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El precio de la vivienda ha caído más de lo que afirman el Gobierno y el INE, y todavía seguirá cayendo 1.037

Posted by pepebarta en 16/06/2010

José Barta, 16-06-2010

Nuevamente tienen que ser analistas internacionales los que corrijan las conclusiones de nuestra Ministra de la Vivienda, al tiempo que descalifican los datos “incompletos” o “erróneos” aportados por el INE y las sociedades de tasación (les remito a mis anteriores post, plenamente vigentes, Vivienda: bancos venden, promotores caen. (nº 1029), El bajo incremento de créditos hipotecarios descubre la escasez de ventas de viviendas (nº 1021), Origen y Duración de la Crisis para las viviendas (nº 1014), La ineficiencia del INE en las estadísticas sobre el precio de las viviendas (nº 1004), etc. ) aumentando el descrédito internacional de estas entidades y afianzando la desconfianza de los inversores en nuestras estadísticas.

Esta vez ha sido la agencia de calificación Fitch la que asegura que las viviendas, en España, permanecen sobrevaloradas en relación a los ingresos de las familias, y sus precios necesitan bajar aún más para mejorar las condiciones de acceso.

“La falta de liquidez está lastrando los precios de las viviendas y los particulares que se ven forzados a vender en la actual coyuntura están recurriendo a descensos notablemente mayores que los que sugieren las estadísticas del Gobierno” afirma Fitch, y pronostica que “el precio de la vivienda en España seguirá bajando hasta al menos 2012”

Fitch con estas declaraciones no hace sino coincidir con la agencia de calificación Standard and Poor’s (S&P) que, hace unos días manifestaba que  “aunque las cifras oficiales muestran un descenso de los precios de 6,1% en 2009, y la tasadora Tinsa anuncio un abaratamiento interanual del 5,3% en marzo, los precios podrían estar marcando retrocesos mayores debido al exceso de oferta”. Y concluía S&P que “el ajuste en el mercado de la vivienda probablemente continuará durante al menos otro año“, y que, aun cuando cree que “el ritmo de disminución de precios probablemente continuará frenándose, los mismos podrían caer aún un 12% más antes de que el mercado recupere equilibrio a largo plazo.”

Y ambas agencias confirman, prácticamente con los mismos argumentos, las previsiones que realicé hace casi dos años y medio, y de las que dejé constancia, y pruebas, en mi post titulado “Reivindicando La tormenta perfecta” (nº 1008)”.

En anteriores post y en numerosas conferencias he denunciado que la mentira, como instrumento de marketing resulta perjudicial a medio y largo plazo, porque priva de confianza al inversor-consumidor respecto al promotor-vendedor. Pero no parece que esta afirmación sea fácil de entender, en especial por aquellos que, ahogados por las deudas y la ausencia de crédito financiero, ven como se hunde su empresa con ellos dentro. Y de esta forma terminan sin crédito financiero y sin crédito moral.

La situación en España no solo no favorece la recuperación del mercado inmobiliario, a pesar de las tonterías anunciadas por el GG 14 y algunos otros, desgraciadamente la tendencia clara es a empeorar. ¿Cuánto?  No puedo decirles cuanto llegará a empeorar, ya que esto depende de muchos factores, entre los que se encuentra la evolución de la liquidez y el desempleo, pero si puedo darle los indicadores que deberán cumplirse.

Hace unos meses The Economist publicaba un estudio comparando la situación de distintos países, en función de un ratio que relaciona rentabilidad por alquileres con precio de venta de viviendas. Un ratio financiero, plenamente valido para el análisis de cualquier mercado, si bien, en el caso de la vivienda de uso propio, admite algunos márgenes, vinculados al muy largo plazo en que se suele contemplar la propiedad de la misma.

El cuadro publicado por The Economist, con datos de hace dos años, situaba a España en una de las peores posiciones, dada la casi nula rentabilidad que estos activos tenían en nuestros país.

España, con Australia y Hong Kong, ocupaba la peor posición, con una estimación de descuento necesario superior al 55% de los precios, sobre valores de 2008.

Otro estudio, más ponderado, aportaba conclusiones muy parecidas.

En su contra, además del matiz realizado anteriormente por mí, sobre el margen de menor rentabilidad asumible por este tipo de inversiones, que obviamente tiene un límite, se aducía los elevados tipos de interés del dinero, que soportábamos en España en el año 1997, lo que distorsionaba toda la comparativa, al cambiar radicalmente el marco de la misma.

Este elemento tiene, ciertamente, un carácter corrector que puede dar pié a eternas discusiones, si bien no puede justificar en su totalidad la caída de rentabilidad de las viviendas.

En cualquier caso, al objeto de no tener que entrar en un debate sin fin, con un número de elementos medibles casi ilimitado, me limitaré a aportar unas graficas españolas de pura cepa, para no tener ni que traducirlas.

Quiero que comparen el “esfuerzo de los hogares” para el acceso a vivienda, entre los años 1998 (junio) y 2010 (marzo) en la siguiente tabla, elaborada por el Banco de España.

Si tomamos como referencia de esfuerzo aquellos años que, tras la crisis de 1992 a 1994, ya habían asumido la recuperación del mercado, e incluso contemplaban incrementos de precios atractivos, como fueron los años 1999 y 2000, nos encontramos con que la diferencia media del esfuerzo de esos años, comparada con la de marzo del actual 2010, dejan todavía un recorrido a la baja entre el 16% y el 18% de descuento en el precio de las viviendas (siempre, naturalmente, estimándolo sobre un precio medio nacional).

Quizás podamos apreciarlo mejor en el siguiente grafico.

Desde este análisis tendríamos que dar la razón a S&P que cuantifica la necesidad de caída del precio de la vivienda en España (para vivienda habitual, de la segunda vivienda piensan como yo, que no habrá por donde coger a la mayoría, pero este es tema de debate para otro día) en torno a un 17%

Llegados a este punto, claramente expresamos a la Ministra Corredor (¿o será Corredora?), así como al Señor Galindo y a los “majos” del GG, que a pesar de llevar dos años diciendo que ya no van a bajar más los precios de las viviendas, todavía les queda, al menos, otros dos años para seguir diciéndolo, manifestando así la misma coherencia que han mantenido hasta momento.

¿Y cuanto bajarán entonces los precios actuales de las viviendas? En esta primera aproximación podríamos entender  dado que los números realizados por S & P coinciden con los nuestros, empleando métodos distintos, la caida media de precios que podemos esperar es entre un 16% y un 18%. Pero el caso es que, llegados a este punto, no tenemos más remedio que realizar una pequeña, pero no sin importancia, precisión. Nuestro método se está basando en el esfuerzo aceptable por parte de los hogares, para la adquisición de vivienda propia. El caso es que nuestro Parlamento, a propuesta del Gobierno de la Nación, han aprobado la supresión de una parte importante de las deducciones existentes actualmente para la adquisición de vivienda propia.

Ha sido este un acto de clarividencia, a la que tan acostumbrados nos tienen nuestros lideres políticos, que, de no rectificarse, dado que la corrección del precio de la vivienda tiene, al menos, dos años por delante, forzará una caída mayor de precios, ya que tendremos que establecer la comparativa del “esfuerzo con deducciones” correspondiente a los años 1999-2000, con el “esfuerzo sin deducciones” de marzo de 2010.

Esta equiparación de esfuerzos finales, exigiría una bajada de los precios actuales superior al 30%. Si les parece disparatada, hojeen mi post “El Banco de España cuestiona el sentido de sociedades instrumentales tipo Aliancia y abre las puertas a una mayor bajada de precios de los inmuebles adjudicados” (nº 1.032), comprobaran que este porcentaje (el 30%) ya lo tiene previsto el propio Banco de España.

¿Cuál es pues mi pronostico?; siempre jugando con un precio medio estadístico, y dejando de lado la segunda vivienda, que el suelo final para el precio de la vivienda se encuentra más próximo al resultante de aplicar el 30% de descuento a los actuales precios, que el de aplicar el 17% de descuento.

La paradoja es que, en mi opinión, si el sector (en el que incluyo a las entidades financieras) hubiera reaccionado con mayor agilidad bajando precios, dichas bajadas hubieran sido menores. Pero esto es lo que suele pasar, y no por ello deja de repetirse.

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