El Blog de Jose Barta

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Sobre criterios estratégicos para inversiones inmobiliarias y normas para el análisis de estas inversiones 1.035

Posted by pepebarta en 13/06/2010

José Barta, 13-06-2010

 El pasado viernes la revista Inversión, en un informe sobre la situación y oportunidades de distintos mercados, publicó un artículo mío, bajo el titulo “Tiempos para timoneles avezados”. Como no consigo enlazar con dicho artículo, en la página Web de la revista, procedo a reproducirlo en este post. Así mismo, dado que en dicho articulo menciono, de pasada, la posibilidad de consultar guías de “due diligence”, elaboradas por mi, y publicadas en números anteriores, también procedo a proporcionársela a ustedes en este post, por si les resultara de utilidad (también la encontrarán en los textos docentes que solía emplear, para impartir las clases de Inversiones Inmobiliarias, en el master de Banca y Finanzas de Garrigues)

 Texto articulo publicado en la revista Inversión:

 Tiempos para timoneles avezados

En un mercado de baja liquidez para particulares y empresas, disponer de la misma,  ofrece importantísimas oportunidades de negocio. Pero “los ríos revueltos” pueden terminar arrastrando a los pescadores menos expertos, o que se despisten.

No repetiré criterios de “due diligence”, que pueden encontrar en anteriores números de esta revista, les daré unos consejos para posicionarse con las máximas garantías:

1º) Valore los activos inmobiliarios que le ofrezcan en función de sus flujos de caja. En mercados tan maduros como el español, en viviendas, oficinas, locales comerciales, naves, plazas garaje, etc., lo que cuenta son los flujos de caja reales; por lo que el estudio de los posibles alquileres cobra importancia estratégica.

2º) Analice sus inversiones en función de sus costes de oportunidad. Recuerde que las inversiones inmobiliarias son difícilmente liquidables. Debe asumir que se realizan a medio-largo plazo (salvo inversiones oportunistas, de altísimo riesgo).

3º) Independientemente de su capacidad económica, si consigue aliarse con otros inversores su capacidad de presión compradora aumentará, se reducirán sus costes, y mejorarán sus márgenes de negocio. Pero procure que la inversión final sea susceptible de escrituración y gestión individualizada, al objeto de no compartir riesgos con sus compañeros de negociación.

4º) Finalmente, si no posee la experiencia profesional suficiente para este tipo de inversiones, busque el asesoramiento preciso.

Contenido Due Diligence (Al menos en mi experiencia):

Confio en que les resulte utíl.

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El Aeropuerto de Ciudad Real suspende pagos tras suspender en gestión 1.033

Posted by pepebarta en 01/06/2010

José Barta, 1 de junio 2010

El Juzgado de 1ª Instancia e Instrucción número 4 y de lo Mercantil de Ciudad Real ha declarado en “concurso necesario” de acreedores a CR Aeropuertos SL., que explota el aeropuerto Central Ciudad Real, a la vez que ha nombrado a un nuevo Consejo de Administración.

El concurso de acreedores contra CR Aeropuertos fue presentado por la empresa Montreal, que reclamaba 17 millones de euros, y la misma se unió Cajasur, que reclamaba a su vez 19 millones de euros.

Este proyecto me llegó, en una fase muy incipiente, en la segunda parte de los noventa. Me lo trajo un antiguo amigo, miembro del Partido Socialista, que había ocupado cargos de responsabilidad en el Ayuntamiento de Madrid, en la época de Tierno Galván. En aquel tiempo yo presidía una prestigiosa empresa de brockers, especializada en proyectos inmobiliarios no residenciales.

El proyecto no tenia desperdicio. No existía el más mínimo estudio de viabilidad – al menos alguno con un cierto grado de solvencia profesional -, los promotores solo acreditaban la propiedad del suelo, así como el “apoyo” de la Comunidad de Castilla La Mancha. La experiencia en este tipo de desarrollos no se acreditaba en ningún momento, ni tampoco el interés por obtenerla, ya que no se consideraba precisa. Por supuesto tampoco se acreditaban los recursos económicos precisos para afrontar el mismo, hasta su culminación. Precisamente lo que se requería de mí y de mi empresa era financiación para ello, incluido el consiguiente pelotazo de salida para el grupo promotor.

No tuvimos necesidad de pensarlo demasiado. Consultados algunos profesionales relacionados con el mundo aeroportuario la conclusión fue la total ausencia de “sentido” de este proyecto, que se autodenominaba empresarial, pero que no lo parecía. Personalmente llegué a dudar incluso de la capacidad de los promotores para conseguir, no solo el dinero, también los apoyos políticos precisos para las correspondientes licencias.

No contaba con el inmediato boom político-especulativo que se produciría en nuestro país.

Financiación y autorizaciones se consiguieron con creces. El pelotazo estaba servido. Y un elemento más de ruina para entidades económico-sociales como Caja Castilla La Mancha, Cajasur, etc.

En los últimos dos años se han llegado a pensar estrategias tan disparatadas como la de ofrecer las instalaciones para su uso como base militar de los Estados Unidos de América. Pero no solo se pensaron, se llegaron a publicar en los medios de información. Y a nadie se le cayó la cara de vergüenza, quizás porque no la tenían (la vergüenza, de cara estaban sobrados muchos).

La falta de profesionalidad de sus máximos responsables les llevó a hacer oídos sordos a todo aquello que no pasara por la estrategia del “pase a un tercero”, eso si, reservándose el suelo destinado para naves y viviendas, por si se volvía algún día a la época del pelotazo inmobiliario. Y sin embargo, las circunstancias internacionales han creado expectativas razonables para un proyecto “realmente” empresarial.

El auge económico de Brasil, con el consiguiente liderazgo en el cono sur, así como su estrategia destinada a convertirse en el centro sudamericano más importante de logística transoceánica, junto con la dificultad de aeropuertos como Barajas o El Prat para ofrecer tasas aeroportuarias económicas, la lejanía –casi remota- de un futuro aeropuerto de carga – de gestión privada – en Madrid, y las magnificas relaciones políticas con los responsables del actual Gobierno español, ofrecen magnificas posibilidades para el rediseño estratégico del Aeropuerto de Ciudad Real, incorporándolo al proyecto logístico brasileño.

Pudiera repetirse el caso de aquél animal salvaje (no especificaré raza para no herir susceptibilidades, que nunca se sabe quien le lee a uno) que habiendo caído en el lazo de un cazador, se agotó intentando librarse, pero sobre todo se desmoralizó creyéndolo imposible, al extremo de no volver a intentar dar un nuevo estirón de la cuerda, cuando esta ya se había desprendido de la argolla, por lo que el cazador lo cobró cuando técnicamente ya estaba libre.

Veremos que es lo que hacen sus nuevos administradores a partir de ahora.

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Un informe sobre subastas públicas de inmuebles en 2009 1.026

Posted by pepebarta en 26/04/2010

José Barta, 26-04-2010

Ha llegado a mis manos un interesante informe, elaborado por el profesor Jaime Álvarez, Director de Pública Subasta, que bajo el titulo Subastas 2009 analiza las subastas públicas (es decir forzadas por los tribunales) que se realizaron en España en el pasado año. Este informe se ha realizado sobre el total de subastas, no solo las inmobiliarias, si bien las desglosa por tipos.

 

En general podemos afirmar que durante el año 2009 se efectuaron 39.000 subastas, casi el doble que durante el 2008,  que alcanzaron 20.022 subastas.

 

De estas 39.000 subastas, 30.303 correspondieron a inmuebles de distinta naturaleza, tal como se puede contemplar en el grafico siguiente:

En este mismo grafico, elaborado por mí con datos de Publica Subasta, se puede apreciar el número de subastas por tipo de inmueble, el precio medio de salida por cada tipología, así como el precio más alto de salida por cada tipo de inmueble. (Al final del artículo les pongo la tabla con los datos originales que conforman el grafico)

 

Otro dato relevante que nos proporciona el informe citado es el de la identidad de los ejecutantes. Nos encontramos con que más del 40% corresponde a organismos públicos, exactamente el 42,8%.

 

Dentro de estos organismos la Unidad de Recaudación Ejecutiva de la Seguridad Social acumula más de la cuarta parte de las subastas en España, el 26,1%, por delante de Bancos y Cajas de Ahorro, por separado, tal como se puede apreciar en el cuadro siguiente, elaborado por Publica Subasta, que recoge a todos los “ejecutantes” que estén por encima del 1% del total:

Esta situación de liderazgo manifiesta de manera clara las dificultades de muchas empresas para hacer frente a sus compromisos con las Administraciones Públicas.

 

Pone de manifiesto un problema que puede llegar a ser grave para estas instituciones, dado que, según el mismo Informe, entre el “80-90 % de las subastas quedan desiertas según las estadísticas

recogidas al pie de los juzgados”, lo cual pone en cuestión la capacidad de monetización que realmente tienen estas Administraciones, y en particular la Seguridad Social, lo que confirma la idea de que los ingresos pendientes, que tiene esta última, no van a poder ser cobrados, al menos en su totalidad.

 

También explica una realidad que estamos viviendo día a día, como es el creciente aumento de las carteras de adjudicados inmobiliarios, por parte de las entidades financieras, que está originando mayores tensiones sobre el sistema financiero.

 

Un dato interesante que, con toda seguridad, evolucionará muy negativamente, es que el número de subastas judiciales de inmuebles supone la mitad, aproximadamente, de la actual morosidad hipotecaria. Este dato creemos que se incrementará, en parte por el persistente incremento del paro, que augura un fuerte incremento de la morosidad, así como por el hecho de que el informe elaborado por Publica Subasta recoge un apreciable incremento de las mismas en el cuarto trimestre del pasado año, por lo que, dada la naturaleza de estos actos, con los plazos de ejecución que exigen, las acciones judiciales iniciadas a finales del 2009 se comenzarán a reflejar en subastas realizadas en el 2010.

 

En el cuadro siguiente pueden apreciar la relación entre morosidad en Cajas y Bancos, y su correspondencia, a finales de 2009, en subastas públicas:

Finalmente quisiera destacar un dato que se contiene en este informe que estamos analizando. “Más de 11.300 viviendas de las casi 14.000 subastadas tenían un precio de salida inferior a los 280.000 euros”, esta banda de precio es la que corresponde a la estrategia desarrollada por las promotoras durante los dos últimos años del boom, para hacer asequibles las viviendas (por sus dimensiones más bien apartamentos-apartamentitos) a los segmentos de población joven, en concreto los comprendidos entre los 25 y los 35 años, que junto con los mayores de 50 años, están siendo de los más castigados por esta crisis.

TABLA ANEXO:

 

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Comparativa evolución Producción Industrial en España, resto del mundo y Gran Depresión 1017

Posted by pepebarta en 14/04/2010

José Barta, 14-042010

 Como no hay dos sin tres, concluyo la presentación de las graficas comparativas, que he elaborado a raíz de la lectura del trabajo de Barry Eichengreen y Kevin H. O’Rourke, con esta última sobre producción industrial.

Como en las graficas anteriores, los datos originales los he obtenido en el INE

 Como en el comentario sobre evolución del Comercio, estas graficas nos muestran tendencias que tienen una marcada incidencia, en este caso, en el mercado Inmobiliario Industrial.

 A diferencia de la evolución del comercio, la evolución de la producción industrial, en España, sigue unas pautas similares a las de la media mundial, con una moderación de la caída que, permite aventurar, nos sitúa próximos a niveles de crecimiento cero, con la paralización de la perdida de mano de obra en este sector. Con una cierta estabilización de los precios inmobiliarios.

 Figura 1. Producción industrial: Evolución actual mundial vs Gran Depresión

Figura 2. Producción industrial: Evolución España periodo mayo 2008 a enero 2010

En el eje de ordenadas los meses transcurridos desde el 4 de 2008

Autor José Barta, sobre datos INE

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