El Blog de Jose Barta

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Consejos para comprar y, sobre todo, para vender una vivienda 1.058

Posted by pepebarta en 17/01/2011

José Barta: 17-01-2011

 Recientemente me volvió a entrevistar Cristina Vallejo, redactora de la que ya les he hablado, para la revista Inversión. El artículo ocupó el máximo protagonismo en la portada de la revista y se titula “Los pisos deben bajar, Si o Si”

El titulo, que resulta periodísticamente agresivo y que se ajusta a la más estricta realidad, recoge la opinión de varios expertos; la mayoría de ellos coincidimos en que la crisis del mercado residencial se encuentra en su recta final para llegar al fondo. Personalmente doy numerosos consejos a aquellos particulares que se encuentran en situación de poder/querer invertir en este tipo de activos. Ustedes pueden leer el artículo integro a través del enlace situado más arriba.

El articulo no descubre nuevas técnicas, ni aporta nuevos datos, pero recuerda y actualiza la realidad que, a pesar de tanto “visionario inmobiliario”, impone la lógica económica. “Los precios de los inmuebles se justifican en función del valor añadido que aportan a las actividades humanas a las que prestan servicio” (Estudio de los Precios Inmobiliarios, autor José Barta). Solo esta afirmación, sin tener en cuenta la incidencia que competidores y proveedores pueden tener en esta actividad, serviría, por si sola, para cuestionar el excesivo incremento de precios que hemos sufrido, derivado exclusivamente de las facilidades de créditos, con bajos tipos de interés.

Quizá, en ese artículo, enfatizo demasiado en mis consejos al comprador-inversor, dejando casi por imposible, como me manifestaba un amigo hace unos días en una comida, al propietario, que es el gran sufridor de esta situación.

En este post quiero corregir el bajo interés que mostré, en el citado artículo, para con el vendedor. Lo haré de forma clara, concreta y, espero, completa, pero  debo matizar que, estos, tratan de ser realmente consejos para un vendedor, no para un mareador de perdices. Aquel propietario que se encuentre en condiciones de aguantar durante los próximos cuatro o cinco años (en algunos casos más años) los costes financieros, tributos, tasas, impuestos y gastos de mantenimiento y conservación que seguirá generando la vivienda que no usa, le recomiendo la sección de alquileres de vivienda, que podrá encontrar en todos los portales inmobiliarios, así como en los periódicos de papel.

 Si usted puede aguantar, pero se encuentra dentro de ese extraño grupo de particulares a los que preocupa “los costes de oportunidad”, puede seguir leyendo este post, pero sepa que lo primero que proclamo es la posibilidad, en algunos supuestos “necesidad”, de “perder dinero” con la operación de venta.

Las líneas que siguen no gustaran a aquellos propietarios de viviendas “extraordinarias” que se encuentran “a punto de vender”, tampoco resultaré simpático a todos aquellos que ya “han bajado suficientemente el precio  y no lo piensan seguir bajando”.

Mi intención es ayudar a los que realmente necesitan vender, por la razón que sea, y no lo consiguen.

 Como ya saben mis lectores habituales, me gusta animar los post, cuando puedo, con gráficos e imágenes; por ello no me resiste a la siguiente imagen, donde se puede apreciar la “teórica caída” de precios, en un mercado sostenido contra viento y marea por las entidades financieras, así como el todavía más “teórico” stock de viviendas, en una cuantificación que no se tiene en cuenta, para nada, la vivienda que compró mi sufrido lector, y como la suya, todas aquellas viviendas vacías que se encuentran en manos de particulares.

Mis consejos, para agilizar la venta, son:

  •  Si usted lleva algún tiempo tratando de vender su piso le resultará fácil comprobar que ayer podría haberlo vendido más caro que hoy, pues bien…créame cuando le digo que, por mucho que le parezca que tiene que bajar mucho el precio, hoy lo venderá más caro que mañana. Por ello considere prioritario asumir esta conclusión.
  • Si usted no afina en el precio adecuado se encontrará, quizá ya lo está comprobando, que la caída del mercado va por delante de usted, por lo que su precio siempre es más caro que el de aquellos que consiguen vender. Debe asumir el valor preciso para romper esa pauta.
  • Por muy “extraordinario” que le parezca su piso hágase definitivamente a la idea de que esa opinión no la comparten los posibles compradores, en caso contrario ya lo habría vendido sin la más mínima pega…y tendría cola de compradores para redirigirlos a otros pisos algo menos “extraordinarios”, y ganarse un buen dinero como intermediario. Si esto no ha sucedido ya,  desengáñese, y busque soluciones realistas.
  • Un comprador es una persona, física o jurídica, que le entrega a usted un dinero a cambio de su piso, ante un notario, contra un documento de compra venta elevado a público. Las personas que llaman por teléfonos, e incluso las que visitan su piso, no pasan de ser meros curiosos, posibles interesados (a los que falta un largo proceso de negociación) e incluso competidores suyos que tratan de vender también sus pisos y se informan de sus condiciones.
  • Han pasado a la historia las expectativas de crecimiento económico que nos animó, hasta hace poco, a invertir en proyectos inmobiliarios, confiando en su rápida revalorización. Convénzase de que la persona que, en una época de crisis económica como la actual, está dispuesta a comprar un piso a los precios del mercado de hace apenas dos años, no existe, o está mintiendo, o es una persona estúpida; estas últimas pudieran ser potenciales compradores, pero no suelen tener dinero.
  • Si usted cree que el precio de los pisos que aparecen en los anuncios, de la prensa escrita y de los portales inmobiliarios, es el precio de referencia de mercado, compruebe cuanto tiempo llevan sin ser vendidos, descubrirá que dichas referencias sirven “para no vender”.
  • El precio de mercado de su piso es ajeno a sus antiguas expectativas de beneficio económico, e incluso, y esto es más triste, a su actual crisis económica, de trabajo o familiar, si es que la está usted sufriendo.  Sus necesidades personales no pueden influir en la determinación del precio, lo más que conseguirá es engañarse, perdiendo tiempo, con lo que empeorará su situación.
  • Es probable que usted tenga que valorar “cuánto dinero puede perder” en la operación de venta, “para evitar perder más” o “perderlo todo”. En la vida, en el plano económico, casi siempre resulta más rentable, a medio y largo plazo, cortar con una situación insostenible, para poderse volcar en un proyecto nuevo, antes que empecinarse en encontrar soluciones inexistentes, demorando el comenzar de nuevo.
  • Pregunte a conserjes y porteros, profesionales de la intermediación y gestores administrativos, si conocen a alguien que pudiera estar interesado en su piso. No pida “sus opiniones” sobre el precio, inquiera por posibles compradores, que le puedan realizar ofertas reales, y con los que pueda negociar directamente el precio.
  • Comprométase al pago de honorarios, supeditados al buen fin de la operación, por la venta de su piso, al objeto de conseguir el mayor número posible de personas que deseen colaborar con usted. Sea generoso y establezca honorarios que incentiven al intermediario a conseguir el mayor precio posible.
  • Dado el problema de stock creciente de viviendas que tienen las entidades financieras, que las está obligando a ser su principal competidor, no le aconsejo que solicite ayuda en su agencia del barrio, y menos que les presente un potencial comprados de su piso precisado de financiación. Sí debe usted aproximarse a ellas, como posible comprador, para otear hasta qué punto compiten con usted, o mejor dicho, hasta que punto debe usted llegar en su oferta, para adelantarse a la competencia de dichas entidades.
  • Si su piso tiene un aspecto desaliñado, sucio o avejentado, arréglelo lo preciso como para que dé la sensación de poder ser ocupado en muy poco tiempo; la mayoría de posibles compradores no tienen capacidad de ver “lo maravilloso que quedará el piso”, con un ligero arreglo, o no están dispuestos a “luchar con futuras reformas por lo imprevisible de su coste y duración”.
  • Finalmente, como la financiación es importante, quizá pueda mejorar algo el precio de venta si usted puede dar aplazamientos de parte del pago. Tenga en cuenta para ello un previsible horizonte de recuperación del crédito inmobiliario no inferior a dos o tres años.

 Sinceramente, confío en que estos consejos ayuden a todos aquellos que lo necesiten, lamentablemente solo puedo aportar soluciones generales, las concretas para cada caso deberá obtenerlas cada uno de los interesados. Les deseo toda la suerte del mundo y el valor preciso para asumir aquellas perdidas que fueran precisas, para salvar lo que se pueda. 

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Las inmobiliarias más importantes ahora ya no se llaman Martinsa o Metrovacesa, sino BBVA, Caja Madrid o La Caixa 1.057

Posted by pepebarta en 10/01/2011

 José Barta, 10-01-2011

Ayer domingo, el diario El País, publicó un artículo, en sus páginas de economía, que con el titulo Banca y promotoras afrontan una nueva tormenta de ladrillo acomete las perspectivas a corto plazo de las empresas del sector inmobiliario. A través del enlace instalado más arriba puede acceder a dicho artículo. En el mismo, una serie de profesionales, entre los que me encuentro, damos nuestra opinión, que coincide en la valoración alta del riesgo que se avecina.

En este post solo quiero reflejar un contraste que se produce entre las conclusiones que se pueden apreciar en dos secciones distintas de dicho diario. Mientras en la económica refleja una acentuación de la crisis, quizá en su recta final, en la inmobiliaria – sección Propiedades – prevalece el entusiasmo (“Los precios bajan cada vez menos” y títulos similares). Me parece el mejor ejemplo de la diferencia de mensajes que se han venido produciendo desde hace tres años, entre los “profesionales del ladrillo” y la economía real. El sector inmobiliario tiene mucho que cambiar, comenzando por sus portavoces oficiales.

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A vueltas con cuanto durará la crisis para las viviendas, y cuanto bajaran los precios de las mismas. 1.039

Posted by pepebarta en 14/07/2010

José Barta, 14-07-2010

 El mercado inmobiliario en España sigue careciendo de la necesaria transparencia que hace que un mercado sea fiable, dentro de los riesgos propios del negocio.

 La falta de transparencia viene dada no por la ausencia de datos, que ya resulta abrumadora, sino por la baja fiabilidad de los mismos, como ya hemos denunciado en post anteriores.

 El análisis de las estadísticas de las operaciones de compraventa elevadas a escritura públicas, o inscritas en el Registro de la Propiedad correspondiente, eluden de manera sistemática la titularidad de los compradores, por lo que resulta muy difícil comprobar cuantas de esas operaciones de compraventa corresponden a adquisiciones realizadas por las entidades financieras como resultado de créditos, hipotecarios o no, fallidos.

 Como este ejemplo podríamos dar otros muchos, ni siquiera los datos del Banco de España, respecto a la contratación de nuevos créditos hipotecarios resulta fiable, ya que nos encontramos con meses en los que estos llegan a ser hasta un 20% superiores a las operaciones de compraventa escrituradas, porcentaje difícilmente atribuible a puras razones técnicas de fechas de formalización de los unos y las otras. Más bien parece que ocultan una realidad más plausible: la presión de las entidades financieras a autónomos y pequeños empresarios para transformar saldos acreedores correspondientes a pólizas de créditos en préstamos con garantía hipotecaria sobre los bienes inmuebles propiedad de estos últimos.

 Últimamente estamos asistiendo a dos mensajes cruzados, que pretenden ofrecer una imagen, sobre el mercado de vivienda en España, que encara el inicio de una recuperación. Subidas de precios e incremento de las operaciones de compraventa son los datos estadísticos que se aportan para tratar de soportar esta conclusión.

 Desgraciadamente nada más ajeno a la realidad.

 Si bien es cierto que hemos tenido algunos meses de mayor actividad (siempre dentro de la calificación de escasa), comparada con datos del pasado año, esta no se mantiene estable, ni se aprecia su generalización. Si bien toda ella va asociada a una bajada de precios en dos segmentos de tipos de viviendas: lujo y económicas.

 Pero estas apreciaciones son frutos de nuestra personal encuesta a empresas inmobiliarias conocidas, dado que las estadísticas no segregan lo más mínimo entre ventas reales de mercado y ventas “forzadas” (como son las daciones de vivienda en pago de deuda o las adjudicaciones en subastas, a las entidades financieras, por impago de hipoteca).

 Conviene que recordemos que la “crisis” española ofrece importantes variables con otras crisis. A la contracción del crédito, debida a la quiebra del sistema creado a nivel internacional, por la perdida de confianza en los gestores de entidades financieras y fondos de inversión, debemos añadir la absurda situación de una “sobre producción de viviendas” que convivía con un “incontenible crecimiento de los precios”. Estas dos variables juntas son casi imposible que se produzcan, salvo en mercados muy emergentes, en cortos periodos de tiempo, pero en España parecía lo más normal, como si nuestra nación arropada por “los dioses” (laicos naturalmente), estuviera llamada a un crecimiento continuo, imparable, en renta per capita, a pesar de limitarse nuestra actividad productiva básicamente al turismo y la construcción, así como a crecer demográficamente de manera exponencial, a pesar de limitar nuestra protección a las familias a la aprobación del divorcio express y a la potenciación del aborto.

 La contracción del crédito, de ámbito mundial, ha tenido – y está teniendo – unas repercusiones graves en nuestro tejido empresarial y en nuestras economías domesticas, pero aun cuando este factor mejorara, que no se prevé lo haga en los próximos meses, aun tendríamos un excesivo numero de viviendas, y de suelos para viviendas, en los principales núcleos poblacionales de nuestro país, así como en sus “aledaños”, como son las provincias de Toledo y Guadalajara, respecto a la de Madrid.

 Y estos elementos configuran una multiplicidad de perfiles de mercados que no pueden ser tratados unitariamente, de manera simplista.

 El drama de alguno de estos mercados es que no tienen solución económica en plazos razonables, con la inevitable generación de importantísimas pérdidas para sus propietarios actuales.

 En cualquier caso tenemos que hacernos a la idea de que nuestra economía deberá iniciar su recuperación sin crecimiento de crédito apreciable.

 A este respecto recomiendo un articulo de Stijn Claessens, M. Ayhan Kose y Marco E. Terrones en el que exponen someramente las conclusiones, provisionales, de un estudio sobre los países de la OCDE, entre 1960 y 2007, en el que se identifican 122 recesiones.

 De estas 122 recesiones 21 se identificaron como originadas por un proceso de contracción del crédito.  En todos estos casos, absolutamente en todos, la actividad económica inició su recuperación mucho antes de que se recuperara el sector financiero, como gestores de crédito.

 Este dato es importantísimo, ya que nos pone de manifiesto que la actividad económica, al menos en sus etapas iniciales, debe apoyarse en otros instrumentos para su dinamizacion, entre ellos, no el menos importante, se encuentra la incentivación del consumo.

 En este informe que he mencionado podemos encontrar un grafico interesante sobre la capacidad de recuperación de algunos de los factores que inciden, o se ven más afectados, en este tipo de crisis.

Como puede apreciarse, finalizado el periodo de recesión aun transcurre un periodo de tiempo, cuantificado aquí en dos trimestres, hasta que se inicia la recuperación del crédito. La peculiaridad de este informe, como cabía esperar, es que evalúa crisis territoriales, de dimensiones controladas. Una crisis como la que estamos aun viviendo, de ámbito mundial, que ha llegado a precisar de recursos extraordinarios, alcanza una repercusión difícilmente cuantificable, tanto en su duración, como en la generación de pérdidas económicas. Por este motivo les insto a que se fijen no tanto en los trimestres inventariados, como en la circunstancia de que recuperado el crecimiento del crédito, aun seguirán cayendo (desplomándose dice el informe) los precios de las viviendas, durante un tiempo cuatro veces y media superior al de la ausencia, o mínimos, de crédito.

 Sin perjuicio de dedicarle otro post a las alternativas de crecimientos en ausencia de nuevos créditos, o con créditos reducidos, por el interés que pudiera suscitar entre los lectores de mi blog, baste que adelante que el mismo implica aplazamiento de determinado tipo de inversiones, así como búsqueda de pequeños ahorradores e inversores particulares, complementándolo con estrategias de reducción de precios para dar salida a los inventarios.

 Actualmente nuestras entidades financieras se encuentran con dificultades para obtener financiación y la que consiguen, salvo la del BCE, es cara. Y el BCE sigue renovando y ampliando préstamos, ahora a tres meses, ante la imposibilidad de cobrar las cantidades vencidas en préstamos anteriores.

 El poco dinero que gestionan, tras ayudar al Estado Español comprando parte de su deuda, lo dedican a soportar sus morosos, así como las carteras de adjudicados inmobiliarios y los créditos a inmobiliarias participadas o no, pero con fuerte incidencia en sus respectivas carteras de riesgos.

 Esta situación no se podrá mantener indefinidamente.

 La cuantificación temporal de nuestra crisis económica no resultará inferior a cuatro años más (2014), si bien el profesor Juan Iranzo, Director del IEE, en la última jornada profesional en la que coincidimos, se manifestaba más pesimista que yo, no previendo la creación de empleo apreciable hasta el 2016, cuando se produzca un crecimiento superior al 2,5% del PIB, dada nuestra peculiar estructura productiva.

 Nuestra crisis económica no ha terminado, a pesar de la recuperación vivida en el primer semestre de este año. Nuestra crisis crediticia no descubre un horizonte claro para su finalización, a pesar de las garantías que se quieren dar publicando las pruebas de stres soportadas por muchas de nuestras entidades financieras.

 Parece difícil provocar un crecimiento del consumo en estas circunstancias, a las que nuestros legisladores han añadido el incremento del IVA, sin contrapartida alguna en el IRPF, e incluso la eliminación, a partir del próximo año de los beneficios fiscales a la compra de vivienda para uso propio.

 Solo cabe la bajada de precios, en un intento por “realizar activos”, asumiendo definitivamente las perdidas producidas, invirtiendo, o financiando, actividades y sectores con mayor recorrido que el inmobiliario, tanto en cuanto a los rendimientos económicos, como a la creación de empleo.

 Es por este motivo por el que supuso un autentico desastre el desarrollo, por parte del Gobierno, de los Planes E de ámbito municipal. Fue un más de lo mismo, privando de recursos claves a sectores y actividades realmente productivas, generadoras de empleos estables.

 Aguantar los precios de las viviendas, con escaso, o nulo, crecimiento de los créditos, a largo plazo resulta imposible, alarga la agonía, empeora el resultado final, y priva a la sociedad de recursos necesarios para otras actividades más importantes para ella, en estos momentos.

 Hasta cuanto caerán los precios.

 Lo que me gusta de los norteamericanos es su extraordinario pragmatismo al encarar la realidad. Eso se manifiesta en también en sus expresiones: busts (desplome, hundimiento)

 Con las salvedades que he realizado en relación con el grafico anterior, a continuación les ofrezco otro, de los mismos autores, publicado anteriormente, en el que se evalúan las caídas, en porcentaje, de precios en las crisis analizadas. Pueden encontrarlo comentado de una forma más extensa en anteriores post míos, en este blog. Pero si debiera ofrecerles una síntesis de hasta cuanto tienen que bajar los precios de las viviendas; les diría que: Los precios de las viviendas deben bajar hasta el extremo de poder ser adquiridas, con crédito escaso y caro, por el posible comprador interesado.

 Esta definición les puede parecer una obviedad, y quizás lo sea, pero ya va siendo hora de recordar obviedad es como”el precio de las viviendas no puede seguir subiendo indefinidamente”, quizás así, realizando sus perdidas, puedan recuperar algo de lo perdido, invirtiendo en otros sectores. 

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El precio de la vivienda ha caído más de lo que afirman el Gobierno y el INE, y todavía seguirá cayendo 1.037

Posted by pepebarta en 16/06/2010

José Barta, 16-06-2010

Nuevamente tienen que ser analistas internacionales los que corrijan las conclusiones de nuestra Ministra de la Vivienda, al tiempo que descalifican los datos “incompletos” o “erróneos” aportados por el INE y las sociedades de tasación (les remito a mis anteriores post, plenamente vigentes, Vivienda: bancos venden, promotores caen. (nº 1029), El bajo incremento de créditos hipotecarios descubre la escasez de ventas de viviendas (nº 1021), Origen y Duración de la Crisis para las viviendas (nº 1014), La ineficiencia del INE en las estadísticas sobre el precio de las viviendas (nº 1004), etc. ) aumentando el descrédito internacional de estas entidades y afianzando la desconfianza de los inversores en nuestras estadísticas.

Esta vez ha sido la agencia de calificación Fitch la que asegura que las viviendas, en España, permanecen sobrevaloradas en relación a los ingresos de las familias, y sus precios necesitan bajar aún más para mejorar las condiciones de acceso.

“La falta de liquidez está lastrando los precios de las viviendas y los particulares que se ven forzados a vender en la actual coyuntura están recurriendo a descensos notablemente mayores que los que sugieren las estadísticas del Gobierno” afirma Fitch, y pronostica que “el precio de la vivienda en España seguirá bajando hasta al menos 2012”

Fitch con estas declaraciones no hace sino coincidir con la agencia de calificación Standard and Poor’s (S&P) que, hace unos días manifestaba que  “aunque las cifras oficiales muestran un descenso de los precios de 6,1% en 2009, y la tasadora Tinsa anuncio un abaratamiento interanual del 5,3% en marzo, los precios podrían estar marcando retrocesos mayores debido al exceso de oferta”. Y concluía S&P que “el ajuste en el mercado de la vivienda probablemente continuará durante al menos otro año“, y que, aun cuando cree que “el ritmo de disminución de precios probablemente continuará frenándose, los mismos podrían caer aún un 12% más antes de que el mercado recupere equilibrio a largo plazo.”

Y ambas agencias confirman, prácticamente con los mismos argumentos, las previsiones que realicé hace casi dos años y medio, y de las que dejé constancia, y pruebas, en mi post titulado “Reivindicando La tormenta perfecta” (nº 1008)”.

En anteriores post y en numerosas conferencias he denunciado que la mentira, como instrumento de marketing resulta perjudicial a medio y largo plazo, porque priva de confianza al inversor-consumidor respecto al promotor-vendedor. Pero no parece que esta afirmación sea fácil de entender, en especial por aquellos que, ahogados por las deudas y la ausencia de crédito financiero, ven como se hunde su empresa con ellos dentro. Y de esta forma terminan sin crédito financiero y sin crédito moral.

La situación en España no solo no favorece la recuperación del mercado inmobiliario, a pesar de las tonterías anunciadas por el GG 14 y algunos otros, desgraciadamente la tendencia clara es a empeorar. ¿Cuánto?  No puedo decirles cuanto llegará a empeorar, ya que esto depende de muchos factores, entre los que se encuentra la evolución de la liquidez y el desempleo, pero si puedo darle los indicadores que deberán cumplirse.

Hace unos meses The Economist publicaba un estudio comparando la situación de distintos países, en función de un ratio que relaciona rentabilidad por alquileres con precio de venta de viviendas. Un ratio financiero, plenamente valido para el análisis de cualquier mercado, si bien, en el caso de la vivienda de uso propio, admite algunos márgenes, vinculados al muy largo plazo en que se suele contemplar la propiedad de la misma.

El cuadro publicado por The Economist, con datos de hace dos años, situaba a España en una de las peores posiciones, dada la casi nula rentabilidad que estos activos tenían en nuestros país.

España, con Australia y Hong Kong, ocupaba la peor posición, con una estimación de descuento necesario superior al 55% de los precios, sobre valores de 2008.

Otro estudio, más ponderado, aportaba conclusiones muy parecidas.

En su contra, además del matiz realizado anteriormente por mí, sobre el margen de menor rentabilidad asumible por este tipo de inversiones, que obviamente tiene un límite, se aducía los elevados tipos de interés del dinero, que soportábamos en España en el año 1997, lo que distorsionaba toda la comparativa, al cambiar radicalmente el marco de la misma.

Este elemento tiene, ciertamente, un carácter corrector que puede dar pié a eternas discusiones, si bien no puede justificar en su totalidad la caída de rentabilidad de las viviendas.

En cualquier caso, al objeto de no tener que entrar en un debate sin fin, con un número de elementos medibles casi ilimitado, me limitaré a aportar unas graficas españolas de pura cepa, para no tener ni que traducirlas.

Quiero que comparen el “esfuerzo de los hogares” para el acceso a vivienda, entre los años 1998 (junio) y 2010 (marzo) en la siguiente tabla, elaborada por el Banco de España.

Si tomamos como referencia de esfuerzo aquellos años que, tras la crisis de 1992 a 1994, ya habían asumido la recuperación del mercado, e incluso contemplaban incrementos de precios atractivos, como fueron los años 1999 y 2000, nos encontramos con que la diferencia media del esfuerzo de esos años, comparada con la de marzo del actual 2010, dejan todavía un recorrido a la baja entre el 16% y el 18% de descuento en el precio de las viviendas (siempre, naturalmente, estimándolo sobre un precio medio nacional).

Quizás podamos apreciarlo mejor en el siguiente grafico.

Desde este análisis tendríamos que dar la razón a S&P que cuantifica la necesidad de caída del precio de la vivienda en España (para vivienda habitual, de la segunda vivienda piensan como yo, que no habrá por donde coger a la mayoría, pero este es tema de debate para otro día) en torno a un 17%

Llegados a este punto, claramente expresamos a la Ministra Corredor (¿o será Corredora?), así como al Señor Galindo y a los “majos” del GG, que a pesar de llevar dos años diciendo que ya no van a bajar más los precios de las viviendas, todavía les queda, al menos, otros dos años para seguir diciéndolo, manifestando así la misma coherencia que han mantenido hasta momento.

¿Y cuanto bajarán entonces los precios actuales de las viviendas? En esta primera aproximación podríamos entender  dado que los números realizados por S & P coinciden con los nuestros, empleando métodos distintos, la caida media de precios que podemos esperar es entre un 16% y un 18%. Pero el caso es que, llegados a este punto, no tenemos más remedio que realizar una pequeña, pero no sin importancia, precisión. Nuestro método se está basando en el esfuerzo aceptable por parte de los hogares, para la adquisición de vivienda propia. El caso es que nuestro Parlamento, a propuesta del Gobierno de la Nación, han aprobado la supresión de una parte importante de las deducciones existentes actualmente para la adquisición de vivienda propia.

Ha sido este un acto de clarividencia, a la que tan acostumbrados nos tienen nuestros lideres políticos, que, de no rectificarse, dado que la corrección del precio de la vivienda tiene, al menos, dos años por delante, forzará una caída mayor de precios, ya que tendremos que establecer la comparativa del “esfuerzo con deducciones” correspondiente a los años 1999-2000, con el “esfuerzo sin deducciones” de marzo de 2010.

Esta equiparación de esfuerzos finales, exigiría una bajada de los precios actuales superior al 30%. Si les parece disparatada, hojeen mi post “El Banco de España cuestiona el sentido de sociedades instrumentales tipo Aliancia y abre las puertas a una mayor bajada de precios de los inmuebles adjudicados” (nº 1.032), comprobaran que este porcentaje (el 30%) ya lo tiene previsto el propio Banco de España.

¿Cuál es pues mi pronostico?; siempre jugando con un precio medio estadístico, y dejando de lado la segunda vivienda, que el suelo final para el precio de la vivienda se encuentra más próximo al resultante de aplicar el 30% de descuento a los actuales precios, que el de aplicar el 17% de descuento.

La paradoja es que, en mi opinión, si el sector (en el que incluyo a las entidades financieras) hubiera reaccionado con mayor agilidad bajando precios, dichas bajadas hubieran sido menores. Pero esto es lo que suele pasar, y no por ello deja de repetirse.

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Sobre criterios estratégicos para inversiones inmobiliarias y normas para el análisis de estas inversiones 1.035

Posted by pepebarta en 13/06/2010

José Barta, 13-06-2010

 El pasado viernes la revista Inversión, en un informe sobre la situación y oportunidades de distintos mercados, publicó un artículo mío, bajo el titulo “Tiempos para timoneles avezados”. Como no consigo enlazar con dicho artículo, en la página Web de la revista, procedo a reproducirlo en este post. Así mismo, dado que en dicho articulo menciono, de pasada, la posibilidad de consultar guías de “due diligence”, elaboradas por mi, y publicadas en números anteriores, también procedo a proporcionársela a ustedes en este post, por si les resultara de utilidad (también la encontrarán en los textos docentes que solía emplear, para impartir las clases de Inversiones Inmobiliarias, en el master de Banca y Finanzas de Garrigues)

 Texto articulo publicado en la revista Inversión:

 Tiempos para timoneles avezados

En un mercado de baja liquidez para particulares y empresas, disponer de la misma,  ofrece importantísimas oportunidades de negocio. Pero “los ríos revueltos” pueden terminar arrastrando a los pescadores menos expertos, o que se despisten.

No repetiré criterios de “due diligence”, que pueden encontrar en anteriores números de esta revista, les daré unos consejos para posicionarse con las máximas garantías:

1º) Valore los activos inmobiliarios que le ofrezcan en función de sus flujos de caja. En mercados tan maduros como el español, en viviendas, oficinas, locales comerciales, naves, plazas garaje, etc., lo que cuenta son los flujos de caja reales; por lo que el estudio de los posibles alquileres cobra importancia estratégica.

2º) Analice sus inversiones en función de sus costes de oportunidad. Recuerde que las inversiones inmobiliarias son difícilmente liquidables. Debe asumir que se realizan a medio-largo plazo (salvo inversiones oportunistas, de altísimo riesgo).

3º) Independientemente de su capacidad económica, si consigue aliarse con otros inversores su capacidad de presión compradora aumentará, se reducirán sus costes, y mejorarán sus márgenes de negocio. Pero procure que la inversión final sea susceptible de escrituración y gestión individualizada, al objeto de no compartir riesgos con sus compañeros de negociación.

4º) Finalmente, si no posee la experiencia profesional suficiente para este tipo de inversiones, busque el asesoramiento preciso.

Contenido Due Diligence (Al menos en mi experiencia):

Confio en que les resulte utíl.

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