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¿Qué ha sido de los Fondos de Inversión Inmobiliaria? 1011

Posted by pepebarta en 08/04/2010

José Barta, 08-04-2010

Hace unas semana, la Comisión Nacional del Mercado de Valores (CMNV), en su informe anual sobre la situación y perspectivas de los mercados y sus agentes,  manifestaba que los Fondos de inversión Inmobiliaria (FII) ofrecen  “las perspectivas más desfavorables” dentro del conjunto de Instituciones de Inversión Colectiva (IIC) españolas, considerando poco probable la mejora de su situación a lo largo del presente año 2010.

No resulta sorprendente esta afirmación de la CNMV, dada la vinculación de estos fondos a la evolución del mercado inmobiliario, que se encuentra todavía en claro proceso de deterioro, y, especialmente, por su fuerte implicación con el subsector de vivienda, que fue el gran condicionamiento que, el legislador, estableció para que estas instituciones de inversión colectiva pudieran obtener beneficios fiscales atractivos.

Los FII, desde su creación, han adolecido de falta de atractivo para el gran público, así como de una baja capacidad competitiva respecto a otros vehículos similares existentes en otros países miembros de la UE. Tan manifiesto fue, ese déficit “genético”, que tres años después de su “alumbramiento” ya se le habían tenido que aplicar dos modificaciones importantísimas, siendo la primera la reducción del porcentaje mínimo exigido de inversión en viviendas, para que pudieran tener un mínimo atráctivo comercial.

Y realmente mínimo ha resultado su desarrollo. Salvo el fondo Banif, posteriormente integrado en el Santander, el resto no ha dejado de ofrecer un aspecto “raquítico”.

Los FII se suponían que ofrecían el “atractivo rendimiento” de las inversiones inmobiliarias, al tiempo que superaban el riesgo de la falta de liquidez, propias de este tipo de inversiones, y reducián los riesgos al contar con el “asesoramiento de expertos en este tipo de inversiones”, profesionales estos habitualmente fuera del alcance de los particulares.

Según la propia CNMV los FII comenzaron a mostrar dificultades desde finales de 2008, prolongándose las mismas hasta 2009, como consecuencia del importante aumento de solicitudes de reembolso de los partícipes, movidos por la evolución desfavorable del mercado inmobiliario, lo cual supuso que algunas entidades tuvieran problemas a la hora de atender a dichos reembolsos.

   A petición de las gestoras la CNMV autorizó, el pasado año, la suspensión, por dos años, de los reembolsos de Santander Banif Inmobiliario, líder del sector y segundo mayor fondo de inversión español, y Segurfondo Inversión, gestionado por Inmoseguro, así como el aplazamiento de la obligación de rembolso de los de BBVA Propiedad, hasta noviembre de 2010, con el fin de que puedan aplicar un plan de venta ordenado para atender a los reembolsos solicitados.

Según la CNMV, a finales de 2009, el patrimonio total de los fondos de inversión inmobiliario ascendía a 6,465 millones de euros, de los que el 72,6% (un total 4.694 millones de euros) pertenecía a fondos en liquidación o con reembolsos suspendidos o aplazados. Así mismo el patrimonio de los FII descendió un 12,7%, respecto a 2008,  y el número de partícipes lo hizo en un 14,2%, hasta 83.583. A finales del pasado año el número total de fondos era de ocho, uno menos que en el ejercicio anterior. El conjunto de FII presentó una rentabilidad negativa del 8,3%. 

En conclusión, tras un nacimiento accidentado, su infancia no acabo de ofrecer expectativas atractivas, y en su juventud estamos a punto de asistir a su defunción, ya que si algo le ha herido de muerte no es la rentabilidad negativa, con lo que eso cuestiona la “profesionalidad de los asesores”, sino la suspensión de reembolsos, en principio por dos años, pero realmente por un tiempo incierto; y con la “espada de Damocles” sobre los participes, en el supuesto de que los FII entren en liquidación, ya que una vez transcurridos dos años, desde la adopción de dicho acuerdo, si se produjese, los inmuebles, y los derechos sobre inmuebles, no liquidados, serian inscriptos en el Registro de la Propiedad, A FAVOR DE LOS PARTICIPES, obviamente en proindiviso, con lo que ya tendrían, todos ellos, el caos definitivo organizado; si bien parece que la Dirección del Tesoro y Política Financiera quiere suprimir esta condición, manteniendo la responsabilidad de la Gestora hasta la liquidación definitiva de los inmuebles.

 Por todo lo expuesto no es de extrañar que comiencen a proliferar los foros de afectados , exigiendo responsabilidades a los gestores.

En definitiva, estos instrumentos, al final solo han resultado rentables para las Gestoras de los mismos, ya que las comisiones anuales percibidas por ellas no son nada despreciables, y les ha generado importantes benéficos.

Dentro de poco nos enfrentaremos con las SOCIMIS, instrumento emulo de los REIT internacionales, pero que, a mi parecer, corren el riesgo de adolecer de los mismos defectos “genéticos” de los FII: no ser competitivos con sus homónimos europeos, en el tratamiento fiscal de los participes (en este caso accionistas), olvidando, una vez más, el legislador, que no estamos solos en el mundo, y que nuestro mercado inmobiliario precisa de inversión exterior, ya que la nacional no seria suficiente para sacarnos de la actual crisis. Pero este aspecto lo comentaremos en otra ocasión. 

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