El Blog de Jose Barta

Posts Tagged ‘Duración crisis’

Consejos para comprar y, sobre todo, para vender una vivienda 1.058

Posted by pepebarta en 17/01/2011

José Barta: 17-01-2011

 Recientemente me volvió a entrevistar Cristina Vallejo, redactora de la que ya les he hablado, para la revista Inversión. El artículo ocupó el máximo protagonismo en la portada de la revista y se titula “Los pisos deben bajar, Si o Si”

El titulo, que resulta periodísticamente agresivo y que se ajusta a la más estricta realidad, recoge la opinión de varios expertos; la mayoría de ellos coincidimos en que la crisis del mercado residencial se encuentra en su recta final para llegar al fondo. Personalmente doy numerosos consejos a aquellos particulares que se encuentran en situación de poder/querer invertir en este tipo de activos. Ustedes pueden leer el artículo integro a través del enlace situado más arriba.

El articulo no descubre nuevas técnicas, ni aporta nuevos datos, pero recuerda y actualiza la realidad que, a pesar de tanto “visionario inmobiliario”, impone la lógica económica. “Los precios de los inmuebles se justifican en función del valor añadido que aportan a las actividades humanas a las que prestan servicio” (Estudio de los Precios Inmobiliarios, autor José Barta). Solo esta afirmación, sin tener en cuenta la incidencia que competidores y proveedores pueden tener en esta actividad, serviría, por si sola, para cuestionar el excesivo incremento de precios que hemos sufrido, derivado exclusivamente de las facilidades de créditos, con bajos tipos de interés.

Quizá, en ese artículo, enfatizo demasiado en mis consejos al comprador-inversor, dejando casi por imposible, como me manifestaba un amigo hace unos días en una comida, al propietario, que es el gran sufridor de esta situación.

En este post quiero corregir el bajo interés que mostré, en el citado artículo, para con el vendedor. Lo haré de forma clara, concreta y, espero, completa, pero  debo matizar que, estos, tratan de ser realmente consejos para un vendedor, no para un mareador de perdices. Aquel propietario que se encuentre en condiciones de aguantar durante los próximos cuatro o cinco años (en algunos casos más años) los costes financieros, tributos, tasas, impuestos y gastos de mantenimiento y conservación que seguirá generando la vivienda que no usa, le recomiendo la sección de alquileres de vivienda, que podrá encontrar en todos los portales inmobiliarios, así como en los periódicos de papel.

 Si usted puede aguantar, pero se encuentra dentro de ese extraño grupo de particulares a los que preocupa “los costes de oportunidad”, puede seguir leyendo este post, pero sepa que lo primero que proclamo es la posibilidad, en algunos supuestos “necesidad”, de “perder dinero” con la operación de venta.

Las líneas que siguen no gustaran a aquellos propietarios de viviendas “extraordinarias” que se encuentran “a punto de vender”, tampoco resultaré simpático a todos aquellos que ya “han bajado suficientemente el precio  y no lo piensan seguir bajando”.

Mi intención es ayudar a los que realmente necesitan vender, por la razón que sea, y no lo consiguen.

 Como ya saben mis lectores habituales, me gusta animar los post, cuando puedo, con gráficos e imágenes; por ello no me resiste a la siguiente imagen, donde se puede apreciar la “teórica caída” de precios, en un mercado sostenido contra viento y marea por las entidades financieras, así como el todavía más “teórico” stock de viviendas, en una cuantificación que no se tiene en cuenta, para nada, la vivienda que compró mi sufrido lector, y como la suya, todas aquellas viviendas vacías que se encuentran en manos de particulares.

Mis consejos, para agilizar la venta, son:

  •  Si usted lleva algún tiempo tratando de vender su piso le resultará fácil comprobar que ayer podría haberlo vendido más caro que hoy, pues bien…créame cuando le digo que, por mucho que le parezca que tiene que bajar mucho el precio, hoy lo venderá más caro que mañana. Por ello considere prioritario asumir esta conclusión.
  • Si usted no afina en el precio adecuado se encontrará, quizá ya lo está comprobando, que la caída del mercado va por delante de usted, por lo que su precio siempre es más caro que el de aquellos que consiguen vender. Debe asumir el valor preciso para romper esa pauta.
  • Por muy “extraordinario” que le parezca su piso hágase definitivamente a la idea de que esa opinión no la comparten los posibles compradores, en caso contrario ya lo habría vendido sin la más mínima pega…y tendría cola de compradores para redirigirlos a otros pisos algo menos “extraordinarios”, y ganarse un buen dinero como intermediario. Si esto no ha sucedido ya,  desengáñese, y busque soluciones realistas.
  • Un comprador es una persona, física o jurídica, que le entrega a usted un dinero a cambio de su piso, ante un notario, contra un documento de compra venta elevado a público. Las personas que llaman por teléfonos, e incluso las que visitan su piso, no pasan de ser meros curiosos, posibles interesados (a los que falta un largo proceso de negociación) e incluso competidores suyos que tratan de vender también sus pisos y se informan de sus condiciones.
  • Han pasado a la historia las expectativas de crecimiento económico que nos animó, hasta hace poco, a invertir en proyectos inmobiliarios, confiando en su rápida revalorización. Convénzase de que la persona que, en una época de crisis económica como la actual, está dispuesta a comprar un piso a los precios del mercado de hace apenas dos años, no existe, o está mintiendo, o es una persona estúpida; estas últimas pudieran ser potenciales compradores, pero no suelen tener dinero.
  • Si usted cree que el precio de los pisos que aparecen en los anuncios, de la prensa escrita y de los portales inmobiliarios, es el precio de referencia de mercado, compruebe cuanto tiempo llevan sin ser vendidos, descubrirá que dichas referencias sirven “para no vender”.
  • El precio de mercado de su piso es ajeno a sus antiguas expectativas de beneficio económico, e incluso, y esto es más triste, a su actual crisis económica, de trabajo o familiar, si es que la está usted sufriendo.  Sus necesidades personales no pueden influir en la determinación del precio, lo más que conseguirá es engañarse, perdiendo tiempo, con lo que empeorará su situación.
  • Es probable que usted tenga que valorar “cuánto dinero puede perder” en la operación de venta, “para evitar perder más” o “perderlo todo”. En la vida, en el plano económico, casi siempre resulta más rentable, a medio y largo plazo, cortar con una situación insostenible, para poderse volcar en un proyecto nuevo, antes que empecinarse en encontrar soluciones inexistentes, demorando el comenzar de nuevo.
  • Pregunte a conserjes y porteros, profesionales de la intermediación y gestores administrativos, si conocen a alguien que pudiera estar interesado en su piso. No pida “sus opiniones” sobre el precio, inquiera por posibles compradores, que le puedan realizar ofertas reales, y con los que pueda negociar directamente el precio.
  • Comprométase al pago de honorarios, supeditados al buen fin de la operación, por la venta de su piso, al objeto de conseguir el mayor número posible de personas que deseen colaborar con usted. Sea generoso y establezca honorarios que incentiven al intermediario a conseguir el mayor precio posible.
  • Dado el problema de stock creciente de viviendas que tienen las entidades financieras, que las está obligando a ser su principal competidor, no le aconsejo que solicite ayuda en su agencia del barrio, y menos que les presente un potencial comprados de su piso precisado de financiación. Sí debe usted aproximarse a ellas, como posible comprador, para otear hasta qué punto compiten con usted, o mejor dicho, hasta que punto debe usted llegar en su oferta, para adelantarse a la competencia de dichas entidades.
  • Si su piso tiene un aspecto desaliñado, sucio o avejentado, arréglelo lo preciso como para que dé la sensación de poder ser ocupado en muy poco tiempo; la mayoría de posibles compradores no tienen capacidad de ver “lo maravilloso que quedará el piso”, con un ligero arreglo, o no están dispuestos a “luchar con futuras reformas por lo imprevisible de su coste y duración”.
  • Finalmente, como la financiación es importante, quizá pueda mejorar algo el precio de venta si usted puede dar aplazamientos de parte del pago. Tenga en cuenta para ello un previsible horizonte de recuperación del crédito inmobiliario no inferior a dos o tres años.

 Sinceramente, confío en que estos consejos ayuden a todos aquellos que lo necesiten, lamentablemente solo puedo aportar soluciones generales, las concretas para cada caso deberá obtenerlas cada uno de los interesados. Les deseo toda la suerte del mundo y el valor preciso para asumir aquellas perdidas que fueran precisas, para salvar lo que se pueda. 

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Las inmobiliarias más importantes ahora ya no se llaman Martinsa o Metrovacesa, sino BBVA, Caja Madrid o La Caixa 1.057

Posted by pepebarta en 10/01/2011

 José Barta, 10-01-2011

Ayer domingo, el diario El País, publicó un artículo, en sus páginas de economía, que con el titulo Banca y promotoras afrontan una nueva tormenta de ladrillo acomete las perspectivas a corto plazo de las empresas del sector inmobiliario. A través del enlace instalado más arriba puede acceder a dicho artículo. En el mismo, una serie de profesionales, entre los que me encuentro, damos nuestra opinión, que coincide en la valoración alta del riesgo que se avecina.

En este post solo quiero reflejar un contraste que se produce entre las conclusiones que se pueden apreciar en dos secciones distintas de dicho diario. Mientras en la económica refleja una acentuación de la crisis, quizá en su recta final, en la inmobiliaria – sección Propiedades – prevalece el entusiasmo (“Los precios bajan cada vez menos” y títulos similares). Me parece el mejor ejemplo de la diferencia de mensajes que se han venido produciendo desde hace tres años, entre los “profesionales del ladrillo” y la economía real. El sector inmobiliario tiene mucho que cambiar, comenzando por sus portavoces oficiales.

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Similitudes entre los orígenes del Crash de 1929 y el Hundimiento del mercado inmobiliario español 1.056

Posted by pepebarta en 26/10/2010

José Barta: 26-10-2010

De forma recurrente vuelvo a la Gran Depresión, como acontecimiento histórico del que sacar más lecciones que las exclusivamente aplicables a la política monetarista.

Desde la perspectiva que ofrece el reconocimiento de la libertad del ser humano, para acometer las diversas opciones que se le ofrecen en su actuar económico, con condicionamientos más o menos marcados, pero nunca absolutamente determinantes, me asomo a los acontecimientos históricos, no para atisbar las características de un futuro irremediable, sino para aprender de errores y no repetirlos.

Desde mi afirmación de la libertad del ser humano asumo nuestra responsabilidad en los acontecimientos pasados y presentes, así como nuestra capacidad para desarrollar, rectificando comportamientos si fuera preciso, nuestro futuro.

Fruto de esta perspectiva del análisis histórico, tres son los elementos comunes que encuentro en el origen remoto de ambas crisis:

A)   AGRESIVAS CAMPAÑAS DE MARKETING

 1929:   Las sociedades de valores norteamericanas manipularon la realidad, llegando a convencer a los ciudadanos de la imposibilidad real de caída del mercado Bursátil.

 2008: Las campañas de marketing por parte de promotores inmobiliarios, secundados y apoyados por las instituciones financieras y las Administraciones Públicas, llevaron al ánimo de empresas y particulares la certeza de un crecimiento, del mercado inmobiliario, en especial el de vivienda, “sin posibilidad de caída”

 B)   AGRESIVAS POLITICAS DE CREDITOS, POR PARTE DE LAS ENTIDADES FINANCIERAS

 1929: Alto crecimiento de préstamos para la compra de Títulos, respaldados por el valor de dichos títulos. El sistema financiero norteamericano pasó de un volumen de préstamo, en 1921, de un billón de dólares, a ocho billones y medio de dólares, en 1929.

 2008: Actitud extraordinariamente competitiva entre Bancos y Cajas de Ahorro, para captar la mayor cuota posible de mercado de hipotecas, concedidas contra valoraciones muy optimistas, que en muchos casos suponía la financiación de más del 100% del importe de la operación de compra de la vivienda, con bajos tipos de interés y periodos de amortización muy superiores a los años de servicio del inmueble para el prestatario. El sistema financiero se retroalimentaba mediante la titulización de estos mismos créditos.

 C)   OPTIMISMO AJENO A LA REALIDAD

1929 y 2008: Se pagaban precios por Títulos (viviendas) sin ninguna correlación con la realidad económica en la que se sustentaban. La línea entre la especulación y la inversión se volvió difusa. Los “profetas” que anunciábamos el desastre (ahora son multitud, pero entonces se nos contaba con los dedos de una mano) éramos considerados agoreros, derrotistas, cuando no incompetentes y fracasados. Mirados con recelo tanto por parte del resto de los profesionales del sector, como por parte de los profanos.

El famoso Martes Negro (29 de octubre de 1929) ha sido considerado por muchos como la peor jornada bursátil – hasta el 19 de octubre de 1987 (-23%) -. Al día siguiente, el 30 de octubre, The Times tituló: “Las acciones se derrumban, pero el rally al cierre anima a los brókers; los banqueros optimistas, continuarán ayudando”. ¿Les suena todo esto?

 Las entidades financieras pronto debieron batirse en retirada ante la magnitud del desastre y la escasez de dinero – en aquel momento como consecuencia de la política monetaria restrictiva que se decidió acometer, por parte de los Bancos Centrales- lo que tuvo un efecto devastador, de tal dimensión y enfriamiento sobre la economía que, durante los cuatro años siguientes, la producción bajó un 30% en términos reales –descontando la inflación–, la tasa de desempleo creció hasta el 25% y la inversión privada un 80%”, según John K. Galbraith, en su libro titulado Gran Crash de 1929 o el Crac -que no crack-, como lo bautizó. Este escenario, en combinación con la depreciación de activos, “desembocó en un gran colapso de impagos [en los créditos] que arrastró al sector bancario a la crisis”.

Actualmente la banca española necesita liquidez por importe de 141.000 millones de euros hasta 2011, para lo que deberá aumentar la apelación de financiación al Banco Central Europeo (BCE), realizar emisiones en el mercado o avanzar en la reordenación del negocio. En un marco en el que los países de referencia del euro, como Alemania y Francia, comienzan a pedir que no se prolonguen por más tiempo las ayudas extraordinarias que, principalmente por parte del BCE, se aprobaron al comienzo de la crisis.

Por otra parte, la agencia de calificación crediticia Moody’s, asegura que el incremento de la morosidad registrado en el pasado mes de agosto, y que situó la tasa en el 5,61%, la más alta desde febrero de 1996, es “negativo para el crédito de las instituciones financieras españolas” y considera que su rentabilidad seguirá “bajo presión” durante los próximos 12 o 18 meses”.

 La agencia destaca que, aunque con menor intensidad, todavía espera que continúe el “deterioro en la calidad de los activos” durante 2010 y 2011 debido, entre otro motivos, a que España necesitará muchos años para digerir el exceso de oferta en el mercado inmobiliario”.

La crisis de 1929 supuso el final de los “felices” años veinte, en los que se llegó a pensar que se habían superado todas las tristezas humanas, como las guerras y la pobreza, gracias al extraordinario crecimiento industrial y económico que se vivía. La realidad se impuso como un mazazo, originando casi un lustro de crisis, desempleo y pobreza para EEUU, alcanzando, si bien en menor medida, al Reino Unido, a Alemania y a otros países industrializados (el efecto para España fue mínimo).

 Como se puede ver es mucho lo que nos estamos jugando. Que las cosas ya no serán (al menos durante los próximos veinte años) como fueron (al menos durante los últimos diez años) es algo que “casi todos” tenemos claro, pero esta situación puede empeorar. Y esta es la lección que conviene sacar, obrando en consecuencia, aun cuando bastantes duden de ello, como dudaban en su momento de que las “viviendas pudieran caer algún día”.

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Vivienda, una crisis mal diagnosticada y peor tratada 1.055

Posted by pepebarta en 25/10/2010

José Barta: 25-10-2010

Dos son las causas que me obligan, una vez más, a escribir sobre el gravísimo problema que el mercado de vivienda supone y supondrá para nuestro país: unas manifestaciones de la CEOE, en un informe presentado en la última Junta Directiva del pasado miércoles, en el que avisa de que la eliminación de la deducción por compra de vivienda para rentas superiores a los 24.000 euros a partir del 1 de enero tendrá un “efecto contrario” al previsto, puesto que, al desincentivar el mercado de compraventa, derivará en una merma de los ingresos tributarios superior al ahorro estimado por el Gobierno; y un nuevo informe elaborado y publicado por The Economist, en el que se afirma que el precio de la vivienda en España está sobrevalorado en un 47,6%, pese a los descensos registrados en los últimos meses, según el semanario británico, que constata que el ratio que compara el importe de venta de los inmuebles y el precio de los alquileres es más elevado en España que en el resto de las principales economías mundiales y europeas.

Las dos manifestaciones son relevantes: la primera alerta a los propietarios españoles sobre la posibilidad de que el Gobierno rectifique en su política fiscal, lo que les hará afianzarse en su estrategia de mínima bajada de precios, por lo que pueda suceder; mientras que la segunda desanima a los posibles compradores extranjeros, a la espera de la definitiva caída del mercado, la que, no por más anunciada acaba de producirse.

La primera de las consecuencias es importante, dado que la medida, adoptada por el Gobierno de España, afectará a un 25% de los contribuyentes que actualmente se benefician de esa ayuda y que, según datos de la Agencia Tributaria correspondientes al ejercicio 2008, ascendían a un total de 6,6 millones de personas. Personas que son las mejor situadas económicamente a efectos de conseguir la necesaria financiación hipotecaria.

Les aconsejo encarecidamente que se lean mi post titulado El precio de la vivienda ha caído más de lo que afirman el Gobierno y el INE, y todavía seguirá cayendo” ya que el actual no deja de ser una actualización del mismo.

Si se toman la molestia de estudiar el cuadro que en el citado post incorporo sobre el esfuerzo de las familias, comprobaran que, sin perjuicio de la incidencia, desde mi punto de vista mínima como explico en otro post, que pudiera tener el incremento del IVA , el autentico drama para los propietarios-vendedores de viviendas surge con la retirada de las deducciones fiscales en el IRPF a los nuevos compradores. El esfuerzo exigible retrotraería a la situación vivida en marzo de 2009 (35,0 frente al actual 27,0), lo que significaría un descuento complementario, superior al 8%, en el precio, añadible al ya actualmente preciso; naturalmente para el mercado de vivienda de uso propio, no para el de segunda vivienda, que ya cuenta con bastantes problemas como para sumarle este.

Se prolongará más la agonía, y eso no es bueno, salvo para algunas entidades financieras que, por el momento, se verán libres de estos singulares competidores.

Por otro lado tenemos el reciente informe de The Economist, en el que se afirma que tan sólo Hong Kong, con un ratio entre el importe de venta de los inmuebles y el precio de los alquileres del 58,1%, y Australia, con un 63,2%, superan el dato registrado por el sector inmobiliario español.

Obviamente esta no es una buena referencia para el atractivo de nuestro mercado, a efectos de captar el interés de los inversores extranjeros, y es que los datos de los que parte The Economist son los proporcionados por el fenecido Ministerio de Vivienda, que tanto he criticado desde este blog, por estimar que se encuentran más próximos a la desinformación que al rigor científico.

Atribuye una caída, en el tercer trimestre de este año, del 3,4% en España, frente al 8,3% del pasado año. El sumatorio total nos deja muy lejos de la bajada estimada como razonable por esta publicación.

Tras España, señala a Francia, de entre las principales economías del mundo, el país con el precio de la vivienda más sobrevalorado, en concreto un 42,5%. Por debajo de nuestro país sitúa al Reino Unido (32%), Canadá (23,9%), China (18,1%) e Italia (-10,5%). Incluso en Japón, Alemania y Estados Unidos el valor de la vivienda está por debajo del precio ideal: un -34,6%, un -12,9% y un -2,1% respectivamente.

Dado que nuestra capacidad de consumo interno está bastante limitada, en parte por la situación económica del país, pero en gran medida por la incapacidad de absorber la gran producción de viviendas, en particular las costeras, desarrolladas en los últimos años, necesitamos ganar la confianza de los inversores extranjeros, mostrándoles nuesto mercado inmobiliario como un mercado de oportunidades, pero por el camino que vamos difícilmente lo lograremos, y para colmo, cada dos días, es un decir, se descuelgan nuestros representantes políticos, y algunos inmobiliarios, con el cuento de que se recuperan los precios, vamos ¡que nos los quitan de las manos!, pues con esta estrategia va a ser difícil que acabemos de tocar fondo.

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Los últimos pronosticos de Marc Faber 1.053

Posted by pepebarta en 11/10/2010

José Barta; 11-10-2010

Hace unos días saltaban a la opinión pública los pronósticos que Marc Faber, el conocido inversor internacional, realizaba sobre la carrera emprendida, por las principales economías mundiales, en la devaluación de sus respectivas monedas. En una carrera cuyo único objetivo es el de impulsar la propia economía, en detrimento del resto, fomentando las exportaciones.

Marc Faber comentaba que Estados Unidos se encontraba preparada para ser uno de los ganadores de dicha carrera, que veía inevitable, a pesar de los discursos del FMI, del BM y del Presidente del BCE, Jean Claude Trichet.

A pesar de ello, Faber se ha mostrado muy escéptico con la situación de la economía norteamericana, a la que pronostica no menos de cinco años para recuperarse.

Acaba de publicar su informe de octubre, sobre mercados, del que me complace adjuntar un resumen:

Here are a few highlights of Faber`s Monthly Report:
I. Equity Markets -Faber was correct last month in predicting a rally based upon extremely negative investor sentiment. He is more cautious about October because stocks are very overbought according to the % of stock above their 50 day moving average. Another reason for concern, is that after a strong September, markets often fall sharply in October and November. He is underweight equities right now.
II. Emerging Markets – Countries like Indonesia, Malaysia, etc are likely entering a price bubble thanks to worldwide money printing. Faber would not be buying these high-flying markets right now even though they could enter a final parabolic phase. He would be selling positions.
III. Dollar and Currencies – The dollar is extremely oversold and investor sentiment is very bearish. Conversely, investors are very bullish on the Euro (96% bullish according to DSI). Faber believes that a inflection point could be at hand leading to a nice move upward move in the dollar. He would not be short the dollar right now.
IV. Gold and Commodities – Because he is bullish on the dollar right now, Faber believes there could be a significant correction in gold and other commodities. This could be a rather large decline, but would represent a buying opportunity. Why? More Quantitative Easing would be on the way.
V. Bonds – If the market declines and the dollar surges, this would be a positive for treasuries. However, upside is limited to 2.08% on the ten year (Dec 2008 low). Faber does not expect yields to fall to new lows.

VI. Quantitative Easing – The decline in asset markets will provide cover for the Fed to print more money.

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Sobre la caída del guindo de algunos promotores en una jornada organizada por BNP y la APD 1.052

Posted by pepebarta en 11/10/2010

José Barta; 11-10-2010

En una jornada organizada el jueves día 7, por BNP Paribas Real State junto a la Asociación para el Progreso de la Dirección (APD), varios promotores o profesionales relacionados con el mundo inmobiliario reconocieron que la única salida para numerosos inmuebles construidos en el boom de la burbuja inmobiliaria sería su derribo, ya que no se venderán nunca.

Francisco Carbonell,
director general de la promotora Onofre Miguel, apunto que hay stock de viviendas, oficinas y locales a precios y ubicaciones que no pueden ser comercializados y habrá que destruirlos, una idea compartida por sus compañeros de mesa redonda. Consuelo Sempere, delegada de Levante Tasaciones Inmobiliarias, señaló que no todo el producto inmobiliario tiene salida y que incluso algún suelo urbanizable debería volver a ser cultivo, especialmente mucho suelo terciario.

Joaquín Ivars, director territorial de BNP Paribas Real State en la Comunitat, Mónica Sentieri, consejera delegada de RKV, y Jorge Caruana, director de patrimonio de IGSA, también participaron en las jornadas en las que Carbonell señaló que lo difícil es cuantificar cuántas hay que derribar.

Pues esto ya lo decía yo, y afortunadamente se publicaba, en febrero de 2008 (ver mis post). Y la respuesta del sector fue descalificativa, cuando no ofensiva. Al final la verdad termina imponiéndose, y todos se apuntan a ella. Afortunadamente existe internet.

En cuanto a la actual preocupación de algunos de estos “conversos” sobre la cuantificación del número de viviendas invendibles, con gusto se la podemos despejar, informándoles pormenorizadamente de las características que ofrecen las mismas, e incluso del número aproximado. Basta con que lo soliciten en forma.

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España y Argentina, ¿historias paralelas? 1.051

Posted by pepebarta en 05/10/2010

José Barta; 5-10-2010

Hace escasamente cuarenta y ocho horas, el rotativo británico “The Sunday Telegraph“, publicaba un extracto del libro “Freefall” (Caída libre), cuyo autor es Joseph Stiglitz, ex economista jefe del Banco Mundial (BM) y premio Nobel de Economía.

En el mismo escribe Stiglitz que “España podría estar entrando en el mismo tipo de espiral mortal que afectó a Argentina hace sólo una década”. Y explica que “la economía española se ralentizará, pero la mejora de su posición fiscal será mínima, (…) con menor crecimiento, los ingresos por vía impositiva caerán, el gasto social -como el subsidio de paro- se incrementará y los déficit seguirán siendo altos”

Ante estas declaraciones tan pesimistas, respecto al futuro económico de España, pero sobre todo preocupado por la comparación con Argentina, he buscado referencias que me permitieran establecer comparaciones con más rigor.

Aquellos que me siguen habitualmente ya saben que esto es algo que me atrae, lo que me ha llevado a buscar las posibles semejanzas con la crisis de 1929.

La comparativa con la evolución de la economía argentina me ha resultado más compleja, debido a mi mayor desconocimiento de la historia económica de dicho país. Afortunadamente he localizado un trabajo realizado por B. Sánchez, subido a su blog el pasado domingo día tres, que me parece no tiene desperdicio.

Bajo el titulo España 2010 = Argentina 1978 realiza una divertida comparación, que culmina con un grafico, que no me resisto a reproducir, en el que pone de manifiesto que, de seguir así no solo, dentro de 25 años, España tendrá la misma renta per cápita que ahora (en el 2003 la renta per cápita de Argentina era de menos de 8.000 dólares per cápita, igual que en 1978), también, dentro de ocho años, España volverá a ganar el Mundial (Argentina ganó su segundo Mundial en México en 1986)

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Sobre el último informe, publicado en la revista INVERSIÓN, sobre el mercado inmobiliario 1.044

Posted by pepebarta en 11/09/2010

José Barta. 11-09-2010

La Revista Inversión, que se dirige principalmente a pequeños ahorradores e inversores, se ha terminado convirtiendo en un referente para los profesionales de los sectores financiero e inmobiliario. Desde la prehistoria de la crisis que todavía sufrimos (2007), comenzó a dedicar especial atención a la evolución, a corto y medio plazo, de los distintos submercados que conforman el sector inmobiliario. Abstrayéndose de todo tipo de presiones e intereses ajenos a los de sus lectores, ha ido desarrollando, semana a semana, una colección de artículos de alta calidad, a los que el paso del tiempo no deja de revalorizar. Sin estar especializada en el sector inmobiliario para profesionales, ha llegado a ser la primera publicación, después de mi blog, que comentó la incidencia que tendrían los nuevos criterios, adoptados por el Banco de España, respecto a la valoración de los inmuebles garantes de préstamos financieros.

Cristina Vallejo, periodista que lidera la sección inmobiliaria de la revista Inversión, se ha acabado convirtiendo, por meritos propios, en la mejor periodista de investigación  sobre este mercado en España. Ha tomado el relevo de lo que en su día representó para el sector Ricardo Gómez, ya retirado del periodismo, desde su tribuna de Cinco Días, o, posteriormente, Inmaculada de La Vega, desde el inmobiliario de El País.

En el ejemplar de esta semana que comienza, bajo el titulo “Pisos: vienen más rebajas”  ha reunido a un importante número de profesionales, entre analistas (Julio Rodríguez, ex Presidente del Hipotecario y de Caja de Granada, Fernando Rodríguez Acuña, responsable del Anuario Estadístico del Mercado inmobiliario, y yo mismo), tasadores (Juan Fernández Aceituno, de Sociedad de Tasación) y comercializadores (Aguirre Newman, Jones Lang LaSalle, CB Richard Ellis y Knight Frank), y nos ha preguntado que va a suceder, durante los doce próximos meses, con el mercado de vivienda en España. Y lo que es más importante, ha cogido las respuestas, supongo que muchas de ellas redundantes, y las ha articulado en una redacción amena y rigurosa.

Realmente les recomiendo la lectura del mismo.

Solo tengo dos salvedades que hacer.

La primera es que Cristina, en su artículo, pone las fotos de todos los interpelados, salvo la mía. Si se tratara de un concurso de belleza entendería la censura, pero en este caso me parece llevar la exigencia estética al extremo.

La segunda es la expresión: “Los incentivos fiscales a la compra han adelantado decisiones de compras” que pueden inducir a error, ya que la posible incidencia fiscal, en el incremento de las ventas del primer semestre del año actual, es más como consecuencia de la subida del IVA y del ITP, así como de la retirada de las deducciones (a partir del próximo año), que de la incorporación de nuevos incentivos.

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¿A quién beneficia la actual contención en la caída de precios de la vivienda? 1.043

Posted by pepebarta en 02/09/2010

José Barta, 02-09-2010

Que los precios de las viviendas necesariamente deben caer ya lo hemos argumentado, sobradamente, en este blog.

La realidad de un mercado sobresaturado de oferta, sobrevalorado respecto a la capacidad adquisitiva de los posibles compradores, y con un horizonte de recuperación a muy largo plazo, terminará imponiéndose.

Hace unos días, el Presidente Zapatero, en Japón, manifestaba el paralelismo de las economías española y japonesa. ¡Esta es una sabia afirmación!

Con orígenes inmobiliarios, la crisis japonesa, que comenzó hace casi dos décadas, ha tenido su problema más grave en las entidades financieras zombis, es decir bancos que precisan grandes ingresos monetarios para subsistir, consumiéndolos endogámicamente, como consecuencia de la imposibilidad de realización de sus activos no financieros, en su mayoría inmobiliarios, siendo incapaces, por ello, de aportar dinero a los mercados, al menos en la proporción adecuada a la cantidad que reciben ¿Les suena esto?

Con esta referencia podríamos preguntarnos: ¿Qué sentido tiene y a quién beneficia el extraordinario control que se está ejerciendo – por parte de las entidades financieras, que actualmente son las principales inmobiliarias de España – sobre la caída de precios de la vivienda? ¿No sería más lógico agilizar los procesos de venta, permitiendo la caída de los precios hasta los niveles que se corresponden con la realidad económica de los compradores? ¿No es cierto que la realización de activos, aun con pérdidas, es preferible a la inmovilización indefinida de recursos financieros, ya que aquellas permiten el desarrollo de nuevos proyectos rentables, que logren recuperar las perdidas en el medio plazo?

Entonces, ¿a qué se debe el empecinamiento de las entidades financieras en mantener esta estrategia sobre el mercado de viviendas?

La respuesta se me antoja evidente, algunas están ganando tiempo, para generar beneficios, que les permita incrementar las “reservas” sobre estos activos, que aminoren el resultado contable que no tendrán más remedio que dar más pronto que tarde. Al tiempo, apuestan por una (im)posible recuperación del mercado durante este proceso.

Otras están luchando por evitar que, la caída de los precios a la realidad del mercado comprador, las lleve a una situación patrimonial gravísima, prácticamente insuperable con sus recursos propios.

¿Dará resultado esta estrategia de patada para adelante?

Ante el previsto alargamiento de la crisis, para nuestro país, esta estrategia no será suficiente para un importante número de entidades, principalmente Cajas, ya que resulta imposible garantizar, por parte del BCE, créditos al uno por ciento, por tiempo indefinido.

Solo las grandes entidades transnacionales españolas, y algunas medianas con bajos ratios de endeudamiento, tienen garantías de éxito con esta estrategia.

El resto deberá enfatizar el camino, ya emprendido, de adelgazamiento en sus gastos de estructura, vía regulaciones de empleo y cierre de oficinas comerciales, apoyándose en todo tipo de ayudas públicas – como el FROB – y, aun así, un número no pequeño, incapaz de captar recursos propios suficientes, sufrirá cambio de propiedad. En este grupo encontraremos, principalmente, Cajas de Ahorros.

Existe otro gran beneficiario, a corto plazo, de esta estrategia: el Gobierno español, que no deberá afrontar el desplome de la riqueza de las familias, que se derivaría de una fuerte caída de los precios de las viviendas.

Por otro lado, siempre podemos encontrar perjudicados en cualquier decisión estratégica, sea del tipo que sea. En este caso, estos no cuentan demasiado: Son los pequeños y medianos empresarios, y autónomos, que contemplan la quiebra de sus negocios como consecuencia de la falta de créditos para hacer frente al circulante. Son los nuevos emprendedores, muchos de ellos en campos de largo recorrido tecnológico, que se desesperan ante la ausencia de apoyo económico para sus proyectos, creadores de empleo y riqueza, hasta hacer que, muchos, terminen emigrando a otros países más receptivos. Son todos aquellos capaces de generar autentico progreso y riqueza para el país, pero que no encuentran los recursos financieros precisos para ello, porque estos (los recursos) se encuentran inmovilizados en las entidades financieras, permitiéndoles aguantar el precio de activos inmobiliarios, que podrían clasificarse entre difícilmente vendibles e imposibles de vender.

La perjudicada, en definitiva, es la sociedad española, pero ya sabemos que esta cuenta para poco.

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Riesgo de “muerte súbita” por “obesidad inmobiliaria mórbida” tras superar el “estrés test” 1.042

Posted by pepebarta en 25/07/2010

José Barta, 25-07-2010

 Estamos asistiendo a un nuevo periodo de euforia y entusiasmo, especialmente por parte de los máximos responsables del Gobierno de España, así como de la Autoridad reguladora (B. de E.) y de las entidades financieras de nuestra nación, sobrevenido esta vez, no por la victoria histórica de la Selección Española de Fútbol, sino por una, no menos “histórica”, demostración de solvencia de nuestras entidades financieras, a raíz de la reciente publicación de los resultados de las “pruebas de estrés” realizadas a las mismas.

La reacción del Gobierno, en lucha permanente por demostrar su “capacidad” para obtener “éxitos”, independientemente de la actividad de referencia, es comprensiva, “forma parte de su trabajo”. Así mismo es comprensiva la reacción de muchos de los máximos responsables de nuestras Cajas y Bancos, también “forma parte de su trabajo, cara a la captación de clientes y tranquilidad de accionistas. Lo que resulta menos comprensible es el “entusiasmo “del máximo responsable del Banco de España, a la vista de los valores reales establecidos para la determinación de los “escenarios adversos”, y que han servido para medir el posible comportamiento de nuestras entidades financieras, ya que, algunos de esos valores, supuestamente críticos y difícilmente alcanzables contradicen directamente algunas de las más recientes disposiciones del propio Banco de España, como podrá comprobar el lector si vuelve a leer mi post titulado “El Banco de España cuestiona el sentido de sociedades instrumentales tipo Aliancia y abre las puertas a una mayor bajada de precios de los inmuebles adjudicados” 

Podríamos encontrarnos con situaciones tan dramáticas, esta vez en el plano meramente societario, como las vividas recientemente con aquellos deportistas de elite que, tras pasar todo tipo de pruebas, incluidas las cardiovasculares de esfuerzo, fallecen repentinamente en pleno desarrollo de una competición.

Este es, desde mi punto de vista, el gran riesgo que se está gestando en nuestro sistema financiero. Pero vayamos por partes, al objeto de poderlo defender adecuadamente.

Según la propia Autoridad responsable de las Pruebas de Resistencia, estas tienen por objeto “evaluar hasta qué punto las entidades son capaces de afrontar un escenario macroeconómico muy adverso en un período de tiempo determinado. El escenario escogido, por su adversidad, no es una proyección o estimación de la evolución de la economía o de los resultados y de los recursos propios de las entidades. Se utiliza una hipótesis de muy baja probabilidad, pues el objetivo es asegurar que las entidades disponen de capital suficiente para afrontar un escenario adverso y altamente improbable. Esto garantiza que el sistema bancario es solvente incluso en circunstancias extremas.”

Es decir, que se busca un escenario imposible, por los extremado de sus parámetros, sobre el cual valorar el comportamiento financiero de nuestras Cajas y Bancos, en la certeza de que, si son capaces de demostrar – teóricamente – su resistencia al mismo, serán capaces de afrontar con éxito cualquier escenario “real” que se presente, dado que el mismo nunca será tan malo como el establecido para las pruebas.

Este planteamiento, en términos generales, es correcto y podría parecerse al de un simulador de vuelo, que nos permite descubrir errores y acometer soluciones. El problema, en el terreno práctico, se presenta en el momento en que debemos determinar que elementos económicos son realmente críticos para el comportamiento de las entidades, y cuales deben ser los valores que debemos dar a dichos elementos para que sean creíbles, al tiempo que inalcanzables.

Para los “estrés Test”, la Autoridad monetaria comunitaria ha considerado los siguientes elementos: el escenario macroeconómico de referencia y adverso, los deterioros hipotéticos en dicho escenario, los recursos de las entidades para absorber dichos deterioros hipotéticos, incluyendo, en su caso, las necesidades de capital adicionales, y finalmente una ratio de capital de referencia que deberían mantener las entidades en el escenario más adverso.

Debemos, consiguientemente, evaluar los criterios utilizados para la determinación de aquellos elementos que se consideran estratégicos en el escenario macroeconómico, ya que son los que medirán la validez o no de los actuales recursos de las entidades financieras.

Independientemente del marco macroeconómico general, para todos los países comunitarios, observamos que se modifican dos variables para determinar el “imposible” escenario adverso para España:

A)                Una caída del PIB acumulada en 2010-2011 de 2,6 puntos porcentuales, que se añade a la fuerte contracción de la economía española en 2009 (-3,6%).

B)               Unos deterioros hipotéticos, que son coherentes con caídas del precio desde el máximo del ciclo actual del precio de la vivienda terminada del 28%, de la vivienda en curso del 50% y del suelo del 61%.

Sobre la primera de estas variables, con los respetos debidos a las horas de trabajo que, con toda seguridad, han dedicado afamados analistas económicos, no puedo opinar más de lo que ya manifesté en mi post titulado: “La superstición del Producto Interior Bruto”

Respecto a la segunda de las variables, por el momento me limitaré a reflejar las propias estimaciones que, hace ahora dos meses, el Banco de España establecía al modificar el Anejo IX, de la Circular 4/2004, sobre normas de información financiera. En dicha modificación, atendiendo a la “realidad del mercado inmobiliario español”, se establece que los inmuebles que sirvan como garantía de créditos, así como los ya incorporados a la entidad financiera, como consecuencia de una dación en pago, o una adjudicación resultado de un embargo, deberán valorarse con descuentos concretos sobre el menor de los valores que pudieran corresponder bien a la escritura de compraventa,  bien a una tasación actualizada (la diferencia de precio con las “pruebas de resistencia” se acrecienta ya de partida, dado que estas establecen los porcentajes de caída del precio sobre el máximo que alcanzaron en el presente ciclo)

Dichos descuentos se concretan en:

20%   Para las viviendas ocupadas por el propio deudor (siempre que sea vivienda principal, dada la propensión que existe en nuestro país a no perder dicha vivienda por parte de los particulares)

30%   Para inmuebles con calificación de oficinas, industrial, local y suelos rústicos (aquí ya comenzamos a encontrarnos con el segundo de los grandes riesgos con que se enfrentan nuestras entidades financieras, las inmobiliarias patrimonialistas y los pequeños inversores) De esto ni se habla en las pruebas de resistencia, por lo que consideramos que se equipararán a alguno de los tres previstos.

40%   Para otras viviendas (no se refiere a las que se mencionan en las pruebas de resistencia como viviendas en curso. Estas viviendas son aquellas que se encuentran completamente acabadas, pero no son vivienda principal, o todavía no se han conseguido vender por parte del promotor o de la propia entidad financiera que la posee. Nos acabamos de encontrar con el principal riesgo de nuestras Cajas y Bancos, los créditos a promotores)

50%   Para solares y resto de activos (tales como plazas de garajes, viviendas en curso, etc)

Apreciamos diferencias que son importantes en los distintos epígrafes, ya que el mayor problema de nuestras entidades financieras actualmente se centra en los suelos y en las viviendas acabadas y en curso, en propiedad de promotores y de ellas mismas.

El Banco de España, con una experiencia que ha querido resaltar en la modificación de la circular citada, hace dos meses, entendía que los activos inmobiliarios relacionados, directa o indirectamente, con nuestras entidades financieras, valen apreciablemente menos que los valores mínimos, que configuran el peor de los escenarios macroeconómicos, para España, a efectos de la realización del “estrés test”.

Justifican sus decisiones, los responsables del eurosistema, “en las características estructurales del mercado hipotecario en España (que) hacen que sea un segmento de negocio en el que históricamente se registran las menores tasas de morosidad. Por ejemplo, su ratio de morosidad en 1993 fue del 4% frente al 8,5% del crédito total al sector privado residente.”

Desafortunadamente ignoran dos importantes premisas relacionadas con la vivienda en España, la primera es la importantísima presencia de segundas viviendas en nuestro país, que históricamente eran adquiridas minimizando riesgos, ya que nunca alcanzaron el relieve emocional de la vivienda principal, y que pueden ser abandonadas a su suerte (dación en pago al banco) si su riesgo hace peligrar la estabilidad de la vivienda principal. La segunda es que, a diferencia de la crisis de 1993 y de otras anteriores, existe un elevadísimo numero de viviendas en manos de promotores, que no logran venderlas, y este si que, a diferencia de los particulares, es un sector de elevada morosidad. Frente al 4% barajado como experiencia, con particulares, en la crisis de 1993, la morosidad de los préstamos a promotores concedidos por las entidades financieras para actividades inmobiliarias repuntó en el primer trimestre, del presente año, hasta el 10,85%, la cifra más elevada de la historia, y sigue subiendo.

Para las entidades financieras españolas, el riesgo más inmediato se encuentra perfectamente cuantificado, el pasado mes de abril el saldo de préstamos dudosos a promotores se situó en 35.050 millones de euros, mientras que los créditos totales alcanzaron los 322.874 millones. Pero queda una incertidumbre en el aire, difícil de valorar: con una tasa de paro como el que sufrimos en España, que no solo no se reduce sino que se espera un cierto incremento, debido entre otras cosas a la caída de la inversión en obra pública, las economías domesticas se encuentran cada vez más agobiadas, incrementándose el riesgo de morosidad, que podría incidir en los créditos hipotecarios en mayor medida que en la actualidad, lo cual no resulta indiferente ya que las cajas de ahorros, que son las que acumulan el mayor saldo de crédito hipotecario pendiente de liquidar a cierre de abril, tienen 603.146 millones de euros, seguidas de los bancos, con 402.946 millones de euros.

A la vista de todos estos datos no parecen demasiado fiables los “estrés test”, al menos en lo concerniente a España.

También a la vista de los mismos logramos entender el por qué, tras meses de  enfatizar las caídas sufridas en los precios de “mercado libre” de viviendas (el matiz “libre” trata de diferenciar las operaciones de mercados de las adjudicaciones por impago de deuda), por parte de altos representantes bancarios, ahora no se reconoce más que un 12% de caída, y asistimos a prisas por oir gritar “campana y se acabo”, como en el celebre programa Un, Dos, Tres.

Que es lo que puede suceder cuando las pruebas no son lo suficientemente rigurosas en la ejecución y en la interpretación, pues que de repente “fallece el deportista”, a poco que tenga alguna oculta lesión o propensión genética, y no son pocas las entidades que presentan “obesidad inmobiliaria mórbida”, y serán incapaces de aguantar el esfuerzo sostenido que requerirán los próximos años.

Por todo esto el B. de E. difícilmente puede bajar la guardia, teniendo que volver una y otra vez a la carga contra la “política”, adoptada por parte de la gran mayoría de las entidades financieras españolas, de mantener los inmuebles en cartera, forzando el sostenimiento artificial de los precios del mercado inmobiliario, ya que la misma no es valida para ser mantenida durante largos periodos de tiempo, y menos con dificultades de acceso a crédito. Esa actitud, además de gravemente insolidaria con la economía real, privando de crédito a un elevado numero de empresas y familias, impide a las propias entidades invertir en sectores y empresas realmente rentables, con los cuales recuperar las perdidas generadas con los inmuebles y las inmobiliarias, por lo que a medio largo plazo, la actual política, se muestra poco inteligente, e incluso suicida.

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