El Blog de Jose Barta

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Similitudes entre los orígenes del Crash de 1929 y el Hundimiento del mercado inmobiliario español 1.056

Posted by pepebarta en 26/10/2010

José Barta: 26-10-2010

De forma recurrente vuelvo a la Gran Depresión, como acontecimiento histórico del que sacar más lecciones que las exclusivamente aplicables a la política monetarista.

Desde la perspectiva que ofrece el reconocimiento de la libertad del ser humano, para acometer las diversas opciones que se le ofrecen en su actuar económico, con condicionamientos más o menos marcados, pero nunca absolutamente determinantes, me asomo a los acontecimientos históricos, no para atisbar las características de un futuro irremediable, sino para aprender de errores y no repetirlos.

Desde mi afirmación de la libertad del ser humano asumo nuestra responsabilidad en los acontecimientos pasados y presentes, así como nuestra capacidad para desarrollar, rectificando comportamientos si fuera preciso, nuestro futuro.

Fruto de esta perspectiva del análisis histórico, tres son los elementos comunes que encuentro en el origen remoto de ambas crisis:

A)   AGRESIVAS CAMPAÑAS DE MARKETING

 1929:   Las sociedades de valores norteamericanas manipularon la realidad, llegando a convencer a los ciudadanos de la imposibilidad real de caída del mercado Bursátil.

 2008: Las campañas de marketing por parte de promotores inmobiliarios, secundados y apoyados por las instituciones financieras y las Administraciones Públicas, llevaron al ánimo de empresas y particulares la certeza de un crecimiento, del mercado inmobiliario, en especial el de vivienda, “sin posibilidad de caída”

 B)   AGRESIVAS POLITICAS DE CREDITOS, POR PARTE DE LAS ENTIDADES FINANCIERAS

 1929: Alto crecimiento de préstamos para la compra de Títulos, respaldados por el valor de dichos títulos. El sistema financiero norteamericano pasó de un volumen de préstamo, en 1921, de un billón de dólares, a ocho billones y medio de dólares, en 1929.

 2008: Actitud extraordinariamente competitiva entre Bancos y Cajas de Ahorro, para captar la mayor cuota posible de mercado de hipotecas, concedidas contra valoraciones muy optimistas, que en muchos casos suponía la financiación de más del 100% del importe de la operación de compra de la vivienda, con bajos tipos de interés y periodos de amortización muy superiores a los años de servicio del inmueble para el prestatario. El sistema financiero se retroalimentaba mediante la titulización de estos mismos créditos.

 C)   OPTIMISMO AJENO A LA REALIDAD

1929 y 2008: Se pagaban precios por Títulos (viviendas) sin ninguna correlación con la realidad económica en la que se sustentaban. La línea entre la especulación y la inversión se volvió difusa. Los “profetas” que anunciábamos el desastre (ahora son multitud, pero entonces se nos contaba con los dedos de una mano) éramos considerados agoreros, derrotistas, cuando no incompetentes y fracasados. Mirados con recelo tanto por parte del resto de los profesionales del sector, como por parte de los profanos.

El famoso Martes Negro (29 de octubre de 1929) ha sido considerado por muchos como la peor jornada bursátil – hasta el 19 de octubre de 1987 (-23%) -. Al día siguiente, el 30 de octubre, The Times tituló: “Las acciones se derrumban, pero el rally al cierre anima a los brókers; los banqueros optimistas, continuarán ayudando”. ¿Les suena todo esto?

 Las entidades financieras pronto debieron batirse en retirada ante la magnitud del desastre y la escasez de dinero – en aquel momento como consecuencia de la política monetaria restrictiva que se decidió acometer, por parte de los Bancos Centrales- lo que tuvo un efecto devastador, de tal dimensión y enfriamiento sobre la economía que, durante los cuatro años siguientes, la producción bajó un 30% en términos reales –descontando la inflación–, la tasa de desempleo creció hasta el 25% y la inversión privada un 80%”, según John K. Galbraith, en su libro titulado Gran Crash de 1929 o el Crac -que no crack-, como lo bautizó. Este escenario, en combinación con la depreciación de activos, “desembocó en un gran colapso de impagos [en los créditos] que arrastró al sector bancario a la crisis”.

Actualmente la banca española necesita liquidez por importe de 141.000 millones de euros hasta 2011, para lo que deberá aumentar la apelación de financiación al Banco Central Europeo (BCE), realizar emisiones en el mercado o avanzar en la reordenación del negocio. En un marco en el que los países de referencia del euro, como Alemania y Francia, comienzan a pedir que no se prolonguen por más tiempo las ayudas extraordinarias que, principalmente por parte del BCE, se aprobaron al comienzo de la crisis.

Por otra parte, la agencia de calificación crediticia Moody’s, asegura que el incremento de la morosidad registrado en el pasado mes de agosto, y que situó la tasa en el 5,61%, la más alta desde febrero de 1996, es “negativo para el crédito de las instituciones financieras españolas” y considera que su rentabilidad seguirá “bajo presión” durante los próximos 12 o 18 meses”.

 La agencia destaca que, aunque con menor intensidad, todavía espera que continúe el “deterioro en la calidad de los activos” durante 2010 y 2011 debido, entre otro motivos, a que España necesitará muchos años para digerir el exceso de oferta en el mercado inmobiliario”.

La crisis de 1929 supuso el final de los “felices” años veinte, en los que se llegó a pensar que se habían superado todas las tristezas humanas, como las guerras y la pobreza, gracias al extraordinario crecimiento industrial y económico que se vivía. La realidad se impuso como un mazazo, originando casi un lustro de crisis, desempleo y pobreza para EEUU, alcanzando, si bien en menor medida, al Reino Unido, a Alemania y a otros países industrializados (el efecto para España fue mínimo).

 Como se puede ver es mucho lo que nos estamos jugando. Que las cosas ya no serán (al menos durante los próximos veinte años) como fueron (al menos durante los últimos diez años) es algo que “casi todos” tenemos claro, pero esta situación puede empeorar. Y esta es la lección que conviene sacar, obrando en consecuencia, aun cuando bastantes duden de ello, como dudaban en su momento de que las “viviendas pudieran caer algún día”.

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España y Argentina, ¿historias paralelas? 1.051

Posted by pepebarta en 05/10/2010

José Barta; 5-10-2010

Hace escasamente cuarenta y ocho horas, el rotativo británico “The Sunday Telegraph“, publicaba un extracto del libro “Freefall” (Caída libre), cuyo autor es Joseph Stiglitz, ex economista jefe del Banco Mundial (BM) y premio Nobel de Economía.

En el mismo escribe Stiglitz que “España podría estar entrando en el mismo tipo de espiral mortal que afectó a Argentina hace sólo una década”. Y explica que “la economía española se ralentizará, pero la mejora de su posición fiscal será mínima, (…) con menor crecimiento, los ingresos por vía impositiva caerán, el gasto social -como el subsidio de paro- se incrementará y los déficit seguirán siendo altos”

Ante estas declaraciones tan pesimistas, respecto al futuro económico de España, pero sobre todo preocupado por la comparación con Argentina, he buscado referencias que me permitieran establecer comparaciones con más rigor.

Aquellos que me siguen habitualmente ya saben que esto es algo que me atrae, lo que me ha llevado a buscar las posibles semejanzas con la crisis de 1929.

La comparativa con la evolución de la economía argentina me ha resultado más compleja, debido a mi mayor desconocimiento de la historia económica de dicho país. Afortunadamente he localizado un trabajo realizado por B. Sánchez, subido a su blog el pasado domingo día tres, que me parece no tiene desperdicio.

Bajo el titulo España 2010 = Argentina 1978 realiza una divertida comparación, que culmina con un grafico, que no me resisto a reproducir, en el que pone de manifiesto que, de seguir así no solo, dentro de 25 años, España tendrá la misma renta per cápita que ahora (en el 2003 la renta per cápita de Argentina era de menos de 8.000 dólares per cápita, igual que en 1978), también, dentro de ocho años, España volverá a ganar el Mundial (Argentina ganó su segundo Mundial en México en 1986)

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Un pronóstico sobre el mercado bursátil 1018

Posted by pepebarta en 14/04/2010

José Barta, 14-04-2010

Lo encontré hace semanas en la red, creo que la segunda semana de enero. Nunca he sabido quien es el autor.

 He empleado este grafico en numerosas conferencias, como una alternativa posible, en la evolución de los principales índices bursátiles, y según van pasando las semanas me impresiona cada vez más su capacidad predictiva.

 Antes de que se cumpla en su totalidad, o deje de acertar en el desarrollo anunciado, se lo muestro para la oportuna reflexión.

 Comparar la Figura 1 con la grafica roja de la Figura 2

 Figura 1. Grafica, de autor desconocido, encontrada hace unos tres meses en la red

 

  •  B: Máximos alcanzados en 2007
  • 1: Mínimos alcanzados en 2008
  • 2: Máximo alcanzado en enero

Esta previsión arrastraría otra vez las materias primas e insinúa un nuevo escenario de deflación.

Figura 2. Comparativa mercados de valores, crisis actual vs. Gran depresión

 

Elaborado por Barry Eichengreen y Kevin H. O’Rourke.

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Comparativa evolución Producción Industrial en España, resto del mundo y Gran Depresión 1017

Posted by pepebarta en 14/04/2010

José Barta, 14-042010

 Como no hay dos sin tres, concluyo la presentación de las graficas comparativas, que he elaborado a raíz de la lectura del trabajo de Barry Eichengreen y Kevin H. O’Rourke, con esta última sobre producción industrial.

Como en las graficas anteriores, los datos originales los he obtenido en el INE

 Como en el comentario sobre evolución del Comercio, estas graficas nos muestran tendencias que tienen una marcada incidencia, en este caso, en el mercado Inmobiliario Industrial.

 A diferencia de la evolución del comercio, la evolución de la producción industrial, en España, sigue unas pautas similares a las de la media mundial, con una moderación de la caída que, permite aventurar, nos sitúa próximos a niveles de crecimiento cero, con la paralización de la perdida de mano de obra en este sector. Con una cierta estabilización de los precios inmobiliarios.

 Figura 1. Producción industrial: Evolución actual mundial vs Gran Depresión

Figura 2. Producción industrial: Evolución España periodo mayo 2008 a enero 2010

En el eje de ordenadas los meses transcurridos desde el 4 de 2008

Autor José Barta, sobre datos INE

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Comparativa de la evolución del comercio en España con la media mundial y la Gran Depresión 1016

Posted by pepebarta en 14/04/2010

José Barta, 14-04-2010

 Aprovechando el magnifico trabajo realizado por Barry Eichengreen y Kevin H. O’Rourke, y con la finalidad de establecer criterios comparativos, partiendo de datos del INE, he elaborado un grafico con la evolución, mes a mes, del comercio en España, en el periodo comprendido entre el mes de mayo de 2007 y el mes de enero de 2010. Mi propósito es actualizarlos trimestralmente, siempre que cuente con la correspondiente actualización de los datos de origen.

La comparativa de los gráficos sirve para obtener una referencia de nuestra evolución frente a la media mundial, así como a las cifras de la Gran Depresión, esto último sin otra finalidad, por ahora, que la meramente histórica.

Desde la perspectiva inmobiliaria estos datos, sobre todo la tendencia marcada por los mismos, es determinante a efectos de valoración de la evolución de los subsectores de locales comerciales y de centros comerciales, con clara incidencia en el de logística. Según el grafico que refleja la evolución española, más próxima a la de la Gran Depresión que a la actual evolución media mundial, en el mercado inmobiliario de locales comerciales seguirá cayendo la demanda e incrementandose la oferta.

 Grafico 1.  Volumen comercio mundial, actual y durante la Gran Depresión

Grafico 2.  Volumen comercio en España, periodo mayo 2008 a enero 2010

En el eje de ordenadas los meses transcurridos desde el 4 de 2008

Autor José Barta, sobre datos INE

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Comparando los mercados de valores en las dos grandes crisis 1015

Posted by pepebarta en 13/04/2010

José Barta, 13-04-2010

 Os muestro el siguiente cuadro, elaborado por Barry Eichengreen y Kevin H. O’Rourke, comparando la evolución de los mercados de valores, media mundial, durante la crisis del 29 y la crisis actual. Me ha parecido interesante y loable el esfuerzo de síntesis.

Los valores temporales se miden en meses.

En el grafico, que refleja la evolución actual, se puede apreciar la ruptura, en la tendencia al alza, que se produjo el pasado mes de enero de 2010.

 Figura 1. Comparativa mercados de valores, crisis actual vs. Gran depresión

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Origen y Duración de la Crisis para las viviendas 1014

Posted by pepebarta en 12/04/2010

José Barta, 12-04-2010

 En España, el antecedente más próximo con el que contamos, de crisis en el sector inmobiliario, corresponde al periodo comprendido entre 1992 y 1996, si bien afectó, en el ámbito inmobiliario, principalmente al subsector oficinas y al de segunda vivienda, que fueron los que sufrieron mayor desplome.

 La crisis del 92 tuvo sus raíces en las medidas adoptadas por el Banco de España, en el verano de 1989,  que procedió a la elevación de los tipos de interés y endurecimiento de las condiciones crediticias, con el objetivo de enfriar el “recalentamiento” sufrido por nuestra economía, consecuencia del excesivo crecimiento de los precios de las oficinas, seguidas de las viviendas, así como del resto de los subsectores inmobiliarios, y por la inflación derivada del consumo, principalmente, por parte de las familias.

 De alguna manera comparo el año 1992 con este 2010, que estamos viviendo, ya que durante el mismo se produjo, por parte de los principales inmobiliarios, el reencuentro con la realidad económica del país. Tanto la Exposición Universal de Sevilla, como las Olimpiadas de Barcelona, habían creado un espejismo de recuperación económica, que impedía la caída generalizada de precios. Octubre de 1992, acabados los dos eventos mencionados, fue el comienzo de una caída que, en el caso de las oficinas fue en picado, con descuentos de hasta el 30%, tanto en alquileres como en compraventas; quedaban atrás unos precios máximos que a duras penas se han logrado superar, logrando el mercado igualarlos, a moneda constante,  hace apenas dos años, antes de  las correcciones de la actual crisis. Dieciséis años tuvieron que transcurrir para poder equiparar los precios. Al día de hoy han vuelto a caer.

En el caso de las viviendas, mucho menos afectadas que las oficinas, la caída de precios, pese a la leyenda urbana de que nunca bajaban –desmentida en la actualidad – , duró dos años, 1992 y 1993, recuperándose lentamente, sin llegar a superar el crecimiento del IPC hasta el año 1998.

Dado que el histórico de mercado, de nuestro país, es muy reducido ya que, hasta el Decreto que introducía la liberalización de alquileres de 1985 – más conocido como Decreto Boyer – no se puede hablar de mercados libres, por encontrarse las rentas, especialmente las de viviendas, reguladas por el Estado, en el desarrollo de este articulo, buscaré la confrontación permanente con la experiencia en otros países.

 Las causas de la subida de precios de los inmuebles en general, y de las viviendas en particular, no se le escapan a nadie que analice la realidad económica con suficiente perspectiva y conocimiento; se origina por bajos tipos de interés y alargamiento de los plazos de amortización de las hipotecas. Si a esto le añadimos un más ventajoso tratamiento fiscal a la compra de vivienda frente al alquiler, nos encontraremos con el caldo de cultivo preciso para que se reproduzca la pasada situación española.

 Esto no es algo propio solo de España, salvando la fiscalidad, es lo mismo que ha sucedido en EEUU, Reino Unido, Irlanda, etc., y que se repite periodicamente.

 Haciendo un inciso, quiero comentar que, al disparatado crecimiento de los precios de la vivienda, he preferido denominarlo efecto soufflé, ya que, ha diferencia de las burbujas financieras, siempre subsiste un valor mínimo importante; lo cual no es óbice para que todo lo que le rodea entre en una autentica burbuja – así la integridad de la cuantía de los créditos, las empresas inmobiliarias, promotoras y constructoras más expuestas, etc. – en cuanto se produce una contracción del crédito y/o una subida de tipos de interés.

 Subida de tipos de interés es lo que se sufrió en la crisis del 92, y contracción del crédito es lo que sufrimos actualmente.

 En un estudio de Stijn Claessens, M. Ayhan Kose y Marco E. Terrones, se analizan 21 países avanzados,  en el periodo comprendido entre 1960 y 2007, detectando en ellos 122 periodos de recesión, 28 de los cuales se asocian a desorbitado crecimiento de los precios de las viviendas y, posteriores, contracciones del crédito. Concluyen que los episodios de contracción del crédito y burbuja de vivienda, producen crisis largas y profundas.

 Se entiende por contracción del crédito una caída real, del mismo, del 20% .

 En estas crisis el desplome del mercado inmobiliario, historicamente, viene a durar 4,5 años, de media, con caídas medias del 30% del precio real de la vivienda.

Fuente: Claessens, Kose y Terrones (2008).

Y estos estudios están realizados en periodos económicos que nada tienen que ver con el actual, en el que vivimos una crisis económica con un marcado carácter global; sin comparación, a nivel mundial, desde la crisis de comienzos de los años 30, denominada “La Gran Recesión”.

 Indudablemente, las actuales circunstancias de fuerte demanda financiera mundial, no mejorará las expectativas para la crisis propia de cada país.

 La repercusión de la crisis global en paises concretos tendrá, respecto a su posible evolución, mucho que ver con el diferencial entre los precios máximos reales alcanzados por las viviendas y “los máximos razonables”, la salud financiera de la que gozaran, antes de destaparse la crisis, las entidades financieras, las empresas y las familias de ese país. Y, por supuesto, la política que se adopte por parte de las autoridades del mismo, respecto a la crisis.

 En relación con España, el disparate de los precios alcanzados por las viviendas en general, la situación de endeudamiento de las familias, así como la de las empresas inmobiliarias – desconociendo lo que vendría para el resto de los sectores económicos -,  me llevó a pronosticar en marzo de 2008, en un articulo en el diario El País, que “esta crisis se prolongará cuatro o cinco años (…)”, naturalmente referida al sector inmobiliario; ese aserto tenia como condición previa la adopción inmediata de medidas correctivas, entre las que, necesariamente, se encontraba la adecuación de los precios a la realidad del mercado, y no incluía la segunda vivienda.

 Dada la trayectoria que adoptaron los principales protagonistas de esta historia (la mayoría de las empresas inmobiliarias y de los departamentos inmobiliarios de las entidades financieras) consistente en negar la mayor, “¿crisis, que crisis?”, el plazo pronosticado comienza a contar desde este año, durante el cual las posiciones, de los propietarios, comienzan a facilitar la venta de los inmuebles. Por todo lo expuesto, considero poco arriesgado augurar que tenemos por delante todavía un minimo de cuatro años de crisis inmobiliaria (no me refiero a la segunda vivienda, algunas de las cuales “jamás” tendrán salida razonable), y que contemplaremos caídas medias de los precios superiores al 30% , pudiendo algunos inmuebles precisar descuentos superiores al 50%, que se produciran, “ya lo veran”.

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