El Blog de Jose Barta

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Las estadísticas del INE sobre el número de operaciones de compraventa de viviendas, también son engañosas 1019

Posted by pepebarta en 14/04/2010

José Barta, 14-04-2010

 He tenido acceso a un sintético, pero completo, articulo de Ruth Ugalde, publicado ayer en La Información, con el titulo Un tercio de la compraventa de viviendas son ejecuciones de deuda” que descubre la información que se oculta detrás de las cifras del aparente repunte de ventas de viviendas

Cito textualmente: Según el propio INE, en el mes pasado la compraventa de viviendas ascendió a 38.263 inmuebles. Sin embargo, el número de nuevas hipotecas constituidas apenas llegó a 26.357. ¿Qué pasa con esa diferencia de 11.906 inmuebles? Que han sido canjeados por deuda en su inmensa mayoría.”

Cuando la información que aporta alguien con cierta relevancia, y más si es un organismo oficial que vive de los Presupuestos Generales del Estado, por su falta de matices llama a engaño, ya no puede ser considerada meramente fruto de la incompetencia, entra en el terreno de la desinformación, del engaño con propósito de manipular a la opinión pública, a los contribuyentes, despreciando la verdad, el derecho que a la misma tienen los ciudadanos de cualquier estado, e incluso despreciando las consecuencias económicas funestas de las decisiones que se puedan adoptar, por parte de empresas y/o particulares, fiados en dicha información.

 El INE ya no solo no es fiable en el plano “cualitativo” del precio, en lo que se refiere al mercado de viviendas, tampoco, por lo que se ve, es fiable en la “cuantificación” del numero de operaciones de compraventa.

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Comparativa evolución Producción Industrial en España, resto del mundo y Gran Depresión 1017

Posted by pepebarta en 14/04/2010

José Barta, 14-042010

 Como no hay dos sin tres, concluyo la presentación de las graficas comparativas, que he elaborado a raíz de la lectura del trabajo de Barry Eichengreen y Kevin H. O’Rourke, con esta última sobre producción industrial.

Como en las graficas anteriores, los datos originales los he obtenido en el INE

 Como en el comentario sobre evolución del Comercio, estas graficas nos muestran tendencias que tienen una marcada incidencia, en este caso, en el mercado Inmobiliario Industrial.

 A diferencia de la evolución del comercio, la evolución de la producción industrial, en España, sigue unas pautas similares a las de la media mundial, con una moderación de la caída que, permite aventurar, nos sitúa próximos a niveles de crecimiento cero, con la paralización de la perdida de mano de obra en este sector. Con una cierta estabilización de los precios inmobiliarios.

 Figura 1. Producción industrial: Evolución actual mundial vs Gran Depresión

Figura 2. Producción industrial: Evolución España periodo mayo 2008 a enero 2010

En el eje de ordenadas los meses transcurridos desde el 4 de 2008

Autor José Barta, sobre datos INE

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Comparativa de la evolución del comercio en España con la media mundial y la Gran Depresión 1016

Posted by pepebarta en 14/04/2010

José Barta, 14-04-2010

 Aprovechando el magnifico trabajo realizado por Barry Eichengreen y Kevin H. O’Rourke, y con la finalidad de establecer criterios comparativos, partiendo de datos del INE, he elaborado un grafico con la evolución, mes a mes, del comercio en España, en el periodo comprendido entre el mes de mayo de 2007 y el mes de enero de 2010. Mi propósito es actualizarlos trimestralmente, siempre que cuente con la correspondiente actualización de los datos de origen.

La comparativa de los gráficos sirve para obtener una referencia de nuestra evolución frente a la media mundial, así como a las cifras de la Gran Depresión, esto último sin otra finalidad, por ahora, que la meramente histórica.

Desde la perspectiva inmobiliaria estos datos, sobre todo la tendencia marcada por los mismos, es determinante a efectos de valoración de la evolución de los subsectores de locales comerciales y de centros comerciales, con clara incidencia en el de logística. Según el grafico que refleja la evolución española, más próxima a la de la Gran Depresión que a la actual evolución media mundial, en el mercado inmobiliario de locales comerciales seguirá cayendo la demanda e incrementandose la oferta.

 Grafico 1.  Volumen comercio mundial, actual y durante la Gran Depresión

Grafico 2.  Volumen comercio en España, periodo mayo 2008 a enero 2010

En el eje de ordenadas los meses transcurridos desde el 4 de 2008

Autor José Barta, sobre datos INE

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Origen y Duración de la Crisis para las viviendas 1014

Posted by pepebarta en 12/04/2010

José Barta, 12-04-2010

 En España, el antecedente más próximo con el que contamos, de crisis en el sector inmobiliario, corresponde al periodo comprendido entre 1992 y 1996, si bien afectó, en el ámbito inmobiliario, principalmente al subsector oficinas y al de segunda vivienda, que fueron los que sufrieron mayor desplome.

 La crisis del 92 tuvo sus raíces en las medidas adoptadas por el Banco de España, en el verano de 1989,  que procedió a la elevación de los tipos de interés y endurecimiento de las condiciones crediticias, con el objetivo de enfriar el “recalentamiento” sufrido por nuestra economía, consecuencia del excesivo crecimiento de los precios de las oficinas, seguidas de las viviendas, así como del resto de los subsectores inmobiliarios, y por la inflación derivada del consumo, principalmente, por parte de las familias.

 De alguna manera comparo el año 1992 con este 2010, que estamos viviendo, ya que durante el mismo se produjo, por parte de los principales inmobiliarios, el reencuentro con la realidad económica del país. Tanto la Exposición Universal de Sevilla, como las Olimpiadas de Barcelona, habían creado un espejismo de recuperación económica, que impedía la caída generalizada de precios. Octubre de 1992, acabados los dos eventos mencionados, fue el comienzo de una caída que, en el caso de las oficinas fue en picado, con descuentos de hasta el 30%, tanto en alquileres como en compraventas; quedaban atrás unos precios máximos que a duras penas se han logrado superar, logrando el mercado igualarlos, a moneda constante,  hace apenas dos años, antes de  las correcciones de la actual crisis. Dieciséis años tuvieron que transcurrir para poder equiparar los precios. Al día de hoy han vuelto a caer.

En el caso de las viviendas, mucho menos afectadas que las oficinas, la caída de precios, pese a la leyenda urbana de que nunca bajaban –desmentida en la actualidad – , duró dos años, 1992 y 1993, recuperándose lentamente, sin llegar a superar el crecimiento del IPC hasta el año 1998.

Dado que el histórico de mercado, de nuestro país, es muy reducido ya que, hasta el Decreto que introducía la liberalización de alquileres de 1985 – más conocido como Decreto Boyer – no se puede hablar de mercados libres, por encontrarse las rentas, especialmente las de viviendas, reguladas por el Estado, en el desarrollo de este articulo, buscaré la confrontación permanente con la experiencia en otros países.

 Las causas de la subida de precios de los inmuebles en general, y de las viviendas en particular, no se le escapan a nadie que analice la realidad económica con suficiente perspectiva y conocimiento; se origina por bajos tipos de interés y alargamiento de los plazos de amortización de las hipotecas. Si a esto le añadimos un más ventajoso tratamiento fiscal a la compra de vivienda frente al alquiler, nos encontraremos con el caldo de cultivo preciso para que se reproduzca la pasada situación española.

 Esto no es algo propio solo de España, salvando la fiscalidad, es lo mismo que ha sucedido en EEUU, Reino Unido, Irlanda, etc., y que se repite periodicamente.

 Haciendo un inciso, quiero comentar que, al disparatado crecimiento de los precios de la vivienda, he preferido denominarlo efecto soufflé, ya que, ha diferencia de las burbujas financieras, siempre subsiste un valor mínimo importante; lo cual no es óbice para que todo lo que le rodea entre en una autentica burbuja – así la integridad de la cuantía de los créditos, las empresas inmobiliarias, promotoras y constructoras más expuestas, etc. – en cuanto se produce una contracción del crédito y/o una subida de tipos de interés.

 Subida de tipos de interés es lo que se sufrió en la crisis del 92, y contracción del crédito es lo que sufrimos actualmente.

 En un estudio de Stijn Claessens, M. Ayhan Kose y Marco E. Terrones, se analizan 21 países avanzados,  en el periodo comprendido entre 1960 y 2007, detectando en ellos 122 periodos de recesión, 28 de los cuales se asocian a desorbitado crecimiento de los precios de las viviendas y, posteriores, contracciones del crédito. Concluyen que los episodios de contracción del crédito y burbuja de vivienda, producen crisis largas y profundas.

 Se entiende por contracción del crédito una caída real, del mismo, del 20% .

 En estas crisis el desplome del mercado inmobiliario, historicamente, viene a durar 4,5 años, de media, con caídas medias del 30% del precio real de la vivienda.

Fuente: Claessens, Kose y Terrones (2008).

Y estos estudios están realizados en periodos económicos que nada tienen que ver con el actual, en el que vivimos una crisis económica con un marcado carácter global; sin comparación, a nivel mundial, desde la crisis de comienzos de los años 30, denominada “La Gran Recesión”.

 Indudablemente, las actuales circunstancias de fuerte demanda financiera mundial, no mejorará las expectativas para la crisis propia de cada país.

 La repercusión de la crisis global en paises concretos tendrá, respecto a su posible evolución, mucho que ver con el diferencial entre los precios máximos reales alcanzados por las viviendas y “los máximos razonables”, la salud financiera de la que gozaran, antes de destaparse la crisis, las entidades financieras, las empresas y las familias de ese país. Y, por supuesto, la política que se adopte por parte de las autoridades del mismo, respecto a la crisis.

 En relación con España, el disparate de los precios alcanzados por las viviendas en general, la situación de endeudamiento de las familias, así como la de las empresas inmobiliarias – desconociendo lo que vendría para el resto de los sectores económicos -,  me llevó a pronosticar en marzo de 2008, en un articulo en el diario El País, que “esta crisis se prolongará cuatro o cinco años (…)”, naturalmente referida al sector inmobiliario; ese aserto tenia como condición previa la adopción inmediata de medidas correctivas, entre las que, necesariamente, se encontraba la adecuación de los precios a la realidad del mercado, y no incluía la segunda vivienda.

 Dada la trayectoria que adoptaron los principales protagonistas de esta historia (la mayoría de las empresas inmobiliarias y de los departamentos inmobiliarios de las entidades financieras) consistente en negar la mayor, “¿crisis, que crisis?”, el plazo pronosticado comienza a contar desde este año, durante el cual las posiciones, de los propietarios, comienzan a facilitar la venta de los inmuebles. Por todo lo expuesto, considero poco arriesgado augurar que tenemos por delante todavía un minimo de cuatro años de crisis inmobiliaria (no me refiero a la segunda vivienda, algunas de las cuales “jamás” tendrán salida razonable), y que contemplaremos caídas medias de los precios superiores al 30% , pudiendo algunos inmuebles precisar descuentos superiores al 50%, que se produciran, “ya lo veran”.

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Reivindicando “La tormenta perfecta” 1008

Posted by pepebarta en 05/04/2010

José Barta, 05-04-2010

Están a punto de cumplirse 25 meses (algo más de dos años), el próximo día 7 de abril, desde la fecha en que con el titulo Tormenta perfecta o dos años malos, el diario El País, publicaba una entrevista que, la periodista Inmaculada de la Vega, nos hizo a José Manuel Galindo y a mi.

La entrevista se produjo como consecuencia de un encuentro en la Asociación de Periodistas Económicos (Apie), en el que yo había participado en calidad de conferenciante, y José Manuel Galindo en su condición de Presidente de Asprima, la Asociación de Promotores Inmobiliarios de Madrid.

La calificación de “Tormenta perfecta”, aplicada a lo que entreveía que se nos avecinaba en el sector inmobiliario, tanto a las empresas como, especialmente, al subsector vivienda, la utilicé yo por primera vez.

Esta expresión afortunada, que con el tiempo se ha mostrado plenamente acertada, no fue bien recibida en su momento, recibiendo más silencios que pitos, en un símil que pretende ser taurino, aprovechando que tampoco ellos tienen claro, en estos momentos, su horizonte.

“Dos años es lo que tardará en absorberse el stock de viviendas sin vender, aclararse el panorama financiero y recuperar la confianza. Ése era el tiempo del ajuste que viviríamos, para José Manuel Galindo, y así lo reflejaba la periodista.

Por mi parte yo especifiqué que “la tormenta perfecta”, desencadenada por la confluencia de cuatro factores negativos, provocaría una “vuelta a la racionalidad”, ya que hasta ese momento, pensaba, habíamos vivido un crecimiento rayano con lo irracional. Y continué afirmando que “esta crisis se prolongará cuatro o cinco años, considerando que aflorar todos los efectos de la crisis financiera y tomar las medidas fiscales y económicas necesarias requiere más de 24 meses”

Finalizaba mi entrevista afirmando que “además, varias notas negativas hacen que la crisis actual se presente, a su juicio, más dura que las anteriores. Entre otras, el volumen del parque de viviendas en manos de los inversores, considerando que han podido absorber más del 30% de las ventas, mientras que en los noventa estaban en manos de usuarios y de promotores. Y también que el endeudamiento de las familias es a 20 y 25 años, mientras que a comienzo de los noventa era a 15 años.”

Y pronosticaba que, dado que “el compromiso a largo plazo agrava la incertidumbre si se suma la precariedad laboral”, y que “el alto endeudamiento dificulta también la capacidad de reacción a particulares y promotoras, que fijaban su inversión a seis o siete años y que se enfrentan a caídas en las ventas que superarán el 50% que, y apuntaran hasta rozar el 90%.”

Para aquel que piense que lo sucedido era fácilmente previsible quiero terminar con los pronósticos, recogidos en el mismo artículo, que la asociación profesional Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS), en su informe la Reseña de la Vivienda en Europa 2008, sostenía que se producirían: “la situación actual se presenta menos severa que la de los noventa. Aunque se detecta que los precios de la vivienda se han ralentizado en toda Europa y en algunos países como Alemania e Irlanda han disminuido, se descarta que la caída sea tan acusada como en la década pasada o las anteriores situaciones en las que coincidió un aumento de la inflación con la subida de los tipos de interés.”

Unos profetas, claro que, desde la perspectiva actual, todo el mundo lo sabia y lo preveía. Afortunadamente las hemerotecas sirven, si no se borran selectivamente, para recordar la realidad.

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