El Blog de Jose Barta

Archive for 31 mayo 2010

El Banco de España cuestiona el sentido de sociedades instrumentales tipo Aliancia y abre las puertas a una mayor bajada de precios de los inmuebles adjudicados 1.032

Posted by pepebarta en 31/05/2010

José Barta, 30-05-2010

Han pasado muchos días, veinte, desde que subí mi último post a este blog. La fractura de una cadera de mi madre me ha mantenido alejado, sobre todo mentalmente, de mis comentarios habituales. Las secuelas del accidente se están reduciendo y la actualidad financiero inmobiliaria se está tornando cada vez más apasionante – que ya es decir -; por ambos motivos retomo, con ganas, mi actividad.

Comienzo con un comentario al proceso de “consulta pública” abierto por el Banco de España, previo a la modificación de la Circular 4/2004, sobre normas de información financiera.

Desde una perspectiva meramente técnica supone una simplificación y clarificación del sistema de provisiones, recogido en el Anejo IX de dicha circular, pero el espíritu que ha animado a la misma, tras la importante experiencia acumulada por la institución durante los últimos veinte años, es de una profunda revisión de los criterios de riesgo que mantienen las entidades financieras, en especial los inmobiliarios, respecto a los que “el mero transcurso del tiempo, sin que una entidad obtenga el reembolso de una deuda impagada, se considera una evidencia suficiente de la disminución en el importe recuperable de la operación, por lo que debe ser cubierta con provisiones en función del calendario establecido.”.

Desde un punto de meramente técnico se simplifican los calendarios de dotación, acelerando el reconocimiento de las pérdidas por deterioro, y se da un tratamiento consistente para los colaterales inmobiliarios, teniendo en cuenta su heterogeneidad y sus distintas posibilidades de movilización en el corto plazo. Estos cambios permiten un tratamiento más coherente de los activos clasificados como dudosos por razón de la morosidad del cliente.

Pero es en relación con los activos inmobiliarios con los que el Banco de España se muestra más contundente, dado que establece un tratamiento para los “activos inmobiliarios adjudicados o recibidos en pago de deuda con independencia de su forma jurídica.”

 Con esta acción, el Banco de España, endurece extraordinariamente, desde el punto de vista de las coberturas, el tratamiento de los inmuebles adjudicados o recibidos en dación de pago, convirtiendo en extraordinariamente costoso su mantenimiento dentro de la cartera de la entidad financiera, dado que aplica importantes recortes al valor de estos activos.

Para estimar el deterioro de aquellos activos clasificados como dudosos por razón de morosidad del cliente que incorporan activos inmobiliarios como garantía, el valor de las mismas será el menor de los dos importen siguientes, sobre el que se habrá de aplicar un descuento creciente en función de la dificultad de movilización de la garantía (tabla 2): (A) El coste del inmueble, considerando como tal el precio de compra que se refleje en la escritura pública; y (B) el valor de tasación en el estado actual del inmueble.

Se considera que la permanencia en el balance de los activos adjudicados, más allá de un plazo determinado para su venta, es indicativo de alguna dificultad para su realización, y por lo tanto un indicativo inequívoco de su deterioro. Por ello, y en base a la experiencia supervisora acumulada, la norma establece que el porcentaje de la cobertura al año de la adquisición del activo no será inferior al 20%, y a los 24 meses no será inferior al 30% (en este último caso, el porcentaje podría reducirse como máximo hasta el 20% si se cuenta con una tasación actualizada de la que no se deduzca un deterioro superior).

Pero donde el Banco de España resulta más rotundo es cuando decide que estas medidas son aplicables a todos aquellos activos que se encuentren en la mencionada situación, independientemente de la relación jurídica que se adopte entre la entidad y los mismos, lo cual se justifica “para evitar prácticas de arbitraje contable que podrían surgir mediante la utilización de empresas vinculadas al grupo para la gestión de los inmuebles adjudicados.”

 Esta decisión echa por tierra la estrategia de constitución de sociedades instrumentales, para la gestión de estos activos inmobiliarios adjudicados o adquiridos en dación de pago, intentando esquivar la obligación de coberturas. Es por esto por lo que empresas, como Aliancia, constituidas con este objetivo principal, pierden una parte considerable de su valor estratégico, limitando su valor al de su mera capacidad de gestión inmobiliaria.

 Finalmente, el Banco de España, aun teniendo en cuenta la heterogeneidad de las distintas entidades, en función principalmente de su distinta exposición al riesgo inmobiliario, realiza una estimación de la incidencia que estas medidas tendrán en los resultados de las mismas.

 Tomando en consideración estas cuestiones, el impacto medio sería de un ligero incremento de las coberturas en 2010, del 2%, que sería más intenso en 2011 como resultado de los cambios introducidos sobre el tratamiento de los activos adjudicados. De hecho, si se considera la mayor exigencia de coberturas derivada del tratamiento de los activos adjudicados en 2011, y se retrotrae a 2010, el impacto resultaría en un incremento de las coberturas cercano al 7%. En cualquier caso, el efecto del incremento del 2% de las coberturas en 2010 en términos de la cuenta de resultados supondría una reducción en el agregado del resultado antes de impuestos de alrededor del 10%.

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La política de desarrollo de energías renovables ha pasado de “insostenible” a “inmoral” 1.031

Posted by pepebarta en 10/05/2010

José Barta, 10-05-2010

 El pasado 24 de marzo, en un artículo mío publicado en Flashinmobiliario.com  recogía unas manifestaciones del ministro de Industria, Miguel Sebastián, que había  abogado el martes 23 por revisar las primas a las energías renovables para que no perjudicaran a la competitividad de la economía y a la creación de empleo. “Ahora mismo la tarifa eléctrica que paga la industria española es un 17% superior a la media europea y esto sin duda es un factor de preocupación para nuestro tejido industrial”, había apuntado el ministro de Industria.

 Casi un mes después, el pasado 21 de abril, con el titulo La energía Fotovoltaica resulta insostenible para nuestras empresas y familias   incorporé un post a este blog en el que incidía sobre la lacra que, para la competitividad, y con ello la supervivencia de algunos sectores, estaba suponiendo nuestra actual política energética.

 No era el primero ni el último en denunciar el desafuero que nuestra “pose de modernidad” acabaría ocasionando en nuestra economía.

 Recientemente, el pasado viernes 7 de mayo, Ijon Tichy, desde su blog ubicado en “Desde el exilio”  recordaba que todo este desatino comenzó hace ahora tres años:

 “Todo esto se origina a finales de mayo de 2.007 cuando se aprueba el RD 661 (bien es verdad que no era Sebastián el ministro entonces, pero sí otro compañero socialista) fijando una prima más que generosa para las instalaciones fotovoltaicas y garantizándola (ahora vemos que aparentemente) durante al menos 25 años.”

 La progresía en este país, antes o después, termina desapareciendo, pero suele dejar un erial desolado, en el que tarda en crecer la hierba.

 Hace tres años, e incluso hace unos meses, atacar las energías renovables suponía quedar marginado de la ortodoxia del régimen, pasando a ser acreedor del descalificativo “reaccionario”, cuando no directamente del de “fascista”, que así es como nos gusta argumentar nuestros valores en estos lares.

 El pasado mes de abril, el Ministerio de Industria, supongo que a instancias de su Ministro, elaboró un informe sobre “Energías renovables: situación actual y perspectivas. Abril 2010″.

 En el mismo afirmaba, con datos de Eurostat, nuestra perdida de competitividad en aquellos sectores industriales en los que la energía eléctrica supone mayor repercusión sobre los costes totales, así como el mayor esfuerzo de nuestras familias, respecto a sus homónimas europeas. Así lo reflejan los dos gráficos siguientes:

Al tiempo que recogía este situación, la achacaba exclusivamente al déficit de tarifa provocado por la mayor incidencia, en los costes, de las energías renovables, en particular en la fotovoltaica, que resulta ser la que menos aporta y más cuesta, tal como se puede observar en los siguientes gráficos:

Hemos acometido estrategias más propias de países estupidos que de países ricos. Con la certeza de que, de darse ambas características en un mismo país, la primera (la estupidez) suele permanecer casi indefinidamente, mientras que la segunda (la riqueza), desaparece pronto como consecuencia de la anterior.

 Nuestro Gobierno, nuestros representantes parlamentarios y nuestros lideres mediáticos han llegado a pensar que éramos algo así como la versión “ecológica y progresista” de la “reserva moral de occidente” que vendía el franquismo. Y es que cada vez me parecen más los mismos perros, con distinto collar.

 Al final los grandes perjudicados, en todos los ordenes, no solo en el económico, que ya es importante, también en el afectivo y en el de la libertad, ha sido, está siendo, la gran mayoría de los ciudadanos españoles, y los grandes beneficiados la oligarquía de políticos y sindicalistas, parásitos y vividores que difícilmente ven peligrar sus puestos de trabajo, así como pseudos intelectuales y “expertos verdes”, que a duras penas saben de lo que realmente hablan, y –por último en esta relación, que no en el beneficio económico obtenido- un reducido grupo de empresarios y financieros, que representan los intereses corporativos que han controlado la mayoría de estos proyectos, por cierto mucho de estas personas vinculadas el sector de la construcción y al inmobiliario.

 Estas afirmaciones pueden parecer desproporcionadas, fruto de la pasión o de un partidismo difícil de ubicar –dada la coincidencia de la casi totalidad de los partidos en las políticas seguidas-, pero nada más lejos de la realidad: Mis palabras son fruto de la información y de la independencia, ya que el daño originado a los ciudadanos que vivimos en España no se limita al déficit tarifario, que de alguna manera – normalmente a costa de los consumidores- se deberá solventar, sino que afecta de lleno a la creación de puestos de trabajo – en años críticos para el empleo, como lo fueron el 2008 y el 2009 –  así como a la competitividad de nuestras empresas. Para dar una ligera pincelada, me remito al informe elaborado por Gabriel Calzada Álvarez, profesor asociado en la Universidad Rey Juan Carlos en Madrid, en colaboración con otros dos profesores de la misma Universidad, Raquel Merino Jara y Juan Ramón Rallo Julián, y con la ayuda técnica de José Ignacio García Bielsa, profesional con amplia experiencia en mercado de la electricidad, y presentado en THE COMMITTEE ON ENERGY INDEPENDENCE AND GLOBAL WARMING, del Congreso de los EEUU, en el que – entre otras conclusiones – se afirmaba que:

 • Por cada puesto de trabajo verde financiado por los contribuyentes españoles, se perdieron 2,2 puestos de trabajo, como coste de oportunidad.

• Sólo 1 de cada 10 contratos de trabajo verdes tiene por objeto el mantenimiento y operación de plantas ya instaladas; la mayoría del resto de los puestos de trabajo (9 de cada 10) sólo son sostenibles en un entorno de permanente construcción de nuevas plantas, con altos subsidios.

• Desde 2000, España ha invertido 571.138  € (753.778 dólares) por cada puesto de trabajo “verde” creado.

• Los costes de oportunidad de estos programas (es decir la no inversión de dichas cantidades en otros sectores) dieron lugar a la destrucción de casi 110.500 puestos de trabajo.

• Cada  megavatio “verde”  instalado, en promedio, ha provocado la destrucción de 5,39 puestos de trabajo en otros sectores de la economía, y en el caso de la energía fotovoltaica, el número llega a 8,99 puestos de trabajo destruidos por megavatio-hora instalado.

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Del informe de ESADE de abril lo mejor fué la presentación de Francesc Xavier Mena 1.030

Posted by pepebarta en 05/05/2010

José Barta, 5-05-2010

 Durante tres días he estado dando vueltas a la conveniencia de realizar un comentario sobre el recientemente publicado informe de ESADE, correspondiente al mes de abril.

 El problema de fondo es que no aporta nada nuevo, incidiendo en los mismos elementos de riesgo y necesidades de reforma que el resto de los informes publicados durante los últimos treinta días. Esto por una parte está bien, no se aparta del sentir general de los especialistas, pero por otra lo convierte en innecesario, no aporta absolutamente nada nuevo.

 Lo más interesante han sido las afirmaciones realizadas por, el catedrático de Economía de Evade, Francesc Xavier Mena, durante la presentación del mismo, en el sentido de que “la morosidad actual del sistema financiero español está por encima del 9%, frente a los datos oficiales del Banco de España del 5,38%”

 Mena explicó que las familias “van pagando”, pero la deuda de los promotores y constructores sigue lastrando las cuentas de bancos y cajas, que están haciendo una “huida hacia adelante” aplazando el reconocimiento de pérdidas con refinanciaciones, adjudicaciones a precios bajos como daciones en pago y canje de deuda por acciones.

   Todo ello hace que la morosidad actual del sector de la construcción, del 9,6%, esté “maquillada”, según el catedrático, que barajó que sin estas alternativas para evitar impagos, la mora está en niveles de la crisis de 1993, cuando alcanzó el 13%.

 Finalmente he optado por exponer estos comentarios, al tiempo que proporcionar acceso al informe a todos aquellos que estén interesados en leerlo. Lo pueden bajar en el enlace de arriba.

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Vivienda: bancos venden, promotores caen. 1029

Posted by pepebarta en 03/05/2010

José Barta, 3-05-2010

El viernes pasado Cajamadrid anunció que había multiplicado por diez sus ventas de inmuebles en el primer trimestre de 2010, al desprenderse de un total de 700, con los que ha ingresado 85 millones de euros.

Hace un mes, parece que hubieran pasado seis, en uno de los primeros post que incorporé a este blog, con el titulo “Comienza el “sprint” para la venta de viviendas” anunciaba la urgencia que las entidades financieras tienen por vender el máximo posible de viviendas adjudicadas, en el menor tiempo posible, ya que en el logro de este objetivo entra en juego, no solo el mayor o menor descuento a realizar en el precio de las mismas, la propia posibilidad de venderlas, dado que el principal comprador es español, o reside permanentemente en nuestro país, necesita vivienda para uso propio o de algún miembro de la familia, y puede hacer frente a la inversión. Esta especie, como todos pueden comprender fácilmente, está en vía de extinción, no solo por el paro creciente, también porque su rapacidad (al más puro estilo Rodríguez de la Fuente) queda saciada con la primera captura que realice, resultando extrañísimo aquel espécimen capaz de cerrar más de una operación de compra.

Cajamadrid, como otras muchas entidades, se han dejado de “cuidar la imagen” (“pueden pensar que necesito vender”) que es lo que no han parado de hacer la mayoría de promotores, al menos en los dos primeros años de la crisis (2008 y 2009). Parafraseando a la inolvidable Rocío Jurado, “ahora ya es tarde…”.

La propia Cajamadrid explica porque ya es tarde para aquellos promotores que se acaban de dar cuenta de que esto dura más de lo que previeron, con su mirada de miopes empresariales.

La caja subrayó que ha comenzado “a recoger los frutos” de su plan de activos inmobiliarios, por el que “ha impulsado la venta de inmuebles a través de sus 2.175 sucursales, de puntos especializados en algunas de sus oficinas y por la venta por Internet (subastas y compra directa)”.

El fuerte crecimiento de las ventas no se puede explicar solo por el impulso de la red de ventas, resultan claves “las interesantes condiciones ofrecidas a los compradores, como un 24% de descuento medio sobre el valor de tasación”, y la financiación hipotecaria, “a un tipo de interés de Euríbor más 0,50% a 40 años y sin comisiones”.

 A los promotores les resulta imposible competir de todo punto con estas condiciones, ya que si se diera el caso de que pudieran bajar el precio, sin la traba de soportar una hipoteca por importe superior al mismo, tendrían que obtener la financiación adecuada para el posible comprador y, en el paroxismo de este sistema ineficiente, sus posibilidades son inversamente proporcionales a su capacidad de supervivencia como empresa.

 ¡Que lejos quedan esos gritos de “no pasaran”! que, hasta hace apenas un mes, se atrevían a lanzar, a través de sus representantes corporativos, para pronosticar que no se bajarían los precios por debajo del 20%.

 “Ahora ya es tarde S…”

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