La ineficiencia del INE en las estadísticas sobre el precio de las viviendas 1004

José Barta 02-04-2010

 Hace unos días recibí la llamada de un amigo periodista, entusiasmado con la incipiente recuperación del mercado de segunda mano. Requería mi opinión al respecto. Mi primera reacción fue de pasmo, ¿Quién te ha dicho eso? ¿En que se fundamenta para manifestar esa conclusión?, en pocos segundos pensé que esta sería una declaración más de las múltiples y extrañas que nos lanzan, en un intento de doblegar la tozuda realidad, algunos representantes de los promotores inmobiliarios.

Me precipité; las conclusiones las había sacado mi periodista amigo el solito, a la vista de los datos aportados por el INE sobre la evolución de los precios de la vivienda en el último trimestre de 2009. En dichos índices se aprecia una menor caída de la segunda vivienda, que llega a “tirar” al alza del índice general, mejorándolo, aun cuando ambos se mantienen negativos salvo, curiosamente, el de la Comunidad de Murcia, que se sitúa en una variación anual del 0%.

 El enfoque de mi amigo no era un fenómeno aislado; acuciado por su insistencia repasé los titulares de otros medios y pude comprobar que los mismos, con los matices propios de la posición política que defienden, oscilaban entre el moderado “El precio de la vivienda aguanta” de ABC, hasta el entusiasta “La vivienda usada se encarece por primera vez en dos años” de EL PAÍS. Desgraciadamente la realidad es bien distinta.

 ¿Qué es lo que realmente sucede?

 En primer lugar conviene matizar que un grano no hace granero, por lo que los resultados de un semestre no indican necesariamente una tendencia. Este principio es especialmente cierto en el campo de las estadísticas que elabora el INE sobre las viviendas. Esto es debido a la falta de rigor que estas estadísticas ofrecen al no discriminar unos aspectos que son claves en el sector inmobiliario: calidad de la construcción y calidad del emplazamiento. Pudiera parecer esta una tarea ardua o imposible, pero nada más lejos de la realidad, aun cuando sea perfectible, el Catastro español, desde tiempo inmemorial, tiene establecidas cuatro niveles de calidad de los inmuebles, así como una clasificación de las vías urbanas, en orden a su importancia, teniendo estos factores incidencia económica directa a efectos de la determinación del “valor catastral”. El INE ignora sistemáticamente estas valoraciones, poco a poco ha incorporado las dimensiones, como elemento clasificador, pero poco más ha realizado e incluso, a efectos estadísticos, hace poco uso de este criterio diferencial.

 La experiencia directa de campo pone de manifiesto el importante retroceso del crédito para la vivienda de segunda mano, prevaleciendo, en los escasos casos, los intereses de las entidades financieras en facilitar la venta de sus inmuebles adjudicados.

Esta realidad determinante hace que la demanda de segunda vivienda sea escasa, y siempre en búsqueda de autenticas “oportunidades”. Esta actitud a reducido el cierre de operaciones de compra a las mejores zonas de las poblaciones donde se producen. En Madrid en el interior de la M-30, en Barcelona en entornos de Diagonal, Muntaner, Sarria, …, lo mismo en Valencia, Sevilla, Bilbao, etc. Los compradores de viviendas de segunda mano tienen capacidad financiera suficiente y buscan oportunidades, que comienzan a producirse.

 Y es que nuestro entorno no para de deteriorarse, no al ritmo de finales del 2008 y comienzos del 2009, pero es que eso es prácticamente imposible. El propio INE, en sus INDICADORES DE ACTIVIDAD DEL SECTOR SERVICIOS, al mes de enero nos ofrece una panorámica de global de caída de facturación, que dura 18 meses ininterrumpidos,  y de destrucción de empleo permanentemente durante los últimos 19 meses. En enero la facturación del comercio ha seguido cayendo el 3,7% y la de otros servicios un 5,1%, entre los que se encuentra la hostelería, con una caída del 4,5%.

 Estas dos actividades – comercio y hostelería – son indicadores importantes de la alegría consumista de la sociedad española, y por el momento no paran de caer y aumentar el desempleo. Lo que supone un circulo vicioso que no se ha acabado de romper.

 ¿Cómo se puede explicar esa “subida”?

 Mi percepción de la realidad inmobiliaria no es única,  según datos de la Red de Expertos Inmobiliarios (REI) extraídos del análisis de 3.600 ofertas y 2.650 demandas de vivienda de segunda mano, el precio de la vivienda usada ha descendido entre un 30% y un 40% desde que alcanzará sus niveles máximos en 2006 hasta 2009.

 Comparto la opinión de Eduardo Molet, Presidente de REI,  sobre que el último informe del Instituto Nacional de Estadística (INE), que arroja un descenso del 15% en los dos últimos años, «no refleja la realidad de la caída del precio de la vivienda».

 Las razones que pueden explicar los errores del INE ya las he apuntado anteriormente, al descubrir sus lagunas clasificatorias. La realidad a la que nos estamos enfrentando es a la de que “solo se realizan operaciones con inmuebles magníficamente situados”, de calidad aceptable (se compra el piso normalmente, no el solar para el piso), a precios que, pese a suponer un ligero incremento respecto a la tipología de los últimos años, suponen muy importantes descuentos sobre lo que venían pidiendo sus propietarios. Obviamente estos pisos no son nuevos (por su buena ubicación sería difícil que lo fueran), sus propietarios vendedores accedieron a ellos hace años, en época de precios bajos, y no presentan cargas hipotecarias, al menos importantes, lo que permite que sus propietarios puedan realizar importantes bajadas de precios hasta llegar al nivel de cierre con el comprador.

 Falsas recuperaciones que ocultan bajadas de precios en pisos muy bien situados.

 Mientras, seguiré afirmando que es un magnifico momento para comprar vivienda, siempre que se posea la capacidad financiera para ello, pero es más, anticipo que esta situación se prolongará, cuando menos, a lo largo de todo este año 2010.