El Blog de Jose Barta

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Riesgo de “muerte súbita” por “obesidad inmobiliaria mórbida” tras superar el “estrés test” 1.042

Posted by pepebarta en 25/07/2010

José Barta, 25-07-2010

 Estamos asistiendo a un nuevo periodo de euforia y entusiasmo, especialmente por parte de los máximos responsables del Gobierno de España, así como de la Autoridad reguladora (B. de E.) y de las entidades financieras de nuestra nación, sobrevenido esta vez, no por la victoria histórica de la Selección Española de Fútbol, sino por una, no menos “histórica”, demostración de solvencia de nuestras entidades financieras, a raíz de la reciente publicación de los resultados de las “pruebas de estrés” realizadas a las mismas.

La reacción del Gobierno, en lucha permanente por demostrar su “capacidad” para obtener “éxitos”, independientemente de la actividad de referencia, es comprensiva, “forma parte de su trabajo”. Así mismo es comprensiva la reacción de muchos de los máximos responsables de nuestras Cajas y Bancos, también “forma parte de su trabajo, cara a la captación de clientes y tranquilidad de accionistas. Lo que resulta menos comprensible es el “entusiasmo “del máximo responsable del Banco de España, a la vista de los valores reales establecidos para la determinación de los “escenarios adversos”, y que han servido para medir el posible comportamiento de nuestras entidades financieras, ya que, algunos de esos valores, supuestamente críticos y difícilmente alcanzables contradicen directamente algunas de las más recientes disposiciones del propio Banco de España, como podrá comprobar el lector si vuelve a leer mi post titulado “El Banco de España cuestiona el sentido de sociedades instrumentales tipo Aliancia y abre las puertas a una mayor bajada de precios de los inmuebles adjudicados” 

Podríamos encontrarnos con situaciones tan dramáticas, esta vez en el plano meramente societario, como las vividas recientemente con aquellos deportistas de elite que, tras pasar todo tipo de pruebas, incluidas las cardiovasculares de esfuerzo, fallecen repentinamente en pleno desarrollo de una competición.

Este es, desde mi punto de vista, el gran riesgo que se está gestando en nuestro sistema financiero. Pero vayamos por partes, al objeto de poderlo defender adecuadamente.

Según la propia Autoridad responsable de las Pruebas de Resistencia, estas tienen por objeto “evaluar hasta qué punto las entidades son capaces de afrontar un escenario macroeconómico muy adverso en un período de tiempo determinado. El escenario escogido, por su adversidad, no es una proyección o estimación de la evolución de la economía o de los resultados y de los recursos propios de las entidades. Se utiliza una hipótesis de muy baja probabilidad, pues el objetivo es asegurar que las entidades disponen de capital suficiente para afrontar un escenario adverso y altamente improbable. Esto garantiza que el sistema bancario es solvente incluso en circunstancias extremas.”

Es decir, que se busca un escenario imposible, por los extremado de sus parámetros, sobre el cual valorar el comportamiento financiero de nuestras Cajas y Bancos, en la certeza de que, si son capaces de demostrar – teóricamente – su resistencia al mismo, serán capaces de afrontar con éxito cualquier escenario “real” que se presente, dado que el mismo nunca será tan malo como el establecido para las pruebas.

Este planteamiento, en términos generales, es correcto y podría parecerse al de un simulador de vuelo, que nos permite descubrir errores y acometer soluciones. El problema, en el terreno práctico, se presenta en el momento en que debemos determinar que elementos económicos son realmente críticos para el comportamiento de las entidades, y cuales deben ser los valores que debemos dar a dichos elementos para que sean creíbles, al tiempo que inalcanzables.

Para los “estrés Test”, la Autoridad monetaria comunitaria ha considerado los siguientes elementos: el escenario macroeconómico de referencia y adverso, los deterioros hipotéticos en dicho escenario, los recursos de las entidades para absorber dichos deterioros hipotéticos, incluyendo, en su caso, las necesidades de capital adicionales, y finalmente una ratio de capital de referencia que deberían mantener las entidades en el escenario más adverso.

Debemos, consiguientemente, evaluar los criterios utilizados para la determinación de aquellos elementos que se consideran estratégicos en el escenario macroeconómico, ya que son los que medirán la validez o no de los actuales recursos de las entidades financieras.

Independientemente del marco macroeconómico general, para todos los países comunitarios, observamos que se modifican dos variables para determinar el “imposible” escenario adverso para España:

A)                Una caída del PIB acumulada en 2010-2011 de 2,6 puntos porcentuales, que se añade a la fuerte contracción de la economía española en 2009 (-3,6%).

B)               Unos deterioros hipotéticos, que son coherentes con caídas del precio desde el máximo del ciclo actual del precio de la vivienda terminada del 28%, de la vivienda en curso del 50% y del suelo del 61%.

Sobre la primera de estas variables, con los respetos debidos a las horas de trabajo que, con toda seguridad, han dedicado afamados analistas económicos, no puedo opinar más de lo que ya manifesté en mi post titulado: “La superstición del Producto Interior Bruto”

Respecto a la segunda de las variables, por el momento me limitaré a reflejar las propias estimaciones que, hace ahora dos meses, el Banco de España establecía al modificar el Anejo IX, de la Circular 4/2004, sobre normas de información financiera. En dicha modificación, atendiendo a la “realidad del mercado inmobiliario español”, se establece que los inmuebles que sirvan como garantía de créditos, así como los ya incorporados a la entidad financiera, como consecuencia de una dación en pago, o una adjudicación resultado de un embargo, deberán valorarse con descuentos concretos sobre el menor de los valores que pudieran corresponder bien a la escritura de compraventa,  bien a una tasación actualizada (la diferencia de precio con las “pruebas de resistencia” se acrecienta ya de partida, dado que estas establecen los porcentajes de caída del precio sobre el máximo que alcanzaron en el presente ciclo)

Dichos descuentos se concretan en:

20%   Para las viviendas ocupadas por el propio deudor (siempre que sea vivienda principal, dada la propensión que existe en nuestro país a no perder dicha vivienda por parte de los particulares)

30%   Para inmuebles con calificación de oficinas, industrial, local y suelos rústicos (aquí ya comenzamos a encontrarnos con el segundo de los grandes riesgos con que se enfrentan nuestras entidades financieras, las inmobiliarias patrimonialistas y los pequeños inversores) De esto ni se habla en las pruebas de resistencia, por lo que consideramos que se equipararán a alguno de los tres previstos.

40%   Para otras viviendas (no se refiere a las que se mencionan en las pruebas de resistencia como viviendas en curso. Estas viviendas son aquellas que se encuentran completamente acabadas, pero no son vivienda principal, o todavía no se han conseguido vender por parte del promotor o de la propia entidad financiera que la posee. Nos acabamos de encontrar con el principal riesgo de nuestras Cajas y Bancos, los créditos a promotores)

50%   Para solares y resto de activos (tales como plazas de garajes, viviendas en curso, etc)

Apreciamos diferencias que son importantes en los distintos epígrafes, ya que el mayor problema de nuestras entidades financieras actualmente se centra en los suelos y en las viviendas acabadas y en curso, en propiedad de promotores y de ellas mismas.

El Banco de España, con una experiencia que ha querido resaltar en la modificación de la circular citada, hace dos meses, entendía que los activos inmobiliarios relacionados, directa o indirectamente, con nuestras entidades financieras, valen apreciablemente menos que los valores mínimos, que configuran el peor de los escenarios macroeconómicos, para España, a efectos de la realización del “estrés test”.

Justifican sus decisiones, los responsables del eurosistema, “en las características estructurales del mercado hipotecario en España (que) hacen que sea un segmento de negocio en el que históricamente se registran las menores tasas de morosidad. Por ejemplo, su ratio de morosidad en 1993 fue del 4% frente al 8,5% del crédito total al sector privado residente.”

Desafortunadamente ignoran dos importantes premisas relacionadas con la vivienda en España, la primera es la importantísima presencia de segundas viviendas en nuestro país, que históricamente eran adquiridas minimizando riesgos, ya que nunca alcanzaron el relieve emocional de la vivienda principal, y que pueden ser abandonadas a su suerte (dación en pago al banco) si su riesgo hace peligrar la estabilidad de la vivienda principal. La segunda es que, a diferencia de la crisis de 1993 y de otras anteriores, existe un elevadísimo numero de viviendas en manos de promotores, que no logran venderlas, y este si que, a diferencia de los particulares, es un sector de elevada morosidad. Frente al 4% barajado como experiencia, con particulares, en la crisis de 1993, la morosidad de los préstamos a promotores concedidos por las entidades financieras para actividades inmobiliarias repuntó en el primer trimestre, del presente año, hasta el 10,85%, la cifra más elevada de la historia, y sigue subiendo.

Para las entidades financieras españolas, el riesgo más inmediato se encuentra perfectamente cuantificado, el pasado mes de abril el saldo de préstamos dudosos a promotores se situó en 35.050 millones de euros, mientras que los créditos totales alcanzaron los 322.874 millones. Pero queda una incertidumbre en el aire, difícil de valorar: con una tasa de paro como el que sufrimos en España, que no solo no se reduce sino que se espera un cierto incremento, debido entre otras cosas a la caída de la inversión en obra pública, las economías domesticas se encuentran cada vez más agobiadas, incrementándose el riesgo de morosidad, que podría incidir en los créditos hipotecarios en mayor medida que en la actualidad, lo cual no resulta indiferente ya que las cajas de ahorros, que son las que acumulan el mayor saldo de crédito hipotecario pendiente de liquidar a cierre de abril, tienen 603.146 millones de euros, seguidas de los bancos, con 402.946 millones de euros.

A la vista de todos estos datos no parecen demasiado fiables los “estrés test”, al menos en lo concerniente a España.

También a la vista de los mismos logramos entender el por qué, tras meses de  enfatizar las caídas sufridas en los precios de “mercado libre” de viviendas (el matiz “libre” trata de diferenciar las operaciones de mercados de las adjudicaciones por impago de deuda), por parte de altos representantes bancarios, ahora no se reconoce más que un 12% de caída, y asistimos a prisas por oir gritar “campana y se acabo”, como en el celebre programa Un, Dos, Tres.

Que es lo que puede suceder cuando las pruebas no son lo suficientemente rigurosas en la ejecución y en la interpretación, pues que de repente “fallece el deportista”, a poco que tenga alguna oculta lesión o propensión genética, y no son pocas las entidades que presentan “obesidad inmobiliaria mórbida”, y serán incapaces de aguantar el esfuerzo sostenido que requerirán los próximos años.

Por todo esto el B. de E. difícilmente puede bajar la guardia, teniendo que volver una y otra vez a la carga contra la “política”, adoptada por parte de la gran mayoría de las entidades financieras españolas, de mantener los inmuebles en cartera, forzando el sostenimiento artificial de los precios del mercado inmobiliario, ya que la misma no es valida para ser mantenida durante largos periodos de tiempo, y menos con dificultades de acceso a crédito. Esa actitud, además de gravemente insolidaria con la economía real, privando de crédito a un elevado numero de empresas y familias, impide a las propias entidades invertir en sectores y empresas realmente rentables, con los cuales recuperar las perdidas generadas con los inmuebles y las inmobiliarias, por lo que a medio largo plazo, la actual política, se muestra poco inteligente, e incluso suicida.

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La superstición de “Garzón luchador contra los crímenes franquistas” 1.041

Posted by pepebarta en 21/07/2010

José Barta, 21-0702919

 Entiendo que debo explicar primero el por qué de mi calificación de superstición a la idea, ampliamente extendida entre nuestros conciudadanos, sobre el juez Baltasar Garzón como paladín, y victima, de la lucha contra los crímenes del franquismo.

 El termino superstición tiene, en el Diccionario de la RAE el significado de “fe desmedida o valoración excesiva respecto a algo, o a alguien” .Ya esta definición me resultaría perfectamente válida, pero no acabaríamos de realzar la magnitud del fenómeno, que ha llegado incluso a traspasar nuestras fronteras, ocupando primeras paginas en muchos de aquellos periódicos que tanto molestan a nuestro Presidente de Gobierno (Financial Times, New York Times, etc.)

 Deambulando por otros diccionarios he encontrado la definición de superstición como “creencia que no tiene fundamento racional y que consiste en atribuir carácter mágico u oculto a determinados acontecimientos, objetos o personas.” Y esta recreación es la que me permite afirmar que este es el caso aplicable a nuestro encausado (no confundir con encauzado, aunque también le resulte aplicable respecto a su afán de notoriedad populista) magistrado.

 La superstición genera una opinión más o menos generalizada, a favor de nuestro protagonista, que da por bueno todo aquello que dice que hace, sin que se considere necesario el menor contraste con la realidad que produce. Es más, si se cuestiona la “creencia general” lo que se produce es el descrédito del osado cuestionador, aunque arguya datos objetivos a su favor. Ese es el riesgo que asumo, consciente de que una superstición, en su irracionalidad, es tan difícil de erradicar como la emotividad, y llega a asumir valor de principio existencial, como sustituta de la religión que es lo que pretende ser.

 La superstición, en el campo de la ciencia, del derecho y de la economía se suele denominar ideología, “un pensamiento desgajado de la realidad, que se desarrolla de modo abstracto a partir de sus propias pautas, sin relación alguna con el hecho real” (Gustave Thibon)

 Pero ciñámonos a los hechos; de la actividad judicial de don Baltasar Garzón Real se ha afirmado que suponía un proceso “histórico a los crímenes franquistas”.

 De aquí la defensa, que de su actividad se viene realizando, denunciando que su imputación por prevaricación no pasa de ser una añagaza de las fuerzas más conservadoras y reaccionarias, enquistadas en el sistema democrático, procedentes del franquismo, para ocultar sus propias responsabilidades.

 Según los supersticiosos defensores de la gran capacidad taumatúrgica de don Baltasar Garzón Real, esas fuerzas “fascistas” se muestran especialmente fuertes en el sistema judicial, al más alto nivel. Con ello, sin importarles un ardite las graves consecuencias, anteponen la credibilidad de don Baltasar Garzón a la de la institución a la que sirve, la Justicia española.

 Estos son hechos que han llevado a descalificar, o cuestionar gravemente, por parte de medios de comunicación nacionales y extranjeros, así como por parte de numerosos personajes públicos, entre los que se encuentran miembros del poder ejecutivo español, al propio Tribunal Supremo español.

 ¿Cuál es la premisa mayor de todo este proceso? Sin lugar a dudas “el pretendido proceso del Juez Garzón sobre crímenes franquistas.

 Sin entrar ni en la aplicabilidad de la Ley de amnistía de 1977, ni en la prescripción de delitos, ni en la irretroactividad de las leyes penales, ni en las reglas admisibles, o no, para el ejercicio de la llamada «jurisdicción universal» o de la «justicia penal internacional», con la ayuda de un guión de don Andrés de la Oliva Santos, Catedrático de Derecho Procesal, en la Universidad Complutense, realizaremos una sintética exposición de los hechos que apoyan o desmienten la lucha contra los crímenes franquistas del Juez Baltasar Garzón.

 Los expondré de forma cronológica:

 A)                  Diciembre de 2006, el Juez Garzón recibe unas denuncias de «desapariciones forzadas». Se trataría de delitos de detención ilegal sin dar razón del paradero del detenido (art. 166 del Código Penal).

 B)                Los días 28 de agosto y 25 de septiembre de 2008, Garzón solicita a innumerables entidades información sobre otras posibles desapariciones y sobre inhumaciones o enterramientos colectivos en toda España.  (Durante el tiempo transcurrido entre diciembre de 2006 y agosto de 2008, el Juez Garzón, no realiza investigación alguna sobre esas desapariciones que se podrían considerar, en verdad, probables «crímenes del franquismo».A partir de estas fechas continua sin investigar las desapariciones denunciadas)

 C)               Por Auto de 16 de octubre de 2008, Garzón introduce en el proceso iniciado en diciembre de 2006 un nuevo hecho, que es, según los términos de ese Auto, el «Alzamiento Nacional». Lo considera un delito contra los Altos Organismos de la Nación. En consecuencia, se declara competente.

 D)               Siempre en el mismo Auto, Garzón señala, con nombres y apellidos, a una treintena larga de personas como responsables de ese delito. Afirma, por dos veces, que es notorio que todas esas personas han fallecido y anuncia ya que, una vez reciba los certificados de defunción que pide declarará extinguida la responsabilidad de esas personas. (La ley establece que los hechos notorios no necesitan prueba, por lo que la medida de Garzón cuando menos resulta innecesaria, generando una dilación y un gasto difícilmente justificable).

 E)                Tras este Auto de 16 de octubre de 2008, Garzón hubiera podido intentar siquiera investigar hechos de apariencia delictiva conexos con el «Alzamiento Nacional» y posteriores a él. No sólo no lo hizo, sino que su planteamiento en ese Auto anunciaba el inmediato «carpetazo».

 F)                El 18 de noviembre de 2008, Garzón dicta otro Auto en el que, recibidos los certificados de defunción: 1º) Declara extinguidas las responsabilidades penales de los por él declarados protagonistas del «Alzamiento Nacional»; 2º) Se declara incompetente para seguir conociendo del proceso que él había iniciado. (Casi dos años después de las primeras denuncias de «desapariciones forzadas» reconoce Garzón que los delitos de detención ilegal no están entre los que resultan de su competencia según los arts. 88 y 65 de la Ley Orgánica del Poder Judicial, y durante todo este tiempo no ha realizado la menor investigación sobre los mismos).

 A la vista de todo lo anterior podemos concluir que:

 a)     Que las desapariciones forzadas, en general, han sido objeto de la actividad judicial del Juez Garzón durante algo más de dos meses (no dedicó un solo día a las desapariciones concretamente denunciadas).

b)     En agosto de 2008, Garzón solicita información sobre otras exhumaciones en marcha o planeadas, para controlarlas todas desde el Juzgado Central de Instrucción nº 5.

c)      La actividad judicial de Garzón respecto del «Alzamiento Nacional» dura un mes y dos días.

d)     En ningún momento se investigan por Garzón ni «crímenes del franquismo» en general ni algún crimen en particular en el curso del «Alzamiento Nacional, hecho distinto del franquismo» resultante, que, contando a partir de 1939, dura 36 años más.

 La lucha contra los crímenes del franquismo, por parte del Juez Garzón, lisa y llanamente, no existió. ¿Qué es lo que pretendió durante todo este tiempo? Resulta difícil saberlo, ya que supondría entrar dentro de su mente, y eso solo lo consiguen determinado tipo de “progres”. Lo que si podemos decir es lo que no consiguió y si obtuvo.

 No consiguió ayudar a aquellos que deseaban saber donde estaban enterrados sus seres queridos; no consiguió investigar ni uno solo de los posibles crímenes franquistas, dado que en ningún momento puso los medios para ello; no consiguió dar respuesta a ninguna de las esperanzas que, infundadamente, suscitó; finalmente, no consiguió ningún resultado, en casi dos años, por mínimo que fuera, que justificara los recursos económicos movilizados, ni los esfuerzos de gran numero de personas.

 Obtuvo un proceso plagado de irregularidades procesales y numerosas apariciones en medios de comunicación nacionales y extranjeros, así como notoriedad pública como supuesto defensor de libertades y perseguidor de crímenes contra la humanidad.

 Por esto califico el apoyo a Garzón, desde esta perspectiva, como superstición, ya que no se puede fundamentar en ninguna realidad concreta, dado que “nunca investigó judicialmente <los crímenes del franquismo>”.

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La superstición del Producto Interior Bruto 1.040

Posted by pepebarta en 19/07/2010

José Barta, 19-07-2010

 Desde que comenzó la actual crisis financiero inmobiliaria en España, analistas económicos y políticos han convertido en el centro de sus discursos un indicador  económico denominado Producto Interior -o Interno- Bruto, más conocido como PIB.

El PIB se ha llegado a convertir incluso en el referente de nuestra calidad de vida, como ciudadanos residentes en España.

Si el PIB cae 10 puntos básicos el país se hunde, de manera dramática, y si los sube, el país se recupera definitivamente, mostrando que, “como en el fútbol, nuestra capacidad creativa es capaz de superar todas las adversidades” (como llegó a decir nuestro Presidente de Gobierno). La relevancia que se está dando al PIB, deriva de la creencia de que si este mejora, automáticamente mejorará la productividad, crecerá el empleo, todos los ciudadanos recuperaremos poder adquisitivo, y con ello nuestro bienestar. En definitiva hemos convertido el PIB en una especie de deidad laica, de la que depende nuestra mejor calidad de vida.

Esto hace que un pueblo como el nuestro, tan dado a los extremismos, se encuentre pendiente de un indicador que en realidad no solo está limitado, al ser una foto fija económica, sino que además puede resultar engañoso, ya que no mide la calidad del crecimiento en cuanto a su sostenibilidad, ni en cuanto a su aportación al bienestar social real, en especial el de los colectivos más marginados.

Analicemos someramente las capacidades y limitaciones de este indicador tan de moda.

Las distintas definiciones del mismo varían poco, enfatizando algunas algo más que otras sus componentes, pero como lo que nos interesa es que nuestra exposición resulte clara, asumiremos una de las más generalistas, al tiempo que completas. Se encuentra en The Economic Way of Thinking (Edición No. 10), siendo sus autores Paul Heyne, Peter Boettke y David Prychitko, y dice: “El producto interno bruto es el valor de mercado de todos los productos acabados producidos en todo el país durante el curso de un año”

Como cuestión previa conviene no confundir PIB con PNB (Producto Nacional Bruto), ya que este, a diferencia del primero, recoge la riqueza que generan los agentes económicos de un país tanto dentro y como fuera del mismo.

 La primera característica que debemos tener en cuenta es que el PIB de un país sube si las Administraciones Públicas y las empresas privadas de un país toman préstamos en el extranjero. Este endeudamiento puede generar caídas del PIB en periodos posteriores. ¿Les suena esto? Cuando crecíamos años atrás con tasas muy superiores a las de nuestro entorno, nos faltaba, a nuestros gobernantes y analistas, enfatizar el altísimo endeudamiento externo que estábamos asumiendo.

 La segunda es que no existe, propiamente hablando, un mercado para muchos de los servicios que prestan las Administraciones Públicas. Por ello esos bienes y servicios se valoran al coste de los mismos, en lugar de a precio de mercado. Así sucede con la defensa del país. En otros bienes y servicios que prestan las distintas Administraciones Públicas, si existen mercados alternativos, lo cual nos permite comprobar que, normalmente, el sector público es bastante más ineficiente que el privado, es decir que a igualdad de servicio su coste es muy superior. Tal sucede con la enseñanza y la sanidad. Esta situación implica un crecimiento del PIB que no tiene correlación directa con un mayor bienestar de la sociedad.

 De la misma manera que se produce el fenómeno anterior, como tercera característica, me gustaría destacar que el PIB crece con aquellas políticas de subvenciones que tienen por objeto hacer posibles situaciones o proyectos inviables económicamente, mejorándoles por encima de lo que los mercados naturales admitirían. Un ejemplo de esto es la política seguida con las energías renovables, que nos han hecho perder competitividad y aumentar el endeudamiento de nuestras empresas y familias; o los Planes E, que en su mayoría no han servido sino para construir jardines y rotondas imposibles de mantener en años sucesivos, incrementando el déficit público, y retirando recursos económicos de sectores realmente competitivos, todo en buscar de un sostenimiento del empleo a cortísimo plazo, que también ha impedido a muchas de esas personas contratadas buscar otras alternativas más estables.

 Como curiosidad sobre la ausencia de relación entre PIB y calidad de vida me gustaría reseñar una cuarta característica que hace que se incremente el PIB, como es el aumento de delincuencia, el abandono de niños, o el incremento de violencia de género.

 Una quinta característica es la de que el PIB no tiene en cuenta la distribución de ingresos, por lo que no refleja en absoluto la realidad social. Podemos poner algunos ejemplos históricos como el crecimiento del PIB en la Alemania nazi de la Segunda Guerra mundial, donde una parte importante de la producción fabril de armamento se realizaba con prisioneros (esclavos) de diversa procedencia. En el caso español, nos encontramos con que la caída del PIB no refleja el gran drama de un paro en torno al 20% de la población activa, del que sabemos que se ha cebado principalmente en trabajadores temporales y en el sector de la construcción, entre otros datos significativos, por lo que debemos deducir fuertes desequilibrios internos, en cuanto a la distribución de la renta.

 En sentido contrario tendríamos una sexta característica por la que no se valoran los trabajos que no se ajustan a lo regulado en el mercado, y sin embargo es autentico trabajo generador de servicios y productos. Tal sucede con la labor de las amas de casa, o la de los familiares cuidadores de personas dependientes, como son niños y ancianos, o de los familiares del pequeño empresario o el autónomo, que le ayudan puntualmente. Podríamos encontrarnos con que una persona que contrae matrimonio con otra, para la que antes trabajaba, si sigue realizando trabajos similares, pero, por acceder a la propiedad, deja de estar dada de alta como empleada, contribuirá a la caída del PIB.

 Finalmente, como séptima y última característica, el PIB no refleja la ineficiencia de las Administraciones Públicas ni de las empresas privadas, que contribuyen a un menor crecimiento, o incluso caída del mismo. Tal sucede con las trabas para la constitución de sociedades o para la apertura de negocios, o de locales comerciales, etc.

 Después de esto ¿qué valor podemos dar al PIB. Pues el de un instrumento necesario, como el termómetro para la fiebre, pero de un valor relativo para el diagnostico de las enfermedades.

Finalmente, para aquellos que consideran que sin formulas no queda clara ninguna explicación, les dedico la siguiente:

PIB=C+I+G+X-M

Dónde C es el Consumo, I la inversión, G el gasto publico, X las exportaciones y M las importaciones.

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A vueltas con cuanto durará la crisis para las viviendas, y cuanto bajaran los precios de las mismas. 1.039

Posted by pepebarta en 14/07/2010

José Barta, 14-07-2010

 El mercado inmobiliario en España sigue careciendo de la necesaria transparencia que hace que un mercado sea fiable, dentro de los riesgos propios del negocio.

 La falta de transparencia viene dada no por la ausencia de datos, que ya resulta abrumadora, sino por la baja fiabilidad de los mismos, como ya hemos denunciado en post anteriores.

 El análisis de las estadísticas de las operaciones de compraventa elevadas a escritura públicas, o inscritas en el Registro de la Propiedad correspondiente, eluden de manera sistemática la titularidad de los compradores, por lo que resulta muy difícil comprobar cuantas de esas operaciones de compraventa corresponden a adquisiciones realizadas por las entidades financieras como resultado de créditos, hipotecarios o no, fallidos.

 Como este ejemplo podríamos dar otros muchos, ni siquiera los datos del Banco de España, respecto a la contratación de nuevos créditos hipotecarios resulta fiable, ya que nos encontramos con meses en los que estos llegan a ser hasta un 20% superiores a las operaciones de compraventa escrituradas, porcentaje difícilmente atribuible a puras razones técnicas de fechas de formalización de los unos y las otras. Más bien parece que ocultan una realidad más plausible: la presión de las entidades financieras a autónomos y pequeños empresarios para transformar saldos acreedores correspondientes a pólizas de créditos en préstamos con garantía hipotecaria sobre los bienes inmuebles propiedad de estos últimos.

 Últimamente estamos asistiendo a dos mensajes cruzados, que pretenden ofrecer una imagen, sobre el mercado de vivienda en España, que encara el inicio de una recuperación. Subidas de precios e incremento de las operaciones de compraventa son los datos estadísticos que se aportan para tratar de soportar esta conclusión.

 Desgraciadamente nada más ajeno a la realidad.

 Si bien es cierto que hemos tenido algunos meses de mayor actividad (siempre dentro de la calificación de escasa), comparada con datos del pasado año, esta no se mantiene estable, ni se aprecia su generalización. Si bien toda ella va asociada a una bajada de precios en dos segmentos de tipos de viviendas: lujo y económicas.

 Pero estas apreciaciones son frutos de nuestra personal encuesta a empresas inmobiliarias conocidas, dado que las estadísticas no segregan lo más mínimo entre ventas reales de mercado y ventas “forzadas” (como son las daciones de vivienda en pago de deuda o las adjudicaciones en subastas, a las entidades financieras, por impago de hipoteca).

 Conviene que recordemos que la “crisis” española ofrece importantes variables con otras crisis. A la contracción del crédito, debida a la quiebra del sistema creado a nivel internacional, por la perdida de confianza en los gestores de entidades financieras y fondos de inversión, debemos añadir la absurda situación de una “sobre producción de viviendas” que convivía con un “incontenible crecimiento de los precios”. Estas dos variables juntas son casi imposible que se produzcan, salvo en mercados muy emergentes, en cortos periodos de tiempo, pero en España parecía lo más normal, como si nuestra nación arropada por “los dioses” (laicos naturalmente), estuviera llamada a un crecimiento continuo, imparable, en renta per capita, a pesar de limitarse nuestra actividad productiva básicamente al turismo y la construcción, así como a crecer demográficamente de manera exponencial, a pesar de limitar nuestra protección a las familias a la aprobación del divorcio express y a la potenciación del aborto.

 La contracción del crédito, de ámbito mundial, ha tenido – y está teniendo – unas repercusiones graves en nuestro tejido empresarial y en nuestras economías domesticas, pero aun cuando este factor mejorara, que no se prevé lo haga en los próximos meses, aun tendríamos un excesivo numero de viviendas, y de suelos para viviendas, en los principales núcleos poblacionales de nuestro país, así como en sus “aledaños”, como son las provincias de Toledo y Guadalajara, respecto a la de Madrid.

 Y estos elementos configuran una multiplicidad de perfiles de mercados que no pueden ser tratados unitariamente, de manera simplista.

 El drama de alguno de estos mercados es que no tienen solución económica en plazos razonables, con la inevitable generación de importantísimas pérdidas para sus propietarios actuales.

 En cualquier caso tenemos que hacernos a la idea de que nuestra economía deberá iniciar su recuperación sin crecimiento de crédito apreciable.

 A este respecto recomiendo un articulo de Stijn Claessens, M. Ayhan Kose y Marco E. Terrones en el que exponen someramente las conclusiones, provisionales, de un estudio sobre los países de la OCDE, entre 1960 y 2007, en el que se identifican 122 recesiones.

 De estas 122 recesiones 21 se identificaron como originadas por un proceso de contracción del crédito.  En todos estos casos, absolutamente en todos, la actividad económica inició su recuperación mucho antes de que se recuperara el sector financiero, como gestores de crédito.

 Este dato es importantísimo, ya que nos pone de manifiesto que la actividad económica, al menos en sus etapas iniciales, debe apoyarse en otros instrumentos para su dinamizacion, entre ellos, no el menos importante, se encuentra la incentivación del consumo.

 En este informe que he mencionado podemos encontrar un grafico interesante sobre la capacidad de recuperación de algunos de los factores que inciden, o se ven más afectados, en este tipo de crisis.

Como puede apreciarse, finalizado el periodo de recesión aun transcurre un periodo de tiempo, cuantificado aquí en dos trimestres, hasta que se inicia la recuperación del crédito. La peculiaridad de este informe, como cabía esperar, es que evalúa crisis territoriales, de dimensiones controladas. Una crisis como la que estamos aun viviendo, de ámbito mundial, que ha llegado a precisar de recursos extraordinarios, alcanza una repercusión difícilmente cuantificable, tanto en su duración, como en la generación de pérdidas económicas. Por este motivo les insto a que se fijen no tanto en los trimestres inventariados, como en la circunstancia de que recuperado el crecimiento del crédito, aun seguirán cayendo (desplomándose dice el informe) los precios de las viviendas, durante un tiempo cuatro veces y media superior al de la ausencia, o mínimos, de crédito.

 Sin perjuicio de dedicarle otro post a las alternativas de crecimientos en ausencia de nuevos créditos, o con créditos reducidos, por el interés que pudiera suscitar entre los lectores de mi blog, baste que adelante que el mismo implica aplazamiento de determinado tipo de inversiones, así como búsqueda de pequeños ahorradores e inversores particulares, complementándolo con estrategias de reducción de precios para dar salida a los inventarios.

 Actualmente nuestras entidades financieras se encuentran con dificultades para obtener financiación y la que consiguen, salvo la del BCE, es cara. Y el BCE sigue renovando y ampliando préstamos, ahora a tres meses, ante la imposibilidad de cobrar las cantidades vencidas en préstamos anteriores.

 El poco dinero que gestionan, tras ayudar al Estado Español comprando parte de su deuda, lo dedican a soportar sus morosos, así como las carteras de adjudicados inmobiliarios y los créditos a inmobiliarias participadas o no, pero con fuerte incidencia en sus respectivas carteras de riesgos.

 Esta situación no se podrá mantener indefinidamente.

 La cuantificación temporal de nuestra crisis económica no resultará inferior a cuatro años más (2014), si bien el profesor Juan Iranzo, Director del IEE, en la última jornada profesional en la que coincidimos, se manifestaba más pesimista que yo, no previendo la creación de empleo apreciable hasta el 2016, cuando se produzca un crecimiento superior al 2,5% del PIB, dada nuestra peculiar estructura productiva.

 Nuestra crisis económica no ha terminado, a pesar de la recuperación vivida en el primer semestre de este año. Nuestra crisis crediticia no descubre un horizonte claro para su finalización, a pesar de las garantías que se quieren dar publicando las pruebas de stres soportadas por muchas de nuestras entidades financieras.

 Parece difícil provocar un crecimiento del consumo en estas circunstancias, a las que nuestros legisladores han añadido el incremento del IVA, sin contrapartida alguna en el IRPF, e incluso la eliminación, a partir del próximo año de los beneficios fiscales a la compra de vivienda para uso propio.

 Solo cabe la bajada de precios, en un intento por “realizar activos”, asumiendo definitivamente las perdidas producidas, invirtiendo, o financiando, actividades y sectores con mayor recorrido que el inmobiliario, tanto en cuanto a los rendimientos económicos, como a la creación de empleo.

 Es por este motivo por el que supuso un autentico desastre el desarrollo, por parte del Gobierno, de los Planes E de ámbito municipal. Fue un más de lo mismo, privando de recursos claves a sectores y actividades realmente productivas, generadoras de empleos estables.

 Aguantar los precios de las viviendas, con escaso, o nulo, crecimiento de los créditos, a largo plazo resulta imposible, alarga la agonía, empeora el resultado final, y priva a la sociedad de recursos necesarios para otras actividades más importantes para ella, en estos momentos.

 Hasta cuanto caerán los precios.

 Lo que me gusta de los norteamericanos es su extraordinario pragmatismo al encarar la realidad. Eso se manifiesta en también en sus expresiones: busts (desplome, hundimiento)

 Con las salvedades que he realizado en relación con el grafico anterior, a continuación les ofrezco otro, de los mismos autores, publicado anteriormente, en el que se evalúan las caídas, en porcentaje, de precios en las crisis analizadas. Pueden encontrarlo comentado de una forma más extensa en anteriores post míos, en este blog. Pero si debiera ofrecerles una síntesis de hasta cuanto tienen que bajar los precios de las viviendas; les diría que: Los precios de las viviendas deben bajar hasta el extremo de poder ser adquiridas, con crédito escaso y caro, por el posible comprador interesado.

 Esta definición les puede parecer una obviedad, y quizás lo sea, pero ya va siendo hora de recordar obviedad es como”el precio de las viviendas no puede seguir subiendo indefinidamente”, quizás así, realizando sus perdidas, puedan recuperar algo de lo perdido, invirtiendo en otros sectores. 

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