El Blog de Jose Barta

Archive for 28 junio 2010

VIVIENDA: O CAE O NOS HUNDE 1.038

Posted by pepebarta en 28/06/2010

 José  Barta. 28-06-2019

El pasado viernes, en la revista Inversión, se recogen parte de unas declaraciones mías, en las cuales, con la certeza de que, en España, el ajuste de los precios inmobiliarios es esencial para que los mercados se tranquilicen, entre otras cosas afirmo que: “Mientras no se reconozca la realidad, la banca seguirá destinando recursos a zombis improductivos”

Junto a mi se entrevista a Luís Garicano, Profesor de la London School of Economics; Julio Rodríguez, Ex presidente del Banco Hipotecario y de Caja Granada; Santiago Carbó, Catedrático, de Análisis Económico de la Universidad de Granada; y otros.

Pueden acceder a dicho articulo a través del enlace incorporado a este texto.

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El precio de la vivienda ha caído más de lo que afirman el Gobierno y el INE, y todavía seguirá cayendo 1.037

Posted by pepebarta en 16/06/2010

José Barta, 16-06-2010

Nuevamente tienen que ser analistas internacionales los que corrijan las conclusiones de nuestra Ministra de la Vivienda, al tiempo que descalifican los datos “incompletos” o “erróneos” aportados por el INE y las sociedades de tasación (les remito a mis anteriores post, plenamente vigentes, Vivienda: bancos venden, promotores caen. (nº 1029), El bajo incremento de créditos hipotecarios descubre la escasez de ventas de viviendas (nº 1021), Origen y Duración de la Crisis para las viviendas (nº 1014), La ineficiencia del INE en las estadísticas sobre el precio de las viviendas (nº 1004), etc. ) aumentando el descrédito internacional de estas entidades y afianzando la desconfianza de los inversores en nuestras estadísticas.

Esta vez ha sido la agencia de calificación Fitch la que asegura que las viviendas, en España, permanecen sobrevaloradas en relación a los ingresos de las familias, y sus precios necesitan bajar aún más para mejorar las condiciones de acceso.

“La falta de liquidez está lastrando los precios de las viviendas y los particulares que se ven forzados a vender en la actual coyuntura están recurriendo a descensos notablemente mayores que los que sugieren las estadísticas del Gobierno” afirma Fitch, y pronostica que “el precio de la vivienda en España seguirá bajando hasta al menos 2012”

Fitch con estas declaraciones no hace sino coincidir con la agencia de calificación Standard and Poor’s (S&P) que, hace unos días manifestaba que  “aunque las cifras oficiales muestran un descenso de los precios de 6,1% en 2009, y la tasadora Tinsa anuncio un abaratamiento interanual del 5,3% en marzo, los precios podrían estar marcando retrocesos mayores debido al exceso de oferta”. Y concluía S&P que “el ajuste en el mercado de la vivienda probablemente continuará durante al menos otro año“, y que, aun cuando cree que “el ritmo de disminución de precios probablemente continuará frenándose, los mismos podrían caer aún un 12% más antes de que el mercado recupere equilibrio a largo plazo.”

Y ambas agencias confirman, prácticamente con los mismos argumentos, las previsiones que realicé hace casi dos años y medio, y de las que dejé constancia, y pruebas, en mi post titulado “Reivindicando La tormenta perfecta” (nº 1008)”.

En anteriores post y en numerosas conferencias he denunciado que la mentira, como instrumento de marketing resulta perjudicial a medio y largo plazo, porque priva de confianza al inversor-consumidor respecto al promotor-vendedor. Pero no parece que esta afirmación sea fácil de entender, en especial por aquellos que, ahogados por las deudas y la ausencia de crédito financiero, ven como se hunde su empresa con ellos dentro. Y de esta forma terminan sin crédito financiero y sin crédito moral.

La situación en España no solo no favorece la recuperación del mercado inmobiliario, a pesar de las tonterías anunciadas por el GG 14 y algunos otros, desgraciadamente la tendencia clara es a empeorar. ¿Cuánto?  No puedo decirles cuanto llegará a empeorar, ya que esto depende de muchos factores, entre los que se encuentra la evolución de la liquidez y el desempleo, pero si puedo darle los indicadores que deberán cumplirse.

Hace unos meses The Economist publicaba un estudio comparando la situación de distintos países, en función de un ratio que relaciona rentabilidad por alquileres con precio de venta de viviendas. Un ratio financiero, plenamente valido para el análisis de cualquier mercado, si bien, en el caso de la vivienda de uso propio, admite algunos márgenes, vinculados al muy largo plazo en que se suele contemplar la propiedad de la misma.

El cuadro publicado por The Economist, con datos de hace dos años, situaba a España en una de las peores posiciones, dada la casi nula rentabilidad que estos activos tenían en nuestros país.

España, con Australia y Hong Kong, ocupaba la peor posición, con una estimación de descuento necesario superior al 55% de los precios, sobre valores de 2008.

Otro estudio, más ponderado, aportaba conclusiones muy parecidas.

En su contra, además del matiz realizado anteriormente por mí, sobre el margen de menor rentabilidad asumible por este tipo de inversiones, que obviamente tiene un límite, se aducía los elevados tipos de interés del dinero, que soportábamos en España en el año 1997, lo que distorsionaba toda la comparativa, al cambiar radicalmente el marco de la misma.

Este elemento tiene, ciertamente, un carácter corrector que puede dar pié a eternas discusiones, si bien no puede justificar en su totalidad la caída de rentabilidad de las viviendas.

En cualquier caso, al objeto de no tener que entrar en un debate sin fin, con un número de elementos medibles casi ilimitado, me limitaré a aportar unas graficas españolas de pura cepa, para no tener ni que traducirlas.

Quiero que comparen el “esfuerzo de los hogares” para el acceso a vivienda, entre los años 1998 (junio) y 2010 (marzo) en la siguiente tabla, elaborada por el Banco de España.

Si tomamos como referencia de esfuerzo aquellos años que, tras la crisis de 1992 a 1994, ya habían asumido la recuperación del mercado, e incluso contemplaban incrementos de precios atractivos, como fueron los años 1999 y 2000, nos encontramos con que la diferencia media del esfuerzo de esos años, comparada con la de marzo del actual 2010, dejan todavía un recorrido a la baja entre el 16% y el 18% de descuento en el precio de las viviendas (siempre, naturalmente, estimándolo sobre un precio medio nacional).

Quizás podamos apreciarlo mejor en el siguiente grafico.

Desde este análisis tendríamos que dar la razón a S&P que cuantifica la necesidad de caída del precio de la vivienda en España (para vivienda habitual, de la segunda vivienda piensan como yo, que no habrá por donde coger a la mayoría, pero este es tema de debate para otro día) en torno a un 17%

Llegados a este punto, claramente expresamos a la Ministra Corredor (¿o será Corredora?), así como al Señor Galindo y a los “majos” del GG, que a pesar de llevar dos años diciendo que ya no van a bajar más los precios de las viviendas, todavía les queda, al menos, otros dos años para seguir diciéndolo, manifestando así la misma coherencia que han mantenido hasta momento.

¿Y cuanto bajarán entonces los precios actuales de las viviendas? En esta primera aproximación podríamos entender  dado que los números realizados por S & P coinciden con los nuestros, empleando métodos distintos, la caida media de precios que podemos esperar es entre un 16% y un 18%. Pero el caso es que, llegados a este punto, no tenemos más remedio que realizar una pequeña, pero no sin importancia, precisión. Nuestro método se está basando en el esfuerzo aceptable por parte de los hogares, para la adquisición de vivienda propia. El caso es que nuestro Parlamento, a propuesta del Gobierno de la Nación, han aprobado la supresión de una parte importante de las deducciones existentes actualmente para la adquisición de vivienda propia.

Ha sido este un acto de clarividencia, a la que tan acostumbrados nos tienen nuestros lideres políticos, que, de no rectificarse, dado que la corrección del precio de la vivienda tiene, al menos, dos años por delante, forzará una caída mayor de precios, ya que tendremos que establecer la comparativa del “esfuerzo con deducciones” correspondiente a los años 1999-2000, con el “esfuerzo sin deducciones” de marzo de 2010.

Esta equiparación de esfuerzos finales, exigiría una bajada de los precios actuales superior al 30%. Si les parece disparatada, hojeen mi post “El Banco de España cuestiona el sentido de sociedades instrumentales tipo Aliancia y abre las puertas a una mayor bajada de precios de los inmuebles adjudicados” (nº 1.032), comprobaran que este porcentaje (el 30%) ya lo tiene previsto el propio Banco de España.

¿Cuál es pues mi pronostico?; siempre jugando con un precio medio estadístico, y dejando de lado la segunda vivienda, que el suelo final para el precio de la vivienda se encuentra más próximo al resultante de aplicar el 30% de descuento a los actuales precios, que el de aplicar el 17% de descuento.

La paradoja es que, en mi opinión, si el sector (en el que incluyo a las entidades financieras) hubiera reaccionado con mayor agilidad bajando precios, dichas bajadas hubieran sido menores. Pero esto es lo que suele pasar, y no por ello deja de repetirse.

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Las PYMES son las grandes marginadas de esta crisis y, por contra, son las que tendrán que sacarnos de ella. 1.036

Posted by pepebarta en 14/06/2010

José Barta, 14-06-2010

El pasado viernes, 11 de junio, la Comisión Europea avisó de que “la crisis económica y financiera está afectando en este momento más a las pymes que a las grandes empresas”.

 Según un informe publicado el mismo viernes por Bruselas, entre 2002 y 2008, las pymes crearon un total de 9,4 millones de puestos de trabajo en la UE y se comportaron mejor que las grandes empresas. De hecho, el número de empleos en las pymes avanzó un 1,9% al año, frente al 0,8% del resto de compañías,

Siempre según datos de la Unión Europea, en 2009 y 2010 se destruyeron 3,25 millones de puestos de trabajo en las pymes y se estima que la producción cayó un 5,5%. Esta cifra de perdida de empleo supone aproximadamente el 3,61% del total de trabajadores existentes en la Unión Europea, por lo que fácilmente podemos ver una importante perdida de competitividad por parte de las empresas que soportan la mayor parte del desarrollo de la riqueza, así como de la creación de puestos de trabajo, de esta asociación de países.

La principal causa de este deterioro es la dificultad en acceder a financiación suficiente y a un coste razonablemente bajo, dado el precio del dinero en los entornos del euro y de la Libra Esterlina. Según informes del Banco Central Europeo las dificultades financieras, respecto a la accesión a créditos, se deben principalmente a las resistencias creadas por las entidades financieras para concederlos.

Esta situación ha obligado a las pequeñas y medianas empresas a hacer uso, casi exclusivamente, de sus propios recursos para hacer frente a sus necesidades financieras.

El caso de las PYMES españolas se ve agravado en parte por una más elevada morosidad, pero principalmente por una mayor restricción del crédito por parte de las entidades financieras.

Casi el 50% de pymes españolas declara tener problemas de financiación, frente a un porcentaje del 32% en la zona euro según datos del Foro Financiero de las Pymes celebrado el pasado jueves 6 de mayo en Bruselas.

Esta situación es sobre la que alerta la Comisión Europea que se va a endurecer, durante el presente año, para las pequeñas y medianas empresas europeas. Suponemos que también para los trabajadores autónomos.

En España, en diciembre de 2009, había un total de 1.264.689 empresas inscritas en la Seguridad Social, de las que 1.260.085 eran pequeñas y medianas empresas, lo que supone el 99,6 por ciento del total. Este dato nos puede dar una idea de la importancia que este tipo de empresas tiene en nuestra economía.

 Este importante numero de empresas, tanto en valores absolutos como relativos, fue el resultante tras la desaparición, durante el pasado año, de  67.303, lo que supuso un 5’1 por ciento menos de empresas respecto del año anterior, según se desprende de los datos de empresas inscritas en la Seguridad Social.

 Es este sector de las PYMES el gran olvidado, ninguna de las medidas adoptadas hasta el momento sirven para evitar su quiebra o potenciar su desarrollo, imprescindible para nuestra sociedad. Las PYMES se ven poco afectadas por la reforma laboral, que tanto agobia a nuestras grandes empresas, así como a los líderes de las distintas patronales, ya que lo que más necesitan son soluciones de apalancamiento financiero (que para ellas es escaso y caro) y de reducción de costes de explotación, en particular de los más improductivos, como son las tasas e impuestos, así como los excesivos recursos humanos que deben destinar a satisfacer los requerimientos de las distintas administraciones públicas, que no solo no ayudan, además marean.

 Pero es que dado el enfoque que se está adoptando por la mayor parte de los lideres políticos de nuestro País, a la hora de aprobar medidas, no parece, por el momento, que las más urgentes necesidades de las PYMES encuentren respuesta; quizás cuando nuestras Administraciones y nuestro tejido financiero reaccione, si es que se produce alguna vez esa dichosa circunstancia, tal vez ya no podamos corregir el rumbo y evitar la quiebra de nuestro sistema productivo.

 Paradójicamente, en un país con un muy superior numero de grandes empresas nacionales y multinacionales, así como de emprendedores e innovadores, como es USA, el pasado viernes, día 11 de junio, su Presidente, Barack Obama, urgió al Congreso estadounidense a que apruebe “rápidamente” un conjunto de exenciones fiscales e incentivos a los préstamos a las pequeñas empresas para estimular así su crecimiento y la contratación de nuevos empleados.

 Tras una reunión con representantes de pequeñas empresas y algunos de sus trabajadores, Obama destacó que esta legislación eliminará los impuestos sobre las ganancias de capital para las inversiones en pequeñas empresas e incluirá una desgravación fiscal a las pequeñas empresas de nueva creación para incentivar así la apertura de nuevos negocios.

 Asimismo, incidió en que la nueva legislación creará un fondo de créditos para las pequeñas empresas que ayude a financiar préstamos a través de los bancos comunitarios.

 Obama, ese señor que algunos dicen que es el “alter ego” de nuestros Presidente Zapatero,  alertó de que se están reduciendo los préstamos a estos negocios, algo que, en su opinión, “va en contra de la recuperación”. Manifestaciones parecidas todavía no han sido capaces de expresarlas ninguno de nuestros “prestigiosos” expertos económicos, ni siquiera aquellos que resultan más críticos con la actual política del Gobierno español.

En España no se valoran las pequeñas y medianas empresas, que son las que realmente crean estructura empresarial y económica, dotan de estabilidad al empleo y son imprescindibles para afrontar el reto de incrementar nuestra productividad.

Esta es la gran diferencia entre países líderes y países aborregados. Tener auténticos emprendedores no se consigue con tres tristes campañas de publicidad; solo resulta posible si tanto las administraciones como el sistema financiero se esfuerzan por apoyarlos.

Resultan extraordinariamente significativas las declaraciones que Obama, a raíz de su anuncio, realizó ante los medios de comunicación: recalcó que el Gobierno no puede garantizar el éxito de estas compañías, pero sí pueden “derrumbar las barreras” que les impiden acceder a los créditos. Además, añadió que, aunque el Ejecutivo no puede crear empleo en el sector privado, sí puede crear las condiciones para que las empresas crezcan y contraten a más personal.

Que diferencia de “talentos” (los talantes ya se ve que sirven de poco para estos menesteres) entre nuestros políticos y los norteamericanos, incluso entre los dos máximos exponentes del “encuentro galáctico”, que como se puede ver, por la diferencia profunda de actitudes, más que un encuentro ha sido una confrontación.

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Sobre criterios estratégicos para inversiones inmobiliarias y normas para el análisis de estas inversiones 1.035

Posted by pepebarta en 13/06/2010

José Barta, 13-06-2010

 El pasado viernes la revista Inversión, en un informe sobre la situación y oportunidades de distintos mercados, publicó un artículo mío, bajo el titulo “Tiempos para timoneles avezados”. Como no consigo enlazar con dicho artículo, en la página Web de la revista, procedo a reproducirlo en este post. Así mismo, dado que en dicho articulo menciono, de pasada, la posibilidad de consultar guías de “due diligence”, elaboradas por mi, y publicadas en números anteriores, también procedo a proporcionársela a ustedes en este post, por si les resultara de utilidad (también la encontrarán en los textos docentes que solía emplear, para impartir las clases de Inversiones Inmobiliarias, en el master de Banca y Finanzas de Garrigues)

 Texto articulo publicado en la revista Inversión:

 Tiempos para timoneles avezados

En un mercado de baja liquidez para particulares y empresas, disponer de la misma,  ofrece importantísimas oportunidades de negocio. Pero “los ríos revueltos” pueden terminar arrastrando a los pescadores menos expertos, o que se despisten.

No repetiré criterios de “due diligence”, que pueden encontrar en anteriores números de esta revista, les daré unos consejos para posicionarse con las máximas garantías:

1º) Valore los activos inmobiliarios que le ofrezcan en función de sus flujos de caja. En mercados tan maduros como el español, en viviendas, oficinas, locales comerciales, naves, plazas garaje, etc., lo que cuenta son los flujos de caja reales; por lo que el estudio de los posibles alquileres cobra importancia estratégica.

2º) Analice sus inversiones en función de sus costes de oportunidad. Recuerde que las inversiones inmobiliarias son difícilmente liquidables. Debe asumir que se realizan a medio-largo plazo (salvo inversiones oportunistas, de altísimo riesgo).

3º) Independientemente de su capacidad económica, si consigue aliarse con otros inversores su capacidad de presión compradora aumentará, se reducirán sus costes, y mejorarán sus márgenes de negocio. Pero procure que la inversión final sea susceptible de escrituración y gestión individualizada, al objeto de no compartir riesgos con sus compañeros de negociación.

4º) Finalmente, si no posee la experiencia profesional suficiente para este tipo de inversiones, busque el asesoramiento preciso.

Contenido Due Diligence (Al menos en mi experiencia):

Confio en que les resulte utíl.

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Unos datos, del Banco de España, sobre principales tenedores de Deuda Pública Española, por países y tipología de inversores 1.034

Posted by pepebarta en 09/06/2010

  José Barta, o9-06-2010

 En estos momentos en los que se replantea el papel del Estado, como redistribuidor de Rentas y motor de la recuperación económica, algo que ha tenido tan poco éxito practico, y que nos ha llevado a una grave situación financiera, pienso que vale la pena ojear unos gráficos y tablas del Banco de España, recogidos en el último Informe de la Dirección General del Tesoro y Política Financiera.

 Los aporto a continuación, sin más comentarios, salvo el de destacar el esfuerzo que deberemos hacer este 2010 y el próximo 2011.

 

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El Aeropuerto de Ciudad Real suspende pagos tras suspender en gestión 1.033

Posted by pepebarta en 01/06/2010

José Barta, 1 de junio 2010

El Juzgado de 1ª Instancia e Instrucción número 4 y de lo Mercantil de Ciudad Real ha declarado en “concurso necesario” de acreedores a CR Aeropuertos SL., que explota el aeropuerto Central Ciudad Real, a la vez que ha nombrado a un nuevo Consejo de Administración.

El concurso de acreedores contra CR Aeropuertos fue presentado por la empresa Montreal, que reclamaba 17 millones de euros, y la misma se unió Cajasur, que reclamaba a su vez 19 millones de euros.

Este proyecto me llegó, en una fase muy incipiente, en la segunda parte de los noventa. Me lo trajo un antiguo amigo, miembro del Partido Socialista, que había ocupado cargos de responsabilidad en el Ayuntamiento de Madrid, en la época de Tierno Galván. En aquel tiempo yo presidía una prestigiosa empresa de brockers, especializada en proyectos inmobiliarios no residenciales.

El proyecto no tenia desperdicio. No existía el más mínimo estudio de viabilidad – al menos alguno con un cierto grado de solvencia profesional -, los promotores solo acreditaban la propiedad del suelo, así como el “apoyo” de la Comunidad de Castilla La Mancha. La experiencia en este tipo de desarrollos no se acreditaba en ningún momento, ni tampoco el interés por obtenerla, ya que no se consideraba precisa. Por supuesto tampoco se acreditaban los recursos económicos precisos para afrontar el mismo, hasta su culminación. Precisamente lo que se requería de mí y de mi empresa era financiación para ello, incluido el consiguiente pelotazo de salida para el grupo promotor.

No tuvimos necesidad de pensarlo demasiado. Consultados algunos profesionales relacionados con el mundo aeroportuario la conclusión fue la total ausencia de “sentido” de este proyecto, que se autodenominaba empresarial, pero que no lo parecía. Personalmente llegué a dudar incluso de la capacidad de los promotores para conseguir, no solo el dinero, también los apoyos políticos precisos para las correspondientes licencias.

No contaba con el inmediato boom político-especulativo que se produciría en nuestro país.

Financiación y autorizaciones se consiguieron con creces. El pelotazo estaba servido. Y un elemento más de ruina para entidades económico-sociales como Caja Castilla La Mancha, Cajasur, etc.

En los últimos dos años se han llegado a pensar estrategias tan disparatadas como la de ofrecer las instalaciones para su uso como base militar de los Estados Unidos de América. Pero no solo se pensaron, se llegaron a publicar en los medios de información. Y a nadie se le cayó la cara de vergüenza, quizás porque no la tenían (la vergüenza, de cara estaban sobrados muchos).

La falta de profesionalidad de sus máximos responsables les llevó a hacer oídos sordos a todo aquello que no pasara por la estrategia del “pase a un tercero”, eso si, reservándose el suelo destinado para naves y viviendas, por si se volvía algún día a la época del pelotazo inmobiliario. Y sin embargo, las circunstancias internacionales han creado expectativas razonables para un proyecto “realmente” empresarial.

El auge económico de Brasil, con el consiguiente liderazgo en el cono sur, así como su estrategia destinada a convertirse en el centro sudamericano más importante de logística transoceánica, junto con la dificultad de aeropuertos como Barajas o El Prat para ofrecer tasas aeroportuarias económicas, la lejanía –casi remota- de un futuro aeropuerto de carga – de gestión privada – en Madrid, y las magnificas relaciones políticas con los responsables del actual Gobierno español, ofrecen magnificas posibilidades para el rediseño estratégico del Aeropuerto de Ciudad Real, incorporándolo al proyecto logístico brasileño.

Pudiera repetirse el caso de aquél animal salvaje (no especificaré raza para no herir susceptibilidades, que nunca se sabe quien le lee a uno) que habiendo caído en el lazo de un cazador, se agotó intentando librarse, pero sobre todo se desmoralizó creyéndolo imposible, al extremo de no volver a intentar dar un nuevo estirón de la cuerda, cuando esta ya se había desprendido de la argolla, por lo que el cazador lo cobró cuando técnicamente ya estaba libre.

Veremos que es lo que hacen sus nuevos administradores a partir de ahora.

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