El Blog de Jose Barta

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A vueltas con cuanto durará la crisis para las viviendas, y cuanto bajaran los precios de las mismas. 1.039

Posted by pepebarta en 14/07/2010

José Barta, 14-07-2010

 El mercado inmobiliario en España sigue careciendo de la necesaria transparencia que hace que un mercado sea fiable, dentro de los riesgos propios del negocio.

 La falta de transparencia viene dada no por la ausencia de datos, que ya resulta abrumadora, sino por la baja fiabilidad de los mismos, como ya hemos denunciado en post anteriores.

 El análisis de las estadísticas de las operaciones de compraventa elevadas a escritura públicas, o inscritas en el Registro de la Propiedad correspondiente, eluden de manera sistemática la titularidad de los compradores, por lo que resulta muy difícil comprobar cuantas de esas operaciones de compraventa corresponden a adquisiciones realizadas por las entidades financieras como resultado de créditos, hipotecarios o no, fallidos.

 Como este ejemplo podríamos dar otros muchos, ni siquiera los datos del Banco de España, respecto a la contratación de nuevos créditos hipotecarios resulta fiable, ya que nos encontramos con meses en los que estos llegan a ser hasta un 20% superiores a las operaciones de compraventa escrituradas, porcentaje difícilmente atribuible a puras razones técnicas de fechas de formalización de los unos y las otras. Más bien parece que ocultan una realidad más plausible: la presión de las entidades financieras a autónomos y pequeños empresarios para transformar saldos acreedores correspondientes a pólizas de créditos en préstamos con garantía hipotecaria sobre los bienes inmuebles propiedad de estos últimos.

 Últimamente estamos asistiendo a dos mensajes cruzados, que pretenden ofrecer una imagen, sobre el mercado de vivienda en España, que encara el inicio de una recuperación. Subidas de precios e incremento de las operaciones de compraventa son los datos estadísticos que se aportan para tratar de soportar esta conclusión.

 Desgraciadamente nada más ajeno a la realidad.

 Si bien es cierto que hemos tenido algunos meses de mayor actividad (siempre dentro de la calificación de escasa), comparada con datos del pasado año, esta no se mantiene estable, ni se aprecia su generalización. Si bien toda ella va asociada a una bajada de precios en dos segmentos de tipos de viviendas: lujo y económicas.

 Pero estas apreciaciones son frutos de nuestra personal encuesta a empresas inmobiliarias conocidas, dado que las estadísticas no segregan lo más mínimo entre ventas reales de mercado y ventas “forzadas” (como son las daciones de vivienda en pago de deuda o las adjudicaciones en subastas, a las entidades financieras, por impago de hipoteca).

 Conviene que recordemos que la “crisis” española ofrece importantes variables con otras crisis. A la contracción del crédito, debida a la quiebra del sistema creado a nivel internacional, por la perdida de confianza en los gestores de entidades financieras y fondos de inversión, debemos añadir la absurda situación de una “sobre producción de viviendas” que convivía con un “incontenible crecimiento de los precios”. Estas dos variables juntas son casi imposible que se produzcan, salvo en mercados muy emergentes, en cortos periodos de tiempo, pero en España parecía lo más normal, como si nuestra nación arropada por “los dioses” (laicos naturalmente), estuviera llamada a un crecimiento continuo, imparable, en renta per capita, a pesar de limitarse nuestra actividad productiva básicamente al turismo y la construcción, así como a crecer demográficamente de manera exponencial, a pesar de limitar nuestra protección a las familias a la aprobación del divorcio express y a la potenciación del aborto.

 La contracción del crédito, de ámbito mundial, ha tenido – y está teniendo – unas repercusiones graves en nuestro tejido empresarial y en nuestras economías domesticas, pero aun cuando este factor mejorara, que no se prevé lo haga en los próximos meses, aun tendríamos un excesivo numero de viviendas, y de suelos para viviendas, en los principales núcleos poblacionales de nuestro país, así como en sus “aledaños”, como son las provincias de Toledo y Guadalajara, respecto a la de Madrid.

 Y estos elementos configuran una multiplicidad de perfiles de mercados que no pueden ser tratados unitariamente, de manera simplista.

 El drama de alguno de estos mercados es que no tienen solución económica en plazos razonables, con la inevitable generación de importantísimas pérdidas para sus propietarios actuales.

 En cualquier caso tenemos que hacernos a la idea de que nuestra economía deberá iniciar su recuperación sin crecimiento de crédito apreciable.

 A este respecto recomiendo un articulo de Stijn Claessens, M. Ayhan Kose y Marco E. Terrones en el que exponen someramente las conclusiones, provisionales, de un estudio sobre los países de la OCDE, entre 1960 y 2007, en el que se identifican 122 recesiones.

 De estas 122 recesiones 21 se identificaron como originadas por un proceso de contracción del crédito.  En todos estos casos, absolutamente en todos, la actividad económica inició su recuperación mucho antes de que se recuperara el sector financiero, como gestores de crédito.

 Este dato es importantísimo, ya que nos pone de manifiesto que la actividad económica, al menos en sus etapas iniciales, debe apoyarse en otros instrumentos para su dinamizacion, entre ellos, no el menos importante, se encuentra la incentivación del consumo.

 En este informe que he mencionado podemos encontrar un grafico interesante sobre la capacidad de recuperación de algunos de los factores que inciden, o se ven más afectados, en este tipo de crisis.

Como puede apreciarse, finalizado el periodo de recesión aun transcurre un periodo de tiempo, cuantificado aquí en dos trimestres, hasta que se inicia la recuperación del crédito. La peculiaridad de este informe, como cabía esperar, es que evalúa crisis territoriales, de dimensiones controladas. Una crisis como la que estamos aun viviendo, de ámbito mundial, que ha llegado a precisar de recursos extraordinarios, alcanza una repercusión difícilmente cuantificable, tanto en su duración, como en la generación de pérdidas económicas. Por este motivo les insto a que se fijen no tanto en los trimestres inventariados, como en la circunstancia de que recuperado el crecimiento del crédito, aun seguirán cayendo (desplomándose dice el informe) los precios de las viviendas, durante un tiempo cuatro veces y media superior al de la ausencia, o mínimos, de crédito.

 Sin perjuicio de dedicarle otro post a las alternativas de crecimientos en ausencia de nuevos créditos, o con créditos reducidos, por el interés que pudiera suscitar entre los lectores de mi blog, baste que adelante que el mismo implica aplazamiento de determinado tipo de inversiones, así como búsqueda de pequeños ahorradores e inversores particulares, complementándolo con estrategias de reducción de precios para dar salida a los inventarios.

 Actualmente nuestras entidades financieras se encuentran con dificultades para obtener financiación y la que consiguen, salvo la del BCE, es cara. Y el BCE sigue renovando y ampliando préstamos, ahora a tres meses, ante la imposibilidad de cobrar las cantidades vencidas en préstamos anteriores.

 El poco dinero que gestionan, tras ayudar al Estado Español comprando parte de su deuda, lo dedican a soportar sus morosos, así como las carteras de adjudicados inmobiliarios y los créditos a inmobiliarias participadas o no, pero con fuerte incidencia en sus respectivas carteras de riesgos.

 Esta situación no se podrá mantener indefinidamente.

 La cuantificación temporal de nuestra crisis económica no resultará inferior a cuatro años más (2014), si bien el profesor Juan Iranzo, Director del IEE, en la última jornada profesional en la que coincidimos, se manifestaba más pesimista que yo, no previendo la creación de empleo apreciable hasta el 2016, cuando se produzca un crecimiento superior al 2,5% del PIB, dada nuestra peculiar estructura productiva.

 Nuestra crisis económica no ha terminado, a pesar de la recuperación vivida en el primer semestre de este año. Nuestra crisis crediticia no descubre un horizonte claro para su finalización, a pesar de las garantías que se quieren dar publicando las pruebas de stres soportadas por muchas de nuestras entidades financieras.

 Parece difícil provocar un crecimiento del consumo en estas circunstancias, a las que nuestros legisladores han añadido el incremento del IVA, sin contrapartida alguna en el IRPF, e incluso la eliminación, a partir del próximo año de los beneficios fiscales a la compra de vivienda para uso propio.

 Solo cabe la bajada de precios, en un intento por “realizar activos”, asumiendo definitivamente las perdidas producidas, invirtiendo, o financiando, actividades y sectores con mayor recorrido que el inmobiliario, tanto en cuanto a los rendimientos económicos, como a la creación de empleo.

 Es por este motivo por el que supuso un autentico desastre el desarrollo, por parte del Gobierno, de los Planes E de ámbito municipal. Fue un más de lo mismo, privando de recursos claves a sectores y actividades realmente productivas, generadoras de empleos estables.

 Aguantar los precios de las viviendas, con escaso, o nulo, crecimiento de los créditos, a largo plazo resulta imposible, alarga la agonía, empeora el resultado final, y priva a la sociedad de recursos necesarios para otras actividades más importantes para ella, en estos momentos.

 Hasta cuanto caerán los precios.

 Lo que me gusta de los norteamericanos es su extraordinario pragmatismo al encarar la realidad. Eso se manifiesta en también en sus expresiones: busts (desplome, hundimiento)

 Con las salvedades que he realizado en relación con el grafico anterior, a continuación les ofrezco otro, de los mismos autores, publicado anteriormente, en el que se evalúan las caídas, en porcentaje, de precios en las crisis analizadas. Pueden encontrarlo comentado de una forma más extensa en anteriores post míos, en este blog. Pero si debiera ofrecerles una síntesis de hasta cuanto tienen que bajar los precios de las viviendas; les diría que: Los precios de las viviendas deben bajar hasta el extremo de poder ser adquiridas, con crédito escaso y caro, por el posible comprador interesado.

 Esta definición les puede parecer una obviedad, y quizás lo sea, pero ya va siendo hora de recordar obviedad es como”el precio de las viviendas no puede seguir subiendo indefinidamente”, quizás así, realizando sus perdidas, puedan recuperar algo de lo perdido, invirtiendo en otros sectores. 

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Cajas y bancos ¿urgidos a vender pisos? 1003

Posted by pepebarta en 01/04/2010

José Barta 01-04-2010

 Esta es la pregunta del millón de euros para los próximos meses.

 En el estudio Tendencias, elaborado por ULI-PwC  , que vengo manteniendo como guía para estos comentarios, se cita una previsión del Banco Central Europeo  (BCE), que cuantifica las perdidas a provisionar, por partes de las entidades financieras de la Eurozona, en 37.700 millones de euros.

Por su parte el Banco de España (B de E), en un reciente informe cuantifica el saldo de préstamos dudosos, en diciembre de 2009, en 32.533 millones de euros, lo que supone casi el doble que hace un año (19.416 millones de euros), y cuestiona seriamente la cifra estimada por el BCE, reseñada en el informe Tendencias.

La conclusión de este informe, sobre la actitud que adoptarán las entidades financieras, respecto a la liquidación urgente de activos inmobiliarios adjudicados, es que serán prudentes, optando más por la gestión de los mismos que por la bajada de precios. Se cita como referente la estrategia adoptada por Suecia, en los años 90, de mover los préstamos hipotecarios malos a un banco público. Se reafirma esta estrategia con la decisión de Irlanda que ha procedido a crear  la National Asset Manegement Agency, para la compra de 77.000 millones de euros en activos tóxicos.

Olvidan los participes del informe, o desconocen, que la crisis de los 90 no fue de falta de liquidez. Ni tampoco supuso un cataclismo generalizado para los sectores inmobiliarios de los distintos países. Los tipos de interés sufrieron importantes subidas – en España desde 1989, con las medidas para el enfriamiento de la economía – pero no faltó dinero para créditos. Los países que vieron más afectados sus sectores financieros fueron Suecia y Francia, seguidos del Reino Unido, pero a gran distancia.

Los comportamientos “tradicionales” de los bancos – citados como refrendo, por el informe Tendencias”, de sus conclusiones – sirven de poco en esta situación extraordinaria de los mercados financieros mundiales.

Los inversores institucionales se mantienen extremadamente prudentes, conscientes de los riesgos y oportunidades que se les ofrecen en los próximos meses, por lo que será difícil que aporten soluciones validas antes del verano. Instrumentos como las titulizaciones son validas si se soportan sobre activos susceptibles de generar rentas, en caso contrario son soluciones extremadamente caras.

Este entorno se ve matizado por el elevado endeudamiento que, por el momento sin solución de continuidad, están acometiendo la mayoría de los Estados. Algunos de los cuales, como sucedió con las hipotecas, comienzan a emitir deuda a un cada vez mayor numero de años. Los Gobiernos se han convertido en competidores de las empresas financieras y no financieras, en la captación de dinero, lo que obliga a los Bancos Centrales a tener que medir con gran cautela sus políticas monetarias, pero que está teniendo como principal efecto el bajo nivel de “consumo” de los particulares y los bajos índices de evolución de los precios, que solo sufren alzas como consecuencia de las subidas de carburantes.

No todos los países sufren de igual manera esta situación. La evolución de los mercados inmobiliarios en estos últimos años será determinante. Por ello España, Reino Unido e Irlanda, con crecimientos disparatados, tanto en precios como en el número de construcción de inmuebles, son los más afectados dentro de la Unión Europea.

Según el B de E, la exposición del sistema financiero español a créditos a constructoras e inmobiliarias ascendía a 445.000 millones de euros en 2009, y recientemente Francisco González, Presidente del BBVA, ha dicho que hay 325.000 millones de euros de crédito promotor, en España, de difícil cobro.

Recientemente, en su informe de enero, Banif calcula que el mercado de la vivienda debe bajar 27% para que se active. En esta misma línea se manifiesta Juan Iranzo, Director General del IEE, que cifró en 100.000 las viviendas gestionadas por bancos y cajas, del stock de 700.000 que existen en la actualidad, y dijo que estos activos deberán venderse”  para mejorar los balances de las entidades financieras.

Yo personalmente, en una jornada celebrada el pasado 24 de febrero, sobre “LA MONETIZACIÓN DE LOS ACTIVOS INMOVILIZADOS“, dirigida al sector financiero, cuantificaba las viviendas gestionadas directamente e indirectamente – aquellas que forman parte aun de la masa patrimonial de empresas inmobiliarias obligadas a venderlas para hacer frente a sus obligaciones financieras – por las entidades financieras en un numero próximo a las 300.000 unidades, en distintos estados de acabado.

 En cualquier caso, sean 100.000 o sean más de 300.000 las viviendas que terminen en manos de las entidades financieras y aseguradoras, con el creciente endurecimiento de las exigencias del Banco de España, junto con la necesidad de hacer frente al endeudamiento de las entidades, así como mejorar, en lo posible, los resultados anuales, lo previsible es que un elevadísimo numero se saque al mercado. Un mercado caracterizado por una demanda cada vez más reducida y desconfiada.

 Conviene recordar que en nuestro país el endeudamiento de particulares y empresas rebasa  el 200% del PIB. Todo el mundo, particulares y empresas que se ha podido endeudar ya lo ha hecho. Todo crédito adicional que concediesen los bancos seria temerario porque simplemente ya han prestado a todo el mundo.

 La oferta irá “in crescendo” y la demanda “in diminuendo”, exigiendo mayor tiempo necesario para el cierre de operaciones, y mayores descuentos. La velocidad de comercialización será un factor crítico para las entidades financieras, por lo que aventuramos unas conclusiones, al menos en España, distintas a las del informe Tendencias.

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SOBRE QUIEN PAGARÁ EL INCREMENTO DEL IVA DE LAS VIVIENDAS 1001

Posted by pepebarta en 31/03/2010

La presidenta de la Comunidad de Madrid, Esperanza Aguirre, advirtió el martes que subida del IVA que prevé el Gobierno central supondrá que los madrileños que compren una vivienda media de 100 metros cuadrados a partir del próximo julio tendrán que pagar casi 3.000 euros de más, al aplicar el 8% en lugar del 7% del IVA actual, lo que supone un 14,8% más en el pago de este impuesto.
Así lo manifestó durante la inauguración de la Asamblea General Ordinaria de la Asociación de Promotores Inmobiliarios de Madrid (Asprima). En el acto, Aguirre estuvo acompañada por la consejera de Medio Ambiente, Vivienda y Ordenación del Territorio, Ana Isabel Mariño; por el presidente de CEIM, Arturo Fernández; por el presidente de la Cámara de Comercio, Salvador Santos; y por el presidente de Asprima, José Manuel Galindo.
La Presidenta Aguirre maneja unos datos de repercusión económica que son correctos, en este sentido la escopeta, a ella que le gusta la caza, está bien cargada, el problema que tiene la Presidenta de Madrid, es que apunta en el sentido contrario al correcto. NO señora Aguirre, aun cuando los promotores, con los que usted departía amablemente, encabezados por mi entrañable amigo José Manuel Galindo, le dieran ese sesgo, eso no será así. El importe del diferencial del IVA se lo tendrán que comer los vendedores, que no está el horno para bollos por parte del comprador. Este es el mensaje de alivio que aporto a los posibles compradores. Otra cosa es que los promotores, que deberían bajar los precios como locos antes de la entrada en vigor de la Ley, no estén en condiciones de soportar otra vuelta de tuerca, pero esta es otra cuestión, bien es verdad que se vende peor que la de la defensa del consumidor. Al final el principal vendedor seguirá siendo el sector financiero, que no verá reducirse el volumen de impagados, con los consiguientes adjudicados.

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