El Blog de Jose Barta

Archive for 29 septiembre 2010

El futuro Reglamento de la Ley del Suelo desata polémicas en todos los frentes 1.050

Posted by pepebarta en 29/09/2010

José Barta; 29-09-2010

Ya se han comenzado a levantar voces discrepantes por distintos sectores económicos y profesionales, no solo sobre el desarrollo de los criterios de valoración contenidos en el actual “borrador” también, los Notarios y los Registradores, están estudiando con lupa su TITULO II, en el que bajo la rúbrica “Registro de la propiedad”, dedica dos Capítulos (arts. 39 a 69) estableciendo reglas de inscripción en el Registro de la Propiedad. La mayoría sustituirán (derogándolo parcialmente) los del RD 1093/1997, de 4 de julio (RHU).

Entre los más polémicos podemos destacar  los arts. 53 y 54,  que admiten varios casos de DOCUMENTOS PRIVADOS inscribibles para las DECLARACIONES DE OBRA NUEVA (y las actas de fin de obra).

Así se puede leer:

“Artículo 53. Inscripción Registral de la obra nueva.

1. La inscripción de la obra nueva en el Registro de la propiedad se practicará en virtud de los siguientes documentos:
a) Certificación (…) administrativa (…)
b) Escritura pública ó INSTANCIA PRIVADA suscrita por el titular registral de la finca, con la firma legitimada notarialmente o ratificada ante el registrador. (…)”

“Artículo 54. Nota marginal de finalización de la obra declarada en construcción.

1. (…) Dicha nota se practicará en virtud de INSTANCIA suscrita por cualquiera de los legitimados, con la firma legitimada notarialmente o ratificada ante el registrador. (…)”

En los próximos días expresaré mis impresiones personales sobre aquellos aspectos que mayor incidencia puedan tener en el “negocio” inmobiliario.

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Trece años más tarde se anuncia la revisión del Plan General de Ordenación Urbana de Madrid, que nació con pretensión de ser el último y definitivo 1.049

Posted by pepebarta en 27/09/2010

 José Barta; 27-09-2010

El alcalde de Madrid, Alberto Ruiz-Gallardón, anunció el pasado viernes, día 24,  que centrará la próxima legislatura en la elaboración de un nuevo Plan General para la capital en el que participen arquitectos, urbanistas, sociólogos y vecinos y que genere un “amplio debate público”.

“Creo que durante la próxima legislatura probablemente, más que grandes obras como la M-30 o las ampliaciones de Metro, lo que vamos a asistir es a un debate que yo quiero que sea no solamente político, sino profundamente social en el que participe toda la sociedad madrileña a través de ese instrumento jurídico urbanístico que es el Plan General, y en el que digamos cómo queremos hoy que sea el Madrid de nuestros hijos”, ha asegurado en declaraciones a Telemadrid.

El actual PGOU de Madrid se aprobó en 1997, bajo el mandato de Álvarez del Manzano. El Gerente de la Oficina Redactora del Plan General fue Luis Rodríguez Avial, hoy Gerente del Consorcio para la ampliación de la Castellana, y al día de hoy no se ha agotado en cuanto al desarrollo de nuevos proyectos.

La redacción fue larga en tiempo, y prolija en contenido, ya que tuvo vocación de instrumento definitivo. Para ello afectó a la totalidad del ámbito del territorio del municipio de Madrid. NO QUEDÓ UN SOLO METRO CUADRADO, en palabras de sus redactores, que no se estudiase y se calificase.

En lo sucesivo bastaría articular revisiones puntuales al Plan. Algo que se ha realizado con profusión en los últimos años.

Por un lado parece una temeridad acometer no solo un importante gasto, que es lo que supone este tipo de trabajos, para un municipio que es el más endeudado de España con gran diferencia frente a sus inmediatos seguidores (ocho veces más que Valencia, diez veces más que Barcelona, catorce veces más que Sevilla,…), también un periodo de indefinición que bloquea la toma de muchas decisiones empresariales, ante la incertidumbre futura, dadas las importantes modificaciones que se pueden producir en este tipo de procesos.

Por otro lado Ruiz Gallardón no posee muchas otras armas para generar ilusión entre los sufridos ciudadanos. Perdida la opción olímpica, e inmersos en la peor crisis económica de los últimos cincuenta años, pocos espectáculos ilusionantes se pueden sacar de la manga, al menos de la manga de un mago acostumbrado a las grandes escenografías.

Veremos en que acaba todo esto; si se articula suficientemente bien se podría evitar el perjuicio de las grandes paralizaciones de licencias de obra, que vienen obligadas en este tipo de procesos, al tiempo que se garanticen ingresos, imprescindibles para la supervivencia, en las exhaustas arcas municipales. Pero muy bien tendrá que hacerse, lo que no es fácil.

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La deuda del Ayuntamiento de Madrid supera al resto de Capitales españolas e incluso a la mayoría de Comunidades Autónomas 1.048

Posted by pepebarta en 20/09/2010

José Barta; 21-09-2010

   Según datos del Banco de España las corporaciones locales arrojaron una deuda de 36.085 millones de euros en el segundo trimestre en relación a igual periodo de 2009, el equivalente al 3,4% del PIB, lo que representa un aumento del 15% sobre el mismo periodo del ejercicio precedente.

   Del total de la deuda de las corporaciones locales, la mayor parte (29.660 millones) corresponde a los ayuntamientos, con un incremento del 15%, y de esta cifra, 15.235 millones pertenecen a capitales de provincia.

La deuda de los ayuntamientos de más de 500.000 habitantes (Barcelona, Madrid, Málaga, Sevilla, Valencia y Zaragoza) alcanzó los 10.915 millones de euros, lo que supone un incremento del 13%.

   La deuda del Ayuntamiento de Madrid (7.314 millones) no solo es la más elevada de todas las Corporaciones Locales, supone el 48% del total de las Capitales de Provincia,  también es superior al de la mayoría de las Comunidades Autónomas,  excepto Cataluña, Comunidad Valenciana, Madrid y Andalucía.

Referenciada con las mayores capitales españolas, la deuda de Madrid es diez veces superior a la de Barcelona, a la de Málaga y a la de Zaragoza; dieciséis veces superior a la de Sevilla y “solo” ocho veces superior a la de Valencia. Y a esta situación se ha llegado a pesar de subir todo tipo de tributos y gravámenes, como los “vados” de aparcamiento, los IBI, e incluso recuperando la extinta tasa de recogida de basuras, que se integró en su día en otros tributos.

Se presenta muy complicada la recuperación económica de la Capital de España, sin grave deterioro de los servicios de mantenimiento de viarios, jardines, etc., y sin un incremento desmesurado de multas y sanciones a los ciudadanos, que sospechamos será la estrategia que se adopte ante la persistente crisis inmobiliaria.

Para finalizar les ofrezco otro grafico que recoge la evolución de las capitales de provincia mayores de 500.000 habitantes, desde 1994 hasta el pasado año 2009. Podrán comprobar el efecto Gallardón en la deuda madrileña. Los datos están tomados de los boletines del Banco de España, el grafico lo ha elaborado Wonkapista.

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Imparable el crecimiento de la deuda de las CCAA 1.047

Posted by pepebarta en 19/09/2010

José Barta, 20-09-2010

El Banco de España, en su Boletín  Estadístico correspondiente a Julio-Agosto, ha publicado la deuda de las comunidades autónomas. Esta aumentó un 26,5% en el segundo trimestre del año, en comparación con igual periodo de 2009, hasta registrar 104.083 millones de euros (el 9,8% del PIB), la cifra más alta de toda la serie histórica.

Nuevamente Cataluña, con 28.769 millones de euros, fue la comunidad autónoma más endeudada. Esta cantidad representa el 27,6% del total..

Segunda fue la Comunidad Valenciana (16.280 millones de euros), por delante de Madrid, cuya deuda ascendió a 12.592 millones de euros. Estas tres comunidades acumulan el 55,3%.

A primera vista resulta espectacular el incremento del 186%, sobre la deuda del pasado año, que ha experimentado el País Vasco.

Pero para evaluar la importancia del endeudamiento para cada comunidad, el propio Banco de España, lo relaciona con los respectivos PIB. De esta relación comprobamos que la Comunidad Valenciana se situa a la cabeza de la deuda autonómica, con un ratio que alcanza el 16% de su PIB, seguida de Cataluña (14,7%), Baleares (14,5%), Castilla-La Mancha (13,7%), y Galicia (10,1%), todas ellas por encima de la media (9,8%).

Madrid, como se puede comprobar en el cuadro y los gráficos que adjunto se encuentra entre las mejor situadas, apreciándose la importante labor de control realizada por el Gobierno de Esperanza Aguirre, a pesar del ligero crecimiento del ratio de endeudamiento.

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El Instituto Nacional de Estadística ataca de nuevo con desinformación sobre el mercado de vivienda 1.046

Posted by pepebarta en 13/09/2010

José Barta, 13-09-2010

Oficialmente desde esta mañana, oficiosamente desde el pasado viernes (las “buenas noticias” con qué facilidad se filtran) sabemos que la compraventa de viviendas aumentó un 16,4% en julio respecto al mismo mes del año anterior a pesar de la subida del IVA, Así, se han registrado hasta un total de 43.838 operaciones, de las que el 51,5% se realizaron sobre viviendas nuevas y el 48,5% sobre inmuebles de segunda mano, informó hoy el Instituto Nacional de Estadística (INE).

En tasa interanual, las operaciones de compraventa de viviendas repuntaron en julio por séptimo mes consecutivo, de forma más intensa que en junio y mayo, cuando crecieron un 7% y un 11,9%, respectivamente. Tras dos años registrando caídas interanuales, el primer ascenso se produjo el pasado mes de enero, con una subida del 2,1%.

El pasado 14 de abril subí un nuevo post con el título “Las estadísticas del INE sobre el número de operaciones de compraventa de viviendas, también son engañosas”.

Entre otros comentarios, afirmaba que no menos del 30% de las operaciones de compraventa se debían atribuir a adjudicaciones a los bancos.

Hoy este porcentaje se ha visto incrementado con toda seguridad. La cuantía aproximada es difícil de estimar; deberemos esperar a las estadísticas del Banco de España, para este periodo, y valorar el número de nuevas hipotecas, así como las que han cambiado de titular. El cruce de estos datos nos dará una idea aproximada de la realidad. Resulta triste que debamos recurrir a este contraste, dado que estos datos figuran en Escrituras y en Registros, por lo que debieran figurar en estadísticas. ¡Que terror da la transparencia a este sector!

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Mercado Alquiler Oficinas Madrid, 2º Trimestre 2010. Comparativa informes distintos brokers 1045

Posted by pepebarta en 12/09/2010

José Barta, 12-09-2010

 A efecto de las consideraciones generales a tener en cuenta sobre la fiabilidad de estos informes, así como criterios básicos sobre las diferencias existentes entre los mismos, les recomiendo que repasen el post titulado “Mercado Alquiler Oficinas Madrid, 1er. Trimestre 2010. Comparativa informes distintos brokers”

 La actual tabla comparativa, ha sido elaborada por mí, con datos públicos de Jones Lang LaSalle, Savills, AGUIRRE NEWMAN  y Knight Frank .

En esta ocasión no he podido actualizar los datos de CBRE, por no estar disponibles.

Siguen las importantes discrepancias entre los brokers sobre la dimensión total del parque de oficinas en Madrid

Los M2 de oferta disponible, por el contrario, ofrece diferencias aceptables, lo cual dice mucho de la calidad del control, que sobre el mercado, realizan estos intermediarios. Se puede apreciar que sigue creciendo y, según las previsiones de la mayoría de estos brokers, seguirá aumentando a lo largo del presente año, a pesar del incremento de m2 alquilados.

Se puede decir lo mismo respecto al cómputo de cierre de operaciones de alquiler, las desviaciones son razonables.

Respecto a los precios y su evolución las discrepancias son mínimas, si bien todos coinciden en que sigue la caída y, los precios declarados, resultan engañosos, ya que no se reflejan los “dilatados periodos de carencia” (exentos de rentas) que se están concediendo, ni la inclusión de las plazas de garaje, ni el establecimiento de escalado de rentas, comenzando con pagos inferiores, ni el abono de parte de los gastos de implantación de las oficinas, etc.

Nuevamente debo reseñar que el dato ”objetivo” del precio por metro cuadrado también resulta engañoso, a efectos de comparación entre los distintos inmuebles, debido, principalmente, a que siempre se habla de precio por metro cuadrado construido, lo cual crea importantes distorsiones en el coste final para el usuario, ya que los edificios no suelen tener homogeneidad en los porcentajes correspondientes para obtener metros cuadrados útiles, teniendo unos más perdidas que otros, pudiendo ser las diferencias superiores al 10% de la superficie bruta.

CUADRO SOBRE MERCADO DE ALQUILER DE OFICINAS EN MADRID

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Sobre el último informe, publicado en la revista INVERSIÓN, sobre el mercado inmobiliario 1.044

Posted by pepebarta en 11/09/2010

José Barta. 11-09-2010

La Revista Inversión, que se dirige principalmente a pequeños ahorradores e inversores, se ha terminado convirtiendo en un referente para los profesionales de los sectores financiero e inmobiliario. Desde la prehistoria de la crisis que todavía sufrimos (2007), comenzó a dedicar especial atención a la evolución, a corto y medio plazo, de los distintos submercados que conforman el sector inmobiliario. Abstrayéndose de todo tipo de presiones e intereses ajenos a los de sus lectores, ha ido desarrollando, semana a semana, una colección de artículos de alta calidad, a los que el paso del tiempo no deja de revalorizar. Sin estar especializada en el sector inmobiliario para profesionales, ha llegado a ser la primera publicación, después de mi blog, que comentó la incidencia que tendrían los nuevos criterios, adoptados por el Banco de España, respecto a la valoración de los inmuebles garantes de préstamos financieros.

Cristina Vallejo, periodista que lidera la sección inmobiliaria de la revista Inversión, se ha acabado convirtiendo, por meritos propios, en la mejor periodista de investigación  sobre este mercado en España. Ha tomado el relevo de lo que en su día representó para el sector Ricardo Gómez, ya retirado del periodismo, desde su tribuna de Cinco Días, o, posteriormente, Inmaculada de La Vega, desde el inmobiliario de El País.

En el ejemplar de esta semana que comienza, bajo el titulo “Pisos: vienen más rebajas”  ha reunido a un importante número de profesionales, entre analistas (Julio Rodríguez, ex Presidente del Hipotecario y de Caja de Granada, Fernando Rodríguez Acuña, responsable del Anuario Estadístico del Mercado inmobiliario, y yo mismo), tasadores (Juan Fernández Aceituno, de Sociedad de Tasación) y comercializadores (Aguirre Newman, Jones Lang LaSalle, CB Richard Ellis y Knight Frank), y nos ha preguntado que va a suceder, durante los doce próximos meses, con el mercado de vivienda en España. Y lo que es más importante, ha cogido las respuestas, supongo que muchas de ellas redundantes, y las ha articulado en una redacción amena y rigurosa.

Realmente les recomiendo la lectura del mismo.

Solo tengo dos salvedades que hacer.

La primera es que Cristina, en su artículo, pone las fotos de todos los interpelados, salvo la mía. Si se tratara de un concurso de belleza entendería la censura, pero en este caso me parece llevar la exigencia estética al extremo.

La segunda es la expresión: “Los incentivos fiscales a la compra han adelantado decisiones de compras” que pueden inducir a error, ya que la posible incidencia fiscal, en el incremento de las ventas del primer semestre del año actual, es más como consecuencia de la subida del IVA y del ITP, así como de la retirada de las deducciones (a partir del próximo año), que de la incorporación de nuevos incentivos.

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¿A quién beneficia la actual contención en la caída de precios de la vivienda? 1.043

Posted by pepebarta en 02/09/2010

José Barta, 02-09-2010

Que los precios de las viviendas necesariamente deben caer ya lo hemos argumentado, sobradamente, en este blog.

La realidad de un mercado sobresaturado de oferta, sobrevalorado respecto a la capacidad adquisitiva de los posibles compradores, y con un horizonte de recuperación a muy largo plazo, terminará imponiéndose.

Hace unos días, el Presidente Zapatero, en Japón, manifestaba el paralelismo de las economías española y japonesa. ¡Esta es una sabia afirmación!

Con orígenes inmobiliarios, la crisis japonesa, que comenzó hace casi dos décadas, ha tenido su problema más grave en las entidades financieras zombis, es decir bancos que precisan grandes ingresos monetarios para subsistir, consumiéndolos endogámicamente, como consecuencia de la imposibilidad de realización de sus activos no financieros, en su mayoría inmobiliarios, siendo incapaces, por ello, de aportar dinero a los mercados, al menos en la proporción adecuada a la cantidad que reciben ¿Les suena esto?

Con esta referencia podríamos preguntarnos: ¿Qué sentido tiene y a quién beneficia el extraordinario control que se está ejerciendo – por parte de las entidades financieras, que actualmente son las principales inmobiliarias de España – sobre la caída de precios de la vivienda? ¿No sería más lógico agilizar los procesos de venta, permitiendo la caída de los precios hasta los niveles que se corresponden con la realidad económica de los compradores? ¿No es cierto que la realización de activos, aun con pérdidas, es preferible a la inmovilización indefinida de recursos financieros, ya que aquellas permiten el desarrollo de nuevos proyectos rentables, que logren recuperar las perdidas en el medio plazo?

Entonces, ¿a qué se debe el empecinamiento de las entidades financieras en mantener esta estrategia sobre el mercado de viviendas?

La respuesta se me antoja evidente, algunas están ganando tiempo, para generar beneficios, que les permita incrementar las “reservas” sobre estos activos, que aminoren el resultado contable que no tendrán más remedio que dar más pronto que tarde. Al tiempo, apuestan por una (im)posible recuperación del mercado durante este proceso.

Otras están luchando por evitar que, la caída de los precios a la realidad del mercado comprador, las lleve a una situación patrimonial gravísima, prácticamente insuperable con sus recursos propios.

¿Dará resultado esta estrategia de patada para adelante?

Ante el previsto alargamiento de la crisis, para nuestro país, esta estrategia no será suficiente para un importante número de entidades, principalmente Cajas, ya que resulta imposible garantizar, por parte del BCE, créditos al uno por ciento, por tiempo indefinido.

Solo las grandes entidades transnacionales españolas, y algunas medianas con bajos ratios de endeudamiento, tienen garantías de éxito con esta estrategia.

El resto deberá enfatizar el camino, ya emprendido, de adelgazamiento en sus gastos de estructura, vía regulaciones de empleo y cierre de oficinas comerciales, apoyándose en todo tipo de ayudas públicas – como el FROB – y, aun así, un número no pequeño, incapaz de captar recursos propios suficientes, sufrirá cambio de propiedad. En este grupo encontraremos, principalmente, Cajas de Ahorros.

Existe otro gran beneficiario, a corto plazo, de esta estrategia: el Gobierno español, que no deberá afrontar el desplome de la riqueza de las familias, que se derivaría de una fuerte caída de los precios de las viviendas.

Por otro lado, siempre podemos encontrar perjudicados en cualquier decisión estratégica, sea del tipo que sea. En este caso, estos no cuentan demasiado: Son los pequeños y medianos empresarios, y autónomos, que contemplan la quiebra de sus negocios como consecuencia de la falta de créditos para hacer frente al circulante. Son los nuevos emprendedores, muchos de ellos en campos de largo recorrido tecnológico, que se desesperan ante la ausencia de apoyo económico para sus proyectos, creadores de empleo y riqueza, hasta hacer que, muchos, terminen emigrando a otros países más receptivos. Son todos aquellos capaces de generar autentico progreso y riqueza para el país, pero que no encuentran los recursos financieros precisos para ello, porque estos (los recursos) se encuentran inmovilizados en las entidades financieras, permitiéndoles aguantar el precio de activos inmobiliarios, que podrían clasificarse entre difícilmente vendibles e imposibles de vender.

La perjudicada, en definitiva, es la sociedad española, pero ya sabemos que esta cuenta para poco.

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