El Blog de Jose Barta

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“España es diferente” 1020

Posted by pepebarta en 20/04/2010

José Barta, 20-04-2010

 Hasta no hace mucho pensaba que la frase, que popularizó Manuel Fraga, siendo Ministro de Franco, para vender la imagen de España fuera de nuestras fronteras, no pasaba de ser un slogan que, en su momento, se mostró afortunado; tan afortunado que deshacernos de él ha sido casi imposible.

 Día a día descubro que Fraga no presentó un slogan a los tour operadores y a los medios de comunicación, lo que presentó fue la síntesis de nuestra esencia como colectivo de pueblos, la síntesis de nuestra autentica naturaleza.

 Los británicos son flemáticos, los alemanes trabajadores, los italianos diseñadores,…los españoles ¡diferentes!

 España es diferente, por naturaleza. No es distinta, el resto de los países son más o menos distintos entre si. España es esencialmente diferente, incluso de si misma, de un momento para otro, e incluso en el mismo momento España se desdobla y se hace diferente a si misma.

 Es verdad que un profesional de la salud mental podría llamar a esto esquizofrenia, u otras lindezas por el estilo, pero…que sabrán los psiquiatras de enfermedades mentales.

 Esta mañana mi apreciado, como persona, José Manuel Galindo, presidente de la patronal de los promotores y constructores de España (APCE), aseguró que “el stock de viviendas sin vender ya se ha absorbido en algunos lugares de España, en los que los promotores empiezan a pensar en reiniciar su actividad.” Y continuó, en declaraciones a Europa Press después de que el Ministerio de Vivienda informara de que el precio de la vivienda libre volvió a moderar su caída, “lo mejor se está agotando”.

 “¡Me lo quitan de las manos, oiga!”, parece que clama, desde lo más profundo de su naturaleza, el procer representante de los más granado de la profesión del ladrillo.

 Y que los propios promotores no les saquen a hombros por la puerta grande,…y lo arrojen de cabeza al río, es por que ¡España es diferente!

 El GG (¿o era solo una G?) 14, lleva dos años anunciando que ya no se van a bajar más lo precios, y pidiendo que, en esas condiciones, el stock, ese que ya no existe – según Galindo -, lo compre el Estado, que…para eso está (como parecen entender estos señores); las sucesivas ministras anunciando que “la crisis se acabó y ya suben los precios” (que es su traducción de “siguen cayendo, pero más lentamente”), y Galindo , que como Sevilla, en el celebre poema, después de las últimas declaraciones, no precisa ser adjetivado.

 Desconozco lo que persigue la estrategia (porque ¿será una estrategia?) que se han marcado en la APCE, pero se sumerge en la “desinformación”. Aportaré varios datos en defensa de esta calificación:

 El primero es que la mayor parte de las viviendas de obra nueva que se están vendiendo, tienen como protagonistas principales a las entidades financieras, muchas veces porque actúan como vendedoras – que se han convertido en las principales inmobiliarias del país – y otras, no pocas, por que las adquieren los mismos bancos y cajas en “dación” de pago (ver mi anterior comentario Las estadísticas del INE sobre el número de operaciones de compraventa de viviendas, también son engañosas ), por lo que más pronto que tarde las sacaran al mercado; y a pesar de ello, como las propias estadísticas “oficiales” reconocen, todavía se terminan más viviendas que se venden.

 El segundo se remite a la falta de crédito para este tipo de operaciones de compraventa, salvo aquellas que tienen por objeto la salida de estos activos de las carteras de bancos y cajas. Este es, a pesar de todas las declaraciones demagógicas a las que se nos somete, el principal inconveniente para la adquisición, por parte de particulares, de viviendas que no son propiedad de entidades financieras, o de inmobiliarias controladas por estas.

 El tercer datos salta a la vista en un mercado tan apalancado como ha sido el residencial. La mayor parte de las últimas promociones soportan créditos hipotecarios por encima de los precios de venta que estaría dispuesto a admitir el mercado, por lo que las inmobiliarias, propietarias de este tipo de inmuebles, se ven limitadas en su capacidad de bajar precios.

 Finalmente, las entidades financieras, que no están dando más créditos que los que daban en el último trimestre del pasado año, no financian una nueva promoción de viviendas ni drogados o hipnotizados, o abducidos, salvo que sea para quitarse un solar de su cartera, siempre que el promotor tenga capacidad de soportar  el pago de los intereses del crédito, y/o cuente con un colectivo, de compradores comprometidos, que permita salir con el cincuenta por ciento vendido.

El siguiente grafico muestra como se percibe el riesgo inmobiliario por el sector financiero:

 Esta es la realidad. Y no existe atisbo de que mejore, más bien de todo lo contrario, ya que la permanente destrucción de empleo augura lo peor para el sector inmobiliario, en especial para la vivienda, para los próximos tres años. ( ver mi articulo Origen y Duración de la Crisis para las viviendas )

Quizás, más que una estrategia corporativa, asistimos a una estrategia personal, cuyos objetivos podemos entender, pero realmente no parece que esto sea lo que precisa el sector, que debiera buscar soluciones a la falta de financiación que le atenaza, y le pone al borde de la quiebra más completa. Todo esto resulta Kafkiano, solo entendible en un país “diferente”

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Las estadísticas del INE sobre el número de operaciones de compraventa de viviendas, también son engañosas 1019

Posted by pepebarta en 14/04/2010

José Barta, 14-04-2010

 He tenido acceso a un sintético, pero completo, articulo de Ruth Ugalde, publicado ayer en La Información, con el titulo Un tercio de la compraventa de viviendas son ejecuciones de deuda” que descubre la información que se oculta detrás de las cifras del aparente repunte de ventas de viviendas

Cito textualmente: Según el propio INE, en el mes pasado la compraventa de viviendas ascendió a 38.263 inmuebles. Sin embargo, el número de nuevas hipotecas constituidas apenas llegó a 26.357. ¿Qué pasa con esa diferencia de 11.906 inmuebles? Que han sido canjeados por deuda en su inmensa mayoría.”

Cuando la información que aporta alguien con cierta relevancia, y más si es un organismo oficial que vive de los Presupuestos Generales del Estado, por su falta de matices llama a engaño, ya no puede ser considerada meramente fruto de la incompetencia, entra en el terreno de la desinformación, del engaño con propósito de manipular a la opinión pública, a los contribuyentes, despreciando la verdad, el derecho que a la misma tienen los ciudadanos de cualquier estado, e incluso despreciando las consecuencias económicas funestas de las decisiones que se puedan adoptar, por parte de empresas y/o particulares, fiados en dicha información.

 El INE ya no solo no es fiable en el plano “cualitativo” del precio, en lo que se refiere al mercado de viviendas, tampoco, por lo que se ve, es fiable en la “cuantificación” del numero de operaciones de compraventa.

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Comparativa evolución Producción Industrial en España, resto del mundo y Gran Depresión 1017

Posted by pepebarta en 14/04/2010

José Barta, 14-042010

 Como no hay dos sin tres, concluyo la presentación de las graficas comparativas, que he elaborado a raíz de la lectura del trabajo de Barry Eichengreen y Kevin H. O’Rourke, con esta última sobre producción industrial.

Como en las graficas anteriores, los datos originales los he obtenido en el INE

 Como en el comentario sobre evolución del Comercio, estas graficas nos muestran tendencias que tienen una marcada incidencia, en este caso, en el mercado Inmobiliario Industrial.

 A diferencia de la evolución del comercio, la evolución de la producción industrial, en España, sigue unas pautas similares a las de la media mundial, con una moderación de la caída que, permite aventurar, nos sitúa próximos a niveles de crecimiento cero, con la paralización de la perdida de mano de obra en este sector. Con una cierta estabilización de los precios inmobiliarios.

 Figura 1. Producción industrial: Evolución actual mundial vs Gran Depresión

Figura 2. Producción industrial: Evolución España periodo mayo 2008 a enero 2010

En el eje de ordenadas los meses transcurridos desde el 4 de 2008

Autor José Barta, sobre datos INE

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Comparativa de la evolución del comercio en España con la media mundial y la Gran Depresión 1016

Posted by pepebarta en 14/04/2010

José Barta, 14-04-2010

 Aprovechando el magnifico trabajo realizado por Barry Eichengreen y Kevin H. O’Rourke, y con la finalidad de establecer criterios comparativos, partiendo de datos del INE, he elaborado un grafico con la evolución, mes a mes, del comercio en España, en el periodo comprendido entre el mes de mayo de 2007 y el mes de enero de 2010. Mi propósito es actualizarlos trimestralmente, siempre que cuente con la correspondiente actualización de los datos de origen.

La comparativa de los gráficos sirve para obtener una referencia de nuestra evolución frente a la media mundial, así como a las cifras de la Gran Depresión, esto último sin otra finalidad, por ahora, que la meramente histórica.

Desde la perspectiva inmobiliaria estos datos, sobre todo la tendencia marcada por los mismos, es determinante a efectos de valoración de la evolución de los subsectores de locales comerciales y de centros comerciales, con clara incidencia en el de logística. Según el grafico que refleja la evolución española, más próxima a la de la Gran Depresión que a la actual evolución media mundial, en el mercado inmobiliario de locales comerciales seguirá cayendo la demanda e incrementandose la oferta.

 Grafico 1.  Volumen comercio mundial, actual y durante la Gran Depresión

Grafico 2.  Volumen comercio en España, periodo mayo 2008 a enero 2010

En el eje de ordenadas los meses transcurridos desde el 4 de 2008

Autor José Barta, sobre datos INE

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Origen y Duración de la Crisis para las viviendas 1014

Posted by pepebarta en 12/04/2010

José Barta, 12-04-2010

 En España, el antecedente más próximo con el que contamos, de crisis en el sector inmobiliario, corresponde al periodo comprendido entre 1992 y 1996, si bien afectó, en el ámbito inmobiliario, principalmente al subsector oficinas y al de segunda vivienda, que fueron los que sufrieron mayor desplome.

 La crisis del 92 tuvo sus raíces en las medidas adoptadas por el Banco de España, en el verano de 1989,  que procedió a la elevación de los tipos de interés y endurecimiento de las condiciones crediticias, con el objetivo de enfriar el “recalentamiento” sufrido por nuestra economía, consecuencia del excesivo crecimiento de los precios de las oficinas, seguidas de las viviendas, así como del resto de los subsectores inmobiliarios, y por la inflación derivada del consumo, principalmente, por parte de las familias.

 De alguna manera comparo el año 1992 con este 2010, que estamos viviendo, ya que durante el mismo se produjo, por parte de los principales inmobiliarios, el reencuentro con la realidad económica del país. Tanto la Exposición Universal de Sevilla, como las Olimpiadas de Barcelona, habían creado un espejismo de recuperación económica, que impedía la caída generalizada de precios. Octubre de 1992, acabados los dos eventos mencionados, fue el comienzo de una caída que, en el caso de las oficinas fue en picado, con descuentos de hasta el 30%, tanto en alquileres como en compraventas; quedaban atrás unos precios máximos que a duras penas se han logrado superar, logrando el mercado igualarlos, a moneda constante,  hace apenas dos años, antes de  las correcciones de la actual crisis. Dieciséis años tuvieron que transcurrir para poder equiparar los precios. Al día de hoy han vuelto a caer.

En el caso de las viviendas, mucho menos afectadas que las oficinas, la caída de precios, pese a la leyenda urbana de que nunca bajaban –desmentida en la actualidad – , duró dos años, 1992 y 1993, recuperándose lentamente, sin llegar a superar el crecimiento del IPC hasta el año 1998.

Dado que el histórico de mercado, de nuestro país, es muy reducido ya que, hasta el Decreto que introducía la liberalización de alquileres de 1985 – más conocido como Decreto Boyer – no se puede hablar de mercados libres, por encontrarse las rentas, especialmente las de viviendas, reguladas por el Estado, en el desarrollo de este articulo, buscaré la confrontación permanente con la experiencia en otros países.

 Las causas de la subida de precios de los inmuebles en general, y de las viviendas en particular, no se le escapan a nadie que analice la realidad económica con suficiente perspectiva y conocimiento; se origina por bajos tipos de interés y alargamiento de los plazos de amortización de las hipotecas. Si a esto le añadimos un más ventajoso tratamiento fiscal a la compra de vivienda frente al alquiler, nos encontraremos con el caldo de cultivo preciso para que se reproduzca la pasada situación española.

 Esto no es algo propio solo de España, salvando la fiscalidad, es lo mismo que ha sucedido en EEUU, Reino Unido, Irlanda, etc., y que se repite periodicamente.

 Haciendo un inciso, quiero comentar que, al disparatado crecimiento de los precios de la vivienda, he preferido denominarlo efecto soufflé, ya que, ha diferencia de las burbujas financieras, siempre subsiste un valor mínimo importante; lo cual no es óbice para que todo lo que le rodea entre en una autentica burbuja – así la integridad de la cuantía de los créditos, las empresas inmobiliarias, promotoras y constructoras más expuestas, etc. – en cuanto se produce una contracción del crédito y/o una subida de tipos de interés.

 Subida de tipos de interés es lo que se sufrió en la crisis del 92, y contracción del crédito es lo que sufrimos actualmente.

 En un estudio de Stijn Claessens, M. Ayhan Kose y Marco E. Terrones, se analizan 21 países avanzados,  en el periodo comprendido entre 1960 y 2007, detectando en ellos 122 periodos de recesión, 28 de los cuales se asocian a desorbitado crecimiento de los precios de las viviendas y, posteriores, contracciones del crédito. Concluyen que los episodios de contracción del crédito y burbuja de vivienda, producen crisis largas y profundas.

 Se entiende por contracción del crédito una caída real, del mismo, del 20% .

 En estas crisis el desplome del mercado inmobiliario, historicamente, viene a durar 4,5 años, de media, con caídas medias del 30% del precio real de la vivienda.

Fuente: Claessens, Kose y Terrones (2008).

Y estos estudios están realizados en periodos económicos que nada tienen que ver con el actual, en el que vivimos una crisis económica con un marcado carácter global; sin comparación, a nivel mundial, desde la crisis de comienzos de los años 30, denominada “La Gran Recesión”.

 Indudablemente, las actuales circunstancias de fuerte demanda financiera mundial, no mejorará las expectativas para la crisis propia de cada país.

 La repercusión de la crisis global en paises concretos tendrá, respecto a su posible evolución, mucho que ver con el diferencial entre los precios máximos reales alcanzados por las viviendas y “los máximos razonables”, la salud financiera de la que gozaran, antes de destaparse la crisis, las entidades financieras, las empresas y las familias de ese país. Y, por supuesto, la política que se adopte por parte de las autoridades del mismo, respecto a la crisis.

 En relación con España, el disparate de los precios alcanzados por las viviendas en general, la situación de endeudamiento de las familias, así como la de las empresas inmobiliarias – desconociendo lo que vendría para el resto de los sectores económicos -,  me llevó a pronosticar en marzo de 2008, en un articulo en el diario El País, que “esta crisis se prolongará cuatro o cinco años (…)”, naturalmente referida al sector inmobiliario; ese aserto tenia como condición previa la adopción inmediata de medidas correctivas, entre las que, necesariamente, se encontraba la adecuación de los precios a la realidad del mercado, y no incluía la segunda vivienda.

 Dada la trayectoria que adoptaron los principales protagonistas de esta historia (la mayoría de las empresas inmobiliarias y de los departamentos inmobiliarios de las entidades financieras) consistente en negar la mayor, “¿crisis, que crisis?”, el plazo pronosticado comienza a contar desde este año, durante el cual las posiciones, de los propietarios, comienzan a facilitar la venta de los inmuebles. Por todo lo expuesto, considero poco arriesgado augurar que tenemos por delante todavía un minimo de cuatro años de crisis inmobiliaria (no me refiero a la segunda vivienda, algunas de las cuales “jamás” tendrán salida razonable), y que contemplaremos caídas medias de los precios superiores al 30% , pudiendo algunos inmuebles precisar descuentos superiores al 50%, que se produciran, “ya lo veran”.

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La Reforma de la Ley del Suelo, aprobada por el Gobierno, ayudará poco a las entidades financieras 1013

Posted by pepebarta en 09/04/2010

José Barta, 09-04-2010

 Por un momento sentí la tentación de titular esta nota “Barta se equivoca y las Cajas y Bancos salen peor paradas”, lo cual es cierto en todo su contenido, pero me pareció demasiado pretencioso mi protagonismo.

 Pero vayamos por partes, que diria Jack El Destripador, ¿Por qué es todo cierto?

 Esta mañana he recibido un correo de mi buen amigo, al que admiro y respeto, Enrique Porto, en el que me decía:

 Pepe: he leído tu magnífico blog  y concretamente en tu trabajo “Economía sostenible, entidades financieras y suelos urbanizables…” creo que interpretas mal la D.T.3.2. No se refiere a todo el suelo urbanizable sino tan solo al que está incluido en ámbitos delimitados para los que el planeamiento haya establecido las condiciones para su desarrollo, es decir al suelo urbanizable delimitado o sectorizado o programado es decir aquel en el que no haya que hacer un plan de sectorización, sino que ya se puede hacer directamente un plan parcial. No se refiere al suelo urbanizable no sectorizado, o no programado en general que es el abundante. Por tanto las  promotoras que tengan suelo urbanizable sin sectorizar  o sin programar por el Plan General siguen con la valoración a 1.36 euros por metro cuadrado de suelo, según la LS 08. Un abrazo. Enrique Porto

 Leer esta nota y revisar texto refundido de la Ley del Suelo, aprobado por Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio pueden comprender que ha sido casi un mismo acto. Enrique tiene razón, me he confiado en la memoria y, despistado por las “desinformaciones” que no paran de dar algunos analistas, manejando plazos y efectos de forma incorrecta, he generalizado el alcance de esta medida a todo el suelo urbanizable, y ese no es el ámbito de aplicación de la Disposición Transitoria 3ª, 2. que claramente dice:

 (…)

 2. Los terrenos que, a la entrada en vigor de esta Ley, formen parte del suelo urbanizable incluido en ámbitos delimitados para los que el planeamiento haya establecido las condiciones para su desarrollo, se valorarán conforme a las reglas establecidas en la Ley 6/1998, de 13 de abril, sobre Régimen de Suelo y Valoraciones, tal y como quedaron redactadas por la Ley 10/2003, de 0 de mayo, siempre y cuando en el momento a que deba entenderse referida la valoración no hayan vencido los plazos para la ejecución del planeamiento o, si han vencido, sea por causa imputable a la Administración o a terceros.

De no existir previsión expresa sobre plazos de ejecución en el planeamiento ni en la legislación de ordenación territorial y urbanística, se aplicará el de tres años contados desde la entrada en vigor de esta Ley.

Hasta aquí la cita textual de la Disposición, que pueden comprobar en el enlace correspondiente.

 La disposición no tendría por que hacer dicha salvedad, ya que la Ley solo distingue dos tipos de suelos, “urbanos y rurales”, por lo que si se realiza un matiz sobre la situación provisional de un suelo “rural” en transito hacia el “urbano” se podría haber generalizado la expresión “urbanizable”; si no se hizo, como se puede comprobar ante la evidencia de la matización de la delimitación del ámbito, para la aplicación de esta Disposición, es porque en el espíritu de la Ley se encuentra el no reconocer derechos consolidados a los suelos que se encuentren en situación distinta del de urbanos.

 ¡Mi amigo Enrique tiene razón, se mantiene el problema “más grave” que tienen las entidades financieras!. 

 Nada más llegar a esta conclusión, tras agradecer a Enrique Porto su cariñoso tirón de orejas, lo que pensé, también de manera casi inmediata, fue ¡pero si tanto comentaristas se están escandalizando de la gran ayuda prestada a los Bancos, quizás sea debido a que en las medidas que se proponen se corrige la expresión original de la Ley!, créanme, no he parado de tanto sobresalto. ¡Tengo que comprobar inmediatamente el texto aprobado por el Consejo de Ministros!, así pues, ni corto, ni perezoso me he dirigido a la información de la página Web de la Moncloa (ya solo me fío de fuentes originales, con una metedura de pata tengo bastante por hoy)

 En dicha página, como medida aprobada hoy en el Consejo de Ministros, bajo el subtitulo Estímulos para la actividad empresarial,  aparecía textualmente:

 “Las reformas en este campo alcanzan también a la Ley del Suelo para poder aplicar un coeficiente corrector vinculado con los precios de mercado en la valoración del suelo agrario y para extender hasta el final de 2011 la posibilidad de aplicación de la legislación anterior en la valoración de suelos definidos como urbanizables”

 Otra vez la maldita palabra urbanizables, sin matices de ningún tipo, ¡pues Enrique tenia razón, pero nos cambian el contenido del texto original, ampliando su ámbito de aplicación a la totalidad de los suelos urbanizables!, con lo que, de rebote, ¡al final soy yo el que tengo razón, y las conclusiones que reseñé en mi anterior articulo son las validas!

 Pero cuando aprendo una lección, intento hacerlo bien, por lo que dediqué un buen tiempo a buscar el texto integro aprobado hoy, tengo que decirles que no lo he conseguido, la información de la Web de Moncloa no matiza esa información, aprovecho a animarles para que corrijan ese defecto, aun cuando sea facilitando enlaces a los sitios adecuados.

 He tenido que concluir que el texto aprobado hoy se corresponde literalmente con el que en su día se propuso, y que figura en la Web del Ministerio de Economía y Hacienda, que dice literalmente:

 L) Otras medidas:

 53.- Mantenimiento para el ejercicio 2010 de la regla transitoria de valoración del suelo urbanizable de acuerdo con las determinaciones previstas en la Disposición transitoria tercera, apartado 2, párrafo 2º, del texto refundido de la Ley del Suelo, aprobado por Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio.

 ¡Chan tatachan!, como diría el extraordinario mago Juan Tamariz, finalmente ¡Enrique tiene razón!, solo afecta a los suelos urbanizables sectorizados.

 Ya me da lo mismo el siguiente punto aprobado en el Consejo de hoy, que trata de matizar el criterio de valoración por capitalización de rentas agrarias, y que, literalmente, dice:

 54.- Apertura de la posibilidad de valoración del suelo agrario mediante un coeficiente corrector vinculado con los precios de mercado, mediante la reforma de la Disposición Adicional Séptima del texto refundido de la Ley del Suelo, aprobado por Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio, sobre capitalización de rentas de suelo rural.

 El problema más grave que tienen, en los próximos años, las entidades financieras españolas, vinculado al sector inmobiliario, es el de los créditos otorgados contra la garantía de suelos rurales y, tras la aclaración de mi amigo Enrique, el de los suelos urbanizables no sectorizados, ¡que no se encuentran incluidos en la Disposición Transitoria 3ª. 2!

 Este problema se puede cuantificar en más de 100.000 millones de euros de créditos soportados, en su gran mayoría, por activos que el mercado no admite, pero que además, las entidades financieras, no podrán mantener en libros por su valor de tasación inicial; debiendo llevar la diferencia, entre el importe del crédito concedido y el valor de tasación de ese activo, directamente a perdidas.

 ¡Y cuanto valen esos activos! En mi anterior comentario Economía sostenible, entidades financieras y suelos urbanizables…” yo valoraba estos suelos entre 2 y 3 euros por metro cuadrado, pero mi amigo Enrique que, además de dar clases de urbanismo y haber desarrollado infinidad de Planes Generales y Parciales, también es más de campo que yo, me dice que 1,5 euros por metro cuadrado. Si nos situamos entre él y yo, no llegaran a valorarse esos activos por encima de los 9.000 millones de euros. ¡Esto supondrá unas perdidas, para las entidades financieras, en torno a los 90.000 millones de euros!

 De la incidencia que este tipo de suelo pueda tener en manos de las empresas inmobiliarias prefiero no hablar, ya que si pueden aguantar financieramente no les supondrá trastorno, y si no pueden aguantar, pasaran esos suelos a las entidades financieras correspondientes.

 Solo queda una de dos posibilidades para modificar este panorama descrito, o bien el Gobierno, en el BOE, modifica el contenido de la Reforma de la Transitoria 3ª, extendiendo la cobertura a todos los suelos urbanizables; o bien establece un coeficiente corrector, para las valoraciones sobre referencia de suelo rustico, de dos dígitos. Se tendría que multiplicar, el valor resultante de la capitalización de las rentas agrarias, por 13, 14 o 15, e incluso con esto algunos todavía quedarían muy alejados del precio de tasación, tal como sucederá con suelos urbanizables no sectorizados del termino municipal de Madrid, donde se precisaría multiplicar por 34, 35 e incluso 37, para poder equiparar el valor actual del activo a la cuantía del crédito otorgado para la adquisición del mismo, y esto siempre que dicho crédito no excediese el 60% del valor de tasación inicial.

Veremos como se siguen desarrollando los acontecimientos, pero la situación se presenta muy complicada para muchas entidades financieras españolas.

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Reivindicando “La tormenta perfecta” 1008

Posted by pepebarta en 05/04/2010

José Barta, 05-04-2010

Están a punto de cumplirse 25 meses (algo más de dos años), el próximo día 7 de abril, desde la fecha en que con el titulo Tormenta perfecta o dos años malos, el diario El País, publicaba una entrevista que, la periodista Inmaculada de la Vega, nos hizo a José Manuel Galindo y a mi.

La entrevista se produjo como consecuencia de un encuentro en la Asociación de Periodistas Económicos (Apie), en el que yo había participado en calidad de conferenciante, y José Manuel Galindo en su condición de Presidente de Asprima, la Asociación de Promotores Inmobiliarios de Madrid.

La calificación de “Tormenta perfecta”, aplicada a lo que entreveía que se nos avecinaba en el sector inmobiliario, tanto a las empresas como, especialmente, al subsector vivienda, la utilicé yo por primera vez.

Esta expresión afortunada, que con el tiempo se ha mostrado plenamente acertada, no fue bien recibida en su momento, recibiendo más silencios que pitos, en un símil que pretende ser taurino, aprovechando que tampoco ellos tienen claro, en estos momentos, su horizonte.

“Dos años es lo que tardará en absorberse el stock de viviendas sin vender, aclararse el panorama financiero y recuperar la confianza. Ése era el tiempo del ajuste que viviríamos, para José Manuel Galindo, y así lo reflejaba la periodista.

Por mi parte yo especifiqué que “la tormenta perfecta”, desencadenada por la confluencia de cuatro factores negativos, provocaría una “vuelta a la racionalidad”, ya que hasta ese momento, pensaba, habíamos vivido un crecimiento rayano con lo irracional. Y continué afirmando que “esta crisis se prolongará cuatro o cinco años, considerando que aflorar todos los efectos de la crisis financiera y tomar las medidas fiscales y económicas necesarias requiere más de 24 meses”

Finalizaba mi entrevista afirmando que “además, varias notas negativas hacen que la crisis actual se presente, a su juicio, más dura que las anteriores. Entre otras, el volumen del parque de viviendas en manos de los inversores, considerando que han podido absorber más del 30% de las ventas, mientras que en los noventa estaban en manos de usuarios y de promotores. Y también que el endeudamiento de las familias es a 20 y 25 años, mientras que a comienzo de los noventa era a 15 años.”

Y pronosticaba que, dado que “el compromiso a largo plazo agrava la incertidumbre si se suma la precariedad laboral”, y que “el alto endeudamiento dificulta también la capacidad de reacción a particulares y promotoras, que fijaban su inversión a seis o siete años y que se enfrentan a caídas en las ventas que superarán el 50% que, y apuntaran hasta rozar el 90%.”

Para aquel que piense que lo sucedido era fácilmente previsible quiero terminar con los pronósticos, recogidos en el mismo artículo, que la asociación profesional Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS), en su informe la Reseña de la Vivienda en Europa 2008, sostenía que se producirían: “la situación actual se presenta menos severa que la de los noventa. Aunque se detecta que los precios de la vivienda se han ralentizado en toda Europa y en algunos países como Alemania e Irlanda han disminuido, se descarta que la caída sea tan acusada como en la década pasada o las anteriores situaciones en las que coincidió un aumento de la inflación con la subida de los tipos de interés.”

Unos profetas, claro que, desde la perspectiva actual, todo el mundo lo sabia y lo preveía. Afortunadamente las hemerotecas sirven, si no se borran selectivamente, para recordar la realidad.

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