El Blog de Jose Barta

Posts Tagged ‘empresas inmobiliarias’

Las inmobiliarias más importantes ahora ya no se llaman Martinsa o Metrovacesa, sino BBVA, Caja Madrid o La Caixa 1.057

Posted by pepebarta en 10/01/2011

 José Barta, 10-01-2011

Ayer domingo, el diario El País, publicó un artículo, en sus páginas de economía, que con el titulo Banca y promotoras afrontan una nueva tormenta de ladrillo acomete las perspectivas a corto plazo de las empresas del sector inmobiliario. A través del enlace instalado más arriba puede acceder a dicho artículo. En el mismo, una serie de profesionales, entre los que me encuentro, damos nuestra opinión, que coincide en la valoración alta del riesgo que se avecina.

En este post solo quiero reflejar un contraste que se produce entre las conclusiones que se pueden apreciar en dos secciones distintas de dicho diario. Mientras en la económica refleja una acentuación de la crisis, quizá en su recta final, en la inmobiliaria – sección Propiedades – prevalece el entusiasmo (“Los precios bajan cada vez menos” y títulos similares). Me parece el mejor ejemplo de la diferencia de mensajes que se han venido produciendo desde hace tres años, entre los “profesionales del ladrillo” y la economía real. El sector inmobiliario tiene mucho que cambiar, comenzando por sus portavoces oficiales.

Anuncios

Posted in Sector Financiero, Sector Inmobiliario | Etiquetado: , , , , , , , , , , | Leave a Comment »

¿A quién beneficia la actual contención en la caída de precios de la vivienda? 1.043

Posted by pepebarta en 02/09/2010

José Barta, 02-09-2010

Que los precios de las viviendas necesariamente deben caer ya lo hemos argumentado, sobradamente, en este blog.

La realidad de un mercado sobresaturado de oferta, sobrevalorado respecto a la capacidad adquisitiva de los posibles compradores, y con un horizonte de recuperación a muy largo plazo, terminará imponiéndose.

Hace unos días, el Presidente Zapatero, en Japón, manifestaba el paralelismo de las economías española y japonesa. ¡Esta es una sabia afirmación!

Con orígenes inmobiliarios, la crisis japonesa, que comenzó hace casi dos décadas, ha tenido su problema más grave en las entidades financieras zombis, es decir bancos que precisan grandes ingresos monetarios para subsistir, consumiéndolos endogámicamente, como consecuencia de la imposibilidad de realización de sus activos no financieros, en su mayoría inmobiliarios, siendo incapaces, por ello, de aportar dinero a los mercados, al menos en la proporción adecuada a la cantidad que reciben ¿Les suena esto?

Con esta referencia podríamos preguntarnos: ¿Qué sentido tiene y a quién beneficia el extraordinario control que se está ejerciendo – por parte de las entidades financieras, que actualmente son las principales inmobiliarias de España – sobre la caída de precios de la vivienda? ¿No sería más lógico agilizar los procesos de venta, permitiendo la caída de los precios hasta los niveles que se corresponden con la realidad económica de los compradores? ¿No es cierto que la realización de activos, aun con pérdidas, es preferible a la inmovilización indefinida de recursos financieros, ya que aquellas permiten el desarrollo de nuevos proyectos rentables, que logren recuperar las perdidas en el medio plazo?

Entonces, ¿a qué se debe el empecinamiento de las entidades financieras en mantener esta estrategia sobre el mercado de viviendas?

La respuesta se me antoja evidente, algunas están ganando tiempo, para generar beneficios, que les permita incrementar las “reservas” sobre estos activos, que aminoren el resultado contable que no tendrán más remedio que dar más pronto que tarde. Al tiempo, apuestan por una (im)posible recuperación del mercado durante este proceso.

Otras están luchando por evitar que, la caída de los precios a la realidad del mercado comprador, las lleve a una situación patrimonial gravísima, prácticamente insuperable con sus recursos propios.

¿Dará resultado esta estrategia de patada para adelante?

Ante el previsto alargamiento de la crisis, para nuestro país, esta estrategia no será suficiente para un importante número de entidades, principalmente Cajas, ya que resulta imposible garantizar, por parte del BCE, créditos al uno por ciento, por tiempo indefinido.

Solo las grandes entidades transnacionales españolas, y algunas medianas con bajos ratios de endeudamiento, tienen garantías de éxito con esta estrategia.

El resto deberá enfatizar el camino, ya emprendido, de adelgazamiento en sus gastos de estructura, vía regulaciones de empleo y cierre de oficinas comerciales, apoyándose en todo tipo de ayudas públicas – como el FROB – y, aun así, un número no pequeño, incapaz de captar recursos propios suficientes, sufrirá cambio de propiedad. En este grupo encontraremos, principalmente, Cajas de Ahorros.

Existe otro gran beneficiario, a corto plazo, de esta estrategia: el Gobierno español, que no deberá afrontar el desplome de la riqueza de las familias, que se derivaría de una fuerte caída de los precios de las viviendas.

Por otro lado, siempre podemos encontrar perjudicados en cualquier decisión estratégica, sea del tipo que sea. En este caso, estos no cuentan demasiado: Son los pequeños y medianos empresarios, y autónomos, que contemplan la quiebra de sus negocios como consecuencia de la falta de créditos para hacer frente al circulante. Son los nuevos emprendedores, muchos de ellos en campos de largo recorrido tecnológico, que se desesperan ante la ausencia de apoyo económico para sus proyectos, creadores de empleo y riqueza, hasta hacer que, muchos, terminen emigrando a otros países más receptivos. Son todos aquellos capaces de generar autentico progreso y riqueza para el país, pero que no encuentran los recursos financieros precisos para ello, porque estos (los recursos) se encuentran inmovilizados en las entidades financieras, permitiéndoles aguantar el precio de activos inmobiliarios, que podrían clasificarse entre difícilmente vendibles e imposibles de vender.

La perjudicada, en definitiva, es la sociedad española, pero ya sabemos que esta cuenta para poco.

Posted in Sector Inmobiliario | Etiquetado: , , , , , , , , , , , , | 1 Comment »

VIVIENDA: O CAE O NOS HUNDE 1.038

Posted by pepebarta en 28/06/2010

 José  Barta. 28-06-2019

El pasado viernes, en la revista Inversión, se recogen parte de unas declaraciones mías, en las cuales, con la certeza de que, en España, el ajuste de los precios inmobiliarios es esencial para que los mercados se tranquilicen, entre otras cosas afirmo que: “Mientras no se reconozca la realidad, la banca seguirá destinando recursos a zombis improductivos”

Junto a mi se entrevista a Luís Garicano, Profesor de la London School of Economics; Julio Rodríguez, Ex presidente del Banco Hipotecario y de Caja Granada; Santiago Carbó, Catedrático, de Análisis Económico de la Universidad de Granada; y otros.

Pueden acceder a dicho articulo a través del enlace incorporado a este texto.

Posted in Entorno, Sector Inmobiliario | Etiquetado: , , , , , , , , , , , | Leave a Comment »

El precio de la vivienda ha caído más de lo que afirman el Gobierno y el INE, y todavía seguirá cayendo 1.037

Posted by pepebarta en 16/06/2010

José Barta, 16-06-2010

Nuevamente tienen que ser analistas internacionales los que corrijan las conclusiones de nuestra Ministra de la Vivienda, al tiempo que descalifican los datos “incompletos” o “erróneos” aportados por el INE y las sociedades de tasación (les remito a mis anteriores post, plenamente vigentes, Vivienda: bancos venden, promotores caen. (nº 1029), El bajo incremento de créditos hipotecarios descubre la escasez de ventas de viviendas (nº 1021), Origen y Duración de la Crisis para las viviendas (nº 1014), La ineficiencia del INE en las estadísticas sobre el precio de las viviendas (nº 1004), etc. ) aumentando el descrédito internacional de estas entidades y afianzando la desconfianza de los inversores en nuestras estadísticas.

Esta vez ha sido la agencia de calificación Fitch la que asegura que las viviendas, en España, permanecen sobrevaloradas en relación a los ingresos de las familias, y sus precios necesitan bajar aún más para mejorar las condiciones de acceso.

“La falta de liquidez está lastrando los precios de las viviendas y los particulares que se ven forzados a vender en la actual coyuntura están recurriendo a descensos notablemente mayores que los que sugieren las estadísticas del Gobierno” afirma Fitch, y pronostica que “el precio de la vivienda en España seguirá bajando hasta al menos 2012”

Fitch con estas declaraciones no hace sino coincidir con la agencia de calificación Standard and Poor’s (S&P) que, hace unos días manifestaba que  “aunque las cifras oficiales muestran un descenso de los precios de 6,1% en 2009, y la tasadora Tinsa anuncio un abaratamiento interanual del 5,3% en marzo, los precios podrían estar marcando retrocesos mayores debido al exceso de oferta”. Y concluía S&P que “el ajuste en el mercado de la vivienda probablemente continuará durante al menos otro año“, y que, aun cuando cree que “el ritmo de disminución de precios probablemente continuará frenándose, los mismos podrían caer aún un 12% más antes de que el mercado recupere equilibrio a largo plazo.”

Y ambas agencias confirman, prácticamente con los mismos argumentos, las previsiones que realicé hace casi dos años y medio, y de las que dejé constancia, y pruebas, en mi post titulado “Reivindicando La tormenta perfecta” (nº 1008)”.

En anteriores post y en numerosas conferencias he denunciado que la mentira, como instrumento de marketing resulta perjudicial a medio y largo plazo, porque priva de confianza al inversor-consumidor respecto al promotor-vendedor. Pero no parece que esta afirmación sea fácil de entender, en especial por aquellos que, ahogados por las deudas y la ausencia de crédito financiero, ven como se hunde su empresa con ellos dentro. Y de esta forma terminan sin crédito financiero y sin crédito moral.

La situación en España no solo no favorece la recuperación del mercado inmobiliario, a pesar de las tonterías anunciadas por el GG 14 y algunos otros, desgraciadamente la tendencia clara es a empeorar. ¿Cuánto?  No puedo decirles cuanto llegará a empeorar, ya que esto depende de muchos factores, entre los que se encuentra la evolución de la liquidez y el desempleo, pero si puedo darle los indicadores que deberán cumplirse.

Hace unos meses The Economist publicaba un estudio comparando la situación de distintos países, en función de un ratio que relaciona rentabilidad por alquileres con precio de venta de viviendas. Un ratio financiero, plenamente valido para el análisis de cualquier mercado, si bien, en el caso de la vivienda de uso propio, admite algunos márgenes, vinculados al muy largo plazo en que se suele contemplar la propiedad de la misma.

El cuadro publicado por The Economist, con datos de hace dos años, situaba a España en una de las peores posiciones, dada la casi nula rentabilidad que estos activos tenían en nuestros país.

España, con Australia y Hong Kong, ocupaba la peor posición, con una estimación de descuento necesario superior al 55% de los precios, sobre valores de 2008.

Otro estudio, más ponderado, aportaba conclusiones muy parecidas.

En su contra, además del matiz realizado anteriormente por mí, sobre el margen de menor rentabilidad asumible por este tipo de inversiones, que obviamente tiene un límite, se aducía los elevados tipos de interés del dinero, que soportábamos en España en el año 1997, lo que distorsionaba toda la comparativa, al cambiar radicalmente el marco de la misma.

Este elemento tiene, ciertamente, un carácter corrector que puede dar pié a eternas discusiones, si bien no puede justificar en su totalidad la caída de rentabilidad de las viviendas.

En cualquier caso, al objeto de no tener que entrar en un debate sin fin, con un número de elementos medibles casi ilimitado, me limitaré a aportar unas graficas españolas de pura cepa, para no tener ni que traducirlas.

Quiero que comparen el “esfuerzo de los hogares” para el acceso a vivienda, entre los años 1998 (junio) y 2010 (marzo) en la siguiente tabla, elaborada por el Banco de España.

Si tomamos como referencia de esfuerzo aquellos años que, tras la crisis de 1992 a 1994, ya habían asumido la recuperación del mercado, e incluso contemplaban incrementos de precios atractivos, como fueron los años 1999 y 2000, nos encontramos con que la diferencia media del esfuerzo de esos años, comparada con la de marzo del actual 2010, dejan todavía un recorrido a la baja entre el 16% y el 18% de descuento en el precio de las viviendas (siempre, naturalmente, estimándolo sobre un precio medio nacional).

Quizás podamos apreciarlo mejor en el siguiente grafico.

Desde este análisis tendríamos que dar la razón a S&P que cuantifica la necesidad de caída del precio de la vivienda en España (para vivienda habitual, de la segunda vivienda piensan como yo, que no habrá por donde coger a la mayoría, pero este es tema de debate para otro día) en torno a un 17%

Llegados a este punto, claramente expresamos a la Ministra Corredor (¿o será Corredora?), así como al Señor Galindo y a los “majos” del GG, que a pesar de llevar dos años diciendo que ya no van a bajar más los precios de las viviendas, todavía les queda, al menos, otros dos años para seguir diciéndolo, manifestando así la misma coherencia que han mantenido hasta momento.

¿Y cuanto bajarán entonces los precios actuales de las viviendas? En esta primera aproximación podríamos entender  dado que los números realizados por S & P coinciden con los nuestros, empleando métodos distintos, la caida media de precios que podemos esperar es entre un 16% y un 18%. Pero el caso es que, llegados a este punto, no tenemos más remedio que realizar una pequeña, pero no sin importancia, precisión. Nuestro método se está basando en el esfuerzo aceptable por parte de los hogares, para la adquisición de vivienda propia. El caso es que nuestro Parlamento, a propuesta del Gobierno de la Nación, han aprobado la supresión de una parte importante de las deducciones existentes actualmente para la adquisición de vivienda propia.

Ha sido este un acto de clarividencia, a la que tan acostumbrados nos tienen nuestros lideres políticos, que, de no rectificarse, dado que la corrección del precio de la vivienda tiene, al menos, dos años por delante, forzará una caída mayor de precios, ya que tendremos que establecer la comparativa del “esfuerzo con deducciones” correspondiente a los años 1999-2000, con el “esfuerzo sin deducciones” de marzo de 2010.

Esta equiparación de esfuerzos finales, exigiría una bajada de los precios actuales superior al 30%. Si les parece disparatada, hojeen mi post “El Banco de España cuestiona el sentido de sociedades instrumentales tipo Aliancia y abre las puertas a una mayor bajada de precios de los inmuebles adjudicados” (nº 1.032), comprobaran que este porcentaje (el 30%) ya lo tiene previsto el propio Banco de España.

¿Cuál es pues mi pronostico?; siempre jugando con un precio medio estadístico, y dejando de lado la segunda vivienda, que el suelo final para el precio de la vivienda se encuentra más próximo al resultante de aplicar el 30% de descuento a los actuales precios, que el de aplicar el 17% de descuento.

La paradoja es que, en mi opinión, si el sector (en el que incluyo a las entidades financieras) hubiera reaccionado con mayor agilidad bajando precios, dichas bajadas hubieran sido menores. Pero esto es lo que suele pasar, y no por ello deja de repetirse.

Posted in Sector Financiero, Sector Inmobiliario | Etiquetado: , , , , , , , | 1 Comment »

Del informe de ESADE de abril lo mejor fué la presentación de Francesc Xavier Mena 1.030

Posted by pepebarta en 05/05/2010

José Barta, 5-05-2010

 Durante tres días he estado dando vueltas a la conveniencia de realizar un comentario sobre el recientemente publicado informe de ESADE, correspondiente al mes de abril.

 El problema de fondo es que no aporta nada nuevo, incidiendo en los mismos elementos de riesgo y necesidades de reforma que el resto de los informes publicados durante los últimos treinta días. Esto por una parte está bien, no se aparta del sentir general de los especialistas, pero por otra lo convierte en innecesario, no aporta absolutamente nada nuevo.

 Lo más interesante han sido las afirmaciones realizadas por, el catedrático de Economía de Evade, Francesc Xavier Mena, durante la presentación del mismo, en el sentido de que “la morosidad actual del sistema financiero español está por encima del 9%, frente a los datos oficiales del Banco de España del 5,38%”

 Mena explicó que las familias “van pagando”, pero la deuda de los promotores y constructores sigue lastrando las cuentas de bancos y cajas, que están haciendo una “huida hacia adelante” aplazando el reconocimiento de pérdidas con refinanciaciones, adjudicaciones a precios bajos como daciones en pago y canje de deuda por acciones.

   Todo ello hace que la morosidad actual del sector de la construcción, del 9,6%, esté “maquillada”, según el catedrático, que barajó que sin estas alternativas para evitar impagos, la mora está en niveles de la crisis de 1993, cuando alcanzó el 13%.

 Finalmente he optado por exponer estos comentarios, al tiempo que proporcionar acceso al informe a todos aquellos que estén interesados en leerlo. Lo pueden bajar en el enlace de arriba.

Posted in Entorno, Sector Inmobiliario | Etiquetado: , , , , , , , , | Leave a Comment »

Los analistas del Banco Santander asumen nuestros pronósticos, pero se quedan cortos. 1.023

Posted by pepebarta en 21/04/2010

José Barta, 22-04-2010

 “El ajuste en el sector inmobiliario estaría casi completo, con una caída de los precios de la vivienda de entre el 20% y el 30% en las grandes ciudades e incluso del 50% en la costa”. Así lo asegura un reciente informe elaborado por la división de Global Banking del Banco Santander, titulado The contrarian view

Lamentablemente no he conseguido ningún enlace con el informe, por lo que tengo que emplear los entrecomillados de informaciones de medios de comunicación fiables, y no puedo analizar a fondo sus conclusiones.

Por lo leído, las mismas, coinciden casi al 100% con los pronósticos que realicé, a finales del mes de febrero de 2009, en la sede de la APIE  (Asociación de Periodistas de Información Económica), ante un nutrido grupo de profesionales de los medios de comunicación.

Aprecio el que los analistas de una entidad como el Santander, líder de un grupo que, aunque se encuentre mejor que la mayoría, no carece de problemas con la tenencia de viviendas adjudicadas – bien sea por la vía habitual de la dación en pago, sea por otras vías más discretas (recuérdese la pseudo adjudicación de suelos y viviendas de Reyal Urbis, bajo la “ingeniosa” formula de “empresa conjunta”)-, asuman los pronósticos adelantados por mi hace más de un año.

Valoro ese reconocimiento implícito, pero el caso es que yo ya no pienso como hace un año (que, por cierto, a mi me han parecido cinco), actualmente la situación en España a cambiado a peor; en parte por la escasa preparación y abundante demagogia de nuestros gobernantes, en parte por la insolidaria actuación de nuestras entidades financieras y en parte por la falta de planteamientos realistas –con la consiguiente falta de estrategia valida- de nuestras inmobiliarias, para la gestión de la crisis.

Por ello, para cuando los analistas del Santander han llegado a estas conclusiones, y no son de los últimos en llegar, yo ya llevo un año pulsando las nuevas circunstancias, y he llegado a nuevas conclusiones, que se resumen en que en las grandes ciudades se verán caídas puntuales de hasta el 40%; en los extrarradios podrían llegar, las caídas puntuales, al 50%; y en algunas costas (zonas de Almería, Castellón y otras) muchos inmuebles no se venderán, ni con descuentos superiores al 50%, al menos en los próximos 30 años (he incrementado en 10 años la previsión realizada en 2009, dada la deriva de nuestra economía). Si bien he de matizar que la mayoría de esas caídas corresponderán a viviendas de segunda mano, cuyos propietarios no se vean atenazados por hipotecas de importe superior al del valor de sus inmuebles.  Estas viviendas no tienen por que ser antiguas, y sus propietarios son, indistintamente, particulares y pequeñas y medianas empresas que “invirtieron en ladrillos” en época de boom, sin que su actividad tenga porque ser la inmobiliaria.

Las entidades financieras aguantarán al máximo, les va mucho en ello. ¿La pregunta es si todas podrán resistir?

Esto por ahora, porque la cosa no ha terminado aun. Para los más escépticos admito apuestas, a ver si por fin gano dinero con este blog.

Posted in Sector Financiero, Sector Inmobiliario | Etiquetado: , , , , , , , , | Leave a Comment »

“España es diferente” 1020

Posted by pepebarta en 20/04/2010

José Barta, 20-04-2010

 Hasta no hace mucho pensaba que la frase, que popularizó Manuel Fraga, siendo Ministro de Franco, para vender la imagen de España fuera de nuestras fronteras, no pasaba de ser un slogan que, en su momento, se mostró afortunado; tan afortunado que deshacernos de él ha sido casi imposible.

 Día a día descubro que Fraga no presentó un slogan a los tour operadores y a los medios de comunicación, lo que presentó fue la síntesis de nuestra esencia como colectivo de pueblos, la síntesis de nuestra autentica naturaleza.

 Los británicos son flemáticos, los alemanes trabajadores, los italianos diseñadores,…los españoles ¡diferentes!

 España es diferente, por naturaleza. No es distinta, el resto de los países son más o menos distintos entre si. España es esencialmente diferente, incluso de si misma, de un momento para otro, e incluso en el mismo momento España se desdobla y se hace diferente a si misma.

 Es verdad que un profesional de la salud mental podría llamar a esto esquizofrenia, u otras lindezas por el estilo, pero…que sabrán los psiquiatras de enfermedades mentales.

 Esta mañana mi apreciado, como persona, José Manuel Galindo, presidente de la patronal de los promotores y constructores de España (APCE), aseguró que “el stock de viviendas sin vender ya se ha absorbido en algunos lugares de España, en los que los promotores empiezan a pensar en reiniciar su actividad.” Y continuó, en declaraciones a Europa Press después de que el Ministerio de Vivienda informara de que el precio de la vivienda libre volvió a moderar su caída, “lo mejor se está agotando”.

 “¡Me lo quitan de las manos, oiga!”, parece que clama, desde lo más profundo de su naturaleza, el procer representante de los más granado de la profesión del ladrillo.

 Y que los propios promotores no les saquen a hombros por la puerta grande,…y lo arrojen de cabeza al río, es por que ¡España es diferente!

 El GG (¿o era solo una G?) 14, lleva dos años anunciando que ya no se van a bajar más lo precios, y pidiendo que, en esas condiciones, el stock, ese que ya no existe – según Galindo -, lo compre el Estado, que…para eso está (como parecen entender estos señores); las sucesivas ministras anunciando que “la crisis se acabó y ya suben los precios” (que es su traducción de “siguen cayendo, pero más lentamente”), y Galindo , que como Sevilla, en el celebre poema, después de las últimas declaraciones, no precisa ser adjetivado.

 Desconozco lo que persigue la estrategia (porque ¿será una estrategia?) que se han marcado en la APCE, pero se sumerge en la “desinformación”. Aportaré varios datos en defensa de esta calificación:

 El primero es que la mayor parte de las viviendas de obra nueva que se están vendiendo, tienen como protagonistas principales a las entidades financieras, muchas veces porque actúan como vendedoras – que se han convertido en las principales inmobiliarias del país – y otras, no pocas, por que las adquieren los mismos bancos y cajas en “dación” de pago (ver mi anterior comentario Las estadísticas del INE sobre el número de operaciones de compraventa de viviendas, también son engañosas ), por lo que más pronto que tarde las sacaran al mercado; y a pesar de ello, como las propias estadísticas “oficiales” reconocen, todavía se terminan más viviendas que se venden.

 El segundo se remite a la falta de crédito para este tipo de operaciones de compraventa, salvo aquellas que tienen por objeto la salida de estos activos de las carteras de bancos y cajas. Este es, a pesar de todas las declaraciones demagógicas a las que se nos somete, el principal inconveniente para la adquisición, por parte de particulares, de viviendas que no son propiedad de entidades financieras, o de inmobiliarias controladas por estas.

 El tercer datos salta a la vista en un mercado tan apalancado como ha sido el residencial. La mayor parte de las últimas promociones soportan créditos hipotecarios por encima de los precios de venta que estaría dispuesto a admitir el mercado, por lo que las inmobiliarias, propietarias de este tipo de inmuebles, se ven limitadas en su capacidad de bajar precios.

 Finalmente, las entidades financieras, que no están dando más créditos que los que daban en el último trimestre del pasado año, no financian una nueva promoción de viviendas ni drogados o hipnotizados, o abducidos, salvo que sea para quitarse un solar de su cartera, siempre que el promotor tenga capacidad de soportar  el pago de los intereses del crédito, y/o cuente con un colectivo, de compradores comprometidos, que permita salir con el cincuenta por ciento vendido.

El siguiente grafico muestra como se percibe el riesgo inmobiliario por el sector financiero:

 Esta es la realidad. Y no existe atisbo de que mejore, más bien de todo lo contrario, ya que la permanente destrucción de empleo augura lo peor para el sector inmobiliario, en especial para la vivienda, para los próximos tres años. ( ver mi articulo Origen y Duración de la Crisis para las viviendas )

Quizás, más que una estrategia corporativa, asistimos a una estrategia personal, cuyos objetivos podemos entender, pero realmente no parece que esto sea lo que precisa el sector, que debiera buscar soluciones a la falta de financiación que le atenaza, y le pone al borde de la quiebra más completa. Todo esto resulta Kafkiano, solo entendible en un país “diferente”

Posted in Sector Financiero, Sector Inmobiliario | Etiquetado: , , , , , , , , , , , | Leave a Comment »

Comparativa evolución Producción Industrial en España, resto del mundo y Gran Depresión 1017

Posted by pepebarta en 14/04/2010

José Barta, 14-042010

 Como no hay dos sin tres, concluyo la presentación de las graficas comparativas, que he elaborado a raíz de la lectura del trabajo de Barry Eichengreen y Kevin H. O’Rourke, con esta última sobre producción industrial.

Como en las graficas anteriores, los datos originales los he obtenido en el INE

 Como en el comentario sobre evolución del Comercio, estas graficas nos muestran tendencias que tienen una marcada incidencia, en este caso, en el mercado Inmobiliario Industrial.

 A diferencia de la evolución del comercio, la evolución de la producción industrial, en España, sigue unas pautas similares a las de la media mundial, con una moderación de la caída que, permite aventurar, nos sitúa próximos a niveles de crecimiento cero, con la paralización de la perdida de mano de obra en este sector. Con una cierta estabilización de los precios inmobiliarios.

 Figura 1. Producción industrial: Evolución actual mundial vs Gran Depresión

Figura 2. Producción industrial: Evolución España periodo mayo 2008 a enero 2010

En el eje de ordenadas los meses transcurridos desde el 4 de 2008

Autor José Barta, sobre datos INE

Posted in Entorno, Sector Inmobiliario | Etiquetado: , , , , , , , , , , , , , , , , , , | Leave a Comment »

Comparativa de la evolución del comercio en España con la media mundial y la Gran Depresión 1016

Posted by pepebarta en 14/04/2010

José Barta, 14-04-2010

 Aprovechando el magnifico trabajo realizado por Barry Eichengreen y Kevin H. O’Rourke, y con la finalidad de establecer criterios comparativos, partiendo de datos del INE, he elaborado un grafico con la evolución, mes a mes, del comercio en España, en el periodo comprendido entre el mes de mayo de 2007 y el mes de enero de 2010. Mi propósito es actualizarlos trimestralmente, siempre que cuente con la correspondiente actualización de los datos de origen.

La comparativa de los gráficos sirve para obtener una referencia de nuestra evolución frente a la media mundial, así como a las cifras de la Gran Depresión, esto último sin otra finalidad, por ahora, que la meramente histórica.

Desde la perspectiva inmobiliaria estos datos, sobre todo la tendencia marcada por los mismos, es determinante a efectos de valoración de la evolución de los subsectores de locales comerciales y de centros comerciales, con clara incidencia en el de logística. Según el grafico que refleja la evolución española, más próxima a la de la Gran Depresión que a la actual evolución media mundial, en el mercado inmobiliario de locales comerciales seguirá cayendo la demanda e incrementandose la oferta.

 Grafico 1.  Volumen comercio mundial, actual y durante la Gran Depresión

Grafico 2.  Volumen comercio en España, periodo mayo 2008 a enero 2010

En el eje de ordenadas los meses transcurridos desde el 4 de 2008

Autor José Barta, sobre datos INE

Posted in Entorno, Sector Inmobiliario | Etiquetado: , , , , , , , , , , , , , , , , | 4 Comments »

Origen y Duración de la Crisis para las viviendas 1014

Posted by pepebarta en 12/04/2010

José Barta, 12-04-2010

 En España, el antecedente más próximo con el que contamos, de crisis en el sector inmobiliario, corresponde al periodo comprendido entre 1992 y 1996, si bien afectó, en el ámbito inmobiliario, principalmente al subsector oficinas y al de segunda vivienda, que fueron los que sufrieron mayor desplome.

 La crisis del 92 tuvo sus raíces en las medidas adoptadas por el Banco de España, en el verano de 1989,  que procedió a la elevación de los tipos de interés y endurecimiento de las condiciones crediticias, con el objetivo de enfriar el “recalentamiento” sufrido por nuestra economía, consecuencia del excesivo crecimiento de los precios de las oficinas, seguidas de las viviendas, así como del resto de los subsectores inmobiliarios, y por la inflación derivada del consumo, principalmente, por parte de las familias.

 De alguna manera comparo el año 1992 con este 2010, que estamos viviendo, ya que durante el mismo se produjo, por parte de los principales inmobiliarios, el reencuentro con la realidad económica del país. Tanto la Exposición Universal de Sevilla, como las Olimpiadas de Barcelona, habían creado un espejismo de recuperación económica, que impedía la caída generalizada de precios. Octubre de 1992, acabados los dos eventos mencionados, fue el comienzo de una caída que, en el caso de las oficinas fue en picado, con descuentos de hasta el 30%, tanto en alquileres como en compraventas; quedaban atrás unos precios máximos que a duras penas se han logrado superar, logrando el mercado igualarlos, a moneda constante,  hace apenas dos años, antes de  las correcciones de la actual crisis. Dieciséis años tuvieron que transcurrir para poder equiparar los precios. Al día de hoy han vuelto a caer.

En el caso de las viviendas, mucho menos afectadas que las oficinas, la caída de precios, pese a la leyenda urbana de que nunca bajaban –desmentida en la actualidad – , duró dos años, 1992 y 1993, recuperándose lentamente, sin llegar a superar el crecimiento del IPC hasta el año 1998.

Dado que el histórico de mercado, de nuestro país, es muy reducido ya que, hasta el Decreto que introducía la liberalización de alquileres de 1985 – más conocido como Decreto Boyer – no se puede hablar de mercados libres, por encontrarse las rentas, especialmente las de viviendas, reguladas por el Estado, en el desarrollo de este articulo, buscaré la confrontación permanente con la experiencia en otros países.

 Las causas de la subida de precios de los inmuebles en general, y de las viviendas en particular, no se le escapan a nadie que analice la realidad económica con suficiente perspectiva y conocimiento; se origina por bajos tipos de interés y alargamiento de los plazos de amortización de las hipotecas. Si a esto le añadimos un más ventajoso tratamiento fiscal a la compra de vivienda frente al alquiler, nos encontraremos con el caldo de cultivo preciso para que se reproduzca la pasada situación española.

 Esto no es algo propio solo de España, salvando la fiscalidad, es lo mismo que ha sucedido en EEUU, Reino Unido, Irlanda, etc., y que se repite periodicamente.

 Haciendo un inciso, quiero comentar que, al disparatado crecimiento de los precios de la vivienda, he preferido denominarlo efecto soufflé, ya que, ha diferencia de las burbujas financieras, siempre subsiste un valor mínimo importante; lo cual no es óbice para que todo lo que le rodea entre en una autentica burbuja – así la integridad de la cuantía de los créditos, las empresas inmobiliarias, promotoras y constructoras más expuestas, etc. – en cuanto se produce una contracción del crédito y/o una subida de tipos de interés.

 Subida de tipos de interés es lo que se sufrió en la crisis del 92, y contracción del crédito es lo que sufrimos actualmente.

 En un estudio de Stijn Claessens, M. Ayhan Kose y Marco E. Terrones, se analizan 21 países avanzados,  en el periodo comprendido entre 1960 y 2007, detectando en ellos 122 periodos de recesión, 28 de los cuales se asocian a desorbitado crecimiento de los precios de las viviendas y, posteriores, contracciones del crédito. Concluyen que los episodios de contracción del crédito y burbuja de vivienda, producen crisis largas y profundas.

 Se entiende por contracción del crédito una caída real, del mismo, del 20% .

 En estas crisis el desplome del mercado inmobiliario, historicamente, viene a durar 4,5 años, de media, con caídas medias del 30% del precio real de la vivienda.

Fuente: Claessens, Kose y Terrones (2008).

Y estos estudios están realizados en periodos económicos que nada tienen que ver con el actual, en el que vivimos una crisis económica con un marcado carácter global; sin comparación, a nivel mundial, desde la crisis de comienzos de los años 30, denominada “La Gran Recesión”.

 Indudablemente, las actuales circunstancias de fuerte demanda financiera mundial, no mejorará las expectativas para la crisis propia de cada país.

 La repercusión de la crisis global en paises concretos tendrá, respecto a su posible evolución, mucho que ver con el diferencial entre los precios máximos reales alcanzados por las viviendas y “los máximos razonables”, la salud financiera de la que gozaran, antes de destaparse la crisis, las entidades financieras, las empresas y las familias de ese país. Y, por supuesto, la política que se adopte por parte de las autoridades del mismo, respecto a la crisis.

 En relación con España, el disparate de los precios alcanzados por las viviendas en general, la situación de endeudamiento de las familias, así como la de las empresas inmobiliarias – desconociendo lo que vendría para el resto de los sectores económicos -,  me llevó a pronosticar en marzo de 2008, en un articulo en el diario El País, que “esta crisis se prolongará cuatro o cinco años (…)”, naturalmente referida al sector inmobiliario; ese aserto tenia como condición previa la adopción inmediata de medidas correctivas, entre las que, necesariamente, se encontraba la adecuación de los precios a la realidad del mercado, y no incluía la segunda vivienda.

 Dada la trayectoria que adoptaron los principales protagonistas de esta historia (la mayoría de las empresas inmobiliarias y de los departamentos inmobiliarios de las entidades financieras) consistente en negar la mayor, “¿crisis, que crisis?”, el plazo pronosticado comienza a contar desde este año, durante el cual las posiciones, de los propietarios, comienzan a facilitar la venta de los inmuebles. Por todo lo expuesto, considero poco arriesgado augurar que tenemos por delante todavía un minimo de cuatro años de crisis inmobiliaria (no me refiero a la segunda vivienda, algunas de las cuales “jamás” tendrán salida razonable), y que contemplaremos caídas medias de los precios superiores al 30% , pudiendo algunos inmuebles precisar descuentos superiores al 50%, que se produciran, “ya lo veran”.

Posted in Sector Inmobiliario | Etiquetado: , , , , , , , , , , , , , , , , | 3 Comments »