El Blog de Jose Barta

Posts Tagged ‘Sector Inmobiliario’

Consejos para comprar y, sobre todo, para vender una vivienda 1.058

Posted by pepebarta en 17/01/2011

José Barta: 17-01-2011

 Recientemente me volvió a entrevistar Cristina Vallejo, redactora de la que ya les he hablado, para la revista Inversión. El artículo ocupó el máximo protagonismo en la portada de la revista y se titula “Los pisos deben bajar, Si o Si”

El titulo, que resulta periodísticamente agresivo y que se ajusta a la más estricta realidad, recoge la opinión de varios expertos; la mayoría de ellos coincidimos en que la crisis del mercado residencial se encuentra en su recta final para llegar al fondo. Personalmente doy numerosos consejos a aquellos particulares que se encuentran en situación de poder/querer invertir en este tipo de activos. Ustedes pueden leer el artículo integro a través del enlace situado más arriba.

El articulo no descubre nuevas técnicas, ni aporta nuevos datos, pero recuerda y actualiza la realidad que, a pesar de tanto “visionario inmobiliario”, impone la lógica económica. “Los precios de los inmuebles se justifican en función del valor añadido que aportan a las actividades humanas a las que prestan servicio” (Estudio de los Precios Inmobiliarios, autor José Barta). Solo esta afirmación, sin tener en cuenta la incidencia que competidores y proveedores pueden tener en esta actividad, serviría, por si sola, para cuestionar el excesivo incremento de precios que hemos sufrido, derivado exclusivamente de las facilidades de créditos, con bajos tipos de interés.

Quizá, en ese artículo, enfatizo demasiado en mis consejos al comprador-inversor, dejando casi por imposible, como me manifestaba un amigo hace unos días en una comida, al propietario, que es el gran sufridor de esta situación.

En este post quiero corregir el bajo interés que mostré, en el citado artículo, para con el vendedor. Lo haré de forma clara, concreta y, espero, completa, pero  debo matizar que, estos, tratan de ser realmente consejos para un vendedor, no para un mareador de perdices. Aquel propietario que se encuentre en condiciones de aguantar durante los próximos cuatro o cinco años (en algunos casos más años) los costes financieros, tributos, tasas, impuestos y gastos de mantenimiento y conservación que seguirá generando la vivienda que no usa, le recomiendo la sección de alquileres de vivienda, que podrá encontrar en todos los portales inmobiliarios, así como en los periódicos de papel.

 Si usted puede aguantar, pero se encuentra dentro de ese extraño grupo de particulares a los que preocupa “los costes de oportunidad”, puede seguir leyendo este post, pero sepa que lo primero que proclamo es la posibilidad, en algunos supuestos “necesidad”, de “perder dinero” con la operación de venta.

Las líneas que siguen no gustaran a aquellos propietarios de viviendas “extraordinarias” que se encuentran “a punto de vender”, tampoco resultaré simpático a todos aquellos que ya “han bajado suficientemente el precio  y no lo piensan seguir bajando”.

Mi intención es ayudar a los que realmente necesitan vender, por la razón que sea, y no lo consiguen.

 Como ya saben mis lectores habituales, me gusta animar los post, cuando puedo, con gráficos e imágenes; por ello no me resiste a la siguiente imagen, donde se puede apreciar la “teórica caída” de precios, en un mercado sostenido contra viento y marea por las entidades financieras, así como el todavía más “teórico” stock de viviendas, en una cuantificación que no se tiene en cuenta, para nada, la vivienda que compró mi sufrido lector, y como la suya, todas aquellas viviendas vacías que se encuentran en manos de particulares.

Mis consejos, para agilizar la venta, son:

  •  Si usted lleva algún tiempo tratando de vender su piso le resultará fácil comprobar que ayer podría haberlo vendido más caro que hoy, pues bien…créame cuando le digo que, por mucho que le parezca que tiene que bajar mucho el precio, hoy lo venderá más caro que mañana. Por ello considere prioritario asumir esta conclusión.
  • Si usted no afina en el precio adecuado se encontrará, quizá ya lo está comprobando, que la caída del mercado va por delante de usted, por lo que su precio siempre es más caro que el de aquellos que consiguen vender. Debe asumir el valor preciso para romper esa pauta.
  • Por muy “extraordinario” que le parezca su piso hágase definitivamente a la idea de que esa opinión no la comparten los posibles compradores, en caso contrario ya lo habría vendido sin la más mínima pega…y tendría cola de compradores para redirigirlos a otros pisos algo menos “extraordinarios”, y ganarse un buen dinero como intermediario. Si esto no ha sucedido ya,  desengáñese, y busque soluciones realistas.
  • Un comprador es una persona, física o jurídica, que le entrega a usted un dinero a cambio de su piso, ante un notario, contra un documento de compra venta elevado a público. Las personas que llaman por teléfonos, e incluso las que visitan su piso, no pasan de ser meros curiosos, posibles interesados (a los que falta un largo proceso de negociación) e incluso competidores suyos que tratan de vender también sus pisos y se informan de sus condiciones.
  • Han pasado a la historia las expectativas de crecimiento económico que nos animó, hasta hace poco, a invertir en proyectos inmobiliarios, confiando en su rápida revalorización. Convénzase de que la persona que, en una época de crisis económica como la actual, está dispuesta a comprar un piso a los precios del mercado de hace apenas dos años, no existe, o está mintiendo, o es una persona estúpida; estas últimas pudieran ser potenciales compradores, pero no suelen tener dinero.
  • Si usted cree que el precio de los pisos que aparecen en los anuncios, de la prensa escrita y de los portales inmobiliarios, es el precio de referencia de mercado, compruebe cuanto tiempo llevan sin ser vendidos, descubrirá que dichas referencias sirven “para no vender”.
  • El precio de mercado de su piso es ajeno a sus antiguas expectativas de beneficio económico, e incluso, y esto es más triste, a su actual crisis económica, de trabajo o familiar, si es que la está usted sufriendo.  Sus necesidades personales no pueden influir en la determinación del precio, lo más que conseguirá es engañarse, perdiendo tiempo, con lo que empeorará su situación.
  • Es probable que usted tenga que valorar “cuánto dinero puede perder” en la operación de venta, “para evitar perder más” o “perderlo todo”. En la vida, en el plano económico, casi siempre resulta más rentable, a medio y largo plazo, cortar con una situación insostenible, para poderse volcar en un proyecto nuevo, antes que empecinarse en encontrar soluciones inexistentes, demorando el comenzar de nuevo.
  • Pregunte a conserjes y porteros, profesionales de la intermediación y gestores administrativos, si conocen a alguien que pudiera estar interesado en su piso. No pida “sus opiniones” sobre el precio, inquiera por posibles compradores, que le puedan realizar ofertas reales, y con los que pueda negociar directamente el precio.
  • Comprométase al pago de honorarios, supeditados al buen fin de la operación, por la venta de su piso, al objeto de conseguir el mayor número posible de personas que deseen colaborar con usted. Sea generoso y establezca honorarios que incentiven al intermediario a conseguir el mayor precio posible.
  • Dado el problema de stock creciente de viviendas que tienen las entidades financieras, que las está obligando a ser su principal competidor, no le aconsejo que solicite ayuda en su agencia del barrio, y menos que les presente un potencial comprados de su piso precisado de financiación. Sí debe usted aproximarse a ellas, como posible comprador, para otear hasta qué punto compiten con usted, o mejor dicho, hasta que punto debe usted llegar en su oferta, para adelantarse a la competencia de dichas entidades.
  • Si su piso tiene un aspecto desaliñado, sucio o avejentado, arréglelo lo preciso como para que dé la sensación de poder ser ocupado en muy poco tiempo; la mayoría de posibles compradores no tienen capacidad de ver “lo maravilloso que quedará el piso”, con un ligero arreglo, o no están dispuestos a “luchar con futuras reformas por lo imprevisible de su coste y duración”.
  • Finalmente, como la financiación es importante, quizá pueda mejorar algo el precio de venta si usted puede dar aplazamientos de parte del pago. Tenga en cuenta para ello un previsible horizonte de recuperación del crédito inmobiliario no inferior a dos o tres años.

 Sinceramente, confío en que estos consejos ayuden a todos aquellos que lo necesiten, lamentablemente solo puedo aportar soluciones generales, las concretas para cada caso deberá obtenerlas cada uno de los interesados. Les deseo toda la suerte del mundo y el valor preciso para asumir aquellas perdidas que fueran precisas, para salvar lo que se pueda. 

Posted in Sector Financiero, Sector Inmobiliario | Etiquetado: , , , , , , , , , | 2 Comments »

Vivienda, una crisis mal diagnosticada y peor tratada 1.055

Posted by pepebarta en 25/10/2010

José Barta: 25-10-2010

Dos son las causas que me obligan, una vez más, a escribir sobre el gravísimo problema que el mercado de vivienda supone y supondrá para nuestro país: unas manifestaciones de la CEOE, en un informe presentado en la última Junta Directiva del pasado miércoles, en el que avisa de que la eliminación de la deducción por compra de vivienda para rentas superiores a los 24.000 euros a partir del 1 de enero tendrá un “efecto contrario” al previsto, puesto que, al desincentivar el mercado de compraventa, derivará en una merma de los ingresos tributarios superior al ahorro estimado por el Gobierno; y un nuevo informe elaborado y publicado por The Economist, en el que se afirma que el precio de la vivienda en España está sobrevalorado en un 47,6%, pese a los descensos registrados en los últimos meses, según el semanario británico, que constata que el ratio que compara el importe de venta de los inmuebles y el precio de los alquileres es más elevado en España que en el resto de las principales economías mundiales y europeas.

Las dos manifestaciones son relevantes: la primera alerta a los propietarios españoles sobre la posibilidad de que el Gobierno rectifique en su política fiscal, lo que les hará afianzarse en su estrategia de mínima bajada de precios, por lo que pueda suceder; mientras que la segunda desanima a los posibles compradores extranjeros, a la espera de la definitiva caída del mercado, la que, no por más anunciada acaba de producirse.

La primera de las consecuencias es importante, dado que la medida, adoptada por el Gobierno de España, afectará a un 25% de los contribuyentes que actualmente se benefician de esa ayuda y que, según datos de la Agencia Tributaria correspondientes al ejercicio 2008, ascendían a un total de 6,6 millones de personas. Personas que son las mejor situadas económicamente a efectos de conseguir la necesaria financiación hipotecaria.

Les aconsejo encarecidamente que se lean mi post titulado El precio de la vivienda ha caído más de lo que afirman el Gobierno y el INE, y todavía seguirá cayendo” ya que el actual no deja de ser una actualización del mismo.

Si se toman la molestia de estudiar el cuadro que en el citado post incorporo sobre el esfuerzo de las familias, comprobaran que, sin perjuicio de la incidencia, desde mi punto de vista mínima como explico en otro post, que pudiera tener el incremento del IVA , el autentico drama para los propietarios-vendedores de viviendas surge con la retirada de las deducciones fiscales en el IRPF a los nuevos compradores. El esfuerzo exigible retrotraería a la situación vivida en marzo de 2009 (35,0 frente al actual 27,0), lo que significaría un descuento complementario, superior al 8%, en el precio, añadible al ya actualmente preciso; naturalmente para el mercado de vivienda de uso propio, no para el de segunda vivienda, que ya cuenta con bastantes problemas como para sumarle este.

Se prolongará más la agonía, y eso no es bueno, salvo para algunas entidades financieras que, por el momento, se verán libres de estos singulares competidores.

Por otro lado tenemos el reciente informe de The Economist, en el que se afirma que tan sólo Hong Kong, con un ratio entre el importe de venta de los inmuebles y el precio de los alquileres del 58,1%, y Australia, con un 63,2%, superan el dato registrado por el sector inmobiliario español.

Obviamente esta no es una buena referencia para el atractivo de nuestro mercado, a efectos de captar el interés de los inversores extranjeros, y es que los datos de los que parte The Economist son los proporcionados por el fenecido Ministerio de Vivienda, que tanto he criticado desde este blog, por estimar que se encuentran más próximos a la desinformación que al rigor científico.

Atribuye una caída, en el tercer trimestre de este año, del 3,4% en España, frente al 8,3% del pasado año. El sumatorio total nos deja muy lejos de la bajada estimada como razonable por esta publicación.

Tras España, señala a Francia, de entre las principales economías del mundo, el país con el precio de la vivienda más sobrevalorado, en concreto un 42,5%. Por debajo de nuestro país sitúa al Reino Unido (32%), Canadá (23,9%), China (18,1%) e Italia (-10,5%). Incluso en Japón, Alemania y Estados Unidos el valor de la vivienda está por debajo del precio ideal: un -34,6%, un -12,9% y un -2,1% respectivamente.

Dado que nuestra capacidad de consumo interno está bastante limitada, en parte por la situación económica del país, pero en gran medida por la incapacidad de absorber la gran producción de viviendas, en particular las costeras, desarrolladas en los últimos años, necesitamos ganar la confianza de los inversores extranjeros, mostrándoles nuesto mercado inmobiliario como un mercado de oportunidades, pero por el camino que vamos difícilmente lo lograremos, y para colmo, cada dos días, es un decir, se descuelgan nuestros representantes políticos, y algunos inmobiliarios, con el cuento de que se recuperan los precios, vamos ¡que nos los quitan de las manos!, pues con esta estrategia va a ser difícil que acabemos de tocar fondo.

Posted in Sector Financiero, Sector Inmobiliario | Etiquetado: , , , , , , , , , | 1 Comment »

Sobre la caída del guindo de algunos promotores en una jornada organizada por BNP y la APD 1.052

Posted by pepebarta en 11/10/2010

José Barta; 11-10-2010

En una jornada organizada el jueves día 7, por BNP Paribas Real State junto a la Asociación para el Progreso de la Dirección (APD), varios promotores o profesionales relacionados con el mundo inmobiliario reconocieron que la única salida para numerosos inmuebles construidos en el boom de la burbuja inmobiliaria sería su derribo, ya que no se venderán nunca.

Francisco Carbonell,
director general de la promotora Onofre Miguel, apunto que hay stock de viviendas, oficinas y locales a precios y ubicaciones que no pueden ser comercializados y habrá que destruirlos, una idea compartida por sus compañeros de mesa redonda. Consuelo Sempere, delegada de Levante Tasaciones Inmobiliarias, señaló que no todo el producto inmobiliario tiene salida y que incluso algún suelo urbanizable debería volver a ser cultivo, especialmente mucho suelo terciario.

Joaquín Ivars, director territorial de BNP Paribas Real State en la Comunitat, Mónica Sentieri, consejera delegada de RKV, y Jorge Caruana, director de patrimonio de IGSA, también participaron en las jornadas en las que Carbonell señaló que lo difícil es cuantificar cuántas hay que derribar.

Pues esto ya lo decía yo, y afortunadamente se publicaba, en febrero de 2008 (ver mis post). Y la respuesta del sector fue descalificativa, cuando no ofensiva. Al final la verdad termina imponiéndose, y todos se apuntan a ella. Afortunadamente existe internet.

En cuanto a la actual preocupación de algunos de estos “conversos” sobre la cuantificación del número de viviendas invendibles, con gusto se la podemos despejar, informándoles pormenorizadamente de las características que ofrecen las mismas, e incluso del número aproximado. Basta con que lo soliciten en forma.

Posted in Sector Inmobiliario | Etiquetado: , , , , , | Leave a Comment »

El Instituto Nacional de Estadística ataca de nuevo con desinformación sobre el mercado de vivienda 1.046

Posted by pepebarta en 13/09/2010

José Barta, 13-09-2010

Oficialmente desde esta mañana, oficiosamente desde el pasado viernes (las “buenas noticias” con qué facilidad se filtran) sabemos que la compraventa de viviendas aumentó un 16,4% en julio respecto al mismo mes del año anterior a pesar de la subida del IVA, Así, se han registrado hasta un total de 43.838 operaciones, de las que el 51,5% se realizaron sobre viviendas nuevas y el 48,5% sobre inmuebles de segunda mano, informó hoy el Instituto Nacional de Estadística (INE).

En tasa interanual, las operaciones de compraventa de viviendas repuntaron en julio por séptimo mes consecutivo, de forma más intensa que en junio y mayo, cuando crecieron un 7% y un 11,9%, respectivamente. Tras dos años registrando caídas interanuales, el primer ascenso se produjo el pasado mes de enero, con una subida del 2,1%.

El pasado 14 de abril subí un nuevo post con el título “Las estadísticas del INE sobre el número de operaciones de compraventa de viviendas, también son engañosas”.

Entre otros comentarios, afirmaba que no menos del 30% de las operaciones de compraventa se debían atribuir a adjudicaciones a los bancos.

Hoy este porcentaje se ha visto incrementado con toda seguridad. La cuantía aproximada es difícil de estimar; deberemos esperar a las estadísticas del Banco de España, para este periodo, y valorar el número de nuevas hipotecas, así como las que han cambiado de titular. El cruce de estos datos nos dará una idea aproximada de la realidad. Resulta triste que debamos recurrir a este contraste, dado que estos datos figuran en Escrituras y en Registros, por lo que debieran figurar en estadísticas. ¡Que terror da la transparencia a este sector!

Posted in Entorno, Sector Financiero, Sector Inmobiliario | Etiquetado: , , , | Leave a Comment »

Sobre el último informe, publicado en la revista INVERSIÓN, sobre el mercado inmobiliario 1.044

Posted by pepebarta en 11/09/2010

José Barta. 11-09-2010

La Revista Inversión, que se dirige principalmente a pequeños ahorradores e inversores, se ha terminado convirtiendo en un referente para los profesionales de los sectores financiero e inmobiliario. Desde la prehistoria de la crisis que todavía sufrimos (2007), comenzó a dedicar especial atención a la evolución, a corto y medio plazo, de los distintos submercados que conforman el sector inmobiliario. Abstrayéndose de todo tipo de presiones e intereses ajenos a los de sus lectores, ha ido desarrollando, semana a semana, una colección de artículos de alta calidad, a los que el paso del tiempo no deja de revalorizar. Sin estar especializada en el sector inmobiliario para profesionales, ha llegado a ser la primera publicación, después de mi blog, que comentó la incidencia que tendrían los nuevos criterios, adoptados por el Banco de España, respecto a la valoración de los inmuebles garantes de préstamos financieros.

Cristina Vallejo, periodista que lidera la sección inmobiliaria de la revista Inversión, se ha acabado convirtiendo, por meritos propios, en la mejor periodista de investigación  sobre este mercado en España. Ha tomado el relevo de lo que en su día representó para el sector Ricardo Gómez, ya retirado del periodismo, desde su tribuna de Cinco Días, o, posteriormente, Inmaculada de La Vega, desde el inmobiliario de El País.

En el ejemplar de esta semana que comienza, bajo el titulo “Pisos: vienen más rebajas”  ha reunido a un importante número de profesionales, entre analistas (Julio Rodríguez, ex Presidente del Hipotecario y de Caja de Granada, Fernando Rodríguez Acuña, responsable del Anuario Estadístico del Mercado inmobiliario, y yo mismo), tasadores (Juan Fernández Aceituno, de Sociedad de Tasación) y comercializadores (Aguirre Newman, Jones Lang LaSalle, CB Richard Ellis y Knight Frank), y nos ha preguntado que va a suceder, durante los doce próximos meses, con el mercado de vivienda en España. Y lo que es más importante, ha cogido las respuestas, supongo que muchas de ellas redundantes, y las ha articulado en una redacción amena y rigurosa.

Realmente les recomiendo la lectura del mismo.

Solo tengo dos salvedades que hacer.

La primera es que Cristina, en su artículo, pone las fotos de todos los interpelados, salvo la mía. Si se tratara de un concurso de belleza entendería la censura, pero en este caso me parece llevar la exigencia estética al extremo.

La segunda es la expresión: “Los incentivos fiscales a la compra han adelantado decisiones de compras” que pueden inducir a error, ya que la posible incidencia fiscal, en el incremento de las ventas del primer semestre del año actual, es más como consecuencia de la subida del IVA y del ITP, así como de la retirada de las deducciones (a partir del próximo año), que de la incorporación de nuevos incentivos.

Posted in Sector Inmobiliario | Etiquetado: , , , , , , , , , | Leave a Comment »

Riesgo de “muerte súbita” por “obesidad inmobiliaria mórbida” tras superar el “estrés test” 1.042

Posted by pepebarta en 25/07/2010

José Barta, 25-07-2010

 Estamos asistiendo a un nuevo periodo de euforia y entusiasmo, especialmente por parte de los máximos responsables del Gobierno de España, así como de la Autoridad reguladora (B. de E.) y de las entidades financieras de nuestra nación, sobrevenido esta vez, no por la victoria histórica de la Selección Española de Fútbol, sino por una, no menos “histórica”, demostración de solvencia de nuestras entidades financieras, a raíz de la reciente publicación de los resultados de las “pruebas de estrés” realizadas a las mismas.

La reacción del Gobierno, en lucha permanente por demostrar su “capacidad” para obtener “éxitos”, independientemente de la actividad de referencia, es comprensiva, “forma parte de su trabajo”. Así mismo es comprensiva la reacción de muchos de los máximos responsables de nuestras Cajas y Bancos, también “forma parte de su trabajo, cara a la captación de clientes y tranquilidad de accionistas. Lo que resulta menos comprensible es el “entusiasmo “del máximo responsable del Banco de España, a la vista de los valores reales establecidos para la determinación de los “escenarios adversos”, y que han servido para medir el posible comportamiento de nuestras entidades financieras, ya que, algunos de esos valores, supuestamente críticos y difícilmente alcanzables contradicen directamente algunas de las más recientes disposiciones del propio Banco de España, como podrá comprobar el lector si vuelve a leer mi post titulado “El Banco de España cuestiona el sentido de sociedades instrumentales tipo Aliancia y abre las puertas a una mayor bajada de precios de los inmuebles adjudicados” 

Podríamos encontrarnos con situaciones tan dramáticas, esta vez en el plano meramente societario, como las vividas recientemente con aquellos deportistas de elite que, tras pasar todo tipo de pruebas, incluidas las cardiovasculares de esfuerzo, fallecen repentinamente en pleno desarrollo de una competición.

Este es, desde mi punto de vista, el gran riesgo que se está gestando en nuestro sistema financiero. Pero vayamos por partes, al objeto de poderlo defender adecuadamente.

Según la propia Autoridad responsable de las Pruebas de Resistencia, estas tienen por objeto “evaluar hasta qué punto las entidades son capaces de afrontar un escenario macroeconómico muy adverso en un período de tiempo determinado. El escenario escogido, por su adversidad, no es una proyección o estimación de la evolución de la economía o de los resultados y de los recursos propios de las entidades. Se utiliza una hipótesis de muy baja probabilidad, pues el objetivo es asegurar que las entidades disponen de capital suficiente para afrontar un escenario adverso y altamente improbable. Esto garantiza que el sistema bancario es solvente incluso en circunstancias extremas.”

Es decir, que se busca un escenario imposible, por los extremado de sus parámetros, sobre el cual valorar el comportamiento financiero de nuestras Cajas y Bancos, en la certeza de que, si son capaces de demostrar – teóricamente – su resistencia al mismo, serán capaces de afrontar con éxito cualquier escenario “real” que se presente, dado que el mismo nunca será tan malo como el establecido para las pruebas.

Este planteamiento, en términos generales, es correcto y podría parecerse al de un simulador de vuelo, que nos permite descubrir errores y acometer soluciones. El problema, en el terreno práctico, se presenta en el momento en que debemos determinar que elementos económicos son realmente críticos para el comportamiento de las entidades, y cuales deben ser los valores que debemos dar a dichos elementos para que sean creíbles, al tiempo que inalcanzables.

Para los “estrés Test”, la Autoridad monetaria comunitaria ha considerado los siguientes elementos: el escenario macroeconómico de referencia y adverso, los deterioros hipotéticos en dicho escenario, los recursos de las entidades para absorber dichos deterioros hipotéticos, incluyendo, en su caso, las necesidades de capital adicionales, y finalmente una ratio de capital de referencia que deberían mantener las entidades en el escenario más adverso.

Debemos, consiguientemente, evaluar los criterios utilizados para la determinación de aquellos elementos que se consideran estratégicos en el escenario macroeconómico, ya que son los que medirán la validez o no de los actuales recursos de las entidades financieras.

Independientemente del marco macroeconómico general, para todos los países comunitarios, observamos que se modifican dos variables para determinar el “imposible” escenario adverso para España:

A)                Una caída del PIB acumulada en 2010-2011 de 2,6 puntos porcentuales, que se añade a la fuerte contracción de la economía española en 2009 (-3,6%).

B)               Unos deterioros hipotéticos, que son coherentes con caídas del precio desde el máximo del ciclo actual del precio de la vivienda terminada del 28%, de la vivienda en curso del 50% y del suelo del 61%.

Sobre la primera de estas variables, con los respetos debidos a las horas de trabajo que, con toda seguridad, han dedicado afamados analistas económicos, no puedo opinar más de lo que ya manifesté en mi post titulado: “La superstición del Producto Interior Bruto”

Respecto a la segunda de las variables, por el momento me limitaré a reflejar las propias estimaciones que, hace ahora dos meses, el Banco de España establecía al modificar el Anejo IX, de la Circular 4/2004, sobre normas de información financiera. En dicha modificación, atendiendo a la “realidad del mercado inmobiliario español”, se establece que los inmuebles que sirvan como garantía de créditos, así como los ya incorporados a la entidad financiera, como consecuencia de una dación en pago, o una adjudicación resultado de un embargo, deberán valorarse con descuentos concretos sobre el menor de los valores que pudieran corresponder bien a la escritura de compraventa,  bien a una tasación actualizada (la diferencia de precio con las “pruebas de resistencia” se acrecienta ya de partida, dado que estas establecen los porcentajes de caída del precio sobre el máximo que alcanzaron en el presente ciclo)

Dichos descuentos se concretan en:

20%   Para las viviendas ocupadas por el propio deudor (siempre que sea vivienda principal, dada la propensión que existe en nuestro país a no perder dicha vivienda por parte de los particulares)

30%   Para inmuebles con calificación de oficinas, industrial, local y suelos rústicos (aquí ya comenzamos a encontrarnos con el segundo de los grandes riesgos con que se enfrentan nuestras entidades financieras, las inmobiliarias patrimonialistas y los pequeños inversores) De esto ni se habla en las pruebas de resistencia, por lo que consideramos que se equipararán a alguno de los tres previstos.

40%   Para otras viviendas (no se refiere a las que se mencionan en las pruebas de resistencia como viviendas en curso. Estas viviendas son aquellas que se encuentran completamente acabadas, pero no son vivienda principal, o todavía no se han conseguido vender por parte del promotor o de la propia entidad financiera que la posee. Nos acabamos de encontrar con el principal riesgo de nuestras Cajas y Bancos, los créditos a promotores)

50%   Para solares y resto de activos (tales como plazas de garajes, viviendas en curso, etc)

Apreciamos diferencias que son importantes en los distintos epígrafes, ya que el mayor problema de nuestras entidades financieras actualmente se centra en los suelos y en las viviendas acabadas y en curso, en propiedad de promotores y de ellas mismas.

El Banco de España, con una experiencia que ha querido resaltar en la modificación de la circular citada, hace dos meses, entendía que los activos inmobiliarios relacionados, directa o indirectamente, con nuestras entidades financieras, valen apreciablemente menos que los valores mínimos, que configuran el peor de los escenarios macroeconómicos, para España, a efectos de la realización del “estrés test”.

Justifican sus decisiones, los responsables del eurosistema, “en las características estructurales del mercado hipotecario en España (que) hacen que sea un segmento de negocio en el que históricamente se registran las menores tasas de morosidad. Por ejemplo, su ratio de morosidad en 1993 fue del 4% frente al 8,5% del crédito total al sector privado residente.”

Desafortunadamente ignoran dos importantes premisas relacionadas con la vivienda en España, la primera es la importantísima presencia de segundas viviendas en nuestro país, que históricamente eran adquiridas minimizando riesgos, ya que nunca alcanzaron el relieve emocional de la vivienda principal, y que pueden ser abandonadas a su suerte (dación en pago al banco) si su riesgo hace peligrar la estabilidad de la vivienda principal. La segunda es que, a diferencia de la crisis de 1993 y de otras anteriores, existe un elevadísimo numero de viviendas en manos de promotores, que no logran venderlas, y este si que, a diferencia de los particulares, es un sector de elevada morosidad. Frente al 4% barajado como experiencia, con particulares, en la crisis de 1993, la morosidad de los préstamos a promotores concedidos por las entidades financieras para actividades inmobiliarias repuntó en el primer trimestre, del presente año, hasta el 10,85%, la cifra más elevada de la historia, y sigue subiendo.

Para las entidades financieras españolas, el riesgo más inmediato se encuentra perfectamente cuantificado, el pasado mes de abril el saldo de préstamos dudosos a promotores se situó en 35.050 millones de euros, mientras que los créditos totales alcanzaron los 322.874 millones. Pero queda una incertidumbre en el aire, difícil de valorar: con una tasa de paro como el que sufrimos en España, que no solo no se reduce sino que se espera un cierto incremento, debido entre otras cosas a la caída de la inversión en obra pública, las economías domesticas se encuentran cada vez más agobiadas, incrementándose el riesgo de morosidad, que podría incidir en los créditos hipotecarios en mayor medida que en la actualidad, lo cual no resulta indiferente ya que las cajas de ahorros, que son las que acumulan el mayor saldo de crédito hipotecario pendiente de liquidar a cierre de abril, tienen 603.146 millones de euros, seguidas de los bancos, con 402.946 millones de euros.

A la vista de todos estos datos no parecen demasiado fiables los “estrés test”, al menos en lo concerniente a España.

También a la vista de los mismos logramos entender el por qué, tras meses de  enfatizar las caídas sufridas en los precios de “mercado libre” de viviendas (el matiz “libre” trata de diferenciar las operaciones de mercados de las adjudicaciones por impago de deuda), por parte de altos representantes bancarios, ahora no se reconoce más que un 12% de caída, y asistimos a prisas por oir gritar “campana y se acabo”, como en el celebre programa Un, Dos, Tres.

Que es lo que puede suceder cuando las pruebas no son lo suficientemente rigurosas en la ejecución y en la interpretación, pues que de repente “fallece el deportista”, a poco que tenga alguna oculta lesión o propensión genética, y no son pocas las entidades que presentan “obesidad inmobiliaria mórbida”, y serán incapaces de aguantar el esfuerzo sostenido que requerirán los próximos años.

Por todo esto el B. de E. difícilmente puede bajar la guardia, teniendo que volver una y otra vez a la carga contra la “política”, adoptada por parte de la gran mayoría de las entidades financieras españolas, de mantener los inmuebles en cartera, forzando el sostenimiento artificial de los precios del mercado inmobiliario, ya que la misma no es valida para ser mantenida durante largos periodos de tiempo, y menos con dificultades de acceso a crédito. Esa actitud, además de gravemente insolidaria con la economía real, privando de crédito a un elevado numero de empresas y familias, impide a las propias entidades invertir en sectores y empresas realmente rentables, con los cuales recuperar las perdidas generadas con los inmuebles y las inmobiliarias, por lo que a medio largo plazo, la actual política, se muestra poco inteligente, e incluso suicida.

Posted in Entorno, Sector Financiero, Sector Inmobiliario | Etiquetado: , , , , , , , , , , , , , , , , , , | 3 Comments »

El Banco de España cuestiona el sentido de sociedades instrumentales tipo Aliancia y abre las puertas a una mayor bajada de precios de los inmuebles adjudicados 1.032

Posted by pepebarta en 31/05/2010

José Barta, 30-05-2010

Han pasado muchos días, veinte, desde que subí mi último post a este blog. La fractura de una cadera de mi madre me ha mantenido alejado, sobre todo mentalmente, de mis comentarios habituales. Las secuelas del accidente se están reduciendo y la actualidad financiero inmobiliaria se está tornando cada vez más apasionante – que ya es decir -; por ambos motivos retomo, con ganas, mi actividad.

Comienzo con un comentario al proceso de “consulta pública” abierto por el Banco de España, previo a la modificación de la Circular 4/2004, sobre normas de información financiera.

Desde una perspectiva meramente técnica supone una simplificación y clarificación del sistema de provisiones, recogido en el Anejo IX de dicha circular, pero el espíritu que ha animado a la misma, tras la importante experiencia acumulada por la institución durante los últimos veinte años, es de una profunda revisión de los criterios de riesgo que mantienen las entidades financieras, en especial los inmobiliarios, respecto a los que “el mero transcurso del tiempo, sin que una entidad obtenga el reembolso de una deuda impagada, se considera una evidencia suficiente de la disminución en el importe recuperable de la operación, por lo que debe ser cubierta con provisiones en función del calendario establecido.”.

Desde un punto de meramente técnico se simplifican los calendarios de dotación, acelerando el reconocimiento de las pérdidas por deterioro, y se da un tratamiento consistente para los colaterales inmobiliarios, teniendo en cuenta su heterogeneidad y sus distintas posibilidades de movilización en el corto plazo. Estos cambios permiten un tratamiento más coherente de los activos clasificados como dudosos por razón de la morosidad del cliente.

Pero es en relación con los activos inmobiliarios con los que el Banco de España se muestra más contundente, dado que establece un tratamiento para los “activos inmobiliarios adjudicados o recibidos en pago de deuda con independencia de su forma jurídica.”

 Con esta acción, el Banco de España, endurece extraordinariamente, desde el punto de vista de las coberturas, el tratamiento de los inmuebles adjudicados o recibidos en dación de pago, convirtiendo en extraordinariamente costoso su mantenimiento dentro de la cartera de la entidad financiera, dado que aplica importantes recortes al valor de estos activos.

Para estimar el deterioro de aquellos activos clasificados como dudosos por razón de morosidad del cliente que incorporan activos inmobiliarios como garantía, el valor de las mismas será el menor de los dos importen siguientes, sobre el que se habrá de aplicar un descuento creciente en función de la dificultad de movilización de la garantía (tabla 2): (A) El coste del inmueble, considerando como tal el precio de compra que se refleje en la escritura pública; y (B) el valor de tasación en el estado actual del inmueble.

Se considera que la permanencia en el balance de los activos adjudicados, más allá de un plazo determinado para su venta, es indicativo de alguna dificultad para su realización, y por lo tanto un indicativo inequívoco de su deterioro. Por ello, y en base a la experiencia supervisora acumulada, la norma establece que el porcentaje de la cobertura al año de la adquisición del activo no será inferior al 20%, y a los 24 meses no será inferior al 30% (en este último caso, el porcentaje podría reducirse como máximo hasta el 20% si se cuenta con una tasación actualizada de la que no se deduzca un deterioro superior).

Pero donde el Banco de España resulta más rotundo es cuando decide que estas medidas son aplicables a todos aquellos activos que se encuentren en la mencionada situación, independientemente de la relación jurídica que se adopte entre la entidad y los mismos, lo cual se justifica “para evitar prácticas de arbitraje contable que podrían surgir mediante la utilización de empresas vinculadas al grupo para la gestión de los inmuebles adjudicados.”

 Esta decisión echa por tierra la estrategia de constitución de sociedades instrumentales, para la gestión de estos activos inmobiliarios adjudicados o adquiridos en dación de pago, intentando esquivar la obligación de coberturas. Es por esto por lo que empresas, como Aliancia, constituidas con este objetivo principal, pierden una parte considerable de su valor estratégico, limitando su valor al de su mera capacidad de gestión inmobiliaria.

 Finalmente, el Banco de España, aun teniendo en cuenta la heterogeneidad de las distintas entidades, en función principalmente de su distinta exposición al riesgo inmobiliario, realiza una estimación de la incidencia que estas medidas tendrán en los resultados de las mismas.

 Tomando en consideración estas cuestiones, el impacto medio sería de un ligero incremento de las coberturas en 2010, del 2%, que sería más intenso en 2011 como resultado de los cambios introducidos sobre el tratamiento de los activos adjudicados. De hecho, si se considera la mayor exigencia de coberturas derivada del tratamiento de los activos adjudicados en 2011, y se retrotrae a 2010, el impacto resultaría en un incremento de las coberturas cercano al 7%. En cualquier caso, el efecto del incremento del 2% de las coberturas en 2010 en términos de la cuenta de resultados supondría una reducción en el agregado del resultado antes de impuestos de alrededor del 10%.

Posted in Entorno, Sector Financiero, Sector Inmobiliario | Etiquetado: , , , , , , , , , , , , , , | 1 Comment »

Vivienda: bancos venden, promotores caen. 1029

Posted by pepebarta en 03/05/2010

José Barta, 3-05-2010

El viernes pasado Cajamadrid anunció que había multiplicado por diez sus ventas de inmuebles en el primer trimestre de 2010, al desprenderse de un total de 700, con los que ha ingresado 85 millones de euros.

Hace un mes, parece que hubieran pasado seis, en uno de los primeros post que incorporé a este blog, con el titulo “Comienza el “sprint” para la venta de viviendas” anunciaba la urgencia que las entidades financieras tienen por vender el máximo posible de viviendas adjudicadas, en el menor tiempo posible, ya que en el logro de este objetivo entra en juego, no solo el mayor o menor descuento a realizar en el precio de las mismas, la propia posibilidad de venderlas, dado que el principal comprador es español, o reside permanentemente en nuestro país, necesita vivienda para uso propio o de algún miembro de la familia, y puede hacer frente a la inversión. Esta especie, como todos pueden comprender fácilmente, está en vía de extinción, no solo por el paro creciente, también porque su rapacidad (al más puro estilo Rodríguez de la Fuente) queda saciada con la primera captura que realice, resultando extrañísimo aquel espécimen capaz de cerrar más de una operación de compra.

Cajamadrid, como otras muchas entidades, se han dejado de “cuidar la imagen” (“pueden pensar que necesito vender”) que es lo que no han parado de hacer la mayoría de promotores, al menos en los dos primeros años de la crisis (2008 y 2009). Parafraseando a la inolvidable Rocío Jurado, “ahora ya es tarde…”.

La propia Cajamadrid explica porque ya es tarde para aquellos promotores que se acaban de dar cuenta de que esto dura más de lo que previeron, con su mirada de miopes empresariales.

La caja subrayó que ha comenzado “a recoger los frutos” de su plan de activos inmobiliarios, por el que “ha impulsado la venta de inmuebles a través de sus 2.175 sucursales, de puntos especializados en algunas de sus oficinas y por la venta por Internet (subastas y compra directa)”.

El fuerte crecimiento de las ventas no se puede explicar solo por el impulso de la red de ventas, resultan claves “las interesantes condiciones ofrecidas a los compradores, como un 24% de descuento medio sobre el valor de tasación”, y la financiación hipotecaria, “a un tipo de interés de Euríbor más 0,50% a 40 años y sin comisiones”.

 A los promotores les resulta imposible competir de todo punto con estas condiciones, ya que si se diera el caso de que pudieran bajar el precio, sin la traba de soportar una hipoteca por importe superior al mismo, tendrían que obtener la financiación adecuada para el posible comprador y, en el paroxismo de este sistema ineficiente, sus posibilidades son inversamente proporcionales a su capacidad de supervivencia como empresa.

 ¡Que lejos quedan esos gritos de “no pasaran”! que, hasta hace apenas un mes, se atrevían a lanzar, a través de sus representantes corporativos, para pronosticar que no se bajarían los precios por debajo del 20%.

 “Ahora ya es tarde S…”

Posted in Sector Financiero, Sector Inmobiliario | Etiquetado: , , , , , , | Leave a Comment »

Mercado Alquiler Oficinas Madrid, 1er. Trimestre 2010. Comparativa informes distintos brokers 1028

Posted by pepebarta en 29/04/2010

José Barta, 29-04-2010

 Cuando comencé a trabajar en el sector inmobiliario, en septiembre de 1989, las únicas estadísticas que se aportaban estaban maravillosamente impresas, a todo color, en papel de cartulina, tenían periodicidad anual, como máximo semestral, y comparaban los precios máximos y mínimos entre las distintas capitales europeas. Realmente servían de poco en orden a tomar cualquier tipo de decisión.

 Una de las primeras aportaciones que realizó Intec Consultores, empresa presidida por mi, al sector inmobiliario, fue la de incorporar algo más de rigor a las estadísticas. La estimación del parque total de oficinas, la determinación de zonas homogeneas, los porcentajes de ocupación, la determinación de precios máximos, mínimos y medios ponderados, así como las desviaciones atípicas, la evolución histórica de precios, fueron algunas de nuestras aportaciones.

 Han pasado veinte años y poco ha cambiado el rigor estadístico del sector, si bien la elaboración de las mismas se ha extendido a la casi totalidad de las empresas que operan en el mismo.

 No todo es culpa de los broker, que hacen lo que pueden con recursos limitados. Administraciones públicas y promotores y entidades financieras parece que han tenido poco interés en la mejora de estos instrumentos, claves para la óptima navegación de las empresas financieras, promotoras, arrendadoras y usuarias.

 Otro día, dependiendo de la acogida de este articulo, podríamos hablar sobre ¿qué datos son realmente precisos, y como obtenerlos?, de forma sistematizada y continua. Por el momento el Ministerio de la Vivienda, el INE, el Ministerio de Fomento, el Colegio de Registradores, etc. lo único que hacen es dar vueltas a la misma madeja, no consiguiendo sino ensuciar la lana. Y gastar una pasta gansa.

 Hoy nos limitaremos a confrontar una tabla comparativa, elaborada por mi, con datos públicos de CBRE, Jones Lang LaSalle, Savills y AGUIRRE NEWMAN , y a tratar de explicar algunas de las discrepancias que se producen entre algunos de los datos portados por cada fuente.

 CUADRO SOBRE MERCADO DE ALQUILER DE OFICINAS EN MADRID

(El precio de los alquileres está reseñado en €/m2/mes)

La primera discrepancia surge sobre las dimensiones totales del parque de oficinas en Madrid. La diferencia no es despreciable, ya que es de casi tres millones de metros cuadrados, que son muchos en valores absolutos y en valores relativos, un 22,98% de diferencia. Tanta diferencia no se puede atribuir a una sola circunstancia, inciden al menos tres factores: cuantificación de superficies destinadas a oficinas en edificios en los que prevalece otro uso como característico (viviendas, industrial, comercial, etc.); cuantificación de superficies destinadas realmente a oficinas en edificios cuyo uso urbanístico es otro, no admitiendo dicho uso el exclusivo de oficinas; cuantificación de uso de oficina los metros cuadrados correspondientes a aparcamientos, en edificios de uso exclusivo de oficinas; y finalmente la mayor o menor capacidad de seguimiento, no solo de los grandes proyectos, también de los pequeños y medianos, situados muchos en pequeños municipios de la Comunidad.

 Nos encontramos pues, en este punto, con dos problemas de distinto signo, el primero de criterio, ¿Qué debe computarse como oficinas?, el segundo de recursos materiales y económicos para el correcto seguimiento de la evolución del parque de oficinas, tanto respecto a las “altas”, incorporaciones de nuevas superficies, como de la “bajas”, desaparición por eliminación o transformación a otros usos, de superficies anteriormente destinadas a oficinas.

 La nueva oferta, de igual forma se ve condicionada por lo expuesto anteriormente, en cualquier caso resulta difícil de explicar la diferencia entre metros cuadrados, que llega a superar el 55% sobre la cifra más alta.

 Las diferencias que corresponden al computo de cierre de operaciones de alquiler son debidas a falta de información precisa sobre la totalidad del mercado, y este es uno de los datos que, vía deposito de contratos a efectos de fianzas obligatorias, se podría obtener, casi del 100% del total de las mismas, a través de los organismos autonómicos correspondientes, en el caso de Madrid el IVIMA.

 La Oferta Disponible sufre de las diferencias comentadas en los anteriores puntos, difícilmente se puede coincidir en este punto, si no se coincide en las dimensiones totales del parque de oficinas. En cualquier caso resulta sorprendente la proximidad de las conclusiones de las dos empresas que aportan este dato, que por cierto, aplicando los porcentajes que ellas reconocen, la oferta supera, en ambos estudios, el millón de metros cuadrados. Desconozco si es un error, o es así. De ser cierta esta cifra, la crisis de este mercado supera la de 1992.

 Respecto a los precios y su evolución podemos identificar una mayor coincidencia, prueba de que estos profesionales se encuentran inmersos en el día a día de esta actividad. Tan solo uno de ellos discrepa, más con palabras que con cifras –ya que no las aporta – hablando de ligeros descensos. Quizás debido a que su cómputo de tiempo, para medir esta evolución, es más corto que el de los otros.

 En cualquier caso debo comentar que el dato ”objetivo” del precio por metro cuadrado resulta engañoso, debido principalmente a que no se especifica, respecto a estas operaciones de alquiler, ni los periodos de carencia del pago de mensualidades, que se pudieran haber concedido, ni otras posibles mejoras en especie que pudiera haber otorgado la propiedad. En otro orden de cosas, pero no menos importante, deberemos considerar que siempre se habla de precio por metro cuadrado construido, lo cual crea importantes distorsiones en el coste final para el usuario, ya que los edificios no suelen tener homogeneidad en los porcentajes correspondientes para obtener metros cuadrados útiles, teniendo unos más perdidas que otros, pudiendo ser las diferencias superiores al 10% de la superficie bruta.

 Finalmente, dado que personalmente agradezco los gráficos y los cuadros en las informaciones de este tipo, les incorporo un grafico de Savills y un magnifico cuadro de CBRE

 Tasa de disponibilidad de los mercados de oficinas de Madrid y Barcelona y previsiones

Fuente: Savills Research

 ACTIVIDAD MERCADO OFICINAS EN MADRID FUENTE CBRE

Posted in Sector Inmobiliario | Etiquetado: , , , , , , , | 6 Comments »

Un informe sobre subastas públicas de inmuebles en 2009 1.026

Posted by pepebarta en 26/04/2010

José Barta, 26-04-2010

Ha llegado a mis manos un interesante informe, elaborado por el profesor Jaime Álvarez, Director de Pública Subasta, que bajo el titulo Subastas 2009 analiza las subastas públicas (es decir forzadas por los tribunales) que se realizaron en España en el pasado año. Este informe se ha realizado sobre el total de subastas, no solo las inmobiliarias, si bien las desglosa por tipos.

 

En general podemos afirmar que durante el año 2009 se efectuaron 39.000 subastas, casi el doble que durante el 2008,  que alcanzaron 20.022 subastas.

 

De estas 39.000 subastas, 30.303 correspondieron a inmuebles de distinta naturaleza, tal como se puede contemplar en el grafico siguiente:

En este mismo grafico, elaborado por mí con datos de Publica Subasta, se puede apreciar el número de subastas por tipo de inmueble, el precio medio de salida por cada tipología, así como el precio más alto de salida por cada tipo de inmueble. (Al final del artículo les pongo la tabla con los datos originales que conforman el grafico)

 

Otro dato relevante que nos proporciona el informe citado es el de la identidad de los ejecutantes. Nos encontramos con que más del 40% corresponde a organismos públicos, exactamente el 42,8%.

 

Dentro de estos organismos la Unidad de Recaudación Ejecutiva de la Seguridad Social acumula más de la cuarta parte de las subastas en España, el 26,1%, por delante de Bancos y Cajas de Ahorro, por separado, tal como se puede apreciar en el cuadro siguiente, elaborado por Publica Subasta, que recoge a todos los “ejecutantes” que estén por encima del 1% del total:

Esta situación de liderazgo manifiesta de manera clara las dificultades de muchas empresas para hacer frente a sus compromisos con las Administraciones Públicas.

 

Pone de manifiesto un problema que puede llegar a ser grave para estas instituciones, dado que, según el mismo Informe, entre el “80-90 % de las subastas quedan desiertas según las estadísticas

recogidas al pie de los juzgados”, lo cual pone en cuestión la capacidad de monetización que realmente tienen estas Administraciones, y en particular la Seguridad Social, lo que confirma la idea de que los ingresos pendientes, que tiene esta última, no van a poder ser cobrados, al menos en su totalidad.

 

También explica una realidad que estamos viviendo día a día, como es el creciente aumento de las carteras de adjudicados inmobiliarios, por parte de las entidades financieras, que está originando mayores tensiones sobre el sistema financiero.

 

Un dato interesante que, con toda seguridad, evolucionará muy negativamente, es que el número de subastas judiciales de inmuebles supone la mitad, aproximadamente, de la actual morosidad hipotecaria. Este dato creemos que se incrementará, en parte por el persistente incremento del paro, que augura un fuerte incremento de la morosidad, así como por el hecho de que el informe elaborado por Publica Subasta recoge un apreciable incremento de las mismas en el cuarto trimestre del pasado año, por lo que, dada la naturaleza de estos actos, con los plazos de ejecución que exigen, las acciones judiciales iniciadas a finales del 2009 se comenzarán a reflejar en subastas realizadas en el 2010.

 

En el cuadro siguiente pueden apreciar la relación entre morosidad en Cajas y Bancos, y su correspondencia, a finales de 2009, en subastas públicas:

Finalmente quisiera destacar un dato que se contiene en este informe que estamos analizando. “Más de 11.300 viviendas de las casi 14.000 subastadas tenían un precio de salida inferior a los 280.000 euros”, esta banda de precio es la que corresponde a la estrategia desarrollada por las promotoras durante los dos últimos años del boom, para hacer asequibles las viviendas (por sus dimensiones más bien apartamentos-apartamentitos) a los segmentos de población joven, en concreto los comprendidos entre los 25 y los 35 años, que junto con los mayores de 50 años, están siendo de los más castigados por esta crisis.

TABLA ANEXO:

 

Posted in Entorno, Sector Financiero, Sector Inmobiliario | Etiquetado: , , , , , , , , , , , , , , , , , , | 1 Comment »