El Blog de Jose Barta

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¿Cómo pagará el Banco Financiero y de Ahorros (BFA) sus deudas?

Posted by pepebarta en 01/06/2011

31 de mayo de 2011  (Este comentario fue censurado omitido inicialmente por los responsables de la sección de Opinión, de Gestiona Radio, subiendolo posteriormente a dicha sección, tras un retraso de treinta horas )

El pasado 26 de abril publiqué un comentario, en la sección de Opinión, de Gestiona Radio, con el titulo Bancos buenos y bancos malos españoles: ¿sinónimo de privatización de beneficio y nacionalización de pérdidas? , que alertaba sobre el riesgo de estrategias que encubiertamente persiguieran este resultado. En dicho artículo mencionaba, de pasada, la diferencia entre constituir, con activos tóxicos, una sociedad independiente pero unipersonal, a dejar los activos tóxicos en la entidad original, desplazando la actividad financiera saneada, a una sociedad independiente, sacándola a Bolsa. Alertaba de los riesgos que, para los acreedores de la matriz, podría deparar esta practica.

Pues bien la agencia Standard and Poor´s ha corroborado esta prevención, asignando, este lunes, a la deuda a largo plazo de Bankia  la misma calificación (“A-“)  que tenía inicialmente su sociedad matriz, el Banco BFA, bajando la de este último tres escalones (“BBB-“);  dejándola a las puertas del “bono basura”.

La calificación de Bankia llega después de que su sociedad matriz, el BFA, le haya transferido la mayoría de sus activos y se haya quedado con el suelo adjudicado, los créditos a suelos en situación dudosa y algunas participaciones empresariales, junto con 8.528 millones de euros en emisiones, de las siete cajas fundadoras, con aval del Estado y con 5.730 millones en emisiones subordinadas y 4.416 millones en participaciones preferentes suscritas por clientes.

Con esta maniobra, tanto las emisiones subordinadas como las preferentes emitidas por Caja Madrid, pasan a estar dentro del grado de inversión “especulativa”, el conocido como “bono basura”.

Naturalmente el BFA también cuenta con las acciones del 100% de Bankia, pero esta circunstancia no le salva de esta recalificación a la baja de su riesgo, y es que, como ya adelanté en el artículo mencionado al principio, ¿quién garantizará que con la venta de las acciones de Bankia se salde la deuda resultante, tras la liquidación del resto del patrimonio del BFA, a valor real de mercado?

Y, para mayor desconcierto, se acomete esta operación de salida al mercado bursátil en uno de los peores momentos del mismo, al menos para los Bancos, al extremo de haberlo desaconsejado, expresamente, el Instituto de Estudios Bursatiles, que cuenta entre sus Consejeros con dos premios Nobel de Economía, Lawrence Klein y Harry Markowitz.

Como contribuyente no tengo más remedio que preocuparme sobre las garantías que el BFA aportará a sus acreedores, entre ellos el Estado español, avalista de parte de sus emisiones de deuda, para garantizarles el cumplimiento integro de sus compromisos.

Como inversor quizás me convenga estudiar el momento más adecuado para tomar posiciones como accionista de Bankia.

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Las inmobiliarias más importantes ahora ya no se llaman Martinsa o Metrovacesa, sino BBVA, Caja Madrid o La Caixa 1.057

Posted by pepebarta en 10/01/2011

 José Barta, 10-01-2011

Ayer domingo, el diario El País, publicó un artículo, en sus páginas de economía, que con el titulo Banca y promotoras afrontan una nueva tormenta de ladrillo acomete las perspectivas a corto plazo de las empresas del sector inmobiliario. A través del enlace instalado más arriba puede acceder a dicho artículo. En el mismo, una serie de profesionales, entre los que me encuentro, damos nuestra opinión, que coincide en la valoración alta del riesgo que se avecina.

En este post solo quiero reflejar un contraste que se produce entre las conclusiones que se pueden apreciar en dos secciones distintas de dicho diario. Mientras en la económica refleja una acentuación de la crisis, quizá en su recta final, en la inmobiliaria – sección Propiedades – prevalece el entusiasmo (“Los precios bajan cada vez menos” y títulos similares). Me parece el mejor ejemplo de la diferencia de mensajes que se han venido produciendo desde hace tres años, entre los “profesionales del ladrillo” y la economía real. El sector inmobiliario tiene mucho que cambiar, comenzando por sus portavoces oficiales.

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El Banco de España cuestiona el sentido de sociedades instrumentales tipo Aliancia y abre las puertas a una mayor bajada de precios de los inmuebles adjudicados 1.032

Posted by pepebarta en 31/05/2010

José Barta, 30-05-2010

Han pasado muchos días, veinte, desde que subí mi último post a este blog. La fractura de una cadera de mi madre me ha mantenido alejado, sobre todo mentalmente, de mis comentarios habituales. Las secuelas del accidente se están reduciendo y la actualidad financiero inmobiliaria se está tornando cada vez más apasionante – que ya es decir -; por ambos motivos retomo, con ganas, mi actividad.

Comienzo con un comentario al proceso de “consulta pública” abierto por el Banco de España, previo a la modificación de la Circular 4/2004, sobre normas de información financiera.

Desde una perspectiva meramente técnica supone una simplificación y clarificación del sistema de provisiones, recogido en el Anejo IX de dicha circular, pero el espíritu que ha animado a la misma, tras la importante experiencia acumulada por la institución durante los últimos veinte años, es de una profunda revisión de los criterios de riesgo que mantienen las entidades financieras, en especial los inmobiliarios, respecto a los que “el mero transcurso del tiempo, sin que una entidad obtenga el reembolso de una deuda impagada, se considera una evidencia suficiente de la disminución en el importe recuperable de la operación, por lo que debe ser cubierta con provisiones en función del calendario establecido.”.

Desde un punto de meramente técnico se simplifican los calendarios de dotación, acelerando el reconocimiento de las pérdidas por deterioro, y se da un tratamiento consistente para los colaterales inmobiliarios, teniendo en cuenta su heterogeneidad y sus distintas posibilidades de movilización en el corto plazo. Estos cambios permiten un tratamiento más coherente de los activos clasificados como dudosos por razón de la morosidad del cliente.

Pero es en relación con los activos inmobiliarios con los que el Banco de España se muestra más contundente, dado que establece un tratamiento para los “activos inmobiliarios adjudicados o recibidos en pago de deuda con independencia de su forma jurídica.”

 Con esta acción, el Banco de España, endurece extraordinariamente, desde el punto de vista de las coberturas, el tratamiento de los inmuebles adjudicados o recibidos en dación de pago, convirtiendo en extraordinariamente costoso su mantenimiento dentro de la cartera de la entidad financiera, dado que aplica importantes recortes al valor de estos activos.

Para estimar el deterioro de aquellos activos clasificados como dudosos por razón de morosidad del cliente que incorporan activos inmobiliarios como garantía, el valor de las mismas será el menor de los dos importen siguientes, sobre el que se habrá de aplicar un descuento creciente en función de la dificultad de movilización de la garantía (tabla 2): (A) El coste del inmueble, considerando como tal el precio de compra que se refleje en la escritura pública; y (B) el valor de tasación en el estado actual del inmueble.

Se considera que la permanencia en el balance de los activos adjudicados, más allá de un plazo determinado para su venta, es indicativo de alguna dificultad para su realización, y por lo tanto un indicativo inequívoco de su deterioro. Por ello, y en base a la experiencia supervisora acumulada, la norma establece que el porcentaje de la cobertura al año de la adquisición del activo no será inferior al 20%, y a los 24 meses no será inferior al 30% (en este último caso, el porcentaje podría reducirse como máximo hasta el 20% si se cuenta con una tasación actualizada de la que no se deduzca un deterioro superior).

Pero donde el Banco de España resulta más rotundo es cuando decide que estas medidas son aplicables a todos aquellos activos que se encuentren en la mencionada situación, independientemente de la relación jurídica que se adopte entre la entidad y los mismos, lo cual se justifica “para evitar prácticas de arbitraje contable que podrían surgir mediante la utilización de empresas vinculadas al grupo para la gestión de los inmuebles adjudicados.”

 Esta decisión echa por tierra la estrategia de constitución de sociedades instrumentales, para la gestión de estos activos inmobiliarios adjudicados o adquiridos en dación de pago, intentando esquivar la obligación de coberturas. Es por esto por lo que empresas, como Aliancia, constituidas con este objetivo principal, pierden una parte considerable de su valor estratégico, limitando su valor al de su mera capacidad de gestión inmobiliaria.

 Finalmente, el Banco de España, aun teniendo en cuenta la heterogeneidad de las distintas entidades, en función principalmente de su distinta exposición al riesgo inmobiliario, realiza una estimación de la incidencia que estas medidas tendrán en los resultados de las mismas.

 Tomando en consideración estas cuestiones, el impacto medio sería de un ligero incremento de las coberturas en 2010, del 2%, que sería más intenso en 2011 como resultado de los cambios introducidos sobre el tratamiento de los activos adjudicados. De hecho, si se considera la mayor exigencia de coberturas derivada del tratamiento de los activos adjudicados en 2011, y se retrotrae a 2010, el impacto resultaría en un incremento de las coberturas cercano al 7%. En cualquier caso, el efecto del incremento del 2% de las coberturas en 2010 en términos de la cuenta de resultados supondría una reducción en el agregado del resultado antes de impuestos de alrededor del 10%.

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Comparando los mercados de valores en las dos grandes crisis 1015

Posted by pepebarta en 13/04/2010

José Barta, 13-04-2010

 Os muestro el siguiente cuadro, elaborado por Barry Eichengreen y Kevin H. O’Rourke, comparando la evolución de los mercados de valores, media mundial, durante la crisis del 29 y la crisis actual. Me ha parecido interesante y loable el esfuerzo de síntesis.

Los valores temporales se miden en meses.

En el grafico, que refleja la evolución actual, se puede apreciar la ruptura, en la tendencia al alza, que se produjo el pasado mes de enero de 2010.

 Figura 1. Comparativa mercados de valores, crisis actual vs. Gran depresión

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La Reforma de la Ley del Suelo, aprobada por el Gobierno, ayudará poco a las entidades financieras 1013

Posted by pepebarta en 09/04/2010

José Barta, 09-04-2010

 Por un momento sentí la tentación de titular esta nota “Barta se equivoca y las Cajas y Bancos salen peor paradas”, lo cual es cierto en todo su contenido, pero me pareció demasiado pretencioso mi protagonismo.

 Pero vayamos por partes, que diria Jack El Destripador, ¿Por qué es todo cierto?

 Esta mañana he recibido un correo de mi buen amigo, al que admiro y respeto, Enrique Porto, en el que me decía:

 Pepe: he leído tu magnífico blog  y concretamente en tu trabajo “Economía sostenible, entidades financieras y suelos urbanizables…” creo que interpretas mal la D.T.3.2. No se refiere a todo el suelo urbanizable sino tan solo al que está incluido en ámbitos delimitados para los que el planeamiento haya establecido las condiciones para su desarrollo, es decir al suelo urbanizable delimitado o sectorizado o programado es decir aquel en el que no haya que hacer un plan de sectorización, sino que ya se puede hacer directamente un plan parcial. No se refiere al suelo urbanizable no sectorizado, o no programado en general que es el abundante. Por tanto las  promotoras que tengan suelo urbanizable sin sectorizar  o sin programar por el Plan General siguen con la valoración a 1.36 euros por metro cuadrado de suelo, según la LS 08. Un abrazo. Enrique Porto

 Leer esta nota y revisar texto refundido de la Ley del Suelo, aprobado por Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio pueden comprender que ha sido casi un mismo acto. Enrique tiene razón, me he confiado en la memoria y, despistado por las “desinformaciones” que no paran de dar algunos analistas, manejando plazos y efectos de forma incorrecta, he generalizado el alcance de esta medida a todo el suelo urbanizable, y ese no es el ámbito de aplicación de la Disposición Transitoria 3ª, 2. que claramente dice:

 (…)

 2. Los terrenos que, a la entrada en vigor de esta Ley, formen parte del suelo urbanizable incluido en ámbitos delimitados para los que el planeamiento haya establecido las condiciones para su desarrollo, se valorarán conforme a las reglas establecidas en la Ley 6/1998, de 13 de abril, sobre Régimen de Suelo y Valoraciones, tal y como quedaron redactadas por la Ley 10/2003, de 0 de mayo, siempre y cuando en el momento a que deba entenderse referida la valoración no hayan vencido los plazos para la ejecución del planeamiento o, si han vencido, sea por causa imputable a la Administración o a terceros.

De no existir previsión expresa sobre plazos de ejecución en el planeamiento ni en la legislación de ordenación territorial y urbanística, se aplicará el de tres años contados desde la entrada en vigor de esta Ley.

Hasta aquí la cita textual de la Disposición, que pueden comprobar en el enlace correspondiente.

 La disposición no tendría por que hacer dicha salvedad, ya que la Ley solo distingue dos tipos de suelos, “urbanos y rurales”, por lo que si se realiza un matiz sobre la situación provisional de un suelo “rural” en transito hacia el “urbano” se podría haber generalizado la expresión “urbanizable”; si no se hizo, como se puede comprobar ante la evidencia de la matización de la delimitación del ámbito, para la aplicación de esta Disposición, es porque en el espíritu de la Ley se encuentra el no reconocer derechos consolidados a los suelos que se encuentren en situación distinta del de urbanos.

 ¡Mi amigo Enrique tiene razón, se mantiene el problema “más grave” que tienen las entidades financieras!. 

 Nada más llegar a esta conclusión, tras agradecer a Enrique Porto su cariñoso tirón de orejas, lo que pensé, también de manera casi inmediata, fue ¡pero si tanto comentaristas se están escandalizando de la gran ayuda prestada a los Bancos, quizás sea debido a que en las medidas que se proponen se corrige la expresión original de la Ley!, créanme, no he parado de tanto sobresalto. ¡Tengo que comprobar inmediatamente el texto aprobado por el Consejo de Ministros!, así pues, ni corto, ni perezoso me he dirigido a la información de la página Web de la Moncloa (ya solo me fío de fuentes originales, con una metedura de pata tengo bastante por hoy)

 En dicha página, como medida aprobada hoy en el Consejo de Ministros, bajo el subtitulo Estímulos para la actividad empresarial,  aparecía textualmente:

 “Las reformas en este campo alcanzan también a la Ley del Suelo para poder aplicar un coeficiente corrector vinculado con los precios de mercado en la valoración del suelo agrario y para extender hasta el final de 2011 la posibilidad de aplicación de la legislación anterior en la valoración de suelos definidos como urbanizables”

 Otra vez la maldita palabra urbanizables, sin matices de ningún tipo, ¡pues Enrique tenia razón, pero nos cambian el contenido del texto original, ampliando su ámbito de aplicación a la totalidad de los suelos urbanizables!, con lo que, de rebote, ¡al final soy yo el que tengo razón, y las conclusiones que reseñé en mi anterior articulo son las validas!

 Pero cuando aprendo una lección, intento hacerlo bien, por lo que dediqué un buen tiempo a buscar el texto integro aprobado hoy, tengo que decirles que no lo he conseguido, la información de la Web de Moncloa no matiza esa información, aprovecho a animarles para que corrijan ese defecto, aun cuando sea facilitando enlaces a los sitios adecuados.

 He tenido que concluir que el texto aprobado hoy se corresponde literalmente con el que en su día se propuso, y que figura en la Web del Ministerio de Economía y Hacienda, que dice literalmente:

 L) Otras medidas:

 53.- Mantenimiento para el ejercicio 2010 de la regla transitoria de valoración del suelo urbanizable de acuerdo con las determinaciones previstas en la Disposición transitoria tercera, apartado 2, párrafo 2º, del texto refundido de la Ley del Suelo, aprobado por Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio.

 ¡Chan tatachan!, como diría el extraordinario mago Juan Tamariz, finalmente ¡Enrique tiene razón!, solo afecta a los suelos urbanizables sectorizados.

 Ya me da lo mismo el siguiente punto aprobado en el Consejo de hoy, que trata de matizar el criterio de valoración por capitalización de rentas agrarias, y que, literalmente, dice:

 54.- Apertura de la posibilidad de valoración del suelo agrario mediante un coeficiente corrector vinculado con los precios de mercado, mediante la reforma de la Disposición Adicional Séptima del texto refundido de la Ley del Suelo, aprobado por Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio, sobre capitalización de rentas de suelo rural.

 El problema más grave que tienen, en los próximos años, las entidades financieras españolas, vinculado al sector inmobiliario, es el de los créditos otorgados contra la garantía de suelos rurales y, tras la aclaración de mi amigo Enrique, el de los suelos urbanizables no sectorizados, ¡que no se encuentran incluidos en la Disposición Transitoria 3ª. 2!

 Este problema se puede cuantificar en más de 100.000 millones de euros de créditos soportados, en su gran mayoría, por activos que el mercado no admite, pero que además, las entidades financieras, no podrán mantener en libros por su valor de tasación inicial; debiendo llevar la diferencia, entre el importe del crédito concedido y el valor de tasación de ese activo, directamente a perdidas.

 ¡Y cuanto valen esos activos! En mi anterior comentario Economía sostenible, entidades financieras y suelos urbanizables…” yo valoraba estos suelos entre 2 y 3 euros por metro cuadrado, pero mi amigo Enrique que, además de dar clases de urbanismo y haber desarrollado infinidad de Planes Generales y Parciales, también es más de campo que yo, me dice que 1,5 euros por metro cuadrado. Si nos situamos entre él y yo, no llegaran a valorarse esos activos por encima de los 9.000 millones de euros. ¡Esto supondrá unas perdidas, para las entidades financieras, en torno a los 90.000 millones de euros!

 De la incidencia que este tipo de suelo pueda tener en manos de las empresas inmobiliarias prefiero no hablar, ya que si pueden aguantar financieramente no les supondrá trastorno, y si no pueden aguantar, pasaran esos suelos a las entidades financieras correspondientes.

 Solo queda una de dos posibilidades para modificar este panorama descrito, o bien el Gobierno, en el BOE, modifica el contenido de la Reforma de la Transitoria 3ª, extendiendo la cobertura a todos los suelos urbanizables; o bien establece un coeficiente corrector, para las valoraciones sobre referencia de suelo rustico, de dos dígitos. Se tendría que multiplicar, el valor resultante de la capitalización de las rentas agrarias, por 13, 14 o 15, e incluso con esto algunos todavía quedarían muy alejados del precio de tasación, tal como sucederá con suelos urbanizables no sectorizados del termino municipal de Madrid, donde se precisaría multiplicar por 34, 35 e incluso 37, para poder equiparar el valor actual del activo a la cuantía del crédito otorgado para la adquisición del mismo, y esto siempre que dicho crédito no excediese el 60% del valor de tasación inicial.

Veremos como se siguen desarrollando los acontecimientos, pero la situación se presenta muy complicada para muchas entidades financieras españolas.

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El responsable de la crisis irlandesa, según Patrick Honohan, gobernador del Banco Central de Irlanda 1009

Posted by pepebarta en 05/04/2010

José Barta, 05-04-2010

Pasadas las Fiestas grandes de la cristiandad, que para mi suelen ser harto ajetreadas, leyendo tranquilamente el Financial Times del pasado jueves, día 1 de abril, me encuentro, en sus páginas de opinión, con unas manifestaciones de Patrick Honohan, en las que manifiesta que “es evidente que la mayoría de los daños en esta crisis – la reputación y financieros –ha sido hecho por una sola institución, el Anglo Irish Bank”.

Me han parecido lo suficientemente interesantes como para ponerlas en conocimientos de mis lectores del blog, enfatizando las diferencias que establezco en mi comentario Una comparativa entre Irlanda y España, que enlaza con un interesante articulo de Luís Garicano, en su blog.

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