El Blog de Jose Barta

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El futuro Reglamento de la Ley del Suelo desata polémicas en todos los frentes 1.050

Posted by pepebarta en 29/09/2010

José Barta; 29-09-2010

Ya se han comenzado a levantar voces discrepantes por distintos sectores económicos y profesionales, no solo sobre el desarrollo de los criterios de valoración contenidos en el actual “borrador” también, los Notarios y los Registradores, están estudiando con lupa su TITULO II, en el que bajo la rúbrica “Registro de la propiedad”, dedica dos Capítulos (arts. 39 a 69) estableciendo reglas de inscripción en el Registro de la Propiedad. La mayoría sustituirán (derogándolo parcialmente) los del RD 1093/1997, de 4 de julio (RHU).

Entre los más polémicos podemos destacar  los arts. 53 y 54,  que admiten varios casos de DOCUMENTOS PRIVADOS inscribibles para las DECLARACIONES DE OBRA NUEVA (y las actas de fin de obra).

Así se puede leer:

“Artículo 53. Inscripción Registral de la obra nueva.

1. La inscripción de la obra nueva en el Registro de la propiedad se practicará en virtud de los siguientes documentos:
a) Certificación (…) administrativa (…)
b) Escritura pública ó INSTANCIA PRIVADA suscrita por el titular registral de la finca, con la firma legitimada notarialmente o ratificada ante el registrador. (…)”

“Artículo 54. Nota marginal de finalización de la obra declarada en construcción.

1. (…) Dicha nota se practicará en virtud de INSTANCIA suscrita por cualquiera de los legitimados, con la firma legitimada notarialmente o ratificada ante el registrador. (…)”

En los próximos días expresaré mis impresiones personales sobre aquellos aspectos que mayor incidencia puedan tener en el “negocio” inmobiliario.

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La Reforma de la Ley del Suelo, aprobada por el Gobierno, ayudará poco a las entidades financieras 1013

Posted by pepebarta en 09/04/2010

José Barta, 09-04-2010

 Por un momento sentí la tentación de titular esta nota “Barta se equivoca y las Cajas y Bancos salen peor paradas”, lo cual es cierto en todo su contenido, pero me pareció demasiado pretencioso mi protagonismo.

 Pero vayamos por partes, que diria Jack El Destripador, ¿Por qué es todo cierto?

 Esta mañana he recibido un correo de mi buen amigo, al que admiro y respeto, Enrique Porto, en el que me decía:

 Pepe: he leído tu magnífico blog  y concretamente en tu trabajo “Economía sostenible, entidades financieras y suelos urbanizables…” creo que interpretas mal la D.T.3.2. No se refiere a todo el suelo urbanizable sino tan solo al que está incluido en ámbitos delimitados para los que el planeamiento haya establecido las condiciones para su desarrollo, es decir al suelo urbanizable delimitado o sectorizado o programado es decir aquel en el que no haya que hacer un plan de sectorización, sino que ya se puede hacer directamente un plan parcial. No se refiere al suelo urbanizable no sectorizado, o no programado en general que es el abundante. Por tanto las  promotoras que tengan suelo urbanizable sin sectorizar  o sin programar por el Plan General siguen con la valoración a 1.36 euros por metro cuadrado de suelo, según la LS 08. Un abrazo. Enrique Porto

 Leer esta nota y revisar texto refundido de la Ley del Suelo, aprobado por Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio pueden comprender que ha sido casi un mismo acto. Enrique tiene razón, me he confiado en la memoria y, despistado por las “desinformaciones” que no paran de dar algunos analistas, manejando plazos y efectos de forma incorrecta, he generalizado el alcance de esta medida a todo el suelo urbanizable, y ese no es el ámbito de aplicación de la Disposición Transitoria 3ª, 2. que claramente dice:

 (…)

 2. Los terrenos que, a la entrada en vigor de esta Ley, formen parte del suelo urbanizable incluido en ámbitos delimitados para los que el planeamiento haya establecido las condiciones para su desarrollo, se valorarán conforme a las reglas establecidas en la Ley 6/1998, de 13 de abril, sobre Régimen de Suelo y Valoraciones, tal y como quedaron redactadas por la Ley 10/2003, de 0 de mayo, siempre y cuando en el momento a que deba entenderse referida la valoración no hayan vencido los plazos para la ejecución del planeamiento o, si han vencido, sea por causa imputable a la Administración o a terceros.

De no existir previsión expresa sobre plazos de ejecución en el planeamiento ni en la legislación de ordenación territorial y urbanística, se aplicará el de tres años contados desde la entrada en vigor de esta Ley.

Hasta aquí la cita textual de la Disposición, que pueden comprobar en el enlace correspondiente.

 La disposición no tendría por que hacer dicha salvedad, ya que la Ley solo distingue dos tipos de suelos, “urbanos y rurales”, por lo que si se realiza un matiz sobre la situación provisional de un suelo “rural” en transito hacia el “urbano” se podría haber generalizado la expresión “urbanizable”; si no se hizo, como se puede comprobar ante la evidencia de la matización de la delimitación del ámbito, para la aplicación de esta Disposición, es porque en el espíritu de la Ley se encuentra el no reconocer derechos consolidados a los suelos que se encuentren en situación distinta del de urbanos.

 ¡Mi amigo Enrique tiene razón, se mantiene el problema “más grave” que tienen las entidades financieras!. 

 Nada más llegar a esta conclusión, tras agradecer a Enrique Porto su cariñoso tirón de orejas, lo que pensé, también de manera casi inmediata, fue ¡pero si tanto comentaristas se están escandalizando de la gran ayuda prestada a los Bancos, quizás sea debido a que en las medidas que se proponen se corrige la expresión original de la Ley!, créanme, no he parado de tanto sobresalto. ¡Tengo que comprobar inmediatamente el texto aprobado por el Consejo de Ministros!, así pues, ni corto, ni perezoso me he dirigido a la información de la página Web de la Moncloa (ya solo me fío de fuentes originales, con una metedura de pata tengo bastante por hoy)

 En dicha página, como medida aprobada hoy en el Consejo de Ministros, bajo el subtitulo Estímulos para la actividad empresarial,  aparecía textualmente:

 “Las reformas en este campo alcanzan también a la Ley del Suelo para poder aplicar un coeficiente corrector vinculado con los precios de mercado en la valoración del suelo agrario y para extender hasta el final de 2011 la posibilidad de aplicación de la legislación anterior en la valoración de suelos definidos como urbanizables”

 Otra vez la maldita palabra urbanizables, sin matices de ningún tipo, ¡pues Enrique tenia razón, pero nos cambian el contenido del texto original, ampliando su ámbito de aplicación a la totalidad de los suelos urbanizables!, con lo que, de rebote, ¡al final soy yo el que tengo razón, y las conclusiones que reseñé en mi anterior articulo son las validas!

 Pero cuando aprendo una lección, intento hacerlo bien, por lo que dediqué un buen tiempo a buscar el texto integro aprobado hoy, tengo que decirles que no lo he conseguido, la información de la Web de Moncloa no matiza esa información, aprovecho a animarles para que corrijan ese defecto, aun cuando sea facilitando enlaces a los sitios adecuados.

 He tenido que concluir que el texto aprobado hoy se corresponde literalmente con el que en su día se propuso, y que figura en la Web del Ministerio de Economía y Hacienda, que dice literalmente:

 L) Otras medidas:

 53.- Mantenimiento para el ejercicio 2010 de la regla transitoria de valoración del suelo urbanizable de acuerdo con las determinaciones previstas en la Disposición transitoria tercera, apartado 2, párrafo 2º, del texto refundido de la Ley del Suelo, aprobado por Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio.

 ¡Chan tatachan!, como diría el extraordinario mago Juan Tamariz, finalmente ¡Enrique tiene razón!, solo afecta a los suelos urbanizables sectorizados.

 Ya me da lo mismo el siguiente punto aprobado en el Consejo de hoy, que trata de matizar el criterio de valoración por capitalización de rentas agrarias, y que, literalmente, dice:

 54.- Apertura de la posibilidad de valoración del suelo agrario mediante un coeficiente corrector vinculado con los precios de mercado, mediante la reforma de la Disposición Adicional Séptima del texto refundido de la Ley del Suelo, aprobado por Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio, sobre capitalización de rentas de suelo rural.

 El problema más grave que tienen, en los próximos años, las entidades financieras españolas, vinculado al sector inmobiliario, es el de los créditos otorgados contra la garantía de suelos rurales y, tras la aclaración de mi amigo Enrique, el de los suelos urbanizables no sectorizados, ¡que no se encuentran incluidos en la Disposición Transitoria 3ª. 2!

 Este problema se puede cuantificar en más de 100.000 millones de euros de créditos soportados, en su gran mayoría, por activos que el mercado no admite, pero que además, las entidades financieras, no podrán mantener en libros por su valor de tasación inicial; debiendo llevar la diferencia, entre el importe del crédito concedido y el valor de tasación de ese activo, directamente a perdidas.

 ¡Y cuanto valen esos activos! En mi anterior comentario Economía sostenible, entidades financieras y suelos urbanizables…” yo valoraba estos suelos entre 2 y 3 euros por metro cuadrado, pero mi amigo Enrique que, además de dar clases de urbanismo y haber desarrollado infinidad de Planes Generales y Parciales, también es más de campo que yo, me dice que 1,5 euros por metro cuadrado. Si nos situamos entre él y yo, no llegaran a valorarse esos activos por encima de los 9.000 millones de euros. ¡Esto supondrá unas perdidas, para las entidades financieras, en torno a los 90.000 millones de euros!

 De la incidencia que este tipo de suelo pueda tener en manos de las empresas inmobiliarias prefiero no hablar, ya que si pueden aguantar financieramente no les supondrá trastorno, y si no pueden aguantar, pasaran esos suelos a las entidades financieras correspondientes.

 Solo queda una de dos posibilidades para modificar este panorama descrito, o bien el Gobierno, en el BOE, modifica el contenido de la Reforma de la Transitoria 3ª, extendiendo la cobertura a todos los suelos urbanizables; o bien establece un coeficiente corrector, para las valoraciones sobre referencia de suelo rustico, de dos dígitos. Se tendría que multiplicar, el valor resultante de la capitalización de las rentas agrarias, por 13, 14 o 15, e incluso con esto algunos todavía quedarían muy alejados del precio de tasación, tal como sucederá con suelos urbanizables no sectorizados del termino municipal de Madrid, donde se precisaría multiplicar por 34, 35 e incluso 37, para poder equiparar el valor actual del activo a la cuantía del crédito otorgado para la adquisición del mismo, y esto siempre que dicho crédito no excediese el 60% del valor de tasación inicial.

Veremos como se siguen desarrollando los acontecimientos, pero la situación se presenta muy complicada para muchas entidades financieras españolas.

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Economía sostenible, entidades financieras y suelos urbanizables no programados 1010

Posted by pepebarta en 06/04/2010

José Barta, 07-04-2010

Hoy, más bien ya ayer, dado que son la 1:45 horas del miércoles, he leído un articulo de Eduardo Segovia, en El Confidencial, que con el titulo El Gobierno auxilia a la banca: el suelo sin construir no volverá a ser rústico” efectuaba un rápido repaso del importante beneficio que, para las entidades financieras en general, supondrá la aprobación del punto 53 de medidas económicas propuestas por el Gobierno, para superar la actual crisis económica. El punto 53 dice que se procederá al  “mantenimiento para el ejercicio 2010 de la regla transitoria de valoración del suelo urbanizable de acuerdo con las determinaciones previstas en la Disposición transitoria tercera, apartado 2, párrafo 2º, del texto refundido de la Ley del Suelo, aprobado por Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio. Esta modificación afecta a la Disposición final segunda, alargando de tres a seis los años contados desde la entrada en vigor de la Ley 8/2007, de 28 de mayo, de Suelo, a efectos de criterios de valoración de suelos urbanizables que carezcan de plazos previstos para su desarrollo. Este tipo de suelos solo son los urbanizables “no sectorizados” o “no programados”, etc., en función de la terminología que emplee cada Comunidad Autónoma, que esa es otra, el mismo concepto lo denominamos de distinta forma en cada Comunidad, supongo que para dejar clara la “independencia” de las mismas. A esto esta limitando nuestro concepto de libertad. Sobre algunas de las consecuencias de esta modificación ya he realizado una ligera exposición en mi artículo Una comparativa entre Irlanda y España

¿Cuál es la génesis de estos suelos?, ¿se puede construir inmediatamente en ellos?

Son estas dos preguntas que, en su respuesta, aportan luz sobre el negocio que tenemos, perdón que las entidades financieras tienen, entre manos. Un suelo urbanizable no sectorizado, o no programado, etc., es un suelo que, en el momento de diseñar y aprobar el Planeamiento Urbanístico en un Municipio, los responsables del Ayuntamiento y de la Comunidad Autónoma, dejaban como reserva prevista para la segunda fase de desarrollo urbano. Se anunciaban los siguientes beneficiarios de la Tómbola Urbanística, que tan solo por dicho anuncio ya comenzaban a ganar dinero, dado que dichos suelos veían dispararse el precio.

Son por consiguiente suelos para ulteriores desarrollos. ¿Qué supone esto en el tiempo?, pues que van detrás de los suelos urbanizables ya sectorizados o programados (etc.) , y estos no son fáciles de transformar en solares finalistas, es decir solares sobre los que ya se pueden construir edificios, dependiendo de dimensiones, orografía, uso principal al que se destinan, proximidad y complejidad de las infraestructuras de las que dependan o que precisen, pueden transcurrir entre tres años, como mínimo, y ocho o nueve años, pudiendo algunos retrasarse más. Esto nos proporciona un referente temporal para el posible desarrollo de los suelos urbanizables no sectorizados que difícilmente será inferior a seis años, siendo lo más probable que supere los diez años.

En definitiva, estos suelos que son objeto de ampliación del plazo, a efectos de valoración, respecto a la última Ley del Suelo, tienen escasas posibilidades de estar urbanizados antes de los próximos seis años, salvo contadas excepciones.

¿Entonces para que sirve la reforma que se pretende?, exclusivamente para dar tiempo a las entidades financieras, antes de tener que afrontar que los créditos que, en su momento, dieron para la adquisición de estos suelos, con la única garantía de los mismos, en el supuesto de impagado, con la consiguiente adjudicación, generan perdidas superiores al 50% de los mismos, y este no es un mero problema de mercado, que no dejar de tener su importancia. El problema se genera porque en la actual Ley estatal del Suelo, el equipo socialista introdujo un criterio de valoración, para estos suelos, consistente en la mera capitalización de las rentas agrarias reales o atribuibles.

Quiere esto decir que suelos que en su día se compraron, siendo financiados por las distintas entidades, por importes que oscilaban – en los dos últimos años del boom- entre los 36 euros y los 150 euros metro cuadrado, hoy tendrían un valor de valoración de entre 2 (dos) y 3 (tres) euros metro cuadrado.

Grafica incidencia Ley 8/2007 en valoración suelo no urbanizado

Imagínense la tragedia para muchas entidades que, muy probablemente, no podrían superar esta situación. Hasta el momento lo que han venido haciendo es renovar créditos, en aquellos casos, la mayoría, en que se pudiera, de aquí, también, la explicación de algunas increíbles mejoras en la concesión de créditos, en los últimos meses.

¿Cuál es el volumen del problema?

Para que se hagan una idea, el suelo de Madrid, termino municipal, no construido y no protegido, suele ser suelo urbanizable no sectorizado. Y así en todo el territorio español. Estamos hablando de miles de millones de euros en créditos con los que se financiaron suelos que valen la décima parte de lo que se pagó por ellos.

Estos suelos superaran la moratoria que se les está dando, por lo que hemos visto anteriormente, y al transcurrir estos tres nuevos años se tendrán que valorar nuevamente a capitalización de rentas agrarias, repitiéndose el problema, pero ya estaremos en una nueva legislatura.

Solo quiero hacerle una corrección al artículo de Eduardo Segovia, transcurridos tres años sin construir los suelos no se desclasifican, la calificación urbanística persiste, es el criterio de valoración el que cambia, debiéndose ajustar a lo establecido por la actual Ley, y ya suficientemente desarrollado.

Existen otros suelos que generan graves problemas también para las entidades financieras, pero que no tienen fácil solución: los suelos que en su día se compraron, con apalancamiento financiero, previendo la modificación de un Plan General, pero que al no haberse aprobado Definitivamente dicho Plan General, hoy siguen siendo rústicos. De estos trataremos en otro momento.

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