El Blog de Jose Barta

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¿Cómo pagará el Banco Financiero y de Ahorros (BFA) sus deudas?

Posted by pepebarta en 01/06/2011

31 de mayo de 2011  (Este comentario fue censurado omitido inicialmente por los responsables de la sección de Opinión, de Gestiona Radio, subiendolo posteriormente a dicha sección, tras un retraso de treinta horas )

El pasado 26 de abril publiqué un comentario, en la sección de Opinión, de Gestiona Radio, con el titulo Bancos buenos y bancos malos españoles: ¿sinónimo de privatización de beneficio y nacionalización de pérdidas? , que alertaba sobre el riesgo de estrategias que encubiertamente persiguieran este resultado. En dicho artículo mencionaba, de pasada, la diferencia entre constituir, con activos tóxicos, una sociedad independiente pero unipersonal, a dejar los activos tóxicos en la entidad original, desplazando la actividad financiera saneada, a una sociedad independiente, sacándola a Bolsa. Alertaba de los riesgos que, para los acreedores de la matriz, podría deparar esta practica.

Pues bien la agencia Standard and Poor´s ha corroborado esta prevención, asignando, este lunes, a la deuda a largo plazo de Bankia  la misma calificación (“A-“)  que tenía inicialmente su sociedad matriz, el Banco BFA, bajando la de este último tres escalones (“BBB-“);  dejándola a las puertas del “bono basura”.

La calificación de Bankia llega después de que su sociedad matriz, el BFA, le haya transferido la mayoría de sus activos y se haya quedado con el suelo adjudicado, los créditos a suelos en situación dudosa y algunas participaciones empresariales, junto con 8.528 millones de euros en emisiones, de las siete cajas fundadoras, con aval del Estado y con 5.730 millones en emisiones subordinadas y 4.416 millones en participaciones preferentes suscritas por clientes.

Con esta maniobra, tanto las emisiones subordinadas como las preferentes emitidas por Caja Madrid, pasan a estar dentro del grado de inversión “especulativa”, el conocido como “bono basura”.

Naturalmente el BFA también cuenta con las acciones del 100% de Bankia, pero esta circunstancia no le salva de esta recalificación a la baja de su riesgo, y es que, como ya adelanté en el artículo mencionado al principio, ¿quién garantizará que con la venta de las acciones de Bankia se salde la deuda resultante, tras la liquidación del resto del patrimonio del BFA, a valor real de mercado?

Y, para mayor desconcierto, se acomete esta operación de salida al mercado bursátil en uno de los peores momentos del mismo, al menos para los Bancos, al extremo de haberlo desaconsejado, expresamente, el Instituto de Estudios Bursatiles, que cuenta entre sus Consejeros con dos premios Nobel de Economía, Lawrence Klein y Harry Markowitz.

Como contribuyente no tengo más remedio que preocuparme sobre las garantías que el BFA aportará a sus acreedores, entre ellos el Estado español, avalista de parte de sus emisiones de deuda, para garantizarles el cumplimiento integro de sus compromisos.

Como inversor quizás me convenga estudiar el momento más adecuado para tomar posiciones como accionista de Bankia.

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Consejos para comprar y, sobre todo, para vender una vivienda 1.058

Posted by pepebarta en 17/01/2011

José Barta: 17-01-2011

 Recientemente me volvió a entrevistar Cristina Vallejo, redactora de la que ya les he hablado, para la revista Inversión. El artículo ocupó el máximo protagonismo en la portada de la revista y se titula “Los pisos deben bajar, Si o Si”

El titulo, que resulta periodísticamente agresivo y que se ajusta a la más estricta realidad, recoge la opinión de varios expertos; la mayoría de ellos coincidimos en que la crisis del mercado residencial se encuentra en su recta final para llegar al fondo. Personalmente doy numerosos consejos a aquellos particulares que se encuentran en situación de poder/querer invertir en este tipo de activos. Ustedes pueden leer el artículo integro a través del enlace situado más arriba.

El articulo no descubre nuevas técnicas, ni aporta nuevos datos, pero recuerda y actualiza la realidad que, a pesar de tanto “visionario inmobiliario”, impone la lógica económica. “Los precios de los inmuebles se justifican en función del valor añadido que aportan a las actividades humanas a las que prestan servicio” (Estudio de los Precios Inmobiliarios, autor José Barta). Solo esta afirmación, sin tener en cuenta la incidencia que competidores y proveedores pueden tener en esta actividad, serviría, por si sola, para cuestionar el excesivo incremento de precios que hemos sufrido, derivado exclusivamente de las facilidades de créditos, con bajos tipos de interés.

Quizá, en ese artículo, enfatizo demasiado en mis consejos al comprador-inversor, dejando casi por imposible, como me manifestaba un amigo hace unos días en una comida, al propietario, que es el gran sufridor de esta situación.

En este post quiero corregir el bajo interés que mostré, en el citado artículo, para con el vendedor. Lo haré de forma clara, concreta y, espero, completa, pero  debo matizar que, estos, tratan de ser realmente consejos para un vendedor, no para un mareador de perdices. Aquel propietario que se encuentre en condiciones de aguantar durante los próximos cuatro o cinco años (en algunos casos más años) los costes financieros, tributos, tasas, impuestos y gastos de mantenimiento y conservación que seguirá generando la vivienda que no usa, le recomiendo la sección de alquileres de vivienda, que podrá encontrar en todos los portales inmobiliarios, así como en los periódicos de papel.

 Si usted puede aguantar, pero se encuentra dentro de ese extraño grupo de particulares a los que preocupa “los costes de oportunidad”, puede seguir leyendo este post, pero sepa que lo primero que proclamo es la posibilidad, en algunos supuestos “necesidad”, de “perder dinero” con la operación de venta.

Las líneas que siguen no gustaran a aquellos propietarios de viviendas “extraordinarias” que se encuentran “a punto de vender”, tampoco resultaré simpático a todos aquellos que ya “han bajado suficientemente el precio  y no lo piensan seguir bajando”.

Mi intención es ayudar a los que realmente necesitan vender, por la razón que sea, y no lo consiguen.

 Como ya saben mis lectores habituales, me gusta animar los post, cuando puedo, con gráficos e imágenes; por ello no me resiste a la siguiente imagen, donde se puede apreciar la “teórica caída” de precios, en un mercado sostenido contra viento y marea por las entidades financieras, así como el todavía más “teórico” stock de viviendas, en una cuantificación que no se tiene en cuenta, para nada, la vivienda que compró mi sufrido lector, y como la suya, todas aquellas viviendas vacías que se encuentran en manos de particulares.

Mis consejos, para agilizar la venta, son:

  •  Si usted lleva algún tiempo tratando de vender su piso le resultará fácil comprobar que ayer podría haberlo vendido más caro que hoy, pues bien…créame cuando le digo que, por mucho que le parezca que tiene que bajar mucho el precio, hoy lo venderá más caro que mañana. Por ello considere prioritario asumir esta conclusión.
  • Si usted no afina en el precio adecuado se encontrará, quizá ya lo está comprobando, que la caída del mercado va por delante de usted, por lo que su precio siempre es más caro que el de aquellos que consiguen vender. Debe asumir el valor preciso para romper esa pauta.
  • Por muy “extraordinario” que le parezca su piso hágase definitivamente a la idea de que esa opinión no la comparten los posibles compradores, en caso contrario ya lo habría vendido sin la más mínima pega…y tendría cola de compradores para redirigirlos a otros pisos algo menos “extraordinarios”, y ganarse un buen dinero como intermediario. Si esto no ha sucedido ya,  desengáñese, y busque soluciones realistas.
  • Un comprador es una persona, física o jurídica, que le entrega a usted un dinero a cambio de su piso, ante un notario, contra un documento de compra venta elevado a público. Las personas que llaman por teléfonos, e incluso las que visitan su piso, no pasan de ser meros curiosos, posibles interesados (a los que falta un largo proceso de negociación) e incluso competidores suyos que tratan de vender también sus pisos y se informan de sus condiciones.
  • Han pasado a la historia las expectativas de crecimiento económico que nos animó, hasta hace poco, a invertir en proyectos inmobiliarios, confiando en su rápida revalorización. Convénzase de que la persona que, en una época de crisis económica como la actual, está dispuesta a comprar un piso a los precios del mercado de hace apenas dos años, no existe, o está mintiendo, o es una persona estúpida; estas últimas pudieran ser potenciales compradores, pero no suelen tener dinero.
  • Si usted cree que el precio de los pisos que aparecen en los anuncios, de la prensa escrita y de los portales inmobiliarios, es el precio de referencia de mercado, compruebe cuanto tiempo llevan sin ser vendidos, descubrirá que dichas referencias sirven “para no vender”.
  • El precio de mercado de su piso es ajeno a sus antiguas expectativas de beneficio económico, e incluso, y esto es más triste, a su actual crisis económica, de trabajo o familiar, si es que la está usted sufriendo.  Sus necesidades personales no pueden influir en la determinación del precio, lo más que conseguirá es engañarse, perdiendo tiempo, con lo que empeorará su situación.
  • Es probable que usted tenga que valorar “cuánto dinero puede perder” en la operación de venta, “para evitar perder más” o “perderlo todo”. En la vida, en el plano económico, casi siempre resulta más rentable, a medio y largo plazo, cortar con una situación insostenible, para poderse volcar en un proyecto nuevo, antes que empecinarse en encontrar soluciones inexistentes, demorando el comenzar de nuevo.
  • Pregunte a conserjes y porteros, profesionales de la intermediación y gestores administrativos, si conocen a alguien que pudiera estar interesado en su piso. No pida “sus opiniones” sobre el precio, inquiera por posibles compradores, que le puedan realizar ofertas reales, y con los que pueda negociar directamente el precio.
  • Comprométase al pago de honorarios, supeditados al buen fin de la operación, por la venta de su piso, al objeto de conseguir el mayor número posible de personas que deseen colaborar con usted. Sea generoso y establezca honorarios que incentiven al intermediario a conseguir el mayor precio posible.
  • Dado el problema de stock creciente de viviendas que tienen las entidades financieras, que las está obligando a ser su principal competidor, no le aconsejo que solicite ayuda en su agencia del barrio, y menos que les presente un potencial comprados de su piso precisado de financiación. Sí debe usted aproximarse a ellas, como posible comprador, para otear hasta qué punto compiten con usted, o mejor dicho, hasta que punto debe usted llegar en su oferta, para adelantarse a la competencia de dichas entidades.
  • Si su piso tiene un aspecto desaliñado, sucio o avejentado, arréglelo lo preciso como para que dé la sensación de poder ser ocupado en muy poco tiempo; la mayoría de posibles compradores no tienen capacidad de ver “lo maravilloso que quedará el piso”, con un ligero arreglo, o no están dispuestos a “luchar con futuras reformas por lo imprevisible de su coste y duración”.
  • Finalmente, como la financiación es importante, quizá pueda mejorar algo el precio de venta si usted puede dar aplazamientos de parte del pago. Tenga en cuenta para ello un previsible horizonte de recuperación del crédito inmobiliario no inferior a dos o tres años.

 Sinceramente, confío en que estos consejos ayuden a todos aquellos que lo necesiten, lamentablemente solo puedo aportar soluciones generales, las concretas para cada caso deberá obtenerlas cada uno de los interesados. Les deseo toda la suerte del mundo y el valor preciso para asumir aquellas perdidas que fueran precisas, para salvar lo que se pueda. 

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El Instituto Nacional de Estadística ataca de nuevo con desinformación sobre el mercado de vivienda 1.046

Posted by pepebarta en 13/09/2010

José Barta, 13-09-2010

Oficialmente desde esta mañana, oficiosamente desde el pasado viernes (las “buenas noticias” con qué facilidad se filtran) sabemos que la compraventa de viviendas aumentó un 16,4% en julio respecto al mismo mes del año anterior a pesar de la subida del IVA, Así, se han registrado hasta un total de 43.838 operaciones, de las que el 51,5% se realizaron sobre viviendas nuevas y el 48,5% sobre inmuebles de segunda mano, informó hoy el Instituto Nacional de Estadística (INE).

En tasa interanual, las operaciones de compraventa de viviendas repuntaron en julio por séptimo mes consecutivo, de forma más intensa que en junio y mayo, cuando crecieron un 7% y un 11,9%, respectivamente. Tras dos años registrando caídas interanuales, el primer ascenso se produjo el pasado mes de enero, con una subida del 2,1%.

El pasado 14 de abril subí un nuevo post con el título “Las estadísticas del INE sobre el número de operaciones de compraventa de viviendas, también son engañosas”.

Entre otros comentarios, afirmaba que no menos del 30% de las operaciones de compraventa se debían atribuir a adjudicaciones a los bancos.

Hoy este porcentaje se ha visto incrementado con toda seguridad. La cuantía aproximada es difícil de estimar; deberemos esperar a las estadísticas del Banco de España, para este periodo, y valorar el número de nuevas hipotecas, así como las que han cambiado de titular. El cruce de estos datos nos dará una idea aproximada de la realidad. Resulta triste que debamos recurrir a este contraste, dado que estos datos figuran en Escrituras y en Registros, por lo que debieran figurar en estadísticas. ¡Que terror da la transparencia a este sector!

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Sobre el último informe, publicado en la revista INVERSIÓN, sobre el mercado inmobiliario 1.044

Posted by pepebarta en 11/09/2010

José Barta. 11-09-2010

La Revista Inversión, que se dirige principalmente a pequeños ahorradores e inversores, se ha terminado convirtiendo en un referente para los profesionales de los sectores financiero e inmobiliario. Desde la prehistoria de la crisis que todavía sufrimos (2007), comenzó a dedicar especial atención a la evolución, a corto y medio plazo, de los distintos submercados que conforman el sector inmobiliario. Abstrayéndose de todo tipo de presiones e intereses ajenos a los de sus lectores, ha ido desarrollando, semana a semana, una colección de artículos de alta calidad, a los que el paso del tiempo no deja de revalorizar. Sin estar especializada en el sector inmobiliario para profesionales, ha llegado a ser la primera publicación, después de mi blog, que comentó la incidencia que tendrían los nuevos criterios, adoptados por el Banco de España, respecto a la valoración de los inmuebles garantes de préstamos financieros.

Cristina Vallejo, periodista que lidera la sección inmobiliaria de la revista Inversión, se ha acabado convirtiendo, por meritos propios, en la mejor periodista de investigación  sobre este mercado en España. Ha tomado el relevo de lo que en su día representó para el sector Ricardo Gómez, ya retirado del periodismo, desde su tribuna de Cinco Días, o, posteriormente, Inmaculada de La Vega, desde el inmobiliario de El País.

En el ejemplar de esta semana que comienza, bajo el titulo “Pisos: vienen más rebajas”  ha reunido a un importante número de profesionales, entre analistas (Julio Rodríguez, ex Presidente del Hipotecario y de Caja de Granada, Fernando Rodríguez Acuña, responsable del Anuario Estadístico del Mercado inmobiliario, y yo mismo), tasadores (Juan Fernández Aceituno, de Sociedad de Tasación) y comercializadores (Aguirre Newman, Jones Lang LaSalle, CB Richard Ellis y Knight Frank), y nos ha preguntado que va a suceder, durante los doce próximos meses, con el mercado de vivienda en España. Y lo que es más importante, ha cogido las respuestas, supongo que muchas de ellas redundantes, y las ha articulado en una redacción amena y rigurosa.

Realmente les recomiendo la lectura del mismo.

Solo tengo dos salvedades que hacer.

La primera es que Cristina, en su artículo, pone las fotos de todos los interpelados, salvo la mía. Si se tratara de un concurso de belleza entendería la censura, pero en este caso me parece llevar la exigencia estética al extremo.

La segunda es la expresión: “Los incentivos fiscales a la compra han adelantado decisiones de compras” que pueden inducir a error, ya que la posible incidencia fiscal, en el incremento de las ventas del primer semestre del año actual, es más como consecuencia de la subida del IVA y del ITP, así como de la retirada de las deducciones (a partir del próximo año), que de la incorporación de nuevos incentivos.

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¿A quién beneficia la actual contención en la caída de precios de la vivienda? 1.043

Posted by pepebarta en 02/09/2010

José Barta, 02-09-2010

Que los precios de las viviendas necesariamente deben caer ya lo hemos argumentado, sobradamente, en este blog.

La realidad de un mercado sobresaturado de oferta, sobrevalorado respecto a la capacidad adquisitiva de los posibles compradores, y con un horizonte de recuperación a muy largo plazo, terminará imponiéndose.

Hace unos días, el Presidente Zapatero, en Japón, manifestaba el paralelismo de las economías española y japonesa. ¡Esta es una sabia afirmación!

Con orígenes inmobiliarios, la crisis japonesa, que comenzó hace casi dos décadas, ha tenido su problema más grave en las entidades financieras zombis, es decir bancos que precisan grandes ingresos monetarios para subsistir, consumiéndolos endogámicamente, como consecuencia de la imposibilidad de realización de sus activos no financieros, en su mayoría inmobiliarios, siendo incapaces, por ello, de aportar dinero a los mercados, al menos en la proporción adecuada a la cantidad que reciben ¿Les suena esto?

Con esta referencia podríamos preguntarnos: ¿Qué sentido tiene y a quién beneficia el extraordinario control que se está ejerciendo – por parte de las entidades financieras, que actualmente son las principales inmobiliarias de España – sobre la caída de precios de la vivienda? ¿No sería más lógico agilizar los procesos de venta, permitiendo la caída de los precios hasta los niveles que se corresponden con la realidad económica de los compradores? ¿No es cierto que la realización de activos, aun con pérdidas, es preferible a la inmovilización indefinida de recursos financieros, ya que aquellas permiten el desarrollo de nuevos proyectos rentables, que logren recuperar las perdidas en el medio plazo?

Entonces, ¿a qué se debe el empecinamiento de las entidades financieras en mantener esta estrategia sobre el mercado de viviendas?

La respuesta se me antoja evidente, algunas están ganando tiempo, para generar beneficios, que les permita incrementar las “reservas” sobre estos activos, que aminoren el resultado contable que no tendrán más remedio que dar más pronto que tarde. Al tiempo, apuestan por una (im)posible recuperación del mercado durante este proceso.

Otras están luchando por evitar que, la caída de los precios a la realidad del mercado comprador, las lleve a una situación patrimonial gravísima, prácticamente insuperable con sus recursos propios.

¿Dará resultado esta estrategia de patada para adelante?

Ante el previsto alargamiento de la crisis, para nuestro país, esta estrategia no será suficiente para un importante número de entidades, principalmente Cajas, ya que resulta imposible garantizar, por parte del BCE, créditos al uno por ciento, por tiempo indefinido.

Solo las grandes entidades transnacionales españolas, y algunas medianas con bajos ratios de endeudamiento, tienen garantías de éxito con esta estrategia.

El resto deberá enfatizar el camino, ya emprendido, de adelgazamiento en sus gastos de estructura, vía regulaciones de empleo y cierre de oficinas comerciales, apoyándose en todo tipo de ayudas públicas – como el FROB – y, aun así, un número no pequeño, incapaz de captar recursos propios suficientes, sufrirá cambio de propiedad. En este grupo encontraremos, principalmente, Cajas de Ahorros.

Existe otro gran beneficiario, a corto plazo, de esta estrategia: el Gobierno español, que no deberá afrontar el desplome de la riqueza de las familias, que se derivaría de una fuerte caída de los precios de las viviendas.

Por otro lado, siempre podemos encontrar perjudicados en cualquier decisión estratégica, sea del tipo que sea. En este caso, estos no cuentan demasiado: Son los pequeños y medianos empresarios, y autónomos, que contemplan la quiebra de sus negocios como consecuencia de la falta de créditos para hacer frente al circulante. Son los nuevos emprendedores, muchos de ellos en campos de largo recorrido tecnológico, que se desesperan ante la ausencia de apoyo económico para sus proyectos, creadores de empleo y riqueza, hasta hacer que, muchos, terminen emigrando a otros países más receptivos. Son todos aquellos capaces de generar autentico progreso y riqueza para el país, pero que no encuentran los recursos financieros precisos para ello, porque estos (los recursos) se encuentran inmovilizados en las entidades financieras, permitiéndoles aguantar el precio de activos inmobiliarios, que podrían clasificarse entre difícilmente vendibles e imposibles de vender.

La perjudicada, en definitiva, es la sociedad española, pero ya sabemos que esta cuenta para poco.

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Riesgo de “muerte súbita” por “obesidad inmobiliaria mórbida” tras superar el “estrés test” 1.042

Posted by pepebarta en 25/07/2010

José Barta, 25-07-2010

 Estamos asistiendo a un nuevo periodo de euforia y entusiasmo, especialmente por parte de los máximos responsables del Gobierno de España, así como de la Autoridad reguladora (B. de E.) y de las entidades financieras de nuestra nación, sobrevenido esta vez, no por la victoria histórica de la Selección Española de Fútbol, sino por una, no menos “histórica”, demostración de solvencia de nuestras entidades financieras, a raíz de la reciente publicación de los resultados de las “pruebas de estrés” realizadas a las mismas.

La reacción del Gobierno, en lucha permanente por demostrar su “capacidad” para obtener “éxitos”, independientemente de la actividad de referencia, es comprensiva, “forma parte de su trabajo”. Así mismo es comprensiva la reacción de muchos de los máximos responsables de nuestras Cajas y Bancos, también “forma parte de su trabajo, cara a la captación de clientes y tranquilidad de accionistas. Lo que resulta menos comprensible es el “entusiasmo “del máximo responsable del Banco de España, a la vista de los valores reales establecidos para la determinación de los “escenarios adversos”, y que han servido para medir el posible comportamiento de nuestras entidades financieras, ya que, algunos de esos valores, supuestamente críticos y difícilmente alcanzables contradicen directamente algunas de las más recientes disposiciones del propio Banco de España, como podrá comprobar el lector si vuelve a leer mi post titulado “El Banco de España cuestiona el sentido de sociedades instrumentales tipo Aliancia y abre las puertas a una mayor bajada de precios de los inmuebles adjudicados” 

Podríamos encontrarnos con situaciones tan dramáticas, esta vez en el plano meramente societario, como las vividas recientemente con aquellos deportistas de elite que, tras pasar todo tipo de pruebas, incluidas las cardiovasculares de esfuerzo, fallecen repentinamente en pleno desarrollo de una competición.

Este es, desde mi punto de vista, el gran riesgo que se está gestando en nuestro sistema financiero. Pero vayamos por partes, al objeto de poderlo defender adecuadamente.

Según la propia Autoridad responsable de las Pruebas de Resistencia, estas tienen por objeto “evaluar hasta qué punto las entidades son capaces de afrontar un escenario macroeconómico muy adverso en un período de tiempo determinado. El escenario escogido, por su adversidad, no es una proyección o estimación de la evolución de la economía o de los resultados y de los recursos propios de las entidades. Se utiliza una hipótesis de muy baja probabilidad, pues el objetivo es asegurar que las entidades disponen de capital suficiente para afrontar un escenario adverso y altamente improbable. Esto garantiza que el sistema bancario es solvente incluso en circunstancias extremas.”

Es decir, que se busca un escenario imposible, por los extremado de sus parámetros, sobre el cual valorar el comportamiento financiero de nuestras Cajas y Bancos, en la certeza de que, si son capaces de demostrar – teóricamente – su resistencia al mismo, serán capaces de afrontar con éxito cualquier escenario “real” que se presente, dado que el mismo nunca será tan malo como el establecido para las pruebas.

Este planteamiento, en términos generales, es correcto y podría parecerse al de un simulador de vuelo, que nos permite descubrir errores y acometer soluciones. El problema, en el terreno práctico, se presenta en el momento en que debemos determinar que elementos económicos son realmente críticos para el comportamiento de las entidades, y cuales deben ser los valores que debemos dar a dichos elementos para que sean creíbles, al tiempo que inalcanzables.

Para los “estrés Test”, la Autoridad monetaria comunitaria ha considerado los siguientes elementos: el escenario macroeconómico de referencia y adverso, los deterioros hipotéticos en dicho escenario, los recursos de las entidades para absorber dichos deterioros hipotéticos, incluyendo, en su caso, las necesidades de capital adicionales, y finalmente una ratio de capital de referencia que deberían mantener las entidades en el escenario más adverso.

Debemos, consiguientemente, evaluar los criterios utilizados para la determinación de aquellos elementos que se consideran estratégicos en el escenario macroeconómico, ya que son los que medirán la validez o no de los actuales recursos de las entidades financieras.

Independientemente del marco macroeconómico general, para todos los países comunitarios, observamos que se modifican dos variables para determinar el “imposible” escenario adverso para España:

A)                Una caída del PIB acumulada en 2010-2011 de 2,6 puntos porcentuales, que se añade a la fuerte contracción de la economía española en 2009 (-3,6%).

B)               Unos deterioros hipotéticos, que son coherentes con caídas del precio desde el máximo del ciclo actual del precio de la vivienda terminada del 28%, de la vivienda en curso del 50% y del suelo del 61%.

Sobre la primera de estas variables, con los respetos debidos a las horas de trabajo que, con toda seguridad, han dedicado afamados analistas económicos, no puedo opinar más de lo que ya manifesté en mi post titulado: “La superstición del Producto Interior Bruto”

Respecto a la segunda de las variables, por el momento me limitaré a reflejar las propias estimaciones que, hace ahora dos meses, el Banco de España establecía al modificar el Anejo IX, de la Circular 4/2004, sobre normas de información financiera. En dicha modificación, atendiendo a la “realidad del mercado inmobiliario español”, se establece que los inmuebles que sirvan como garantía de créditos, así como los ya incorporados a la entidad financiera, como consecuencia de una dación en pago, o una adjudicación resultado de un embargo, deberán valorarse con descuentos concretos sobre el menor de los valores que pudieran corresponder bien a la escritura de compraventa,  bien a una tasación actualizada (la diferencia de precio con las “pruebas de resistencia” se acrecienta ya de partida, dado que estas establecen los porcentajes de caída del precio sobre el máximo que alcanzaron en el presente ciclo)

Dichos descuentos se concretan en:

20%   Para las viviendas ocupadas por el propio deudor (siempre que sea vivienda principal, dada la propensión que existe en nuestro país a no perder dicha vivienda por parte de los particulares)

30%   Para inmuebles con calificación de oficinas, industrial, local y suelos rústicos (aquí ya comenzamos a encontrarnos con el segundo de los grandes riesgos con que se enfrentan nuestras entidades financieras, las inmobiliarias patrimonialistas y los pequeños inversores) De esto ni se habla en las pruebas de resistencia, por lo que consideramos que se equipararán a alguno de los tres previstos.

40%   Para otras viviendas (no se refiere a las que se mencionan en las pruebas de resistencia como viviendas en curso. Estas viviendas son aquellas que se encuentran completamente acabadas, pero no son vivienda principal, o todavía no se han conseguido vender por parte del promotor o de la propia entidad financiera que la posee. Nos acabamos de encontrar con el principal riesgo de nuestras Cajas y Bancos, los créditos a promotores)

50%   Para solares y resto de activos (tales como plazas de garajes, viviendas en curso, etc)

Apreciamos diferencias que son importantes en los distintos epígrafes, ya que el mayor problema de nuestras entidades financieras actualmente se centra en los suelos y en las viviendas acabadas y en curso, en propiedad de promotores y de ellas mismas.

El Banco de España, con una experiencia que ha querido resaltar en la modificación de la circular citada, hace dos meses, entendía que los activos inmobiliarios relacionados, directa o indirectamente, con nuestras entidades financieras, valen apreciablemente menos que los valores mínimos, que configuran el peor de los escenarios macroeconómicos, para España, a efectos de la realización del “estrés test”.

Justifican sus decisiones, los responsables del eurosistema, “en las características estructurales del mercado hipotecario en España (que) hacen que sea un segmento de negocio en el que históricamente se registran las menores tasas de morosidad. Por ejemplo, su ratio de morosidad en 1993 fue del 4% frente al 8,5% del crédito total al sector privado residente.”

Desafortunadamente ignoran dos importantes premisas relacionadas con la vivienda en España, la primera es la importantísima presencia de segundas viviendas en nuestro país, que históricamente eran adquiridas minimizando riesgos, ya que nunca alcanzaron el relieve emocional de la vivienda principal, y que pueden ser abandonadas a su suerte (dación en pago al banco) si su riesgo hace peligrar la estabilidad de la vivienda principal. La segunda es que, a diferencia de la crisis de 1993 y de otras anteriores, existe un elevadísimo numero de viviendas en manos de promotores, que no logran venderlas, y este si que, a diferencia de los particulares, es un sector de elevada morosidad. Frente al 4% barajado como experiencia, con particulares, en la crisis de 1993, la morosidad de los préstamos a promotores concedidos por las entidades financieras para actividades inmobiliarias repuntó en el primer trimestre, del presente año, hasta el 10,85%, la cifra más elevada de la historia, y sigue subiendo.

Para las entidades financieras españolas, el riesgo más inmediato se encuentra perfectamente cuantificado, el pasado mes de abril el saldo de préstamos dudosos a promotores se situó en 35.050 millones de euros, mientras que los créditos totales alcanzaron los 322.874 millones. Pero queda una incertidumbre en el aire, difícil de valorar: con una tasa de paro como el que sufrimos en España, que no solo no se reduce sino que se espera un cierto incremento, debido entre otras cosas a la caída de la inversión en obra pública, las economías domesticas se encuentran cada vez más agobiadas, incrementándose el riesgo de morosidad, que podría incidir en los créditos hipotecarios en mayor medida que en la actualidad, lo cual no resulta indiferente ya que las cajas de ahorros, que son las que acumulan el mayor saldo de crédito hipotecario pendiente de liquidar a cierre de abril, tienen 603.146 millones de euros, seguidas de los bancos, con 402.946 millones de euros.

A la vista de todos estos datos no parecen demasiado fiables los “estrés test”, al menos en lo concerniente a España.

También a la vista de los mismos logramos entender el por qué, tras meses de  enfatizar las caídas sufridas en los precios de “mercado libre” de viviendas (el matiz “libre” trata de diferenciar las operaciones de mercados de las adjudicaciones por impago de deuda), por parte de altos representantes bancarios, ahora no se reconoce más que un 12% de caída, y asistimos a prisas por oir gritar “campana y se acabo”, como en el celebre programa Un, Dos, Tres.

Que es lo que puede suceder cuando las pruebas no son lo suficientemente rigurosas en la ejecución y en la interpretación, pues que de repente “fallece el deportista”, a poco que tenga alguna oculta lesión o propensión genética, y no son pocas las entidades que presentan “obesidad inmobiliaria mórbida”, y serán incapaces de aguantar el esfuerzo sostenido que requerirán los próximos años.

Por todo esto el B. de E. difícilmente puede bajar la guardia, teniendo que volver una y otra vez a la carga contra la “política”, adoptada por parte de la gran mayoría de las entidades financieras españolas, de mantener los inmuebles en cartera, forzando el sostenimiento artificial de los precios del mercado inmobiliario, ya que la misma no es valida para ser mantenida durante largos periodos de tiempo, y menos con dificultades de acceso a crédito. Esa actitud, además de gravemente insolidaria con la economía real, privando de crédito a un elevado numero de empresas y familias, impide a las propias entidades invertir en sectores y empresas realmente rentables, con los cuales recuperar las perdidas generadas con los inmuebles y las inmobiliarias, por lo que a medio largo plazo, la actual política, se muestra poco inteligente, e incluso suicida.

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A vueltas con cuanto durará la crisis para las viviendas, y cuanto bajaran los precios de las mismas. 1.039

Posted by pepebarta en 14/07/2010

José Barta, 14-07-2010

 El mercado inmobiliario en España sigue careciendo de la necesaria transparencia que hace que un mercado sea fiable, dentro de los riesgos propios del negocio.

 La falta de transparencia viene dada no por la ausencia de datos, que ya resulta abrumadora, sino por la baja fiabilidad de los mismos, como ya hemos denunciado en post anteriores.

 El análisis de las estadísticas de las operaciones de compraventa elevadas a escritura públicas, o inscritas en el Registro de la Propiedad correspondiente, eluden de manera sistemática la titularidad de los compradores, por lo que resulta muy difícil comprobar cuantas de esas operaciones de compraventa corresponden a adquisiciones realizadas por las entidades financieras como resultado de créditos, hipotecarios o no, fallidos.

 Como este ejemplo podríamos dar otros muchos, ni siquiera los datos del Banco de España, respecto a la contratación de nuevos créditos hipotecarios resulta fiable, ya que nos encontramos con meses en los que estos llegan a ser hasta un 20% superiores a las operaciones de compraventa escrituradas, porcentaje difícilmente atribuible a puras razones técnicas de fechas de formalización de los unos y las otras. Más bien parece que ocultan una realidad más plausible: la presión de las entidades financieras a autónomos y pequeños empresarios para transformar saldos acreedores correspondientes a pólizas de créditos en préstamos con garantía hipotecaria sobre los bienes inmuebles propiedad de estos últimos.

 Últimamente estamos asistiendo a dos mensajes cruzados, que pretenden ofrecer una imagen, sobre el mercado de vivienda en España, que encara el inicio de una recuperación. Subidas de precios e incremento de las operaciones de compraventa son los datos estadísticos que se aportan para tratar de soportar esta conclusión.

 Desgraciadamente nada más ajeno a la realidad.

 Si bien es cierto que hemos tenido algunos meses de mayor actividad (siempre dentro de la calificación de escasa), comparada con datos del pasado año, esta no se mantiene estable, ni se aprecia su generalización. Si bien toda ella va asociada a una bajada de precios en dos segmentos de tipos de viviendas: lujo y económicas.

 Pero estas apreciaciones son frutos de nuestra personal encuesta a empresas inmobiliarias conocidas, dado que las estadísticas no segregan lo más mínimo entre ventas reales de mercado y ventas “forzadas” (como son las daciones de vivienda en pago de deuda o las adjudicaciones en subastas, a las entidades financieras, por impago de hipoteca).

 Conviene que recordemos que la “crisis” española ofrece importantes variables con otras crisis. A la contracción del crédito, debida a la quiebra del sistema creado a nivel internacional, por la perdida de confianza en los gestores de entidades financieras y fondos de inversión, debemos añadir la absurda situación de una “sobre producción de viviendas” que convivía con un “incontenible crecimiento de los precios”. Estas dos variables juntas son casi imposible que se produzcan, salvo en mercados muy emergentes, en cortos periodos de tiempo, pero en España parecía lo más normal, como si nuestra nación arropada por “los dioses” (laicos naturalmente), estuviera llamada a un crecimiento continuo, imparable, en renta per capita, a pesar de limitarse nuestra actividad productiva básicamente al turismo y la construcción, así como a crecer demográficamente de manera exponencial, a pesar de limitar nuestra protección a las familias a la aprobación del divorcio express y a la potenciación del aborto.

 La contracción del crédito, de ámbito mundial, ha tenido – y está teniendo – unas repercusiones graves en nuestro tejido empresarial y en nuestras economías domesticas, pero aun cuando este factor mejorara, que no se prevé lo haga en los próximos meses, aun tendríamos un excesivo numero de viviendas, y de suelos para viviendas, en los principales núcleos poblacionales de nuestro país, así como en sus “aledaños”, como son las provincias de Toledo y Guadalajara, respecto a la de Madrid.

 Y estos elementos configuran una multiplicidad de perfiles de mercados que no pueden ser tratados unitariamente, de manera simplista.

 El drama de alguno de estos mercados es que no tienen solución económica en plazos razonables, con la inevitable generación de importantísimas pérdidas para sus propietarios actuales.

 En cualquier caso tenemos que hacernos a la idea de que nuestra economía deberá iniciar su recuperación sin crecimiento de crédito apreciable.

 A este respecto recomiendo un articulo de Stijn Claessens, M. Ayhan Kose y Marco E. Terrones en el que exponen someramente las conclusiones, provisionales, de un estudio sobre los países de la OCDE, entre 1960 y 2007, en el que se identifican 122 recesiones.

 De estas 122 recesiones 21 se identificaron como originadas por un proceso de contracción del crédito.  En todos estos casos, absolutamente en todos, la actividad económica inició su recuperación mucho antes de que se recuperara el sector financiero, como gestores de crédito.

 Este dato es importantísimo, ya que nos pone de manifiesto que la actividad económica, al menos en sus etapas iniciales, debe apoyarse en otros instrumentos para su dinamizacion, entre ellos, no el menos importante, se encuentra la incentivación del consumo.

 En este informe que he mencionado podemos encontrar un grafico interesante sobre la capacidad de recuperación de algunos de los factores que inciden, o se ven más afectados, en este tipo de crisis.

Como puede apreciarse, finalizado el periodo de recesión aun transcurre un periodo de tiempo, cuantificado aquí en dos trimestres, hasta que se inicia la recuperación del crédito. La peculiaridad de este informe, como cabía esperar, es que evalúa crisis territoriales, de dimensiones controladas. Una crisis como la que estamos aun viviendo, de ámbito mundial, que ha llegado a precisar de recursos extraordinarios, alcanza una repercusión difícilmente cuantificable, tanto en su duración, como en la generación de pérdidas económicas. Por este motivo les insto a que se fijen no tanto en los trimestres inventariados, como en la circunstancia de que recuperado el crecimiento del crédito, aun seguirán cayendo (desplomándose dice el informe) los precios de las viviendas, durante un tiempo cuatro veces y media superior al de la ausencia, o mínimos, de crédito.

 Sin perjuicio de dedicarle otro post a las alternativas de crecimientos en ausencia de nuevos créditos, o con créditos reducidos, por el interés que pudiera suscitar entre los lectores de mi blog, baste que adelante que el mismo implica aplazamiento de determinado tipo de inversiones, así como búsqueda de pequeños ahorradores e inversores particulares, complementándolo con estrategias de reducción de precios para dar salida a los inventarios.

 Actualmente nuestras entidades financieras se encuentran con dificultades para obtener financiación y la que consiguen, salvo la del BCE, es cara. Y el BCE sigue renovando y ampliando préstamos, ahora a tres meses, ante la imposibilidad de cobrar las cantidades vencidas en préstamos anteriores.

 El poco dinero que gestionan, tras ayudar al Estado Español comprando parte de su deuda, lo dedican a soportar sus morosos, así como las carteras de adjudicados inmobiliarios y los créditos a inmobiliarias participadas o no, pero con fuerte incidencia en sus respectivas carteras de riesgos.

 Esta situación no se podrá mantener indefinidamente.

 La cuantificación temporal de nuestra crisis económica no resultará inferior a cuatro años más (2014), si bien el profesor Juan Iranzo, Director del IEE, en la última jornada profesional en la que coincidimos, se manifestaba más pesimista que yo, no previendo la creación de empleo apreciable hasta el 2016, cuando se produzca un crecimiento superior al 2,5% del PIB, dada nuestra peculiar estructura productiva.

 Nuestra crisis económica no ha terminado, a pesar de la recuperación vivida en el primer semestre de este año. Nuestra crisis crediticia no descubre un horizonte claro para su finalización, a pesar de las garantías que se quieren dar publicando las pruebas de stres soportadas por muchas de nuestras entidades financieras.

 Parece difícil provocar un crecimiento del consumo en estas circunstancias, a las que nuestros legisladores han añadido el incremento del IVA, sin contrapartida alguna en el IRPF, e incluso la eliminación, a partir del próximo año de los beneficios fiscales a la compra de vivienda para uso propio.

 Solo cabe la bajada de precios, en un intento por “realizar activos”, asumiendo definitivamente las perdidas producidas, invirtiendo, o financiando, actividades y sectores con mayor recorrido que el inmobiliario, tanto en cuanto a los rendimientos económicos, como a la creación de empleo.

 Es por este motivo por el que supuso un autentico desastre el desarrollo, por parte del Gobierno, de los Planes E de ámbito municipal. Fue un más de lo mismo, privando de recursos claves a sectores y actividades realmente productivas, generadoras de empleos estables.

 Aguantar los precios de las viviendas, con escaso, o nulo, crecimiento de los créditos, a largo plazo resulta imposible, alarga la agonía, empeora el resultado final, y priva a la sociedad de recursos necesarios para otras actividades más importantes para ella, en estos momentos.

 Hasta cuanto caerán los precios.

 Lo que me gusta de los norteamericanos es su extraordinario pragmatismo al encarar la realidad. Eso se manifiesta en también en sus expresiones: busts (desplome, hundimiento)

 Con las salvedades que he realizado en relación con el grafico anterior, a continuación les ofrezco otro, de los mismos autores, publicado anteriormente, en el que se evalúan las caídas, en porcentaje, de precios en las crisis analizadas. Pueden encontrarlo comentado de una forma más extensa en anteriores post míos, en este blog. Pero si debiera ofrecerles una síntesis de hasta cuanto tienen que bajar los precios de las viviendas; les diría que: Los precios de las viviendas deben bajar hasta el extremo de poder ser adquiridas, con crédito escaso y caro, por el posible comprador interesado.

 Esta definición les puede parecer una obviedad, y quizás lo sea, pero ya va siendo hora de recordar obviedad es como”el precio de las viviendas no puede seguir subiendo indefinidamente”, quizás así, realizando sus perdidas, puedan recuperar algo de lo perdido, invirtiendo en otros sectores. 

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El precio de la vivienda ha caído más de lo que afirman el Gobierno y el INE, y todavía seguirá cayendo 1.037

Posted by pepebarta en 16/06/2010

José Barta, 16-06-2010

Nuevamente tienen que ser analistas internacionales los que corrijan las conclusiones de nuestra Ministra de la Vivienda, al tiempo que descalifican los datos “incompletos” o “erróneos” aportados por el INE y las sociedades de tasación (les remito a mis anteriores post, plenamente vigentes, Vivienda: bancos venden, promotores caen. (nº 1029), El bajo incremento de créditos hipotecarios descubre la escasez de ventas de viviendas (nº 1021), Origen y Duración de la Crisis para las viviendas (nº 1014), La ineficiencia del INE en las estadísticas sobre el precio de las viviendas (nº 1004), etc. ) aumentando el descrédito internacional de estas entidades y afianzando la desconfianza de los inversores en nuestras estadísticas.

Esta vez ha sido la agencia de calificación Fitch la que asegura que las viviendas, en España, permanecen sobrevaloradas en relación a los ingresos de las familias, y sus precios necesitan bajar aún más para mejorar las condiciones de acceso.

“La falta de liquidez está lastrando los precios de las viviendas y los particulares que se ven forzados a vender en la actual coyuntura están recurriendo a descensos notablemente mayores que los que sugieren las estadísticas del Gobierno” afirma Fitch, y pronostica que “el precio de la vivienda en España seguirá bajando hasta al menos 2012”

Fitch con estas declaraciones no hace sino coincidir con la agencia de calificación Standard and Poor’s (S&P) que, hace unos días manifestaba que  “aunque las cifras oficiales muestran un descenso de los precios de 6,1% en 2009, y la tasadora Tinsa anuncio un abaratamiento interanual del 5,3% en marzo, los precios podrían estar marcando retrocesos mayores debido al exceso de oferta”. Y concluía S&P que “el ajuste en el mercado de la vivienda probablemente continuará durante al menos otro año“, y que, aun cuando cree que “el ritmo de disminución de precios probablemente continuará frenándose, los mismos podrían caer aún un 12% más antes de que el mercado recupere equilibrio a largo plazo.”

Y ambas agencias confirman, prácticamente con los mismos argumentos, las previsiones que realicé hace casi dos años y medio, y de las que dejé constancia, y pruebas, en mi post titulado “Reivindicando La tormenta perfecta” (nº 1008)”.

En anteriores post y en numerosas conferencias he denunciado que la mentira, como instrumento de marketing resulta perjudicial a medio y largo plazo, porque priva de confianza al inversor-consumidor respecto al promotor-vendedor. Pero no parece que esta afirmación sea fácil de entender, en especial por aquellos que, ahogados por las deudas y la ausencia de crédito financiero, ven como se hunde su empresa con ellos dentro. Y de esta forma terminan sin crédito financiero y sin crédito moral.

La situación en España no solo no favorece la recuperación del mercado inmobiliario, a pesar de las tonterías anunciadas por el GG 14 y algunos otros, desgraciadamente la tendencia clara es a empeorar. ¿Cuánto?  No puedo decirles cuanto llegará a empeorar, ya que esto depende de muchos factores, entre los que se encuentra la evolución de la liquidez y el desempleo, pero si puedo darle los indicadores que deberán cumplirse.

Hace unos meses The Economist publicaba un estudio comparando la situación de distintos países, en función de un ratio que relaciona rentabilidad por alquileres con precio de venta de viviendas. Un ratio financiero, plenamente valido para el análisis de cualquier mercado, si bien, en el caso de la vivienda de uso propio, admite algunos márgenes, vinculados al muy largo plazo en que se suele contemplar la propiedad de la misma.

El cuadro publicado por The Economist, con datos de hace dos años, situaba a España en una de las peores posiciones, dada la casi nula rentabilidad que estos activos tenían en nuestros país.

España, con Australia y Hong Kong, ocupaba la peor posición, con una estimación de descuento necesario superior al 55% de los precios, sobre valores de 2008.

Otro estudio, más ponderado, aportaba conclusiones muy parecidas.

En su contra, además del matiz realizado anteriormente por mí, sobre el margen de menor rentabilidad asumible por este tipo de inversiones, que obviamente tiene un límite, se aducía los elevados tipos de interés del dinero, que soportábamos en España en el año 1997, lo que distorsionaba toda la comparativa, al cambiar radicalmente el marco de la misma.

Este elemento tiene, ciertamente, un carácter corrector que puede dar pié a eternas discusiones, si bien no puede justificar en su totalidad la caída de rentabilidad de las viviendas.

En cualquier caso, al objeto de no tener que entrar en un debate sin fin, con un número de elementos medibles casi ilimitado, me limitaré a aportar unas graficas españolas de pura cepa, para no tener ni que traducirlas.

Quiero que comparen el “esfuerzo de los hogares” para el acceso a vivienda, entre los años 1998 (junio) y 2010 (marzo) en la siguiente tabla, elaborada por el Banco de España.

Si tomamos como referencia de esfuerzo aquellos años que, tras la crisis de 1992 a 1994, ya habían asumido la recuperación del mercado, e incluso contemplaban incrementos de precios atractivos, como fueron los años 1999 y 2000, nos encontramos con que la diferencia media del esfuerzo de esos años, comparada con la de marzo del actual 2010, dejan todavía un recorrido a la baja entre el 16% y el 18% de descuento en el precio de las viviendas (siempre, naturalmente, estimándolo sobre un precio medio nacional).

Quizás podamos apreciarlo mejor en el siguiente grafico.

Desde este análisis tendríamos que dar la razón a S&P que cuantifica la necesidad de caída del precio de la vivienda en España (para vivienda habitual, de la segunda vivienda piensan como yo, que no habrá por donde coger a la mayoría, pero este es tema de debate para otro día) en torno a un 17%

Llegados a este punto, claramente expresamos a la Ministra Corredor (¿o será Corredora?), así como al Señor Galindo y a los “majos” del GG, que a pesar de llevar dos años diciendo que ya no van a bajar más los precios de las viviendas, todavía les queda, al menos, otros dos años para seguir diciéndolo, manifestando así la misma coherencia que han mantenido hasta momento.

¿Y cuanto bajarán entonces los precios actuales de las viviendas? En esta primera aproximación podríamos entender  dado que los números realizados por S & P coinciden con los nuestros, empleando métodos distintos, la caida media de precios que podemos esperar es entre un 16% y un 18%. Pero el caso es que, llegados a este punto, no tenemos más remedio que realizar una pequeña, pero no sin importancia, precisión. Nuestro método se está basando en el esfuerzo aceptable por parte de los hogares, para la adquisición de vivienda propia. El caso es que nuestro Parlamento, a propuesta del Gobierno de la Nación, han aprobado la supresión de una parte importante de las deducciones existentes actualmente para la adquisición de vivienda propia.

Ha sido este un acto de clarividencia, a la que tan acostumbrados nos tienen nuestros lideres políticos, que, de no rectificarse, dado que la corrección del precio de la vivienda tiene, al menos, dos años por delante, forzará una caída mayor de precios, ya que tendremos que establecer la comparativa del “esfuerzo con deducciones” correspondiente a los años 1999-2000, con el “esfuerzo sin deducciones” de marzo de 2010.

Esta equiparación de esfuerzos finales, exigiría una bajada de los precios actuales superior al 30%. Si les parece disparatada, hojeen mi post “El Banco de España cuestiona el sentido de sociedades instrumentales tipo Aliancia y abre las puertas a una mayor bajada de precios de los inmuebles adjudicados” (nº 1.032), comprobaran que este porcentaje (el 30%) ya lo tiene previsto el propio Banco de España.

¿Cuál es pues mi pronostico?; siempre jugando con un precio medio estadístico, y dejando de lado la segunda vivienda, que el suelo final para el precio de la vivienda se encuentra más próximo al resultante de aplicar el 30% de descuento a los actuales precios, que el de aplicar el 17% de descuento.

La paradoja es que, en mi opinión, si el sector (en el que incluyo a las entidades financieras) hubiera reaccionado con mayor agilidad bajando precios, dichas bajadas hubieran sido menores. Pero esto es lo que suele pasar, y no por ello deja de repetirse.

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El Banco de España cuestiona el sentido de sociedades instrumentales tipo Aliancia y abre las puertas a una mayor bajada de precios de los inmuebles adjudicados 1.032

Posted by pepebarta en 31/05/2010

José Barta, 30-05-2010

Han pasado muchos días, veinte, desde que subí mi último post a este blog. La fractura de una cadera de mi madre me ha mantenido alejado, sobre todo mentalmente, de mis comentarios habituales. Las secuelas del accidente se están reduciendo y la actualidad financiero inmobiliaria se está tornando cada vez más apasionante – que ya es decir -; por ambos motivos retomo, con ganas, mi actividad.

Comienzo con un comentario al proceso de “consulta pública” abierto por el Banco de España, previo a la modificación de la Circular 4/2004, sobre normas de información financiera.

Desde una perspectiva meramente técnica supone una simplificación y clarificación del sistema de provisiones, recogido en el Anejo IX de dicha circular, pero el espíritu que ha animado a la misma, tras la importante experiencia acumulada por la institución durante los últimos veinte años, es de una profunda revisión de los criterios de riesgo que mantienen las entidades financieras, en especial los inmobiliarios, respecto a los que “el mero transcurso del tiempo, sin que una entidad obtenga el reembolso de una deuda impagada, se considera una evidencia suficiente de la disminución en el importe recuperable de la operación, por lo que debe ser cubierta con provisiones en función del calendario establecido.”.

Desde un punto de meramente técnico se simplifican los calendarios de dotación, acelerando el reconocimiento de las pérdidas por deterioro, y se da un tratamiento consistente para los colaterales inmobiliarios, teniendo en cuenta su heterogeneidad y sus distintas posibilidades de movilización en el corto plazo. Estos cambios permiten un tratamiento más coherente de los activos clasificados como dudosos por razón de la morosidad del cliente.

Pero es en relación con los activos inmobiliarios con los que el Banco de España se muestra más contundente, dado que establece un tratamiento para los “activos inmobiliarios adjudicados o recibidos en pago de deuda con independencia de su forma jurídica.”

 Con esta acción, el Banco de España, endurece extraordinariamente, desde el punto de vista de las coberturas, el tratamiento de los inmuebles adjudicados o recibidos en dación de pago, convirtiendo en extraordinariamente costoso su mantenimiento dentro de la cartera de la entidad financiera, dado que aplica importantes recortes al valor de estos activos.

Para estimar el deterioro de aquellos activos clasificados como dudosos por razón de morosidad del cliente que incorporan activos inmobiliarios como garantía, el valor de las mismas será el menor de los dos importen siguientes, sobre el que se habrá de aplicar un descuento creciente en función de la dificultad de movilización de la garantía (tabla 2): (A) El coste del inmueble, considerando como tal el precio de compra que se refleje en la escritura pública; y (B) el valor de tasación en el estado actual del inmueble.

Se considera que la permanencia en el balance de los activos adjudicados, más allá de un plazo determinado para su venta, es indicativo de alguna dificultad para su realización, y por lo tanto un indicativo inequívoco de su deterioro. Por ello, y en base a la experiencia supervisora acumulada, la norma establece que el porcentaje de la cobertura al año de la adquisición del activo no será inferior al 20%, y a los 24 meses no será inferior al 30% (en este último caso, el porcentaje podría reducirse como máximo hasta el 20% si se cuenta con una tasación actualizada de la que no se deduzca un deterioro superior).

Pero donde el Banco de España resulta más rotundo es cuando decide que estas medidas son aplicables a todos aquellos activos que se encuentren en la mencionada situación, independientemente de la relación jurídica que se adopte entre la entidad y los mismos, lo cual se justifica “para evitar prácticas de arbitraje contable que podrían surgir mediante la utilización de empresas vinculadas al grupo para la gestión de los inmuebles adjudicados.”

 Esta decisión echa por tierra la estrategia de constitución de sociedades instrumentales, para la gestión de estos activos inmobiliarios adjudicados o adquiridos en dación de pago, intentando esquivar la obligación de coberturas. Es por esto por lo que empresas, como Aliancia, constituidas con este objetivo principal, pierden una parte considerable de su valor estratégico, limitando su valor al de su mera capacidad de gestión inmobiliaria.

 Finalmente, el Banco de España, aun teniendo en cuenta la heterogeneidad de las distintas entidades, en función principalmente de su distinta exposición al riesgo inmobiliario, realiza una estimación de la incidencia que estas medidas tendrán en los resultados de las mismas.

 Tomando en consideración estas cuestiones, el impacto medio sería de un ligero incremento de las coberturas en 2010, del 2%, que sería más intenso en 2011 como resultado de los cambios introducidos sobre el tratamiento de los activos adjudicados. De hecho, si se considera la mayor exigencia de coberturas derivada del tratamiento de los activos adjudicados en 2011, y se retrotrae a 2010, el impacto resultaría en un incremento de las coberturas cercano al 7%. En cualquier caso, el efecto del incremento del 2% de las coberturas en 2010 en términos de la cuenta de resultados supondría una reducción en el agregado del resultado antes de impuestos de alrededor del 10%.

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Vivienda: bancos venden, promotores caen. 1029

Posted by pepebarta en 03/05/2010

José Barta, 3-05-2010

El viernes pasado Cajamadrid anunció que había multiplicado por diez sus ventas de inmuebles en el primer trimestre de 2010, al desprenderse de un total de 700, con los que ha ingresado 85 millones de euros.

Hace un mes, parece que hubieran pasado seis, en uno de los primeros post que incorporé a este blog, con el titulo “Comienza el “sprint” para la venta de viviendas” anunciaba la urgencia que las entidades financieras tienen por vender el máximo posible de viviendas adjudicadas, en el menor tiempo posible, ya que en el logro de este objetivo entra en juego, no solo el mayor o menor descuento a realizar en el precio de las mismas, la propia posibilidad de venderlas, dado que el principal comprador es español, o reside permanentemente en nuestro país, necesita vivienda para uso propio o de algún miembro de la familia, y puede hacer frente a la inversión. Esta especie, como todos pueden comprender fácilmente, está en vía de extinción, no solo por el paro creciente, también porque su rapacidad (al más puro estilo Rodríguez de la Fuente) queda saciada con la primera captura que realice, resultando extrañísimo aquel espécimen capaz de cerrar más de una operación de compra.

Cajamadrid, como otras muchas entidades, se han dejado de “cuidar la imagen” (“pueden pensar que necesito vender”) que es lo que no han parado de hacer la mayoría de promotores, al menos en los dos primeros años de la crisis (2008 y 2009). Parafraseando a la inolvidable Rocío Jurado, “ahora ya es tarde…”.

La propia Cajamadrid explica porque ya es tarde para aquellos promotores que se acaban de dar cuenta de que esto dura más de lo que previeron, con su mirada de miopes empresariales.

La caja subrayó que ha comenzado “a recoger los frutos” de su plan de activos inmobiliarios, por el que “ha impulsado la venta de inmuebles a través de sus 2.175 sucursales, de puntos especializados en algunas de sus oficinas y por la venta por Internet (subastas y compra directa)”.

El fuerte crecimiento de las ventas no se puede explicar solo por el impulso de la red de ventas, resultan claves “las interesantes condiciones ofrecidas a los compradores, como un 24% de descuento medio sobre el valor de tasación”, y la financiación hipotecaria, “a un tipo de interés de Euríbor más 0,50% a 40 años y sin comisiones”.

 A los promotores les resulta imposible competir de todo punto con estas condiciones, ya que si se diera el caso de que pudieran bajar el precio, sin la traba de soportar una hipoteca por importe superior al mismo, tendrían que obtener la financiación adecuada para el posible comprador y, en el paroxismo de este sistema ineficiente, sus posibilidades son inversamente proporcionales a su capacidad de supervivencia como empresa.

 ¡Que lejos quedan esos gritos de “no pasaran”! que, hasta hace apenas un mes, se atrevían a lanzar, a través de sus representantes corporativos, para pronosticar que no se bajarían los precios por debajo del 20%.

 “Ahora ya es tarde S…”

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