El Blog de Jose Barta

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El futuro Reglamento de la Ley del Suelo desata polémicas en todos los frentes 1.050

Posted by pepebarta en 29/09/2010

José Barta; 29-09-2010

Ya se han comenzado a levantar voces discrepantes por distintos sectores económicos y profesionales, no solo sobre el desarrollo de los criterios de valoración contenidos en el actual “borrador” también, los Notarios y los Registradores, están estudiando con lupa su TITULO II, en el que bajo la rúbrica “Registro de la propiedad”, dedica dos Capítulos (arts. 39 a 69) estableciendo reglas de inscripción en el Registro de la Propiedad. La mayoría sustituirán (derogándolo parcialmente) los del RD 1093/1997, de 4 de julio (RHU).

Entre los más polémicos podemos destacar  los arts. 53 y 54,  que admiten varios casos de DOCUMENTOS PRIVADOS inscribibles para las DECLARACIONES DE OBRA NUEVA (y las actas de fin de obra).

Así se puede leer:

“Artículo 53. Inscripción Registral de la obra nueva.

1. La inscripción de la obra nueva en el Registro de la propiedad se practicará en virtud de los siguientes documentos:
a) Certificación (…) administrativa (…)
b) Escritura pública ó INSTANCIA PRIVADA suscrita por el titular registral de la finca, con la firma legitimada notarialmente o ratificada ante el registrador. (…)”

“Artículo 54. Nota marginal de finalización de la obra declarada en construcción.

1. (…) Dicha nota se practicará en virtud de INSTANCIA suscrita por cualquiera de los legitimados, con la firma legitimada notarialmente o ratificada ante el registrador. (…)”

En los próximos días expresaré mis impresiones personales sobre aquellos aspectos que mayor incidencia puedan tener en el “negocio” inmobiliario.

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Economía sostenible, entidades financieras y suelos urbanizables no programados 1010

Posted by pepebarta en 06/04/2010

José Barta, 07-04-2010

Hoy, más bien ya ayer, dado que son la 1:45 horas del miércoles, he leído un articulo de Eduardo Segovia, en El Confidencial, que con el titulo El Gobierno auxilia a la banca: el suelo sin construir no volverá a ser rústico” efectuaba un rápido repaso del importante beneficio que, para las entidades financieras en general, supondrá la aprobación del punto 53 de medidas económicas propuestas por el Gobierno, para superar la actual crisis económica. El punto 53 dice que se procederá al  “mantenimiento para el ejercicio 2010 de la regla transitoria de valoración del suelo urbanizable de acuerdo con las determinaciones previstas en la Disposición transitoria tercera, apartado 2, párrafo 2º, del texto refundido de la Ley del Suelo, aprobado por Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio. Esta modificación afecta a la Disposición final segunda, alargando de tres a seis los años contados desde la entrada en vigor de la Ley 8/2007, de 28 de mayo, de Suelo, a efectos de criterios de valoración de suelos urbanizables que carezcan de plazos previstos para su desarrollo. Este tipo de suelos solo son los urbanizables “no sectorizados” o “no programados”, etc., en función de la terminología que emplee cada Comunidad Autónoma, que esa es otra, el mismo concepto lo denominamos de distinta forma en cada Comunidad, supongo que para dejar clara la “independencia” de las mismas. A esto esta limitando nuestro concepto de libertad. Sobre algunas de las consecuencias de esta modificación ya he realizado una ligera exposición en mi artículo Una comparativa entre Irlanda y España

¿Cuál es la génesis de estos suelos?, ¿se puede construir inmediatamente en ellos?

Son estas dos preguntas que, en su respuesta, aportan luz sobre el negocio que tenemos, perdón que las entidades financieras tienen, entre manos. Un suelo urbanizable no sectorizado, o no programado, etc., es un suelo que, en el momento de diseñar y aprobar el Planeamiento Urbanístico en un Municipio, los responsables del Ayuntamiento y de la Comunidad Autónoma, dejaban como reserva prevista para la segunda fase de desarrollo urbano. Se anunciaban los siguientes beneficiarios de la Tómbola Urbanística, que tan solo por dicho anuncio ya comenzaban a ganar dinero, dado que dichos suelos veían dispararse el precio.

Son por consiguiente suelos para ulteriores desarrollos. ¿Qué supone esto en el tiempo?, pues que van detrás de los suelos urbanizables ya sectorizados o programados (etc.) , y estos no son fáciles de transformar en solares finalistas, es decir solares sobre los que ya se pueden construir edificios, dependiendo de dimensiones, orografía, uso principal al que se destinan, proximidad y complejidad de las infraestructuras de las que dependan o que precisen, pueden transcurrir entre tres años, como mínimo, y ocho o nueve años, pudiendo algunos retrasarse más. Esto nos proporciona un referente temporal para el posible desarrollo de los suelos urbanizables no sectorizados que difícilmente será inferior a seis años, siendo lo más probable que supere los diez años.

En definitiva, estos suelos que son objeto de ampliación del plazo, a efectos de valoración, respecto a la última Ley del Suelo, tienen escasas posibilidades de estar urbanizados antes de los próximos seis años, salvo contadas excepciones.

¿Entonces para que sirve la reforma que se pretende?, exclusivamente para dar tiempo a las entidades financieras, antes de tener que afrontar que los créditos que, en su momento, dieron para la adquisición de estos suelos, con la única garantía de los mismos, en el supuesto de impagado, con la consiguiente adjudicación, generan perdidas superiores al 50% de los mismos, y este no es un mero problema de mercado, que no dejar de tener su importancia. El problema se genera porque en la actual Ley estatal del Suelo, el equipo socialista introdujo un criterio de valoración, para estos suelos, consistente en la mera capitalización de las rentas agrarias reales o atribuibles.

Quiere esto decir que suelos que en su día se compraron, siendo financiados por las distintas entidades, por importes que oscilaban – en los dos últimos años del boom- entre los 36 euros y los 150 euros metro cuadrado, hoy tendrían un valor de valoración de entre 2 (dos) y 3 (tres) euros metro cuadrado.

Grafica incidencia Ley 8/2007 en valoración suelo no urbanizado

Imagínense la tragedia para muchas entidades que, muy probablemente, no podrían superar esta situación. Hasta el momento lo que han venido haciendo es renovar créditos, en aquellos casos, la mayoría, en que se pudiera, de aquí, también, la explicación de algunas increíbles mejoras en la concesión de créditos, en los últimos meses.

¿Cuál es el volumen del problema?

Para que se hagan una idea, el suelo de Madrid, termino municipal, no construido y no protegido, suele ser suelo urbanizable no sectorizado. Y así en todo el territorio español. Estamos hablando de miles de millones de euros en créditos con los que se financiaron suelos que valen la décima parte de lo que se pagó por ellos.

Estos suelos superaran la moratoria que se les está dando, por lo que hemos visto anteriormente, y al transcurrir estos tres nuevos años se tendrán que valorar nuevamente a capitalización de rentas agrarias, repitiéndose el problema, pero ya estaremos en una nueva legislatura.

Solo quiero hacerle una corrección al artículo de Eduardo Segovia, transcurridos tres años sin construir los suelos no se desclasifican, la calificación urbanística persiste, es el criterio de valoración el que cambia, debiéndose ajustar a lo establecido por la actual Ley, y ya suficientemente desarrollado.

Existen otros suelos que generan graves problemas también para las entidades financieras, pero que no tienen fácil solución: los suelos que en su día se compraron, con apalancamiento financiero, previendo la modificación de un Plan General, pero que al no haberse aprobado Definitivamente dicho Plan General, hoy siguen siendo rústicos. De estos trataremos en otro momento.

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