Cajas y bancos ¿urgidos a vender pisos? 1003

José Barta 01-04-2010

 Esta es la pregunta del millón de euros para los próximos meses.

 En el estudio Tendencias, elaborado por ULI-PwC  , que vengo manteniendo como guía para estos comentarios, se cita una previsión del Banco Central Europeo  (BCE), que cuantifica las perdidas a provisionar, por partes de las entidades financieras de la Eurozona, en 37.700 millones de euros.

Por su parte el Banco de España (B de E), en un reciente informe cuantifica el saldo de préstamos dudosos, en diciembre de 2009, en 32.533 millones de euros, lo que supone casi el doble que hace un año (19.416 millones de euros), y cuestiona seriamente la cifra estimada por el BCE, reseñada en el informe Tendencias.

La conclusión de este informe, sobre la actitud que adoptarán las entidades financieras, respecto a la liquidación urgente de activos inmobiliarios adjudicados, es que serán prudentes, optando más por la gestión de los mismos que por la bajada de precios. Se cita como referente la estrategia adoptada por Suecia, en los años 90, de mover los préstamos hipotecarios malos a un banco público. Se reafirma esta estrategia con la decisión de Irlanda que ha procedido a crear  la National Asset Manegement Agency, para la compra de 77.000 millones de euros en activos tóxicos.

Olvidan los participes del informe, o desconocen, que la crisis de los 90 no fue de falta de liquidez. Ni tampoco supuso un cataclismo generalizado para los sectores inmobiliarios de los distintos países. Los tipos de interés sufrieron importantes subidas – en España desde 1989, con las medidas para el enfriamiento de la economía – pero no faltó dinero para créditos. Los países que vieron más afectados sus sectores financieros fueron Suecia y Francia, seguidos del Reino Unido, pero a gran distancia.

Los comportamientos “tradicionales” de los bancos – citados como refrendo, por el informe Tendencias”, de sus conclusiones – sirven de poco en esta situación extraordinaria de los mercados financieros mundiales.

Los inversores institucionales se mantienen extremadamente prudentes, conscientes de los riesgos y oportunidades que se les ofrecen en los próximos meses, por lo que será difícil que aporten soluciones validas antes del verano. Instrumentos como las titulizaciones son validas si se soportan sobre activos susceptibles de generar rentas, en caso contrario son soluciones extremadamente caras.

Este entorno se ve matizado por el elevado endeudamiento que, por el momento sin solución de continuidad, están acometiendo la mayoría de los Estados. Algunos de los cuales, como sucedió con las hipotecas, comienzan a emitir deuda a un cada vez mayor numero de años. Los Gobiernos se han convertido en competidores de las empresas financieras y no financieras, en la captación de dinero, lo que obliga a los Bancos Centrales a tener que medir con gran cautela sus políticas monetarias, pero que está teniendo como principal efecto el bajo nivel de “consumo” de los particulares y los bajos índices de evolución de los precios, que solo sufren alzas como consecuencia de las subidas de carburantes.

No todos los países sufren de igual manera esta situación. La evolución de los mercados inmobiliarios en estos últimos años será determinante. Por ello España, Reino Unido e Irlanda, con crecimientos disparatados, tanto en precios como en el número de construcción de inmuebles, son los más afectados dentro de la Unión Europea.

Según el B de E, la exposición del sistema financiero español a créditos a constructoras e inmobiliarias ascendía a 445.000 millones de euros en 2009, y recientemente Francisco González, Presidente del BBVA, ha dicho que hay 325.000 millones de euros de crédito promotor, en España, de difícil cobro.

Recientemente, en su informe de enero, Banif calcula que el mercado de la vivienda debe bajar 27% para que se active. En esta misma línea se manifiesta Juan Iranzo, Director General del IEE, que cifró en 100.000 las viviendas gestionadas por bancos y cajas, del stock de 700.000 que existen en la actualidad, y dijo que estos activos «deberán venderse»  para mejorar los balances de las entidades financieras.

Yo personalmente, en una jornada celebrada el pasado 24 de febrero, sobre «LA MONETIZACIÓN DE LOS ACTIVOS INMOVILIZADOS«, dirigida al sector financiero, cuantificaba las viviendas gestionadas directamente e indirectamente – aquellas que forman parte aun de la masa patrimonial de empresas inmobiliarias obligadas a venderlas para hacer frente a sus obligaciones financieras – por las entidades financieras en un numero próximo a las 300.000 unidades, en distintos estados de acabado.

 En cualquier caso, sean 100.000 o sean más de 300.000 las viviendas que terminen en manos de las entidades financieras y aseguradoras, con el creciente endurecimiento de las exigencias del Banco de España, junto con la necesidad de hacer frente al endeudamiento de las entidades, así como mejorar, en lo posible, los resultados anuales, lo previsible es que un elevadísimo numero se saque al mercado. Un mercado caracterizado por una demanda cada vez más reducida y desconfiada.

 Conviene recordar que en nuestro país el endeudamiento de particulares y empresas rebasa  el 200% del PIB. Todo el mundo, particulares y empresas que se ha podido endeudar ya lo ha hecho. Todo crédito adicional que concediesen los bancos seria temerario porque simplemente ya han prestado a todo el mundo.

 La oferta irá “in crescendo” y la demanda “in diminuendo”, exigiendo mayor tiempo necesario para el cierre de operaciones, y mayores descuentos. La velocidad de comercialización será un factor crítico para las entidades financieras, por lo que aventuramos unas conclusiones, al menos en España, distintas a las del informe Tendencias.