El Blog de Jose Barta

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Las inmobiliarias más importantes ahora ya no se llaman Martinsa o Metrovacesa, sino BBVA, Caja Madrid o La Caixa 1.057

Posted by pepebarta en 10/01/2011

 José Barta, 10-01-2011

Ayer domingo, el diario El País, publicó un artículo, en sus páginas de economía, que con el titulo Banca y promotoras afrontan una nueva tormenta de ladrillo acomete las perspectivas a corto plazo de las empresas del sector inmobiliario. A través del enlace instalado más arriba puede acceder a dicho artículo. En el mismo, una serie de profesionales, entre los que me encuentro, damos nuestra opinión, que coincide en la valoración alta del riesgo que se avecina.

En este post solo quiero reflejar un contraste que se produce entre las conclusiones que se pueden apreciar en dos secciones distintas de dicho diario. Mientras en la económica refleja una acentuación de la crisis, quizá en su recta final, en la inmobiliaria – sección Propiedades – prevalece el entusiasmo (“Los precios bajan cada vez menos” y títulos similares). Me parece el mejor ejemplo de la diferencia de mensajes que se han venido produciendo desde hace tres años, entre los “profesionales del ladrillo” y la economía real. El sector inmobiliario tiene mucho que cambiar, comenzando por sus portavoces oficiales.

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Similitudes entre los orígenes del Crash de 1929 y el Hundimiento del mercado inmobiliario español 1.056

Posted by pepebarta en 26/10/2010

José Barta: 26-10-2010

De forma recurrente vuelvo a la Gran Depresión, como acontecimiento histórico del que sacar más lecciones que las exclusivamente aplicables a la política monetarista.

Desde la perspectiva que ofrece el reconocimiento de la libertad del ser humano, para acometer las diversas opciones que se le ofrecen en su actuar económico, con condicionamientos más o menos marcados, pero nunca absolutamente determinantes, me asomo a los acontecimientos históricos, no para atisbar las características de un futuro irremediable, sino para aprender de errores y no repetirlos.

Desde mi afirmación de la libertad del ser humano asumo nuestra responsabilidad en los acontecimientos pasados y presentes, así como nuestra capacidad para desarrollar, rectificando comportamientos si fuera preciso, nuestro futuro.

Fruto de esta perspectiva del análisis histórico, tres son los elementos comunes que encuentro en el origen remoto de ambas crisis:

A)   AGRESIVAS CAMPAÑAS DE MARKETING

 1929:   Las sociedades de valores norteamericanas manipularon la realidad, llegando a convencer a los ciudadanos de la imposibilidad real de caída del mercado Bursátil.

 2008: Las campañas de marketing por parte de promotores inmobiliarios, secundados y apoyados por las instituciones financieras y las Administraciones Públicas, llevaron al ánimo de empresas y particulares la certeza de un crecimiento, del mercado inmobiliario, en especial el de vivienda, “sin posibilidad de caída”

 B)   AGRESIVAS POLITICAS DE CREDITOS, POR PARTE DE LAS ENTIDADES FINANCIERAS

 1929: Alto crecimiento de préstamos para la compra de Títulos, respaldados por el valor de dichos títulos. El sistema financiero norteamericano pasó de un volumen de préstamo, en 1921, de un billón de dólares, a ocho billones y medio de dólares, en 1929.

 2008: Actitud extraordinariamente competitiva entre Bancos y Cajas de Ahorro, para captar la mayor cuota posible de mercado de hipotecas, concedidas contra valoraciones muy optimistas, que en muchos casos suponía la financiación de más del 100% del importe de la operación de compra de la vivienda, con bajos tipos de interés y periodos de amortización muy superiores a los años de servicio del inmueble para el prestatario. El sistema financiero se retroalimentaba mediante la titulización de estos mismos créditos.

 C)   OPTIMISMO AJENO A LA REALIDAD

1929 y 2008: Se pagaban precios por Títulos (viviendas) sin ninguna correlación con la realidad económica en la que se sustentaban. La línea entre la especulación y la inversión se volvió difusa. Los “profetas” que anunciábamos el desastre (ahora son multitud, pero entonces se nos contaba con los dedos de una mano) éramos considerados agoreros, derrotistas, cuando no incompetentes y fracasados. Mirados con recelo tanto por parte del resto de los profesionales del sector, como por parte de los profanos.

El famoso Martes Negro (29 de octubre de 1929) ha sido considerado por muchos como la peor jornada bursátil – hasta el 19 de octubre de 1987 (-23%) -. Al día siguiente, el 30 de octubre, The Times tituló: “Las acciones se derrumban, pero el rally al cierre anima a los brókers; los banqueros optimistas, continuarán ayudando”. ¿Les suena todo esto?

 Las entidades financieras pronto debieron batirse en retirada ante la magnitud del desastre y la escasez de dinero – en aquel momento como consecuencia de la política monetaria restrictiva que se decidió acometer, por parte de los Bancos Centrales- lo que tuvo un efecto devastador, de tal dimensión y enfriamiento sobre la economía que, durante los cuatro años siguientes, la producción bajó un 30% en términos reales –descontando la inflación–, la tasa de desempleo creció hasta el 25% y la inversión privada un 80%”, según John K. Galbraith, en su libro titulado Gran Crash de 1929 o el Crac -que no crack-, como lo bautizó. Este escenario, en combinación con la depreciación de activos, “desembocó en un gran colapso de impagos [en los créditos] que arrastró al sector bancario a la crisis”.

Actualmente la banca española necesita liquidez por importe de 141.000 millones de euros hasta 2011, para lo que deberá aumentar la apelación de financiación al Banco Central Europeo (BCE), realizar emisiones en el mercado o avanzar en la reordenación del negocio. En un marco en el que los países de referencia del euro, como Alemania y Francia, comienzan a pedir que no se prolonguen por más tiempo las ayudas extraordinarias que, principalmente por parte del BCE, se aprobaron al comienzo de la crisis.

Por otra parte, la agencia de calificación crediticia Moody’s, asegura que el incremento de la morosidad registrado en el pasado mes de agosto, y que situó la tasa en el 5,61%, la más alta desde febrero de 1996, es “negativo para el crédito de las instituciones financieras españolas” y considera que su rentabilidad seguirá “bajo presión” durante los próximos 12 o 18 meses”.

 La agencia destaca que, aunque con menor intensidad, todavía espera que continúe el “deterioro en la calidad de los activos” durante 2010 y 2011 debido, entre otro motivos, a que España necesitará muchos años para digerir el exceso de oferta en el mercado inmobiliario”.

La crisis de 1929 supuso el final de los “felices” años veinte, en los que se llegó a pensar que se habían superado todas las tristezas humanas, como las guerras y la pobreza, gracias al extraordinario crecimiento industrial y económico que se vivía. La realidad se impuso como un mazazo, originando casi un lustro de crisis, desempleo y pobreza para EEUU, alcanzando, si bien en menor medida, al Reino Unido, a Alemania y a otros países industrializados (el efecto para España fue mínimo).

 Como se puede ver es mucho lo que nos estamos jugando. Que las cosas ya no serán (al menos durante los próximos veinte años) como fueron (al menos durante los últimos diez años) es algo que “casi todos” tenemos claro, pero esta situación puede empeorar. Y esta es la lección que conviene sacar, obrando en consecuencia, aun cuando bastantes duden de ello, como dudaban en su momento de que las “viviendas pudieran caer algún día”.

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Vivienda, una crisis mal diagnosticada y peor tratada 1.055

Posted by pepebarta en 25/10/2010

José Barta: 25-10-2010

Dos son las causas que me obligan, una vez más, a escribir sobre el gravísimo problema que el mercado de vivienda supone y supondrá para nuestro país: unas manifestaciones de la CEOE, en un informe presentado en la última Junta Directiva del pasado miércoles, en el que avisa de que la eliminación de la deducción por compra de vivienda para rentas superiores a los 24.000 euros a partir del 1 de enero tendrá un “efecto contrario” al previsto, puesto que, al desincentivar el mercado de compraventa, derivará en una merma de los ingresos tributarios superior al ahorro estimado por el Gobierno; y un nuevo informe elaborado y publicado por The Economist, en el que se afirma que el precio de la vivienda en España está sobrevalorado en un 47,6%, pese a los descensos registrados en los últimos meses, según el semanario británico, que constata que el ratio que compara el importe de venta de los inmuebles y el precio de los alquileres es más elevado en España que en el resto de las principales economías mundiales y europeas.

Las dos manifestaciones son relevantes: la primera alerta a los propietarios españoles sobre la posibilidad de que el Gobierno rectifique en su política fiscal, lo que les hará afianzarse en su estrategia de mínima bajada de precios, por lo que pueda suceder; mientras que la segunda desanima a los posibles compradores extranjeros, a la espera de la definitiva caída del mercado, la que, no por más anunciada acaba de producirse.

La primera de las consecuencias es importante, dado que la medida, adoptada por el Gobierno de España, afectará a un 25% de los contribuyentes que actualmente se benefician de esa ayuda y que, según datos de la Agencia Tributaria correspondientes al ejercicio 2008, ascendían a un total de 6,6 millones de personas. Personas que son las mejor situadas económicamente a efectos de conseguir la necesaria financiación hipotecaria.

Les aconsejo encarecidamente que se lean mi post titulado El precio de la vivienda ha caído más de lo que afirman el Gobierno y el INE, y todavía seguirá cayendo” ya que el actual no deja de ser una actualización del mismo.

Si se toman la molestia de estudiar el cuadro que en el citado post incorporo sobre el esfuerzo de las familias, comprobaran que, sin perjuicio de la incidencia, desde mi punto de vista mínima como explico en otro post, que pudiera tener el incremento del IVA , el autentico drama para los propietarios-vendedores de viviendas surge con la retirada de las deducciones fiscales en el IRPF a los nuevos compradores. El esfuerzo exigible retrotraería a la situación vivida en marzo de 2009 (35,0 frente al actual 27,0), lo que significaría un descuento complementario, superior al 8%, en el precio, añadible al ya actualmente preciso; naturalmente para el mercado de vivienda de uso propio, no para el de segunda vivienda, que ya cuenta con bastantes problemas como para sumarle este.

Se prolongará más la agonía, y eso no es bueno, salvo para algunas entidades financieras que, por el momento, se verán libres de estos singulares competidores.

Por otro lado tenemos el reciente informe de The Economist, en el que se afirma que tan sólo Hong Kong, con un ratio entre el importe de venta de los inmuebles y el precio de los alquileres del 58,1%, y Australia, con un 63,2%, superan el dato registrado por el sector inmobiliario español.

Obviamente esta no es una buena referencia para el atractivo de nuestro mercado, a efectos de captar el interés de los inversores extranjeros, y es que los datos de los que parte The Economist son los proporcionados por el fenecido Ministerio de Vivienda, que tanto he criticado desde este blog, por estimar que se encuentran más próximos a la desinformación que al rigor científico.

Atribuye una caída, en el tercer trimestre de este año, del 3,4% en España, frente al 8,3% del pasado año. El sumatorio total nos deja muy lejos de la bajada estimada como razonable por esta publicación.

Tras España, señala a Francia, de entre las principales economías del mundo, el país con el precio de la vivienda más sobrevalorado, en concreto un 42,5%. Por debajo de nuestro país sitúa al Reino Unido (32%), Canadá (23,9%), China (18,1%) e Italia (-10,5%). Incluso en Japón, Alemania y Estados Unidos el valor de la vivienda está por debajo del precio ideal: un -34,6%, un -12,9% y un -2,1% respectivamente.

Dado que nuestra capacidad de consumo interno está bastante limitada, en parte por la situación económica del país, pero en gran medida por la incapacidad de absorber la gran producción de viviendas, en particular las costeras, desarrolladas en los últimos años, necesitamos ganar la confianza de los inversores extranjeros, mostrándoles nuesto mercado inmobiliario como un mercado de oportunidades, pero por el camino que vamos difícilmente lo lograremos, y para colmo, cada dos días, es un decir, se descuelgan nuestros representantes políticos, y algunos inmobiliarios, con el cuento de que se recuperan los precios, vamos ¡que nos los quitan de las manos!, pues con esta estrategia va a ser difícil que acabemos de tocar fondo.

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España y Argentina, ¿historias paralelas? 1.051

Posted by pepebarta en 05/10/2010

José Barta; 5-10-2010

Hace escasamente cuarenta y ocho horas, el rotativo británico “The Sunday Telegraph“, publicaba un extracto del libro “Freefall” (Caída libre), cuyo autor es Joseph Stiglitz, ex economista jefe del Banco Mundial (BM) y premio Nobel de Economía.

En el mismo escribe Stiglitz que “España podría estar entrando en el mismo tipo de espiral mortal que afectó a Argentina hace sólo una década”. Y explica que “la economía española se ralentizará, pero la mejora de su posición fiscal será mínima, (…) con menor crecimiento, los ingresos por vía impositiva caerán, el gasto social -como el subsidio de paro- se incrementará y los déficit seguirán siendo altos”

Ante estas declaraciones tan pesimistas, respecto al futuro económico de España, pero sobre todo preocupado por la comparación con Argentina, he buscado referencias que me permitieran establecer comparaciones con más rigor.

Aquellos que me siguen habitualmente ya saben que esto es algo que me atrae, lo que me ha llevado a buscar las posibles semejanzas con la crisis de 1929.

La comparativa con la evolución de la economía argentina me ha resultado más compleja, debido a mi mayor desconocimiento de la historia económica de dicho país. Afortunadamente he localizado un trabajo realizado por B. Sánchez, subido a su blog el pasado domingo día tres, que me parece no tiene desperdicio.

Bajo el titulo España 2010 = Argentina 1978 realiza una divertida comparación, que culmina con un grafico, que no me resisto a reproducir, en el que pone de manifiesto que, de seguir así no solo, dentro de 25 años, España tendrá la misma renta per cápita que ahora (en el 2003 la renta per cápita de Argentina era de menos de 8.000 dólares per cápita, igual que en 1978), también, dentro de ocho años, España volverá a ganar el Mundial (Argentina ganó su segundo Mundial en México en 1986)

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Riesgo de “muerte súbita” por “obesidad inmobiliaria mórbida” tras superar el “estrés test” 1.042

Posted by pepebarta en 25/07/2010

José Barta, 25-07-2010

 Estamos asistiendo a un nuevo periodo de euforia y entusiasmo, especialmente por parte de los máximos responsables del Gobierno de España, así como de la Autoridad reguladora (B. de E.) y de las entidades financieras de nuestra nación, sobrevenido esta vez, no por la victoria histórica de la Selección Española de Fútbol, sino por una, no menos “histórica”, demostración de solvencia de nuestras entidades financieras, a raíz de la reciente publicación de los resultados de las “pruebas de estrés” realizadas a las mismas.

La reacción del Gobierno, en lucha permanente por demostrar su “capacidad” para obtener “éxitos”, independientemente de la actividad de referencia, es comprensiva, “forma parte de su trabajo”. Así mismo es comprensiva la reacción de muchos de los máximos responsables de nuestras Cajas y Bancos, también “forma parte de su trabajo, cara a la captación de clientes y tranquilidad de accionistas. Lo que resulta menos comprensible es el “entusiasmo “del máximo responsable del Banco de España, a la vista de los valores reales establecidos para la determinación de los “escenarios adversos”, y que han servido para medir el posible comportamiento de nuestras entidades financieras, ya que, algunos de esos valores, supuestamente críticos y difícilmente alcanzables contradicen directamente algunas de las más recientes disposiciones del propio Banco de España, como podrá comprobar el lector si vuelve a leer mi post titulado “El Banco de España cuestiona el sentido de sociedades instrumentales tipo Aliancia y abre las puertas a una mayor bajada de precios de los inmuebles adjudicados” 

Podríamos encontrarnos con situaciones tan dramáticas, esta vez en el plano meramente societario, como las vividas recientemente con aquellos deportistas de elite que, tras pasar todo tipo de pruebas, incluidas las cardiovasculares de esfuerzo, fallecen repentinamente en pleno desarrollo de una competición.

Este es, desde mi punto de vista, el gran riesgo que se está gestando en nuestro sistema financiero. Pero vayamos por partes, al objeto de poderlo defender adecuadamente.

Según la propia Autoridad responsable de las Pruebas de Resistencia, estas tienen por objeto “evaluar hasta qué punto las entidades son capaces de afrontar un escenario macroeconómico muy adverso en un período de tiempo determinado. El escenario escogido, por su adversidad, no es una proyección o estimación de la evolución de la economía o de los resultados y de los recursos propios de las entidades. Se utiliza una hipótesis de muy baja probabilidad, pues el objetivo es asegurar que las entidades disponen de capital suficiente para afrontar un escenario adverso y altamente improbable. Esto garantiza que el sistema bancario es solvente incluso en circunstancias extremas.”

Es decir, que se busca un escenario imposible, por los extremado de sus parámetros, sobre el cual valorar el comportamiento financiero de nuestras Cajas y Bancos, en la certeza de que, si son capaces de demostrar – teóricamente – su resistencia al mismo, serán capaces de afrontar con éxito cualquier escenario “real” que se presente, dado que el mismo nunca será tan malo como el establecido para las pruebas.

Este planteamiento, en términos generales, es correcto y podría parecerse al de un simulador de vuelo, que nos permite descubrir errores y acometer soluciones. El problema, en el terreno práctico, se presenta en el momento en que debemos determinar que elementos económicos son realmente críticos para el comportamiento de las entidades, y cuales deben ser los valores que debemos dar a dichos elementos para que sean creíbles, al tiempo que inalcanzables.

Para los “estrés Test”, la Autoridad monetaria comunitaria ha considerado los siguientes elementos: el escenario macroeconómico de referencia y adverso, los deterioros hipotéticos en dicho escenario, los recursos de las entidades para absorber dichos deterioros hipotéticos, incluyendo, en su caso, las necesidades de capital adicionales, y finalmente una ratio de capital de referencia que deberían mantener las entidades en el escenario más adverso.

Debemos, consiguientemente, evaluar los criterios utilizados para la determinación de aquellos elementos que se consideran estratégicos en el escenario macroeconómico, ya que son los que medirán la validez o no de los actuales recursos de las entidades financieras.

Independientemente del marco macroeconómico general, para todos los países comunitarios, observamos que se modifican dos variables para determinar el “imposible” escenario adverso para España:

A)                Una caída del PIB acumulada en 2010-2011 de 2,6 puntos porcentuales, que se añade a la fuerte contracción de la economía española en 2009 (-3,6%).

B)               Unos deterioros hipotéticos, que son coherentes con caídas del precio desde el máximo del ciclo actual del precio de la vivienda terminada del 28%, de la vivienda en curso del 50% y del suelo del 61%.

Sobre la primera de estas variables, con los respetos debidos a las horas de trabajo que, con toda seguridad, han dedicado afamados analistas económicos, no puedo opinar más de lo que ya manifesté en mi post titulado: “La superstición del Producto Interior Bruto”

Respecto a la segunda de las variables, por el momento me limitaré a reflejar las propias estimaciones que, hace ahora dos meses, el Banco de España establecía al modificar el Anejo IX, de la Circular 4/2004, sobre normas de información financiera. En dicha modificación, atendiendo a la “realidad del mercado inmobiliario español”, se establece que los inmuebles que sirvan como garantía de créditos, así como los ya incorporados a la entidad financiera, como consecuencia de una dación en pago, o una adjudicación resultado de un embargo, deberán valorarse con descuentos concretos sobre el menor de los valores que pudieran corresponder bien a la escritura de compraventa,  bien a una tasación actualizada (la diferencia de precio con las “pruebas de resistencia” se acrecienta ya de partida, dado que estas establecen los porcentajes de caída del precio sobre el máximo que alcanzaron en el presente ciclo)

Dichos descuentos se concretan en:

20%   Para las viviendas ocupadas por el propio deudor (siempre que sea vivienda principal, dada la propensión que existe en nuestro país a no perder dicha vivienda por parte de los particulares)

30%   Para inmuebles con calificación de oficinas, industrial, local y suelos rústicos (aquí ya comenzamos a encontrarnos con el segundo de los grandes riesgos con que se enfrentan nuestras entidades financieras, las inmobiliarias patrimonialistas y los pequeños inversores) De esto ni se habla en las pruebas de resistencia, por lo que consideramos que se equipararán a alguno de los tres previstos.

40%   Para otras viviendas (no se refiere a las que se mencionan en las pruebas de resistencia como viviendas en curso. Estas viviendas son aquellas que se encuentran completamente acabadas, pero no son vivienda principal, o todavía no se han conseguido vender por parte del promotor o de la propia entidad financiera que la posee. Nos acabamos de encontrar con el principal riesgo de nuestras Cajas y Bancos, los créditos a promotores)

50%   Para solares y resto de activos (tales como plazas de garajes, viviendas en curso, etc)

Apreciamos diferencias que son importantes en los distintos epígrafes, ya que el mayor problema de nuestras entidades financieras actualmente se centra en los suelos y en las viviendas acabadas y en curso, en propiedad de promotores y de ellas mismas.

El Banco de España, con una experiencia que ha querido resaltar en la modificación de la circular citada, hace dos meses, entendía que los activos inmobiliarios relacionados, directa o indirectamente, con nuestras entidades financieras, valen apreciablemente menos que los valores mínimos, que configuran el peor de los escenarios macroeconómicos, para España, a efectos de la realización del “estrés test”.

Justifican sus decisiones, los responsables del eurosistema, “en las características estructurales del mercado hipotecario en España (que) hacen que sea un segmento de negocio en el que históricamente se registran las menores tasas de morosidad. Por ejemplo, su ratio de morosidad en 1993 fue del 4% frente al 8,5% del crédito total al sector privado residente.”

Desafortunadamente ignoran dos importantes premisas relacionadas con la vivienda en España, la primera es la importantísima presencia de segundas viviendas en nuestro país, que históricamente eran adquiridas minimizando riesgos, ya que nunca alcanzaron el relieve emocional de la vivienda principal, y que pueden ser abandonadas a su suerte (dación en pago al banco) si su riesgo hace peligrar la estabilidad de la vivienda principal. La segunda es que, a diferencia de la crisis de 1993 y de otras anteriores, existe un elevadísimo numero de viviendas en manos de promotores, que no logran venderlas, y este si que, a diferencia de los particulares, es un sector de elevada morosidad. Frente al 4% barajado como experiencia, con particulares, en la crisis de 1993, la morosidad de los préstamos a promotores concedidos por las entidades financieras para actividades inmobiliarias repuntó en el primer trimestre, del presente año, hasta el 10,85%, la cifra más elevada de la historia, y sigue subiendo.

Para las entidades financieras españolas, el riesgo más inmediato se encuentra perfectamente cuantificado, el pasado mes de abril el saldo de préstamos dudosos a promotores se situó en 35.050 millones de euros, mientras que los créditos totales alcanzaron los 322.874 millones. Pero queda una incertidumbre en el aire, difícil de valorar: con una tasa de paro como el que sufrimos en España, que no solo no se reduce sino que se espera un cierto incremento, debido entre otras cosas a la caída de la inversión en obra pública, las economías domesticas se encuentran cada vez más agobiadas, incrementándose el riesgo de morosidad, que podría incidir en los créditos hipotecarios en mayor medida que en la actualidad, lo cual no resulta indiferente ya que las cajas de ahorros, que son las que acumulan el mayor saldo de crédito hipotecario pendiente de liquidar a cierre de abril, tienen 603.146 millones de euros, seguidas de los bancos, con 402.946 millones de euros.

A la vista de todos estos datos no parecen demasiado fiables los “estrés test”, al menos en lo concerniente a España.

También a la vista de los mismos logramos entender el por qué, tras meses de  enfatizar las caídas sufridas en los precios de “mercado libre” de viviendas (el matiz “libre” trata de diferenciar las operaciones de mercados de las adjudicaciones por impago de deuda), por parte de altos representantes bancarios, ahora no se reconoce más que un 12% de caída, y asistimos a prisas por oir gritar “campana y se acabo”, como en el celebre programa Un, Dos, Tres.

Que es lo que puede suceder cuando las pruebas no son lo suficientemente rigurosas en la ejecución y en la interpretación, pues que de repente “fallece el deportista”, a poco que tenga alguna oculta lesión o propensión genética, y no son pocas las entidades que presentan “obesidad inmobiliaria mórbida”, y serán incapaces de aguantar el esfuerzo sostenido que requerirán los próximos años.

Por todo esto el B. de E. difícilmente puede bajar la guardia, teniendo que volver una y otra vez a la carga contra la “política”, adoptada por parte de la gran mayoría de las entidades financieras españolas, de mantener los inmuebles en cartera, forzando el sostenimiento artificial de los precios del mercado inmobiliario, ya que la misma no es valida para ser mantenida durante largos periodos de tiempo, y menos con dificultades de acceso a crédito. Esa actitud, además de gravemente insolidaria con la economía real, privando de crédito a un elevado numero de empresas y familias, impide a las propias entidades invertir en sectores y empresas realmente rentables, con los cuales recuperar las perdidas generadas con los inmuebles y las inmobiliarias, por lo que a medio largo plazo, la actual política, se muestra poco inteligente, e incluso suicida.

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Un pronóstico sobre el mercado bursátil 1018

Posted by pepebarta en 14/04/2010

José Barta, 14-04-2010

Lo encontré hace semanas en la red, creo que la segunda semana de enero. Nunca he sabido quien es el autor.

 He empleado este grafico en numerosas conferencias, como una alternativa posible, en la evolución de los principales índices bursátiles, y según van pasando las semanas me impresiona cada vez más su capacidad predictiva.

 Antes de que se cumpla en su totalidad, o deje de acertar en el desarrollo anunciado, se lo muestro para la oportuna reflexión.

 Comparar la Figura 1 con la grafica roja de la Figura 2

 Figura 1. Grafica, de autor desconocido, encontrada hace unos tres meses en la red

 

  •  B: Máximos alcanzados en 2007
  • 1: Mínimos alcanzados en 2008
  • 2: Máximo alcanzado en enero

Esta previsión arrastraría otra vez las materias primas e insinúa un nuevo escenario de deflación.

Figura 2. Comparativa mercados de valores, crisis actual vs. Gran depresión

 

Elaborado por Barry Eichengreen y Kevin H. O’Rourke.

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Comparativa evolución Producción Industrial en España, resto del mundo y Gran Depresión 1017

Posted by pepebarta en 14/04/2010

José Barta, 14-042010

 Como no hay dos sin tres, concluyo la presentación de las graficas comparativas, que he elaborado a raíz de la lectura del trabajo de Barry Eichengreen y Kevin H. O’Rourke, con esta última sobre producción industrial.

Como en las graficas anteriores, los datos originales los he obtenido en el INE

 Como en el comentario sobre evolución del Comercio, estas graficas nos muestran tendencias que tienen una marcada incidencia, en este caso, en el mercado Inmobiliario Industrial.

 A diferencia de la evolución del comercio, la evolución de la producción industrial, en España, sigue unas pautas similares a las de la media mundial, con una moderación de la caída que, permite aventurar, nos sitúa próximos a niveles de crecimiento cero, con la paralización de la perdida de mano de obra en este sector. Con una cierta estabilización de los precios inmobiliarios.

 Figura 1. Producción industrial: Evolución actual mundial vs Gran Depresión

Figura 2. Producción industrial: Evolución España periodo mayo 2008 a enero 2010

En el eje de ordenadas los meses transcurridos desde el 4 de 2008

Autor José Barta, sobre datos INE

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Comparativa de la evolución del comercio en España con la media mundial y la Gran Depresión 1016

Posted by pepebarta en 14/04/2010

José Barta, 14-04-2010

 Aprovechando el magnifico trabajo realizado por Barry Eichengreen y Kevin H. O’Rourke, y con la finalidad de establecer criterios comparativos, partiendo de datos del INE, he elaborado un grafico con la evolución, mes a mes, del comercio en España, en el periodo comprendido entre el mes de mayo de 2007 y el mes de enero de 2010. Mi propósito es actualizarlos trimestralmente, siempre que cuente con la correspondiente actualización de los datos de origen.

La comparativa de los gráficos sirve para obtener una referencia de nuestra evolución frente a la media mundial, así como a las cifras de la Gran Depresión, esto último sin otra finalidad, por ahora, que la meramente histórica.

Desde la perspectiva inmobiliaria estos datos, sobre todo la tendencia marcada por los mismos, es determinante a efectos de valoración de la evolución de los subsectores de locales comerciales y de centros comerciales, con clara incidencia en el de logística. Según el grafico que refleja la evolución española, más próxima a la de la Gran Depresión que a la actual evolución media mundial, en el mercado inmobiliario de locales comerciales seguirá cayendo la demanda e incrementandose la oferta.

 Grafico 1.  Volumen comercio mundial, actual y durante la Gran Depresión

Grafico 2.  Volumen comercio en España, periodo mayo 2008 a enero 2010

En el eje de ordenadas los meses transcurridos desde el 4 de 2008

Autor José Barta, sobre datos INE

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Origen y Duración de la Crisis para las viviendas 1014

Posted by pepebarta en 12/04/2010

José Barta, 12-04-2010

 En España, el antecedente más próximo con el que contamos, de crisis en el sector inmobiliario, corresponde al periodo comprendido entre 1992 y 1996, si bien afectó, en el ámbito inmobiliario, principalmente al subsector oficinas y al de segunda vivienda, que fueron los que sufrieron mayor desplome.

 La crisis del 92 tuvo sus raíces en las medidas adoptadas por el Banco de España, en el verano de 1989,  que procedió a la elevación de los tipos de interés y endurecimiento de las condiciones crediticias, con el objetivo de enfriar el “recalentamiento” sufrido por nuestra economía, consecuencia del excesivo crecimiento de los precios de las oficinas, seguidas de las viviendas, así como del resto de los subsectores inmobiliarios, y por la inflación derivada del consumo, principalmente, por parte de las familias.

 De alguna manera comparo el año 1992 con este 2010, que estamos viviendo, ya que durante el mismo se produjo, por parte de los principales inmobiliarios, el reencuentro con la realidad económica del país. Tanto la Exposición Universal de Sevilla, como las Olimpiadas de Barcelona, habían creado un espejismo de recuperación económica, que impedía la caída generalizada de precios. Octubre de 1992, acabados los dos eventos mencionados, fue el comienzo de una caída que, en el caso de las oficinas fue en picado, con descuentos de hasta el 30%, tanto en alquileres como en compraventas; quedaban atrás unos precios máximos que a duras penas se han logrado superar, logrando el mercado igualarlos, a moneda constante,  hace apenas dos años, antes de  las correcciones de la actual crisis. Dieciséis años tuvieron que transcurrir para poder equiparar los precios. Al día de hoy han vuelto a caer.

En el caso de las viviendas, mucho menos afectadas que las oficinas, la caída de precios, pese a la leyenda urbana de que nunca bajaban –desmentida en la actualidad – , duró dos años, 1992 y 1993, recuperándose lentamente, sin llegar a superar el crecimiento del IPC hasta el año 1998.

Dado que el histórico de mercado, de nuestro país, es muy reducido ya que, hasta el Decreto que introducía la liberalización de alquileres de 1985 – más conocido como Decreto Boyer – no se puede hablar de mercados libres, por encontrarse las rentas, especialmente las de viviendas, reguladas por el Estado, en el desarrollo de este articulo, buscaré la confrontación permanente con la experiencia en otros países.

 Las causas de la subida de precios de los inmuebles en general, y de las viviendas en particular, no se le escapan a nadie que analice la realidad económica con suficiente perspectiva y conocimiento; se origina por bajos tipos de interés y alargamiento de los plazos de amortización de las hipotecas. Si a esto le añadimos un más ventajoso tratamiento fiscal a la compra de vivienda frente al alquiler, nos encontraremos con el caldo de cultivo preciso para que se reproduzca la pasada situación española.

 Esto no es algo propio solo de España, salvando la fiscalidad, es lo mismo que ha sucedido en EEUU, Reino Unido, Irlanda, etc., y que se repite periodicamente.

 Haciendo un inciso, quiero comentar que, al disparatado crecimiento de los precios de la vivienda, he preferido denominarlo efecto soufflé, ya que, ha diferencia de las burbujas financieras, siempre subsiste un valor mínimo importante; lo cual no es óbice para que todo lo que le rodea entre en una autentica burbuja – así la integridad de la cuantía de los créditos, las empresas inmobiliarias, promotoras y constructoras más expuestas, etc. – en cuanto se produce una contracción del crédito y/o una subida de tipos de interés.

 Subida de tipos de interés es lo que se sufrió en la crisis del 92, y contracción del crédito es lo que sufrimos actualmente.

 En un estudio de Stijn Claessens, M. Ayhan Kose y Marco E. Terrones, se analizan 21 países avanzados,  en el periodo comprendido entre 1960 y 2007, detectando en ellos 122 periodos de recesión, 28 de los cuales se asocian a desorbitado crecimiento de los precios de las viviendas y, posteriores, contracciones del crédito. Concluyen que los episodios de contracción del crédito y burbuja de vivienda, producen crisis largas y profundas.

 Se entiende por contracción del crédito una caída real, del mismo, del 20% .

 En estas crisis el desplome del mercado inmobiliario, historicamente, viene a durar 4,5 años, de media, con caídas medias del 30% del precio real de la vivienda.

Fuente: Claessens, Kose y Terrones (2008).

Y estos estudios están realizados en periodos económicos que nada tienen que ver con el actual, en el que vivimos una crisis económica con un marcado carácter global; sin comparación, a nivel mundial, desde la crisis de comienzos de los años 30, denominada “La Gran Recesión”.

 Indudablemente, las actuales circunstancias de fuerte demanda financiera mundial, no mejorará las expectativas para la crisis propia de cada país.

 La repercusión de la crisis global en paises concretos tendrá, respecto a su posible evolución, mucho que ver con el diferencial entre los precios máximos reales alcanzados por las viviendas y “los máximos razonables”, la salud financiera de la que gozaran, antes de destaparse la crisis, las entidades financieras, las empresas y las familias de ese país. Y, por supuesto, la política que se adopte por parte de las autoridades del mismo, respecto a la crisis.

 En relación con España, el disparate de los precios alcanzados por las viviendas en general, la situación de endeudamiento de las familias, así como la de las empresas inmobiliarias – desconociendo lo que vendría para el resto de los sectores económicos -,  me llevó a pronosticar en marzo de 2008, en un articulo en el diario El País, que “esta crisis se prolongará cuatro o cinco años (…)”, naturalmente referida al sector inmobiliario; ese aserto tenia como condición previa la adopción inmediata de medidas correctivas, entre las que, necesariamente, se encontraba la adecuación de los precios a la realidad del mercado, y no incluía la segunda vivienda.

 Dada la trayectoria que adoptaron los principales protagonistas de esta historia (la mayoría de las empresas inmobiliarias y de los departamentos inmobiliarios de las entidades financieras) consistente en negar la mayor, “¿crisis, que crisis?”, el plazo pronosticado comienza a contar desde este año, durante el cual las posiciones, de los propietarios, comienzan a facilitar la venta de los inmuebles. Por todo lo expuesto, considero poco arriesgado augurar que tenemos por delante todavía un minimo de cuatro años de crisis inmobiliaria (no me refiero a la segunda vivienda, algunas de las cuales “jamás” tendrán salida razonable), y que contemplaremos caídas medias de los precios superiores al 30% , pudiendo algunos inmuebles precisar descuentos superiores al 50%, que se produciran, “ya lo veran”.

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La Reforma de la Ley del Suelo, aprobada por el Gobierno, ayudará poco a las entidades financieras 1013

Posted by pepebarta en 09/04/2010

José Barta, 09-04-2010

 Por un momento sentí la tentación de titular esta nota “Barta se equivoca y las Cajas y Bancos salen peor paradas”, lo cual es cierto en todo su contenido, pero me pareció demasiado pretencioso mi protagonismo.

 Pero vayamos por partes, que diria Jack El Destripador, ¿Por qué es todo cierto?

 Esta mañana he recibido un correo de mi buen amigo, al que admiro y respeto, Enrique Porto, en el que me decía:

 Pepe: he leído tu magnífico blog  y concretamente en tu trabajo “Economía sostenible, entidades financieras y suelos urbanizables…” creo que interpretas mal la D.T.3.2. No se refiere a todo el suelo urbanizable sino tan solo al que está incluido en ámbitos delimitados para los que el planeamiento haya establecido las condiciones para su desarrollo, es decir al suelo urbanizable delimitado o sectorizado o programado es decir aquel en el que no haya que hacer un plan de sectorización, sino que ya se puede hacer directamente un plan parcial. No se refiere al suelo urbanizable no sectorizado, o no programado en general que es el abundante. Por tanto las  promotoras que tengan suelo urbanizable sin sectorizar  o sin programar por el Plan General siguen con la valoración a 1.36 euros por metro cuadrado de suelo, según la LS 08. Un abrazo. Enrique Porto

 Leer esta nota y revisar texto refundido de la Ley del Suelo, aprobado por Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio pueden comprender que ha sido casi un mismo acto. Enrique tiene razón, me he confiado en la memoria y, despistado por las “desinformaciones” que no paran de dar algunos analistas, manejando plazos y efectos de forma incorrecta, he generalizado el alcance de esta medida a todo el suelo urbanizable, y ese no es el ámbito de aplicación de la Disposición Transitoria 3ª, 2. que claramente dice:

 (…)

 2. Los terrenos que, a la entrada en vigor de esta Ley, formen parte del suelo urbanizable incluido en ámbitos delimitados para los que el planeamiento haya establecido las condiciones para su desarrollo, se valorarán conforme a las reglas establecidas en la Ley 6/1998, de 13 de abril, sobre Régimen de Suelo y Valoraciones, tal y como quedaron redactadas por la Ley 10/2003, de 0 de mayo, siempre y cuando en el momento a que deba entenderse referida la valoración no hayan vencido los plazos para la ejecución del planeamiento o, si han vencido, sea por causa imputable a la Administración o a terceros.

De no existir previsión expresa sobre plazos de ejecución en el planeamiento ni en la legislación de ordenación territorial y urbanística, se aplicará el de tres años contados desde la entrada en vigor de esta Ley.

Hasta aquí la cita textual de la Disposición, que pueden comprobar en el enlace correspondiente.

 La disposición no tendría por que hacer dicha salvedad, ya que la Ley solo distingue dos tipos de suelos, “urbanos y rurales”, por lo que si se realiza un matiz sobre la situación provisional de un suelo “rural” en transito hacia el “urbano” se podría haber generalizado la expresión “urbanizable”; si no se hizo, como se puede comprobar ante la evidencia de la matización de la delimitación del ámbito, para la aplicación de esta Disposición, es porque en el espíritu de la Ley se encuentra el no reconocer derechos consolidados a los suelos que se encuentren en situación distinta del de urbanos.

 ¡Mi amigo Enrique tiene razón, se mantiene el problema “más grave” que tienen las entidades financieras!. 

 Nada más llegar a esta conclusión, tras agradecer a Enrique Porto su cariñoso tirón de orejas, lo que pensé, también de manera casi inmediata, fue ¡pero si tanto comentaristas se están escandalizando de la gran ayuda prestada a los Bancos, quizás sea debido a que en las medidas que se proponen se corrige la expresión original de la Ley!, créanme, no he parado de tanto sobresalto. ¡Tengo que comprobar inmediatamente el texto aprobado por el Consejo de Ministros!, así pues, ni corto, ni perezoso me he dirigido a la información de la página Web de la Moncloa (ya solo me fío de fuentes originales, con una metedura de pata tengo bastante por hoy)

 En dicha página, como medida aprobada hoy en el Consejo de Ministros, bajo el subtitulo Estímulos para la actividad empresarial,  aparecía textualmente:

 “Las reformas en este campo alcanzan también a la Ley del Suelo para poder aplicar un coeficiente corrector vinculado con los precios de mercado en la valoración del suelo agrario y para extender hasta el final de 2011 la posibilidad de aplicación de la legislación anterior en la valoración de suelos definidos como urbanizables”

 Otra vez la maldita palabra urbanizables, sin matices de ningún tipo, ¡pues Enrique tenia razón, pero nos cambian el contenido del texto original, ampliando su ámbito de aplicación a la totalidad de los suelos urbanizables!, con lo que, de rebote, ¡al final soy yo el que tengo razón, y las conclusiones que reseñé en mi anterior articulo son las validas!

 Pero cuando aprendo una lección, intento hacerlo bien, por lo que dediqué un buen tiempo a buscar el texto integro aprobado hoy, tengo que decirles que no lo he conseguido, la información de la Web de Moncloa no matiza esa información, aprovecho a animarles para que corrijan ese defecto, aun cuando sea facilitando enlaces a los sitios adecuados.

 He tenido que concluir que el texto aprobado hoy se corresponde literalmente con el que en su día se propuso, y que figura en la Web del Ministerio de Economía y Hacienda, que dice literalmente:

 L) Otras medidas:

 53.- Mantenimiento para el ejercicio 2010 de la regla transitoria de valoración del suelo urbanizable de acuerdo con las determinaciones previstas en la Disposición transitoria tercera, apartado 2, párrafo 2º, del texto refundido de la Ley del Suelo, aprobado por Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio.

 ¡Chan tatachan!, como diría el extraordinario mago Juan Tamariz, finalmente ¡Enrique tiene razón!, solo afecta a los suelos urbanizables sectorizados.

 Ya me da lo mismo el siguiente punto aprobado en el Consejo de hoy, que trata de matizar el criterio de valoración por capitalización de rentas agrarias, y que, literalmente, dice:

 54.- Apertura de la posibilidad de valoración del suelo agrario mediante un coeficiente corrector vinculado con los precios de mercado, mediante la reforma de la Disposición Adicional Séptima del texto refundido de la Ley del Suelo, aprobado por Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio, sobre capitalización de rentas de suelo rural.

 El problema más grave que tienen, en los próximos años, las entidades financieras españolas, vinculado al sector inmobiliario, es el de los créditos otorgados contra la garantía de suelos rurales y, tras la aclaración de mi amigo Enrique, el de los suelos urbanizables no sectorizados, ¡que no se encuentran incluidos en la Disposición Transitoria 3ª. 2!

 Este problema se puede cuantificar en más de 100.000 millones de euros de créditos soportados, en su gran mayoría, por activos que el mercado no admite, pero que además, las entidades financieras, no podrán mantener en libros por su valor de tasación inicial; debiendo llevar la diferencia, entre el importe del crédito concedido y el valor de tasación de ese activo, directamente a perdidas.

 ¡Y cuanto valen esos activos! En mi anterior comentario Economía sostenible, entidades financieras y suelos urbanizables…” yo valoraba estos suelos entre 2 y 3 euros por metro cuadrado, pero mi amigo Enrique que, además de dar clases de urbanismo y haber desarrollado infinidad de Planes Generales y Parciales, también es más de campo que yo, me dice que 1,5 euros por metro cuadrado. Si nos situamos entre él y yo, no llegaran a valorarse esos activos por encima de los 9.000 millones de euros. ¡Esto supondrá unas perdidas, para las entidades financieras, en torno a los 90.000 millones de euros!

 De la incidencia que este tipo de suelo pueda tener en manos de las empresas inmobiliarias prefiero no hablar, ya que si pueden aguantar financieramente no les supondrá trastorno, y si no pueden aguantar, pasaran esos suelos a las entidades financieras correspondientes.

 Solo queda una de dos posibilidades para modificar este panorama descrito, o bien el Gobierno, en el BOE, modifica el contenido de la Reforma de la Transitoria 3ª, extendiendo la cobertura a todos los suelos urbanizables; o bien establece un coeficiente corrector, para las valoraciones sobre referencia de suelo rustico, de dos dígitos. Se tendría que multiplicar, el valor resultante de la capitalización de las rentas agrarias, por 13, 14 o 15, e incluso con esto algunos todavía quedarían muy alejados del precio de tasación, tal como sucederá con suelos urbanizables no sectorizados del termino municipal de Madrid, donde se precisaría multiplicar por 34, 35 e incluso 37, para poder equiparar el valor actual del activo a la cuantía del crédito otorgado para la adquisición del mismo, y esto siempre que dicho crédito no excediese el 60% del valor de tasación inicial.

Veremos como se siguen desarrollando los acontecimientos, pero la situación se presenta muy complicada para muchas entidades financieras españolas.

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