El Blog de Jose Barta

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Mercado Alquiler Oficinas Madrid, 1er. Trimestre 2010. Comparativa informes distintos brokers 1028

Posted by pepebarta en 29/04/2010

José Barta, 29-04-2010

 Cuando comencé a trabajar en el sector inmobiliario, en septiembre de 1989, las únicas estadísticas que se aportaban estaban maravillosamente impresas, a todo color, en papel de cartulina, tenían periodicidad anual, como máximo semestral, y comparaban los precios máximos y mínimos entre las distintas capitales europeas. Realmente servían de poco en orden a tomar cualquier tipo de decisión.

 Una de las primeras aportaciones que realizó Intec Consultores, empresa presidida por mi, al sector inmobiliario, fue la de incorporar algo más de rigor a las estadísticas. La estimación del parque total de oficinas, la determinación de zonas homogeneas, los porcentajes de ocupación, la determinación de precios máximos, mínimos y medios ponderados, así como las desviaciones atípicas, la evolución histórica de precios, fueron algunas de nuestras aportaciones.

 Han pasado veinte años y poco ha cambiado el rigor estadístico del sector, si bien la elaboración de las mismas se ha extendido a la casi totalidad de las empresas que operan en el mismo.

 No todo es culpa de los broker, que hacen lo que pueden con recursos limitados. Administraciones públicas y promotores y entidades financieras parece que han tenido poco interés en la mejora de estos instrumentos, claves para la óptima navegación de las empresas financieras, promotoras, arrendadoras y usuarias.

 Otro día, dependiendo de la acogida de este articulo, podríamos hablar sobre ¿qué datos son realmente precisos, y como obtenerlos?, de forma sistematizada y continua. Por el momento el Ministerio de la Vivienda, el INE, el Ministerio de Fomento, el Colegio de Registradores, etc. lo único que hacen es dar vueltas a la misma madeja, no consiguiendo sino ensuciar la lana. Y gastar una pasta gansa.

 Hoy nos limitaremos a confrontar una tabla comparativa, elaborada por mi, con datos públicos de CBRE, Jones Lang LaSalle, Savills y AGUIRRE NEWMAN , y a tratar de explicar algunas de las discrepancias que se producen entre algunos de los datos portados por cada fuente.

 CUADRO SOBRE MERCADO DE ALQUILER DE OFICINAS EN MADRID

(El precio de los alquileres está reseñado en €/m2/mes)

La primera discrepancia surge sobre las dimensiones totales del parque de oficinas en Madrid. La diferencia no es despreciable, ya que es de casi tres millones de metros cuadrados, que son muchos en valores absolutos y en valores relativos, un 22,98% de diferencia. Tanta diferencia no se puede atribuir a una sola circunstancia, inciden al menos tres factores: cuantificación de superficies destinadas a oficinas en edificios en los que prevalece otro uso como característico (viviendas, industrial, comercial, etc.); cuantificación de superficies destinadas realmente a oficinas en edificios cuyo uso urbanístico es otro, no admitiendo dicho uso el exclusivo de oficinas; cuantificación de uso de oficina los metros cuadrados correspondientes a aparcamientos, en edificios de uso exclusivo de oficinas; y finalmente la mayor o menor capacidad de seguimiento, no solo de los grandes proyectos, también de los pequeños y medianos, situados muchos en pequeños municipios de la Comunidad.

 Nos encontramos pues, en este punto, con dos problemas de distinto signo, el primero de criterio, ¿Qué debe computarse como oficinas?, el segundo de recursos materiales y económicos para el correcto seguimiento de la evolución del parque de oficinas, tanto respecto a las “altas”, incorporaciones de nuevas superficies, como de la “bajas”, desaparición por eliminación o transformación a otros usos, de superficies anteriormente destinadas a oficinas.

 La nueva oferta, de igual forma se ve condicionada por lo expuesto anteriormente, en cualquier caso resulta difícil de explicar la diferencia entre metros cuadrados, que llega a superar el 55% sobre la cifra más alta.

 Las diferencias que corresponden al computo de cierre de operaciones de alquiler son debidas a falta de información precisa sobre la totalidad del mercado, y este es uno de los datos que, vía deposito de contratos a efectos de fianzas obligatorias, se podría obtener, casi del 100% del total de las mismas, a través de los organismos autonómicos correspondientes, en el caso de Madrid el IVIMA.

 La Oferta Disponible sufre de las diferencias comentadas en los anteriores puntos, difícilmente se puede coincidir en este punto, si no se coincide en las dimensiones totales del parque de oficinas. En cualquier caso resulta sorprendente la proximidad de las conclusiones de las dos empresas que aportan este dato, que por cierto, aplicando los porcentajes que ellas reconocen, la oferta supera, en ambos estudios, el millón de metros cuadrados. Desconozco si es un error, o es así. De ser cierta esta cifra, la crisis de este mercado supera la de 1992.

 Respecto a los precios y su evolución podemos identificar una mayor coincidencia, prueba de que estos profesionales se encuentran inmersos en el día a día de esta actividad. Tan solo uno de ellos discrepa, más con palabras que con cifras –ya que no las aporta – hablando de ligeros descensos. Quizás debido a que su cómputo de tiempo, para medir esta evolución, es más corto que el de los otros.

 En cualquier caso debo comentar que el dato ”objetivo” del precio por metro cuadrado resulta engañoso, debido principalmente a que no se especifica, respecto a estas operaciones de alquiler, ni los periodos de carencia del pago de mensualidades, que se pudieran haber concedido, ni otras posibles mejoras en especie que pudiera haber otorgado la propiedad. En otro orden de cosas, pero no menos importante, deberemos considerar que siempre se habla de precio por metro cuadrado construido, lo cual crea importantes distorsiones en el coste final para el usuario, ya que los edificios no suelen tener homogeneidad en los porcentajes correspondientes para obtener metros cuadrados útiles, teniendo unos más perdidas que otros, pudiendo ser las diferencias superiores al 10% de la superficie bruta.

 Finalmente, dado que personalmente agradezco los gráficos y los cuadros en las informaciones de este tipo, les incorporo un grafico de Savills y un magnifico cuadro de CBRE

 Tasa de disponibilidad de los mercados de oficinas de Madrid y Barcelona y previsiones

Fuente: Savills Research

 ACTIVIDAD MERCADO OFICINAS EN MADRID FUENTE CBRE

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La reforma norteamericana del mercado financiero podría afectarnos más de lo que parece 1.027

Posted by pepebarta en 28/04/2010

José Barta, 28-04-2010

 He encontrado un magnifico informe, firmado por James L. Gattuso, Investigador Senior en Política Regulatoria en el Instituto Thomas A. Roe de Estudios de Política Económica de la Heritage Foundation, que bajo el titulo Senator Dodd’s Regulation Plan: 14 Fatal Flaws,  analiza las posibles consecuencias que pueden tener algunas de las propuestas que, de la mano del Senador Chris Dodd, se presentan con la finalidad de reducir al mínimo las posibilidades de otra crisis financiera.

 Gattuso presenta lo que él denomina “grandes fallos de este proyecto de ley”, agrupados en 14 puntos.

 Recomendando su lectura integra (no resulta demasiado extenso el documento) adelanto rápidos comentarios a once de los mismos, por considerar que pueden ser los más atractivos para nuestros legisladores y, por ello, los de mayor riesgo para los sufridos contribuyentes españoles. Uno de ellos, el nº 11, de aprobarse, puede afectar directamente a algunas de las empresas españolas, no financieras, asentadas en USA.

 Entre otras cosas, el proyecto de ley establece:

  1. Crea una “clase de empresas protegidas” bajo el titulo: “demasiado grande para quebrar”. La Sección 113 del proyecto de ley establece un “Consejo de Supervisión de Estabilidad Financiera “, encargado de identificar las empresas que “constituyen una amenaza para la seguridad financiera de los Estados Unidos si se encuentran con “dificultades financieras”. La mera pertenencia a dicha clase, contra lo que podría esperarse, terminaría por convertirse en una garantía mayor para los inversores, lo que les daría ventajas comerciales y financieras, lo que abriría las puestas a la asunción de mayores riesgos, como sucedió con la creación de Fannies Freddies.
  2.  Facilita la incautación de la propiedad privada sin un control judicial eficiente. El proyecto de ley, en la sección 203 (b), autoriza al Secretario de la Hacienda para ordenar la incautación de cualquier firma financiera que se encuentra “en peligro de impago”(…) Esta decisión está sujeta a revisión en los tribunales pero la carga de la prueba corre por cuenta de los incautados. Esto hace extremadamente difícil reversión en la práctica.
  3. Crea una autoridad permanente de rescate. El artículo 204 del proyecto de ley autoriza a la Federal Deposit Insurance Corporation (FDIC) para “poner a disposición  fondos para la liquidación ordenada de una institución financiera.” La situación es muy similar al plan aplicado para AIG en 2008.
  4. Se Establece un fondo de US $ 50 mil millones para pagar los rescates. Previsto en la Sección 210 (n) (1), será financiado por los impuestos sobre las empresas financieras. Según la Oficina de Presupuesto del Congreso, el costo final de las tasas bancarias se abatirán sobre los clientes, empleados e inversores de cada empresa.
  5. Se abre una “línea de crédito” a la Tesorería, al margen de la financiación adicional del gobierno. Bajo la Sección 210 (n) (9), la FDIC se concede efectivamente una línea de crédito para el Departamento del Tesoro que está garantizado por el valor de empresas en quiebra en su control, proporcionando otro apoyo financiero, a costa de los contribuyentes.
  6. Autoriza reguladores para garantizar la deuda de los bancos solventes. No se limita a la deuda de las instituciones en quiebra. Bajo la Sección 1155, la FDIC está autorizado para garantizar la deuda de “instituciones de depósito” si los reguladores declaran que una crisis de liquidez (“evento”) existe.
  7. Se establecen límites financieros, restando opciones de los consumidores estadounidenses. El proyecto de ley contiene una nueva “Oficina de Protección Financiera del Consumidor”, con amplios poderes para limitar lo que los productos financieros y servicios pueden ser ofrecidos a los consumidores. La finalidad es proteger a los consumidores de prácticas injustas. Pero el efecto sería reducir las opciones disponibles.
  8. Atenta contra la seguridad y la unidad de acciones. La propuesta de la Oficina de Protección del Consumidor Financiero nominalmente sería parte de la Reserva Federal, pero que tendría una autonomía sustancial. Las decisiones de la nueva oficina no estará sujeto a la aprobación de la Reserva Federal.
  9. Puede favorecer a los despachos de abogados litigantes ya que se autoriza, a la nueva Agencia de regulación en defensa de los consumidores, para prohibir los acuerdos de arbitraje. Sección 1028 autoriza expresamente a la nueva agencia de regulación para prohibir los acuerdos de arbitraje entre consumidores y empresas financieras.
  10. Somete a las empresas a cientos de diferentes regulaciones estatales y locales. Sección 1044 los límites de suscripción preferente de las reglas estatales y locales, sometiendo a los bancos y sus clientes a la confusión de las distintas regulaciones existentes actualmente, o en el futuro, tanto a nivel de estados, como a nivel local. Quizás esta es una de las pocas experiencias en las que, los españoles, estamos más avezados que los Norteamericanos, dada la descabellada proliferación de legislaciones que tenemos.
  11. Al regular actos “financieros” de empresas no financieras, somete a dichas empresas a esta legislación. El Reglamento, en virtud de esta legislación, se extienden mucho más allá de los bancos. Muchas empresas en gran medida fuera de la industria financiera se pueden encuentrar atrapadas en la red regulatoria. Sección 102 (B) (ii) del proyecto de ley define una “compañía financiera no bancaria” como una empresa “que participan en actividades…que son de naturaleza financiera” Como resultado, un amplio sector de la industria privada puede verse atrapado en la red de regulación financiera. Entre otras todas aquellas que reciban cantidades a cuenta, o que trabajen en el sector de las energías renovables, etc., entre ellas bastantes españolas.

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Un informe sobre subastas públicas de inmuebles en 2009 1.026

Posted by pepebarta en 26/04/2010

José Barta, 26-04-2010

Ha llegado a mis manos un interesante informe, elaborado por el profesor Jaime Álvarez, Director de Pública Subasta, que bajo el titulo Subastas 2009 analiza las subastas públicas (es decir forzadas por los tribunales) que se realizaron en España en el pasado año. Este informe se ha realizado sobre el total de subastas, no solo las inmobiliarias, si bien las desglosa por tipos.

 

En general podemos afirmar que durante el año 2009 se efectuaron 39.000 subastas, casi el doble que durante el 2008,  que alcanzaron 20.022 subastas.

 

De estas 39.000 subastas, 30.303 correspondieron a inmuebles de distinta naturaleza, tal como se puede contemplar en el grafico siguiente:

En este mismo grafico, elaborado por mí con datos de Publica Subasta, se puede apreciar el número de subastas por tipo de inmueble, el precio medio de salida por cada tipología, así como el precio más alto de salida por cada tipo de inmueble. (Al final del artículo les pongo la tabla con los datos originales que conforman el grafico)

 

Otro dato relevante que nos proporciona el informe citado es el de la identidad de los ejecutantes. Nos encontramos con que más del 40% corresponde a organismos públicos, exactamente el 42,8%.

 

Dentro de estos organismos la Unidad de Recaudación Ejecutiva de la Seguridad Social acumula más de la cuarta parte de las subastas en España, el 26,1%, por delante de Bancos y Cajas de Ahorro, por separado, tal como se puede apreciar en el cuadro siguiente, elaborado por Publica Subasta, que recoge a todos los “ejecutantes” que estén por encima del 1% del total:

Esta situación de liderazgo manifiesta de manera clara las dificultades de muchas empresas para hacer frente a sus compromisos con las Administraciones Públicas.

 

Pone de manifiesto un problema que puede llegar a ser grave para estas instituciones, dado que, según el mismo Informe, entre el “80-90 % de las subastas quedan desiertas según las estadísticas

recogidas al pie de los juzgados”, lo cual pone en cuestión la capacidad de monetización que realmente tienen estas Administraciones, y en particular la Seguridad Social, lo que confirma la idea de que los ingresos pendientes, que tiene esta última, no van a poder ser cobrados, al menos en su totalidad.

 

También explica una realidad que estamos viviendo día a día, como es el creciente aumento de las carteras de adjudicados inmobiliarios, por parte de las entidades financieras, que está originando mayores tensiones sobre el sistema financiero.

 

Un dato interesante que, con toda seguridad, evolucionará muy negativamente, es que el número de subastas judiciales de inmuebles supone la mitad, aproximadamente, de la actual morosidad hipotecaria. Este dato creemos que se incrementará, en parte por el persistente incremento del paro, que augura un fuerte incremento de la morosidad, así como por el hecho de que el informe elaborado por Publica Subasta recoge un apreciable incremento de las mismas en el cuarto trimestre del pasado año, por lo que, dada la naturaleza de estos actos, con los plazos de ejecución que exigen, las acciones judiciales iniciadas a finales del 2009 se comenzarán a reflejar en subastas realizadas en el 2010.

 

En el cuadro siguiente pueden apreciar la relación entre morosidad en Cajas y Bancos, y su correspondencia, a finales de 2009, en subastas públicas:

Finalmente quisiera destacar un dato que se contiene en este informe que estamos analizando. “Más de 11.300 viviendas de las casi 14.000 subastadas tenían un precio de salida inferior a los 280.000 euros”, esta banda de precio es la que corresponde a la estrategia desarrollada por las promotoras durante los dos últimos años del boom, para hacer asequibles las viviendas (por sus dimensiones más bien apartamentos-apartamentitos) a los segmentos de población joven, en concreto los comprendidos entre los 25 y los 35 años, que junto con los mayores de 50 años, están siendo de los más castigados por esta crisis.

TABLA ANEXO:

 

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El consejero delegado de Bankinter, Jaime Echegoyen, considera “suicida” la actual guerra por el pasivo 1.025

Posted by pepebarta en 26/04/2010

José Barta, 26-04-2010

 Este fin de semana he asistido al matrimonio de la mayor de mis hijas – no me atrevo la petulancia de decir que los he casado, ya que además de ser falsa, tanto sacramental como jurídicamente, esta expresión, con la independencia que tienen hoy los jóvenes me expondría a una situación de alto riesgo – lo cual ha dificultado el que encontrara el tiempo necesario para comentar algunas informaciones (incluido un informe que me parece muy interesante) que me parecen relevantes para los actuales momentos. En las próximas horas intentaré recuperar tiempo para el blog. En cualquier caso no puedo dejar de destacar un comentario de Jaime Echegoyen, realizado el pasado viernes, durante la presentación de resultados de Bankinter, por la trascendencia que tiene.

 Echegoyen resaltó que “la situación actual no permite generar la suficiente rentabilidad para compensar las agresivas campañas”, de captación de pasivo, que estan acometiendo algunas entidades.

 “¿Cuánto tiempo puedes tirar dinero por la ventana?”, se preguntó Echegoyen, quien advirtió de las consecuencias de estas “prácticas suicidas”, entre ellas, el encarecimiento del crédito y con ello la tardanza en el despegue económico.

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Presente y futuro de Internet en la compraventa de viviendas 1.024

Posted by pepebarta en 23/04/2010

José Barta, 23-04-2010

Resulta indudable que si lo que se precisa es un medio de comunicación que permita llevar un mensaje en poco tiempo y con bajo coste a un elevado numero de potenciales interesados, la respuesta por antonomasia es Internet.

Esta afirmación probablemente no encuentre oposición alguna entre los actuales profesionales del marketing y de la publicidad.

Las dudas y las discrepancias surgen cuando se trata de valorar la eficacia de dichos mensajes. Y es que cualquiera que haya tratado de vender, o comprar, algo que no sea una publicación o un curso de formación, a través de Internet, se ha tenido que enfrentar en numerosas ocasiones con la frustración de sus expectativas.

En el sector de la compraventa de pisos, el factor frustración es altísimo, especialmente para el comprador, dada la continua sensación de perdida de tiempo, que se va desarrollando, según se avanza en los procesos de búsqueda del inmueble que podría ajustarse a nuestras necesidades y capacidades.

Este resultado ha provocado, contra todo pronostico, el estancamiento de la evolución de demandas de compra de viviendas, así como una lenta evolución, después de un importante arranque, en el incremento de la oferta de venta de viviendas. Lo pueden apreciar en el siguiente grafico de Google

Un blog no es el lugar adecuado para desarrollar una tesis, por lo que trataré de limitarme a apuntar cuales son, en mi opinión, las causas de la posible ineficacia de este tipo de operaciones, así como sus posibles soluciones.

El error de base que hace fracasar el uso de Internet como instrumento eficiente suele ser de índole conceptual. Se considera Internet como si fuera un diario impreso, o un tablón de anuncios tradicionales, por lo que repetimos los estereotipos propios de ellos.

De esta manera, los anuncios, de venta de viviendas, en Internet se encuentran más próximos a los anuncios por palabras de los periódicos impresos que de youtube.

Este es un error de planteamiento que está afectando a la totalidad de los portales “especializados” en compra venta de viviendas. Esto ha motivado que dichos portales enfoquen su negocio, no desde la perspectiva de su aportación al éxito de las transacciones que se produzcan, principalmente desde la generación de ingresos por publicidad, que se generan en función del volumen de tráfico de “sufridos” interesados en comprar o vender pisos.

Su estrategia no se encuentra enfocada al negocio inmobiliario sino a la publicidad. Esta actitud les “obliga” a no rechazar ningún tipo de anuncio, por deficiente información que aporte, o por fuera que esté el precio de la realidad del mercado.

Esta práctica comercial del Portal genera a su vez una deformación similar en el posible vendedor que, ya que no le “cuesta” el anuncio, decide pedir un precio alto, por si acaso alguien “pica”, con lo que ya tenemos un resultado inoperante, así como un primer elemento de desanimo de los posibles compradores.

Esta operativa se repite con distinto tipo de elementos que afectan a la identificación del inmueble y de su entorno. Los gestores del Portal no exigen mínimos, los propietarios, o intermediarios, por causas distintas no los aportan, o no corresponde a la realidad lo que aportan, y surge nuevamente el desanimo ante la imposibilidad de valorar, por parte del posible comprador, la realidad que se le ofrece.

La desnaturalización del Portal resulta inevitable y, por lo mismo, este se vuelve cada vez menos eficiente.

Recientemente Pisos.com, a través de Netquest, ha realizado una encuesta,  El éxito de la búsqueda de vivienda online depende de la calidad de la informacióncon cerca de 3.500 cuestionarios, de la que se obtienen resultados tan reveladores de lo que estoy diciendo como que “sólo el 47% de los 3.500 encuestados eran personas en busca de una vivienda, mientras que el 53% restante eran anunciantes.” Indudablemente este dato admite dos lecturas, la expuesta hasta el momento, y también la creciente presión que la actual situación económica está provocando en propietarios de pisos que se ven obligados a vender. Pero el porcentaje del 53% es lo suficientemente elevado como para no poderlo justificar solo con esta última explicación.

Estos portales se convierten cada vez más en un punto de encuentro de ociosos y curiosos. Y esto no solo es debido a la “naturaleza de Internet”, es más bien porque los posibles compradores han dejado de considerar estos portales como instrumentos óptimos, ¡y a pesar de ello, pueden y deben serlo!

Otro dato que destaca la encuesta, realizada por Pisos.com, incide plenamente en otra de las causas que he denunciado anteriormente: “cerca del 93% de los encuestados considera que la calidad de la información -que los datos disponibles sobre el inmueble, sean claros, completos y estén actualizados-son fundamentales en un proceso de compra de una vivienda.”

Marshall McLuhan creía que la verdadera naturaleza de los medios se encontraba en la manera cómo estos influenciaban nuestros sentidos. “El medio es el mensaje”.

En Internet podemos trabajar con la vista y el oído, con texto, gráficos y video, con datos y enlaces que valoren dichos datos. Y todo esto en un tiempo de respuesta mínimo.

Por esta vía pasa el diseño de los portales inmobiliarios del futuro, no importa no tener una solución inmediata a los requerimientos del demandante, se le propone variar sus criterios de búsqueda, en elementos susceptibles de tener respuesta inmediata, y si el interesado no cede se le informa del estado actual de su búsqueda y del porcentaje de probabilidades de que tenga éxito, así como el tiempo estimado para el mismo; se le solicitan los datos precisos para valorar su interés real, y se acomete una búsqueda sistemática, de la que se le informa periódicamente.

Además se le proporciona la “opinión experta” para cada alternativa que se le proporcione, etc. En la encuesta mencionada anteriormente encontramos que “el 73% de los consultados destaca el interés de los análisis de precios”, que es justo lo que no se ofrece actualmente, frente a un escaso “41% que valoran la presencia de los simuladores hipotecarios”.

Todo un reto por delante, del que no aprecio ventaja inicial en los actuales portales dado que, a pesar de su actual posicionamiento y volumen de oferta, tienen que transformar radicalmente su estrategia, y esto no resulta fácil, a veces es imposible, no tienen más que recordar como IBM, líder en ordenadores, perdió el tren de los portátiles.

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Los analistas del Banco Santander asumen nuestros pronósticos, pero se quedan cortos. 1.023

Posted by pepebarta en 21/04/2010

José Barta, 22-04-2010

 “El ajuste en el sector inmobiliario estaría casi completo, con una caída de los precios de la vivienda de entre el 20% y el 30% en las grandes ciudades e incluso del 50% en la costa”. Así lo asegura un reciente informe elaborado por la división de Global Banking del Banco Santander, titulado The contrarian view

Lamentablemente no he conseguido ningún enlace con el informe, por lo que tengo que emplear los entrecomillados de informaciones de medios de comunicación fiables, y no puedo analizar a fondo sus conclusiones.

Por lo leído, las mismas, coinciden casi al 100% con los pronósticos que realicé, a finales del mes de febrero de 2009, en la sede de la APIE  (Asociación de Periodistas de Información Económica), ante un nutrido grupo de profesionales de los medios de comunicación.

Aprecio el que los analistas de una entidad como el Santander, líder de un grupo que, aunque se encuentre mejor que la mayoría, no carece de problemas con la tenencia de viviendas adjudicadas – bien sea por la vía habitual de la dación en pago, sea por otras vías más discretas (recuérdese la pseudo adjudicación de suelos y viviendas de Reyal Urbis, bajo la “ingeniosa” formula de “empresa conjunta”)-, asuman los pronósticos adelantados por mi hace más de un año.

Valoro ese reconocimiento implícito, pero el caso es que yo ya no pienso como hace un año (que, por cierto, a mi me han parecido cinco), actualmente la situación en España a cambiado a peor; en parte por la escasa preparación y abundante demagogia de nuestros gobernantes, en parte por la insolidaria actuación de nuestras entidades financieras y en parte por la falta de planteamientos realistas –con la consiguiente falta de estrategia valida- de nuestras inmobiliarias, para la gestión de la crisis.

Por ello, para cuando los analistas del Santander han llegado a estas conclusiones, y no son de los últimos en llegar, yo ya llevo un año pulsando las nuevas circunstancias, y he llegado a nuevas conclusiones, que se resumen en que en las grandes ciudades se verán caídas puntuales de hasta el 40%; en los extrarradios podrían llegar, las caídas puntuales, al 50%; y en algunas costas (zonas de Almería, Castellón y otras) muchos inmuebles no se venderán, ni con descuentos superiores al 50%, al menos en los próximos 30 años (he incrementado en 10 años la previsión realizada en 2009, dada la deriva de nuestra economía). Si bien he de matizar que la mayoría de esas caídas corresponderán a viviendas de segunda mano, cuyos propietarios no se vean atenazados por hipotecas de importe superior al del valor de sus inmuebles.  Estas viviendas no tienen por que ser antiguas, y sus propietarios son, indistintamente, particulares y pequeñas y medianas empresas que “invirtieron en ladrillos” en época de boom, sin que su actividad tenga porque ser la inmobiliaria.

Las entidades financieras aguantarán al máximo, les va mucho en ello. ¿La pregunta es si todas podrán resistir?

Esto por ahora, porque la cosa no ha terminado aun. Para los más escépticos admito apuestas, a ver si por fin gano dinero con este blog.

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La energía Fotovoltaica resulta insostenible para nuestras empresas y familias 1022

Posted by pepebarta en 21/04/2010

José Barta, 21-04-2010

Hace aproximadamente un mes, a raíz de un disparatado compromiso de ahorro energético,  anunciado por el Presidente Zapatero, para los edificios públicos, escribí un articulo en Inmodiario titulado “El ahorro de energía en edificios públicos y la multiplicación de panes y peces”.

 En el mismo reproducía las declaraciones que el Ministro de Industria y Energía había realizado unos días antes: “Ahora mismo la tarifa eléctrica que paga la industria española es un 17% superior a la media europea y esto sin duda es un factor de preocupación para nuestro tejido industrial”.

 Tras un somero análisis de los datos que proporcionan las distintas fuentes públicas, con información sobre precios y producción energética, concluía que el total de Energía eléctrica en Régimen Especial producida en 2.009 fue de 78.070 GWh, de los que corresponden a la Fotovoltaica un total de 5.908 GWh, es decir que la Fotovoltaica supuso un 7,6% del total de la producción de renovables. En cuanto a subvención, el total del Régimen Especial recibió 6.535 Millones de euros, de los que fueron a para a la Fotovoltaica 2.594 Millones de euros, esto es, casi un 40% (estos datos están disponibles en la CNE). 

 Con un coste total del mercado español, para la electricidad consumida en el 2.009, de 11.217 M€, los 2.594 millones destinados al pago de Kwh. solares suponen un incremento del 23%.

 La remuneración media para la Fotovoltaica fue de 467 €/MWh (11 veces el precio de mercado), mientras que, para la eolica fue de “solo” 80 €/MWh

 Ayer martes, durante la Junta de Accionistas de Gas Natural-Fenosa, celebrada en Barcelona, su presidente, Salvador Gabarró, recordó que “no podemos vivir con un déficit acumulado de 20.000 millones de euros.” “Ha llegado el momento de hacer números y de tomar decisiones drásticas. Necesitamos un mix energético sostenible, sí, pero también sostenible económicamente”. Y concretó:” la eólica terrestre es sostenible, “otras” no.”

 Junto a estas declaraciones aportó unas cifras que se encuentran muy próximas a las publicadas por mi, así como por algunos otros anteriormente: “el pasado año el mercado pagó por la energía 38 euros por MW de ciclo combinado, 82 por el eólico y 460 euros por la solar”.

 A esta conclusión han llegado tanto GN-Fenosa, como Iberdrola y Endesa,  y consideran que la política energética del Gobierno debe cambiar de inmediato. Y de forma drástica.

 Con esta conclusión no están de acuerdo Acciona, ACS, Abengoa e Isolux, que son las que más se benefician del actual régimen de tarifas.

 Mientras, España pierde competitividad por numerosos factores, entre los que no es el menor el coste de la energía, al tiempo que precisa más recursos para afrontar el imparable crecimiento del paro.

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El bajo incremento de créditos hipotecarios descubre la escasez de ventas de viviendas 1021

Posted by pepebarta en 20/04/2010

José Barta, 20-04-2010

 Ayer la Asociación Hipotecaria Española (AHE), aportó datos que confirman la fuerte ralentización que sufre esta actividad en España desde hace tres años.

 Según sus estudios, el saldo total de crédito hipotecario de las entidades financieras alcanzó en febrero los 1,095 billones de euros, lo que supone un leve incremento del 1% respecto a los 1,083 billones del mismo mes de 2009, cuando crecía a un ritmo del 2,4%.

Este incremento cuestiona la pronta recuperación del sector inmobiliario, en especial es subsector de vivienda.

 La AHE aporta, en este informe, otros datos relevantes, como el que “del saldo total, 595.678 millones de euros correspondieron a las cajas de ahorros, tan solo un 0,05% más que en el mismo mes del ejercicio anterior, 395.459 millones a bancos (+2,41%), 70.228 millones a cooperativas de crédito (+3,69%) y 10.147 millones a establecimientos financieros de crédito (-3,08%).”

 Esto último se entiende bastante bien si tenemos en cuenta el esfuerzo más eficaz desarrollado por los bancos, frente a las cajas, en la carrera por la venta de viviendas adjudicadas, sin perjuicio del mayor “ruido” realizado por las cajas.

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“España es diferente” 1020

Posted by pepebarta en 20/04/2010

José Barta, 20-04-2010

 Hasta no hace mucho pensaba que la frase, que popularizó Manuel Fraga, siendo Ministro de Franco, para vender la imagen de España fuera de nuestras fronteras, no pasaba de ser un slogan que, en su momento, se mostró afortunado; tan afortunado que deshacernos de él ha sido casi imposible.

 Día a día descubro que Fraga no presentó un slogan a los tour operadores y a los medios de comunicación, lo que presentó fue la síntesis de nuestra esencia como colectivo de pueblos, la síntesis de nuestra autentica naturaleza.

 Los británicos son flemáticos, los alemanes trabajadores, los italianos diseñadores,…los españoles ¡diferentes!

 España es diferente, por naturaleza. No es distinta, el resto de los países son más o menos distintos entre si. España es esencialmente diferente, incluso de si misma, de un momento para otro, e incluso en el mismo momento España se desdobla y se hace diferente a si misma.

 Es verdad que un profesional de la salud mental podría llamar a esto esquizofrenia, u otras lindezas por el estilo, pero…que sabrán los psiquiatras de enfermedades mentales.

 Esta mañana mi apreciado, como persona, José Manuel Galindo, presidente de la patronal de los promotores y constructores de España (APCE), aseguró que “el stock de viviendas sin vender ya se ha absorbido en algunos lugares de España, en los que los promotores empiezan a pensar en reiniciar su actividad.” Y continuó, en declaraciones a Europa Press después de que el Ministerio de Vivienda informara de que el precio de la vivienda libre volvió a moderar su caída, “lo mejor se está agotando”.

 “¡Me lo quitan de las manos, oiga!”, parece que clama, desde lo más profundo de su naturaleza, el procer representante de los más granado de la profesión del ladrillo.

 Y que los propios promotores no les saquen a hombros por la puerta grande,…y lo arrojen de cabeza al río, es por que ¡España es diferente!

 El GG (¿o era solo una G?) 14, lleva dos años anunciando que ya no se van a bajar más lo precios, y pidiendo que, en esas condiciones, el stock, ese que ya no existe – según Galindo -, lo compre el Estado, que…para eso está (como parecen entender estos señores); las sucesivas ministras anunciando que “la crisis se acabó y ya suben los precios” (que es su traducción de “siguen cayendo, pero más lentamente”), y Galindo , que como Sevilla, en el celebre poema, después de las últimas declaraciones, no precisa ser adjetivado.

 Desconozco lo que persigue la estrategia (porque ¿será una estrategia?) que se han marcado en la APCE, pero se sumerge en la “desinformación”. Aportaré varios datos en defensa de esta calificación:

 El primero es que la mayor parte de las viviendas de obra nueva que se están vendiendo, tienen como protagonistas principales a las entidades financieras, muchas veces porque actúan como vendedoras – que se han convertido en las principales inmobiliarias del país – y otras, no pocas, por que las adquieren los mismos bancos y cajas en “dación” de pago (ver mi anterior comentario Las estadísticas del INE sobre el número de operaciones de compraventa de viviendas, también son engañosas ), por lo que más pronto que tarde las sacaran al mercado; y a pesar de ello, como las propias estadísticas “oficiales” reconocen, todavía se terminan más viviendas que se venden.

 El segundo se remite a la falta de crédito para este tipo de operaciones de compraventa, salvo aquellas que tienen por objeto la salida de estos activos de las carteras de bancos y cajas. Este es, a pesar de todas las declaraciones demagógicas a las que se nos somete, el principal inconveniente para la adquisición, por parte de particulares, de viviendas que no son propiedad de entidades financieras, o de inmobiliarias controladas por estas.

 El tercer datos salta a la vista en un mercado tan apalancado como ha sido el residencial. La mayor parte de las últimas promociones soportan créditos hipotecarios por encima de los precios de venta que estaría dispuesto a admitir el mercado, por lo que las inmobiliarias, propietarias de este tipo de inmuebles, se ven limitadas en su capacidad de bajar precios.

 Finalmente, las entidades financieras, que no están dando más créditos que los que daban en el último trimestre del pasado año, no financian una nueva promoción de viviendas ni drogados o hipnotizados, o abducidos, salvo que sea para quitarse un solar de su cartera, siempre que el promotor tenga capacidad de soportar  el pago de los intereses del crédito, y/o cuente con un colectivo, de compradores comprometidos, que permita salir con el cincuenta por ciento vendido.

El siguiente grafico muestra como se percibe el riesgo inmobiliario por el sector financiero:

 Esta es la realidad. Y no existe atisbo de que mejore, más bien de todo lo contrario, ya que la permanente destrucción de empleo augura lo peor para el sector inmobiliario, en especial para la vivienda, para los próximos tres años. ( ver mi articulo Origen y Duración de la Crisis para las viviendas )

Quizás, más que una estrategia corporativa, asistimos a una estrategia personal, cuyos objetivos podemos entender, pero realmente no parece que esto sea lo que precisa el sector, que debiera buscar soluciones a la falta de financiación que le atenaza, y le pone al borde de la quiebra más completa. Todo esto resulta Kafkiano, solo entendible en un país “diferente”

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Las estadísticas del INE sobre el número de operaciones de compraventa de viviendas, también son engañosas 1019

Posted by pepebarta en 14/04/2010

José Barta, 14-04-2010

 He tenido acceso a un sintético, pero completo, articulo de Ruth Ugalde, publicado ayer en La Información, con el titulo Un tercio de la compraventa de viviendas son ejecuciones de deuda” que descubre la información que se oculta detrás de las cifras del aparente repunte de ventas de viviendas

Cito textualmente: Según el propio INE, en el mes pasado la compraventa de viviendas ascendió a 38.263 inmuebles. Sin embargo, el número de nuevas hipotecas constituidas apenas llegó a 26.357. ¿Qué pasa con esa diferencia de 11.906 inmuebles? Que han sido canjeados por deuda en su inmensa mayoría.”

Cuando la información que aporta alguien con cierta relevancia, y más si es un organismo oficial que vive de los Presupuestos Generales del Estado, por su falta de matices llama a engaño, ya no puede ser considerada meramente fruto de la incompetencia, entra en el terreno de la desinformación, del engaño con propósito de manipular a la opinión pública, a los contribuyentes, despreciando la verdad, el derecho que a la misma tienen los ciudadanos de cualquier estado, e incluso despreciando las consecuencias económicas funestas de las decisiones que se puedan adoptar, por parte de empresas y/o particulares, fiados en dicha información.

 El INE ya no solo no es fiable en el plano “cualitativo” del precio, en lo que se refiere al mercado de viviendas, tampoco, por lo que se ve, es fiable en la “cuantificación” del numero de operaciones de compraventa.

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