El Blog de Jose Barta

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“España es diferente” 1020

Posted by pepebarta en 20/04/2010

José Barta, 20-04-2010

 Hasta no hace mucho pensaba que la frase, que popularizó Manuel Fraga, siendo Ministro de Franco, para vender la imagen de España fuera de nuestras fronteras, no pasaba de ser un slogan que, en su momento, se mostró afortunado; tan afortunado que deshacernos de él ha sido casi imposible.

 Día a día descubro que Fraga no presentó un slogan a los tour operadores y a los medios de comunicación, lo que presentó fue la síntesis de nuestra esencia como colectivo de pueblos, la síntesis de nuestra autentica naturaleza.

 Los británicos son flemáticos, los alemanes trabajadores, los italianos diseñadores,…los españoles ¡diferentes!

 España es diferente, por naturaleza. No es distinta, el resto de los países son más o menos distintos entre si. España es esencialmente diferente, incluso de si misma, de un momento para otro, e incluso en el mismo momento España se desdobla y se hace diferente a si misma.

 Es verdad que un profesional de la salud mental podría llamar a esto esquizofrenia, u otras lindezas por el estilo, pero…que sabrán los psiquiatras de enfermedades mentales.

 Esta mañana mi apreciado, como persona, José Manuel Galindo, presidente de la patronal de los promotores y constructores de España (APCE), aseguró que “el stock de viviendas sin vender ya se ha absorbido en algunos lugares de España, en los que los promotores empiezan a pensar en reiniciar su actividad.” Y continuó, en declaraciones a Europa Press después de que el Ministerio de Vivienda informara de que el precio de la vivienda libre volvió a moderar su caída, “lo mejor se está agotando”.

 “¡Me lo quitan de las manos, oiga!”, parece que clama, desde lo más profundo de su naturaleza, el procer representante de los más granado de la profesión del ladrillo.

 Y que los propios promotores no les saquen a hombros por la puerta grande,…y lo arrojen de cabeza al río, es por que ¡España es diferente!

 El GG (¿o era solo una G?) 14, lleva dos años anunciando que ya no se van a bajar más lo precios, y pidiendo que, en esas condiciones, el stock, ese que ya no existe – según Galindo -, lo compre el Estado, que…para eso está (como parecen entender estos señores); las sucesivas ministras anunciando que “la crisis se acabó y ya suben los precios” (que es su traducción de “siguen cayendo, pero más lentamente”), y Galindo , que como Sevilla, en el celebre poema, después de las últimas declaraciones, no precisa ser adjetivado.

 Desconozco lo que persigue la estrategia (porque ¿será una estrategia?) que se han marcado en la APCE, pero se sumerge en la “desinformación”. Aportaré varios datos en defensa de esta calificación:

 El primero es que la mayor parte de las viviendas de obra nueva que se están vendiendo, tienen como protagonistas principales a las entidades financieras, muchas veces porque actúan como vendedoras – que se han convertido en las principales inmobiliarias del país – y otras, no pocas, por que las adquieren los mismos bancos y cajas en “dación” de pago (ver mi anterior comentario Las estadísticas del INE sobre el número de operaciones de compraventa de viviendas, también son engañosas ), por lo que más pronto que tarde las sacaran al mercado; y a pesar de ello, como las propias estadísticas “oficiales” reconocen, todavía se terminan más viviendas que se venden.

 El segundo se remite a la falta de crédito para este tipo de operaciones de compraventa, salvo aquellas que tienen por objeto la salida de estos activos de las carteras de bancos y cajas. Este es, a pesar de todas las declaraciones demagógicas a las que se nos somete, el principal inconveniente para la adquisición, por parte de particulares, de viviendas que no son propiedad de entidades financieras, o de inmobiliarias controladas por estas.

 El tercer datos salta a la vista en un mercado tan apalancado como ha sido el residencial. La mayor parte de las últimas promociones soportan créditos hipotecarios por encima de los precios de venta que estaría dispuesto a admitir el mercado, por lo que las inmobiliarias, propietarias de este tipo de inmuebles, se ven limitadas en su capacidad de bajar precios.

 Finalmente, las entidades financieras, que no están dando más créditos que los que daban en el último trimestre del pasado año, no financian una nueva promoción de viviendas ni drogados o hipnotizados, o abducidos, salvo que sea para quitarse un solar de su cartera, siempre que el promotor tenga capacidad de soportar  el pago de los intereses del crédito, y/o cuente con un colectivo, de compradores comprometidos, que permita salir con el cincuenta por ciento vendido.

El siguiente grafico muestra como se percibe el riesgo inmobiliario por el sector financiero:

 Esta es la realidad. Y no existe atisbo de que mejore, más bien de todo lo contrario, ya que la permanente destrucción de empleo augura lo peor para el sector inmobiliario, en especial para la vivienda, para los próximos tres años. ( ver mi articulo Origen y Duración de la Crisis para las viviendas )

Quizás, más que una estrategia corporativa, asistimos a una estrategia personal, cuyos objetivos podemos entender, pero realmente no parece que esto sea lo que precisa el sector, que debiera buscar soluciones a la falta de financiación que le atenaza, y le pone al borde de la quiebra más completa. Todo esto resulta Kafkiano, solo entendible en un país “diferente”

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Reivindicando “La tormenta perfecta” 1008

Posted by pepebarta en 05/04/2010

José Barta, 05-04-2010

Están a punto de cumplirse 25 meses (algo más de dos años), el próximo día 7 de abril, desde la fecha en que con el titulo Tormenta perfecta o dos años malos, el diario El País, publicaba una entrevista que, la periodista Inmaculada de la Vega, nos hizo a José Manuel Galindo y a mi.

La entrevista se produjo como consecuencia de un encuentro en la Asociación de Periodistas Económicos (Apie), en el que yo había participado en calidad de conferenciante, y José Manuel Galindo en su condición de Presidente de Asprima, la Asociación de Promotores Inmobiliarios de Madrid.

La calificación de “Tormenta perfecta”, aplicada a lo que entreveía que se nos avecinaba en el sector inmobiliario, tanto a las empresas como, especialmente, al subsector vivienda, la utilicé yo por primera vez.

Esta expresión afortunada, que con el tiempo se ha mostrado plenamente acertada, no fue bien recibida en su momento, recibiendo más silencios que pitos, en un símil que pretende ser taurino, aprovechando que tampoco ellos tienen claro, en estos momentos, su horizonte.

“Dos años es lo que tardará en absorberse el stock de viviendas sin vender, aclararse el panorama financiero y recuperar la confianza. Ése era el tiempo del ajuste que viviríamos, para José Manuel Galindo, y así lo reflejaba la periodista.

Por mi parte yo especifiqué que “la tormenta perfecta”, desencadenada por la confluencia de cuatro factores negativos, provocaría una “vuelta a la racionalidad”, ya que hasta ese momento, pensaba, habíamos vivido un crecimiento rayano con lo irracional. Y continué afirmando que “esta crisis se prolongará cuatro o cinco años, considerando que aflorar todos los efectos de la crisis financiera y tomar las medidas fiscales y económicas necesarias requiere más de 24 meses”

Finalizaba mi entrevista afirmando que “además, varias notas negativas hacen que la crisis actual se presente, a su juicio, más dura que las anteriores. Entre otras, el volumen del parque de viviendas en manos de los inversores, considerando que han podido absorber más del 30% de las ventas, mientras que en los noventa estaban en manos de usuarios y de promotores. Y también que el endeudamiento de las familias es a 20 y 25 años, mientras que a comienzo de los noventa era a 15 años.”

Y pronosticaba que, dado que “el compromiso a largo plazo agrava la incertidumbre si se suma la precariedad laboral”, y que “el alto endeudamiento dificulta también la capacidad de reacción a particulares y promotoras, que fijaban su inversión a seis o siete años y que se enfrentan a caídas en las ventas que superarán el 50% que, y apuntaran hasta rozar el 90%.”

Para aquel que piense que lo sucedido era fácilmente previsible quiero terminar con los pronósticos, recogidos en el mismo artículo, que la asociación profesional Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS), en su informe la Reseña de la Vivienda en Europa 2008, sostenía que se producirían: “la situación actual se presenta menos severa que la de los noventa. Aunque se detecta que los precios de la vivienda se han ralentizado en toda Europa y en algunos países como Alemania e Irlanda han disminuido, se descarta que la caída sea tan acusada como en la década pasada o las anteriores situaciones en las que coincidió un aumento de la inflación con la subida de los tipos de interés.”

Unos profetas, claro que, desde la perspectiva actual, todo el mundo lo sabia y lo preveía. Afortunadamente las hemerotecas sirven, si no se borran selectivamente, para recordar la realidad.

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