El Blog de Jose Barta

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¿Cómo pagará el Banco Financiero y de Ahorros (BFA) sus deudas?

Posted by pepebarta en 01/06/2011

31 de mayo de 2011  (Este comentario fue censurado omitido inicialmente por los responsables de la sección de Opinión, de Gestiona Radio, subiendolo posteriormente a dicha sección, tras un retraso de treinta horas )

El pasado 26 de abril publiqué un comentario, en la sección de Opinión, de Gestiona Radio, con el titulo Bancos buenos y bancos malos españoles: ¿sinónimo de privatización de beneficio y nacionalización de pérdidas? , que alertaba sobre el riesgo de estrategias que encubiertamente persiguieran este resultado. En dicho artículo mencionaba, de pasada, la diferencia entre constituir, con activos tóxicos, una sociedad independiente pero unipersonal, a dejar los activos tóxicos en la entidad original, desplazando la actividad financiera saneada, a una sociedad independiente, sacándola a Bolsa. Alertaba de los riesgos que, para los acreedores de la matriz, podría deparar esta practica.

Pues bien la agencia Standard and Poor´s ha corroborado esta prevención, asignando, este lunes, a la deuda a largo plazo de Bankia  la misma calificación (“A-“)  que tenía inicialmente su sociedad matriz, el Banco BFA, bajando la de este último tres escalones (“BBB-“);  dejándola a las puertas del “bono basura”.

La calificación de Bankia llega después de que su sociedad matriz, el BFA, le haya transferido la mayoría de sus activos y se haya quedado con el suelo adjudicado, los créditos a suelos en situación dudosa y algunas participaciones empresariales, junto con 8.528 millones de euros en emisiones, de las siete cajas fundadoras, con aval del Estado y con 5.730 millones en emisiones subordinadas y 4.416 millones en participaciones preferentes suscritas por clientes.

Con esta maniobra, tanto las emisiones subordinadas como las preferentes emitidas por Caja Madrid, pasan a estar dentro del grado de inversión “especulativa”, el conocido como “bono basura”.

Naturalmente el BFA también cuenta con las acciones del 100% de Bankia, pero esta circunstancia no le salva de esta recalificación a la baja de su riesgo, y es que, como ya adelanté en el artículo mencionado al principio, ¿quién garantizará que con la venta de las acciones de Bankia se salde la deuda resultante, tras la liquidación del resto del patrimonio del BFA, a valor real de mercado?

Y, para mayor desconcierto, se acomete esta operación de salida al mercado bursátil en uno de los peores momentos del mismo, al menos para los Bancos, al extremo de haberlo desaconsejado, expresamente, el Instituto de Estudios Bursatiles, que cuenta entre sus Consejeros con dos premios Nobel de Economía, Lawrence Klein y Harry Markowitz.

Como contribuyente no tengo más remedio que preocuparme sobre las garantías que el BFA aportará a sus acreedores, entre ellos el Estado español, avalista de parte de sus emisiones de deuda, para garantizarles el cumplimiento integro de sus compromisos.

Como inversor quizás me convenga estudiar el momento más adecuado para tomar posiciones como accionista de Bankia.

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El futuro Reglamento de la Ley del Suelo desata polémicas en todos los frentes 1.050

Posted by pepebarta en 29/09/2010

José Barta; 29-09-2010

Ya se han comenzado a levantar voces discrepantes por distintos sectores económicos y profesionales, no solo sobre el desarrollo de los criterios de valoración contenidos en el actual “borrador” también, los Notarios y los Registradores, están estudiando con lupa su TITULO II, en el que bajo la rúbrica “Registro de la propiedad”, dedica dos Capítulos (arts. 39 a 69) estableciendo reglas de inscripción en el Registro de la Propiedad. La mayoría sustituirán (derogándolo parcialmente) los del RD 1093/1997, de 4 de julio (RHU).

Entre los más polémicos podemos destacar  los arts. 53 y 54,  que admiten varios casos de DOCUMENTOS PRIVADOS inscribibles para las DECLARACIONES DE OBRA NUEVA (y las actas de fin de obra).

Así se puede leer:

“Artículo 53. Inscripción Registral de la obra nueva.

1. La inscripción de la obra nueva en el Registro de la propiedad se practicará en virtud de los siguientes documentos:
a) Certificación (…) administrativa (…)
b) Escritura pública ó INSTANCIA PRIVADA suscrita por el titular registral de la finca, con la firma legitimada notarialmente o ratificada ante el registrador. (…)”

“Artículo 54. Nota marginal de finalización de la obra declarada en construcción.

1. (…) Dicha nota se practicará en virtud de INSTANCIA suscrita por cualquiera de los legitimados, con la firma legitimada notarialmente o ratificada ante el registrador. (…)”

En los próximos días expresaré mis impresiones personales sobre aquellos aspectos que mayor incidencia puedan tener en el “negocio” inmobiliario.

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Riesgo de “muerte súbita” por “obesidad inmobiliaria mórbida” tras superar el “estrés test” 1.042

Posted by pepebarta en 25/07/2010

José Barta, 25-07-2010

 Estamos asistiendo a un nuevo periodo de euforia y entusiasmo, especialmente por parte de los máximos responsables del Gobierno de España, así como de la Autoridad reguladora (B. de E.) y de las entidades financieras de nuestra nación, sobrevenido esta vez, no por la victoria histórica de la Selección Española de Fútbol, sino por una, no menos “histórica”, demostración de solvencia de nuestras entidades financieras, a raíz de la reciente publicación de los resultados de las “pruebas de estrés” realizadas a las mismas.

La reacción del Gobierno, en lucha permanente por demostrar su “capacidad” para obtener “éxitos”, independientemente de la actividad de referencia, es comprensiva, “forma parte de su trabajo”. Así mismo es comprensiva la reacción de muchos de los máximos responsables de nuestras Cajas y Bancos, también “forma parte de su trabajo, cara a la captación de clientes y tranquilidad de accionistas. Lo que resulta menos comprensible es el “entusiasmo “del máximo responsable del Banco de España, a la vista de los valores reales establecidos para la determinación de los “escenarios adversos”, y que han servido para medir el posible comportamiento de nuestras entidades financieras, ya que, algunos de esos valores, supuestamente críticos y difícilmente alcanzables contradicen directamente algunas de las más recientes disposiciones del propio Banco de España, como podrá comprobar el lector si vuelve a leer mi post titulado “El Banco de España cuestiona el sentido de sociedades instrumentales tipo Aliancia y abre las puertas a una mayor bajada de precios de los inmuebles adjudicados” 

Podríamos encontrarnos con situaciones tan dramáticas, esta vez en el plano meramente societario, como las vividas recientemente con aquellos deportistas de elite que, tras pasar todo tipo de pruebas, incluidas las cardiovasculares de esfuerzo, fallecen repentinamente en pleno desarrollo de una competición.

Este es, desde mi punto de vista, el gran riesgo que se está gestando en nuestro sistema financiero. Pero vayamos por partes, al objeto de poderlo defender adecuadamente.

Según la propia Autoridad responsable de las Pruebas de Resistencia, estas tienen por objeto “evaluar hasta qué punto las entidades son capaces de afrontar un escenario macroeconómico muy adverso en un período de tiempo determinado. El escenario escogido, por su adversidad, no es una proyección o estimación de la evolución de la economía o de los resultados y de los recursos propios de las entidades. Se utiliza una hipótesis de muy baja probabilidad, pues el objetivo es asegurar que las entidades disponen de capital suficiente para afrontar un escenario adverso y altamente improbable. Esto garantiza que el sistema bancario es solvente incluso en circunstancias extremas.”

Es decir, que se busca un escenario imposible, por los extremado de sus parámetros, sobre el cual valorar el comportamiento financiero de nuestras Cajas y Bancos, en la certeza de que, si son capaces de demostrar – teóricamente – su resistencia al mismo, serán capaces de afrontar con éxito cualquier escenario “real” que se presente, dado que el mismo nunca será tan malo como el establecido para las pruebas.

Este planteamiento, en términos generales, es correcto y podría parecerse al de un simulador de vuelo, que nos permite descubrir errores y acometer soluciones. El problema, en el terreno práctico, se presenta en el momento en que debemos determinar que elementos económicos son realmente críticos para el comportamiento de las entidades, y cuales deben ser los valores que debemos dar a dichos elementos para que sean creíbles, al tiempo que inalcanzables.

Para los “estrés Test”, la Autoridad monetaria comunitaria ha considerado los siguientes elementos: el escenario macroeconómico de referencia y adverso, los deterioros hipotéticos en dicho escenario, los recursos de las entidades para absorber dichos deterioros hipotéticos, incluyendo, en su caso, las necesidades de capital adicionales, y finalmente una ratio de capital de referencia que deberían mantener las entidades en el escenario más adverso.

Debemos, consiguientemente, evaluar los criterios utilizados para la determinación de aquellos elementos que se consideran estratégicos en el escenario macroeconómico, ya que son los que medirán la validez o no de los actuales recursos de las entidades financieras.

Independientemente del marco macroeconómico general, para todos los países comunitarios, observamos que se modifican dos variables para determinar el “imposible” escenario adverso para España:

A)                Una caída del PIB acumulada en 2010-2011 de 2,6 puntos porcentuales, que se añade a la fuerte contracción de la economía española en 2009 (-3,6%).

B)               Unos deterioros hipotéticos, que son coherentes con caídas del precio desde el máximo del ciclo actual del precio de la vivienda terminada del 28%, de la vivienda en curso del 50% y del suelo del 61%.

Sobre la primera de estas variables, con los respetos debidos a las horas de trabajo que, con toda seguridad, han dedicado afamados analistas económicos, no puedo opinar más de lo que ya manifesté en mi post titulado: “La superstición del Producto Interior Bruto”

Respecto a la segunda de las variables, por el momento me limitaré a reflejar las propias estimaciones que, hace ahora dos meses, el Banco de España establecía al modificar el Anejo IX, de la Circular 4/2004, sobre normas de información financiera. En dicha modificación, atendiendo a la “realidad del mercado inmobiliario español”, se establece que los inmuebles que sirvan como garantía de créditos, así como los ya incorporados a la entidad financiera, como consecuencia de una dación en pago, o una adjudicación resultado de un embargo, deberán valorarse con descuentos concretos sobre el menor de los valores que pudieran corresponder bien a la escritura de compraventa,  bien a una tasación actualizada (la diferencia de precio con las “pruebas de resistencia” se acrecienta ya de partida, dado que estas establecen los porcentajes de caída del precio sobre el máximo que alcanzaron en el presente ciclo)

Dichos descuentos se concretan en:

20%   Para las viviendas ocupadas por el propio deudor (siempre que sea vivienda principal, dada la propensión que existe en nuestro país a no perder dicha vivienda por parte de los particulares)

30%   Para inmuebles con calificación de oficinas, industrial, local y suelos rústicos (aquí ya comenzamos a encontrarnos con el segundo de los grandes riesgos con que se enfrentan nuestras entidades financieras, las inmobiliarias patrimonialistas y los pequeños inversores) De esto ni se habla en las pruebas de resistencia, por lo que consideramos que se equipararán a alguno de los tres previstos.

40%   Para otras viviendas (no se refiere a las que se mencionan en las pruebas de resistencia como viviendas en curso. Estas viviendas son aquellas que se encuentran completamente acabadas, pero no son vivienda principal, o todavía no se han conseguido vender por parte del promotor o de la propia entidad financiera que la posee. Nos acabamos de encontrar con el principal riesgo de nuestras Cajas y Bancos, los créditos a promotores)

50%   Para solares y resto de activos (tales como plazas de garajes, viviendas en curso, etc)

Apreciamos diferencias que son importantes en los distintos epígrafes, ya que el mayor problema de nuestras entidades financieras actualmente se centra en los suelos y en las viviendas acabadas y en curso, en propiedad de promotores y de ellas mismas.

El Banco de España, con una experiencia que ha querido resaltar en la modificación de la circular citada, hace dos meses, entendía que los activos inmobiliarios relacionados, directa o indirectamente, con nuestras entidades financieras, valen apreciablemente menos que los valores mínimos, que configuran el peor de los escenarios macroeconómicos, para España, a efectos de la realización del “estrés test”.

Justifican sus decisiones, los responsables del eurosistema, “en las características estructurales del mercado hipotecario en España (que) hacen que sea un segmento de negocio en el que históricamente se registran las menores tasas de morosidad. Por ejemplo, su ratio de morosidad en 1993 fue del 4% frente al 8,5% del crédito total al sector privado residente.”

Desafortunadamente ignoran dos importantes premisas relacionadas con la vivienda en España, la primera es la importantísima presencia de segundas viviendas en nuestro país, que históricamente eran adquiridas minimizando riesgos, ya que nunca alcanzaron el relieve emocional de la vivienda principal, y que pueden ser abandonadas a su suerte (dación en pago al banco) si su riesgo hace peligrar la estabilidad de la vivienda principal. La segunda es que, a diferencia de la crisis de 1993 y de otras anteriores, existe un elevadísimo numero de viviendas en manos de promotores, que no logran venderlas, y este si que, a diferencia de los particulares, es un sector de elevada morosidad. Frente al 4% barajado como experiencia, con particulares, en la crisis de 1993, la morosidad de los préstamos a promotores concedidos por las entidades financieras para actividades inmobiliarias repuntó en el primer trimestre, del presente año, hasta el 10,85%, la cifra más elevada de la historia, y sigue subiendo.

Para las entidades financieras españolas, el riesgo más inmediato se encuentra perfectamente cuantificado, el pasado mes de abril el saldo de préstamos dudosos a promotores se situó en 35.050 millones de euros, mientras que los créditos totales alcanzaron los 322.874 millones. Pero queda una incertidumbre en el aire, difícil de valorar: con una tasa de paro como el que sufrimos en España, que no solo no se reduce sino que se espera un cierto incremento, debido entre otras cosas a la caída de la inversión en obra pública, las economías domesticas se encuentran cada vez más agobiadas, incrementándose el riesgo de morosidad, que podría incidir en los créditos hipotecarios en mayor medida que en la actualidad, lo cual no resulta indiferente ya que las cajas de ahorros, que son las que acumulan el mayor saldo de crédito hipotecario pendiente de liquidar a cierre de abril, tienen 603.146 millones de euros, seguidas de los bancos, con 402.946 millones de euros.

A la vista de todos estos datos no parecen demasiado fiables los “estrés test”, al menos en lo concerniente a España.

También a la vista de los mismos logramos entender el por qué, tras meses de  enfatizar las caídas sufridas en los precios de “mercado libre” de viviendas (el matiz “libre” trata de diferenciar las operaciones de mercados de las adjudicaciones por impago de deuda), por parte de altos representantes bancarios, ahora no se reconoce más que un 12% de caída, y asistimos a prisas por oir gritar “campana y se acabo”, como en el celebre programa Un, Dos, Tres.

Que es lo que puede suceder cuando las pruebas no son lo suficientemente rigurosas en la ejecución y en la interpretación, pues que de repente “fallece el deportista”, a poco que tenga alguna oculta lesión o propensión genética, y no son pocas las entidades que presentan “obesidad inmobiliaria mórbida”, y serán incapaces de aguantar el esfuerzo sostenido que requerirán los próximos años.

Por todo esto el B. de E. difícilmente puede bajar la guardia, teniendo que volver una y otra vez a la carga contra la “política”, adoptada por parte de la gran mayoría de las entidades financieras españolas, de mantener los inmuebles en cartera, forzando el sostenimiento artificial de los precios del mercado inmobiliario, ya que la misma no es valida para ser mantenida durante largos periodos de tiempo, y menos con dificultades de acceso a crédito. Esa actitud, además de gravemente insolidaria con la economía real, privando de crédito a un elevado numero de empresas y familias, impide a las propias entidades invertir en sectores y empresas realmente rentables, con los cuales recuperar las perdidas generadas con los inmuebles y las inmobiliarias, por lo que a medio largo plazo, la actual política, se muestra poco inteligente, e incluso suicida.

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Sobre criterios estratégicos para inversiones inmobiliarias y normas para el análisis de estas inversiones 1.035

Posted by pepebarta en 13/06/2010

José Barta, 13-06-2010

 El pasado viernes la revista Inversión, en un informe sobre la situación y oportunidades de distintos mercados, publicó un artículo mío, bajo el titulo “Tiempos para timoneles avezados”. Como no consigo enlazar con dicho artículo, en la página Web de la revista, procedo a reproducirlo en este post. Así mismo, dado que en dicho articulo menciono, de pasada, la posibilidad de consultar guías de “due diligence”, elaboradas por mi, y publicadas en números anteriores, también procedo a proporcionársela a ustedes en este post, por si les resultara de utilidad (también la encontrarán en los textos docentes que solía emplear, para impartir las clases de Inversiones Inmobiliarias, en el master de Banca y Finanzas de Garrigues)

 Texto articulo publicado en la revista Inversión:

 Tiempos para timoneles avezados

En un mercado de baja liquidez para particulares y empresas, disponer de la misma,  ofrece importantísimas oportunidades de negocio. Pero “los ríos revueltos” pueden terminar arrastrando a los pescadores menos expertos, o que se despisten.

No repetiré criterios de “due diligence”, que pueden encontrar en anteriores números de esta revista, les daré unos consejos para posicionarse con las máximas garantías:

1º) Valore los activos inmobiliarios que le ofrezcan en función de sus flujos de caja. En mercados tan maduros como el español, en viviendas, oficinas, locales comerciales, naves, plazas garaje, etc., lo que cuenta son los flujos de caja reales; por lo que el estudio de los posibles alquileres cobra importancia estratégica.

2º) Analice sus inversiones en función de sus costes de oportunidad. Recuerde que las inversiones inmobiliarias son difícilmente liquidables. Debe asumir que se realizan a medio-largo plazo (salvo inversiones oportunistas, de altísimo riesgo).

3º) Independientemente de su capacidad económica, si consigue aliarse con otros inversores su capacidad de presión compradora aumentará, se reducirán sus costes, y mejorarán sus márgenes de negocio. Pero procure que la inversión final sea susceptible de escrituración y gestión individualizada, al objeto de no compartir riesgos con sus compañeros de negociación.

4º) Finalmente, si no posee la experiencia profesional suficiente para este tipo de inversiones, busque el asesoramiento preciso.

Contenido Due Diligence (Al menos en mi experiencia):

Confio en que les resulte utíl.

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El Banco de España cuestiona el sentido de sociedades instrumentales tipo Aliancia y abre las puertas a una mayor bajada de precios de los inmuebles adjudicados 1.032

Posted by pepebarta en 31/05/2010

José Barta, 30-05-2010

Han pasado muchos días, veinte, desde que subí mi último post a este blog. La fractura de una cadera de mi madre me ha mantenido alejado, sobre todo mentalmente, de mis comentarios habituales. Las secuelas del accidente se están reduciendo y la actualidad financiero inmobiliaria se está tornando cada vez más apasionante – que ya es decir -; por ambos motivos retomo, con ganas, mi actividad.

Comienzo con un comentario al proceso de “consulta pública” abierto por el Banco de España, previo a la modificación de la Circular 4/2004, sobre normas de información financiera.

Desde una perspectiva meramente técnica supone una simplificación y clarificación del sistema de provisiones, recogido en el Anejo IX de dicha circular, pero el espíritu que ha animado a la misma, tras la importante experiencia acumulada por la institución durante los últimos veinte años, es de una profunda revisión de los criterios de riesgo que mantienen las entidades financieras, en especial los inmobiliarios, respecto a los que “el mero transcurso del tiempo, sin que una entidad obtenga el reembolso de una deuda impagada, se considera una evidencia suficiente de la disminución en el importe recuperable de la operación, por lo que debe ser cubierta con provisiones en función del calendario establecido.”.

Desde un punto de meramente técnico se simplifican los calendarios de dotación, acelerando el reconocimiento de las pérdidas por deterioro, y se da un tratamiento consistente para los colaterales inmobiliarios, teniendo en cuenta su heterogeneidad y sus distintas posibilidades de movilización en el corto plazo. Estos cambios permiten un tratamiento más coherente de los activos clasificados como dudosos por razón de la morosidad del cliente.

Pero es en relación con los activos inmobiliarios con los que el Banco de España se muestra más contundente, dado que establece un tratamiento para los “activos inmobiliarios adjudicados o recibidos en pago de deuda con independencia de su forma jurídica.”

 Con esta acción, el Banco de España, endurece extraordinariamente, desde el punto de vista de las coberturas, el tratamiento de los inmuebles adjudicados o recibidos en dación de pago, convirtiendo en extraordinariamente costoso su mantenimiento dentro de la cartera de la entidad financiera, dado que aplica importantes recortes al valor de estos activos.

Para estimar el deterioro de aquellos activos clasificados como dudosos por razón de morosidad del cliente que incorporan activos inmobiliarios como garantía, el valor de las mismas será el menor de los dos importen siguientes, sobre el que se habrá de aplicar un descuento creciente en función de la dificultad de movilización de la garantía (tabla 2): (A) El coste del inmueble, considerando como tal el precio de compra que se refleje en la escritura pública; y (B) el valor de tasación en el estado actual del inmueble.

Se considera que la permanencia en el balance de los activos adjudicados, más allá de un plazo determinado para su venta, es indicativo de alguna dificultad para su realización, y por lo tanto un indicativo inequívoco de su deterioro. Por ello, y en base a la experiencia supervisora acumulada, la norma establece que el porcentaje de la cobertura al año de la adquisición del activo no será inferior al 20%, y a los 24 meses no será inferior al 30% (en este último caso, el porcentaje podría reducirse como máximo hasta el 20% si se cuenta con una tasación actualizada de la que no se deduzca un deterioro superior).

Pero donde el Banco de España resulta más rotundo es cuando decide que estas medidas son aplicables a todos aquellos activos que se encuentren en la mencionada situación, independientemente de la relación jurídica que se adopte entre la entidad y los mismos, lo cual se justifica “para evitar prácticas de arbitraje contable que podrían surgir mediante la utilización de empresas vinculadas al grupo para la gestión de los inmuebles adjudicados.”

 Esta decisión echa por tierra la estrategia de constitución de sociedades instrumentales, para la gestión de estos activos inmobiliarios adjudicados o adquiridos en dación de pago, intentando esquivar la obligación de coberturas. Es por esto por lo que empresas, como Aliancia, constituidas con este objetivo principal, pierden una parte considerable de su valor estratégico, limitando su valor al de su mera capacidad de gestión inmobiliaria.

 Finalmente, el Banco de España, aun teniendo en cuenta la heterogeneidad de las distintas entidades, en función principalmente de su distinta exposición al riesgo inmobiliario, realiza una estimación de la incidencia que estas medidas tendrán en los resultados de las mismas.

 Tomando en consideración estas cuestiones, el impacto medio sería de un ligero incremento de las coberturas en 2010, del 2%, que sería más intenso en 2011 como resultado de los cambios introducidos sobre el tratamiento de los activos adjudicados. De hecho, si se considera la mayor exigencia de coberturas derivada del tratamiento de los activos adjudicados en 2011, y se retrotrae a 2010, el impacto resultaría en un incremento de las coberturas cercano al 7%. En cualquier caso, el efecto del incremento del 2% de las coberturas en 2010 en términos de la cuenta de resultados supondría una reducción en el agregado del resultado antes de impuestos de alrededor del 10%.

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Un informe sobre subastas públicas de inmuebles en 2009 1.026

Posted by pepebarta en 26/04/2010

José Barta, 26-04-2010

Ha llegado a mis manos un interesante informe, elaborado por el profesor Jaime Álvarez, Director de Pública Subasta, que bajo el titulo Subastas 2009 analiza las subastas públicas (es decir forzadas por los tribunales) que se realizaron en España en el pasado año. Este informe se ha realizado sobre el total de subastas, no solo las inmobiliarias, si bien las desglosa por tipos.

 

En general podemos afirmar que durante el año 2009 se efectuaron 39.000 subastas, casi el doble que durante el 2008,  que alcanzaron 20.022 subastas.

 

De estas 39.000 subastas, 30.303 correspondieron a inmuebles de distinta naturaleza, tal como se puede contemplar en el grafico siguiente:

En este mismo grafico, elaborado por mí con datos de Publica Subasta, se puede apreciar el número de subastas por tipo de inmueble, el precio medio de salida por cada tipología, así como el precio más alto de salida por cada tipo de inmueble. (Al final del artículo les pongo la tabla con los datos originales que conforman el grafico)

 

Otro dato relevante que nos proporciona el informe citado es el de la identidad de los ejecutantes. Nos encontramos con que más del 40% corresponde a organismos públicos, exactamente el 42,8%.

 

Dentro de estos organismos la Unidad de Recaudación Ejecutiva de la Seguridad Social acumula más de la cuarta parte de las subastas en España, el 26,1%, por delante de Bancos y Cajas de Ahorro, por separado, tal como se puede apreciar en el cuadro siguiente, elaborado por Publica Subasta, que recoge a todos los “ejecutantes” que estén por encima del 1% del total:

Esta situación de liderazgo manifiesta de manera clara las dificultades de muchas empresas para hacer frente a sus compromisos con las Administraciones Públicas.

 

Pone de manifiesto un problema que puede llegar a ser grave para estas instituciones, dado que, según el mismo Informe, entre el “80-90 % de las subastas quedan desiertas según las estadísticas

recogidas al pie de los juzgados”, lo cual pone en cuestión la capacidad de monetización que realmente tienen estas Administraciones, y en particular la Seguridad Social, lo que confirma la idea de que los ingresos pendientes, que tiene esta última, no van a poder ser cobrados, al menos en su totalidad.

 

También explica una realidad que estamos viviendo día a día, como es el creciente aumento de las carteras de adjudicados inmobiliarios, por parte de las entidades financieras, que está originando mayores tensiones sobre el sistema financiero.

 

Un dato interesante que, con toda seguridad, evolucionará muy negativamente, es que el número de subastas judiciales de inmuebles supone la mitad, aproximadamente, de la actual morosidad hipotecaria. Este dato creemos que se incrementará, en parte por el persistente incremento del paro, que augura un fuerte incremento de la morosidad, así como por el hecho de que el informe elaborado por Publica Subasta recoge un apreciable incremento de las mismas en el cuarto trimestre del pasado año, por lo que, dada la naturaleza de estos actos, con los plazos de ejecución que exigen, las acciones judiciales iniciadas a finales del 2009 se comenzarán a reflejar en subastas realizadas en el 2010.

 

En el cuadro siguiente pueden apreciar la relación entre morosidad en Cajas y Bancos, y su correspondencia, a finales de 2009, en subastas públicas:

Finalmente quisiera destacar un dato que se contiene en este informe que estamos analizando. “Más de 11.300 viviendas de las casi 14.000 subastadas tenían un precio de salida inferior a los 280.000 euros”, esta banda de precio es la que corresponde a la estrategia desarrollada por las promotoras durante los dos últimos años del boom, para hacer asequibles las viviendas (por sus dimensiones más bien apartamentos-apartamentitos) a los segmentos de población joven, en concreto los comprendidos entre los 25 y los 35 años, que junto con los mayores de 50 años, están siendo de los más castigados por esta crisis.

TABLA ANEXO:

 

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La Reforma de la Ley del Suelo, aprobada por el Gobierno, ayudará poco a las entidades financieras 1013

Posted by pepebarta en 09/04/2010

José Barta, 09-04-2010

 Por un momento sentí la tentación de titular esta nota “Barta se equivoca y las Cajas y Bancos salen peor paradas”, lo cual es cierto en todo su contenido, pero me pareció demasiado pretencioso mi protagonismo.

 Pero vayamos por partes, que diria Jack El Destripador, ¿Por qué es todo cierto?

 Esta mañana he recibido un correo de mi buen amigo, al que admiro y respeto, Enrique Porto, en el que me decía:

 Pepe: he leído tu magnífico blog  y concretamente en tu trabajo “Economía sostenible, entidades financieras y suelos urbanizables…” creo que interpretas mal la D.T.3.2. No se refiere a todo el suelo urbanizable sino tan solo al que está incluido en ámbitos delimitados para los que el planeamiento haya establecido las condiciones para su desarrollo, es decir al suelo urbanizable delimitado o sectorizado o programado es decir aquel en el que no haya que hacer un plan de sectorización, sino que ya se puede hacer directamente un plan parcial. No se refiere al suelo urbanizable no sectorizado, o no programado en general que es el abundante. Por tanto las  promotoras que tengan suelo urbanizable sin sectorizar  o sin programar por el Plan General siguen con la valoración a 1.36 euros por metro cuadrado de suelo, según la LS 08. Un abrazo. Enrique Porto

 Leer esta nota y revisar texto refundido de la Ley del Suelo, aprobado por Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio pueden comprender que ha sido casi un mismo acto. Enrique tiene razón, me he confiado en la memoria y, despistado por las “desinformaciones” que no paran de dar algunos analistas, manejando plazos y efectos de forma incorrecta, he generalizado el alcance de esta medida a todo el suelo urbanizable, y ese no es el ámbito de aplicación de la Disposición Transitoria 3ª, 2. que claramente dice:

 (…)

 2. Los terrenos que, a la entrada en vigor de esta Ley, formen parte del suelo urbanizable incluido en ámbitos delimitados para los que el planeamiento haya establecido las condiciones para su desarrollo, se valorarán conforme a las reglas establecidas en la Ley 6/1998, de 13 de abril, sobre Régimen de Suelo y Valoraciones, tal y como quedaron redactadas por la Ley 10/2003, de 0 de mayo, siempre y cuando en el momento a que deba entenderse referida la valoración no hayan vencido los plazos para la ejecución del planeamiento o, si han vencido, sea por causa imputable a la Administración o a terceros.

De no existir previsión expresa sobre plazos de ejecución en el planeamiento ni en la legislación de ordenación territorial y urbanística, se aplicará el de tres años contados desde la entrada en vigor de esta Ley.

Hasta aquí la cita textual de la Disposición, que pueden comprobar en el enlace correspondiente.

 La disposición no tendría por que hacer dicha salvedad, ya que la Ley solo distingue dos tipos de suelos, “urbanos y rurales”, por lo que si se realiza un matiz sobre la situación provisional de un suelo “rural” en transito hacia el “urbano” se podría haber generalizado la expresión “urbanizable”; si no se hizo, como se puede comprobar ante la evidencia de la matización de la delimitación del ámbito, para la aplicación de esta Disposición, es porque en el espíritu de la Ley se encuentra el no reconocer derechos consolidados a los suelos que se encuentren en situación distinta del de urbanos.

 ¡Mi amigo Enrique tiene razón, se mantiene el problema “más grave” que tienen las entidades financieras!. 

 Nada más llegar a esta conclusión, tras agradecer a Enrique Porto su cariñoso tirón de orejas, lo que pensé, también de manera casi inmediata, fue ¡pero si tanto comentaristas se están escandalizando de la gran ayuda prestada a los Bancos, quizás sea debido a que en las medidas que se proponen se corrige la expresión original de la Ley!, créanme, no he parado de tanto sobresalto. ¡Tengo que comprobar inmediatamente el texto aprobado por el Consejo de Ministros!, así pues, ni corto, ni perezoso me he dirigido a la información de la página Web de la Moncloa (ya solo me fío de fuentes originales, con una metedura de pata tengo bastante por hoy)

 En dicha página, como medida aprobada hoy en el Consejo de Ministros, bajo el subtitulo Estímulos para la actividad empresarial,  aparecía textualmente:

 “Las reformas en este campo alcanzan también a la Ley del Suelo para poder aplicar un coeficiente corrector vinculado con los precios de mercado en la valoración del suelo agrario y para extender hasta el final de 2011 la posibilidad de aplicación de la legislación anterior en la valoración de suelos definidos como urbanizables”

 Otra vez la maldita palabra urbanizables, sin matices de ningún tipo, ¡pues Enrique tenia razón, pero nos cambian el contenido del texto original, ampliando su ámbito de aplicación a la totalidad de los suelos urbanizables!, con lo que, de rebote, ¡al final soy yo el que tengo razón, y las conclusiones que reseñé en mi anterior articulo son las validas!

 Pero cuando aprendo una lección, intento hacerlo bien, por lo que dediqué un buen tiempo a buscar el texto integro aprobado hoy, tengo que decirles que no lo he conseguido, la información de la Web de Moncloa no matiza esa información, aprovecho a animarles para que corrijan ese defecto, aun cuando sea facilitando enlaces a los sitios adecuados.

 He tenido que concluir que el texto aprobado hoy se corresponde literalmente con el que en su día se propuso, y que figura en la Web del Ministerio de Economía y Hacienda, que dice literalmente:

 L) Otras medidas:

 53.- Mantenimiento para el ejercicio 2010 de la regla transitoria de valoración del suelo urbanizable de acuerdo con las determinaciones previstas en la Disposición transitoria tercera, apartado 2, párrafo 2º, del texto refundido de la Ley del Suelo, aprobado por Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio.

 ¡Chan tatachan!, como diría el extraordinario mago Juan Tamariz, finalmente ¡Enrique tiene razón!, solo afecta a los suelos urbanizables sectorizados.

 Ya me da lo mismo el siguiente punto aprobado en el Consejo de hoy, que trata de matizar el criterio de valoración por capitalización de rentas agrarias, y que, literalmente, dice:

 54.- Apertura de la posibilidad de valoración del suelo agrario mediante un coeficiente corrector vinculado con los precios de mercado, mediante la reforma de la Disposición Adicional Séptima del texto refundido de la Ley del Suelo, aprobado por Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio, sobre capitalización de rentas de suelo rural.

 El problema más grave que tienen, en los próximos años, las entidades financieras españolas, vinculado al sector inmobiliario, es el de los créditos otorgados contra la garantía de suelos rurales y, tras la aclaración de mi amigo Enrique, el de los suelos urbanizables no sectorizados, ¡que no se encuentran incluidos en la Disposición Transitoria 3ª. 2!

 Este problema se puede cuantificar en más de 100.000 millones de euros de créditos soportados, en su gran mayoría, por activos que el mercado no admite, pero que además, las entidades financieras, no podrán mantener en libros por su valor de tasación inicial; debiendo llevar la diferencia, entre el importe del crédito concedido y el valor de tasación de ese activo, directamente a perdidas.

 ¡Y cuanto valen esos activos! En mi anterior comentario Economía sostenible, entidades financieras y suelos urbanizables…” yo valoraba estos suelos entre 2 y 3 euros por metro cuadrado, pero mi amigo Enrique que, además de dar clases de urbanismo y haber desarrollado infinidad de Planes Generales y Parciales, también es más de campo que yo, me dice que 1,5 euros por metro cuadrado. Si nos situamos entre él y yo, no llegaran a valorarse esos activos por encima de los 9.000 millones de euros. ¡Esto supondrá unas perdidas, para las entidades financieras, en torno a los 90.000 millones de euros!

 De la incidencia que este tipo de suelo pueda tener en manos de las empresas inmobiliarias prefiero no hablar, ya que si pueden aguantar financieramente no les supondrá trastorno, y si no pueden aguantar, pasaran esos suelos a las entidades financieras correspondientes.

 Solo queda una de dos posibilidades para modificar este panorama descrito, o bien el Gobierno, en el BOE, modifica el contenido de la Reforma de la Transitoria 3ª, extendiendo la cobertura a todos los suelos urbanizables; o bien establece un coeficiente corrector, para las valoraciones sobre referencia de suelo rustico, de dos dígitos. Se tendría que multiplicar, el valor resultante de la capitalización de las rentas agrarias, por 13, 14 o 15, e incluso con esto algunos todavía quedarían muy alejados del precio de tasación, tal como sucederá con suelos urbanizables no sectorizados del termino municipal de Madrid, donde se precisaría multiplicar por 34, 35 e incluso 37, para poder equiparar el valor actual del activo a la cuantía del crédito otorgado para la adquisición del mismo, y esto siempre que dicho crédito no excediese el 60% del valor de tasación inicial.

Veremos como se siguen desarrollando los acontecimientos, pero la situación se presenta muy complicada para muchas entidades financieras españolas.

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Economía sostenible, entidades financieras y suelos urbanizables no programados 1010

Posted by pepebarta en 06/04/2010

José Barta, 07-04-2010

Hoy, más bien ya ayer, dado que son la 1:45 horas del miércoles, he leído un articulo de Eduardo Segovia, en El Confidencial, que con el titulo El Gobierno auxilia a la banca: el suelo sin construir no volverá a ser rústico” efectuaba un rápido repaso del importante beneficio que, para las entidades financieras en general, supondrá la aprobación del punto 53 de medidas económicas propuestas por el Gobierno, para superar la actual crisis económica. El punto 53 dice que se procederá al  “mantenimiento para el ejercicio 2010 de la regla transitoria de valoración del suelo urbanizable de acuerdo con las determinaciones previstas en la Disposición transitoria tercera, apartado 2, párrafo 2º, del texto refundido de la Ley del Suelo, aprobado por Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio. Esta modificación afecta a la Disposición final segunda, alargando de tres a seis los años contados desde la entrada en vigor de la Ley 8/2007, de 28 de mayo, de Suelo, a efectos de criterios de valoración de suelos urbanizables que carezcan de plazos previstos para su desarrollo. Este tipo de suelos solo son los urbanizables “no sectorizados” o “no programados”, etc., en función de la terminología que emplee cada Comunidad Autónoma, que esa es otra, el mismo concepto lo denominamos de distinta forma en cada Comunidad, supongo que para dejar clara la “independencia” de las mismas. A esto esta limitando nuestro concepto de libertad. Sobre algunas de las consecuencias de esta modificación ya he realizado una ligera exposición en mi artículo Una comparativa entre Irlanda y España

¿Cuál es la génesis de estos suelos?, ¿se puede construir inmediatamente en ellos?

Son estas dos preguntas que, en su respuesta, aportan luz sobre el negocio que tenemos, perdón que las entidades financieras tienen, entre manos. Un suelo urbanizable no sectorizado, o no programado, etc., es un suelo que, en el momento de diseñar y aprobar el Planeamiento Urbanístico en un Municipio, los responsables del Ayuntamiento y de la Comunidad Autónoma, dejaban como reserva prevista para la segunda fase de desarrollo urbano. Se anunciaban los siguientes beneficiarios de la Tómbola Urbanística, que tan solo por dicho anuncio ya comenzaban a ganar dinero, dado que dichos suelos veían dispararse el precio.

Son por consiguiente suelos para ulteriores desarrollos. ¿Qué supone esto en el tiempo?, pues que van detrás de los suelos urbanizables ya sectorizados o programados (etc.) , y estos no son fáciles de transformar en solares finalistas, es decir solares sobre los que ya se pueden construir edificios, dependiendo de dimensiones, orografía, uso principal al que se destinan, proximidad y complejidad de las infraestructuras de las que dependan o que precisen, pueden transcurrir entre tres años, como mínimo, y ocho o nueve años, pudiendo algunos retrasarse más. Esto nos proporciona un referente temporal para el posible desarrollo de los suelos urbanizables no sectorizados que difícilmente será inferior a seis años, siendo lo más probable que supere los diez años.

En definitiva, estos suelos que son objeto de ampliación del plazo, a efectos de valoración, respecto a la última Ley del Suelo, tienen escasas posibilidades de estar urbanizados antes de los próximos seis años, salvo contadas excepciones.

¿Entonces para que sirve la reforma que se pretende?, exclusivamente para dar tiempo a las entidades financieras, antes de tener que afrontar que los créditos que, en su momento, dieron para la adquisición de estos suelos, con la única garantía de los mismos, en el supuesto de impagado, con la consiguiente adjudicación, generan perdidas superiores al 50% de los mismos, y este no es un mero problema de mercado, que no dejar de tener su importancia. El problema se genera porque en la actual Ley estatal del Suelo, el equipo socialista introdujo un criterio de valoración, para estos suelos, consistente en la mera capitalización de las rentas agrarias reales o atribuibles.

Quiere esto decir que suelos que en su día se compraron, siendo financiados por las distintas entidades, por importes que oscilaban – en los dos últimos años del boom- entre los 36 euros y los 150 euros metro cuadrado, hoy tendrían un valor de valoración de entre 2 (dos) y 3 (tres) euros metro cuadrado.

Grafica incidencia Ley 8/2007 en valoración suelo no urbanizado

Imagínense la tragedia para muchas entidades que, muy probablemente, no podrían superar esta situación. Hasta el momento lo que han venido haciendo es renovar créditos, en aquellos casos, la mayoría, en que se pudiera, de aquí, también, la explicación de algunas increíbles mejoras en la concesión de créditos, en los últimos meses.

¿Cuál es el volumen del problema?

Para que se hagan una idea, el suelo de Madrid, termino municipal, no construido y no protegido, suele ser suelo urbanizable no sectorizado. Y así en todo el territorio español. Estamos hablando de miles de millones de euros en créditos con los que se financiaron suelos que valen la décima parte de lo que se pagó por ellos.

Estos suelos superaran la moratoria que se les está dando, por lo que hemos visto anteriormente, y al transcurrir estos tres nuevos años se tendrán que valorar nuevamente a capitalización de rentas agrarias, repitiéndose el problema, pero ya estaremos en una nueva legislatura.

Solo quiero hacerle una corrección al artículo de Eduardo Segovia, transcurridos tres años sin construir los suelos no se desclasifican, la calificación urbanística persiste, es el criterio de valoración el que cambia, debiéndose ajustar a lo establecido por la actual Ley, y ya suficientemente desarrollado.

Existen otros suelos que generan graves problemas también para las entidades financieras, pero que no tienen fácil solución: los suelos que en su día se compraron, con apalancamiento financiero, previendo la modificación de un Plan General, pero que al no haberse aprobado Definitivamente dicho Plan General, hoy siguen siendo rústicos. De estos trataremos en otro momento.

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