El Blog de Jose Barta

El futuro Reglamento de la Ley del Suelo desata polémicas en todos los frentes 1.050

Posted by pepebarta en 29/09/2010

José Barta; 29-09-2010

Ya se han comenzado a levantar voces discrepantes por distintos sectores económicos y profesionales, no solo sobre el desarrollo de los criterios de valoración contenidos en el actual “borrador” también, los Notarios y los Registradores, están estudiando con lupa su TITULO II, en el que bajo la rúbrica “Registro de la propiedad”, dedica dos Capítulos (arts. 39 a 69) estableciendo reglas de inscripción en el Registro de la Propiedad. La mayoría sustituirán (derogándolo parcialmente) los del RD 1093/1997, de 4 de julio (RHU).

Entre los más polémicos podemos destacar  los arts. 53 y 54,  que admiten varios casos de DOCUMENTOS PRIVADOS inscribibles para las DECLARACIONES DE OBRA NUEVA (y las actas de fin de obra).

Así se puede leer:

“Artículo 53. Inscripción Registral de la obra nueva.

1. La inscripción de la obra nueva en el Registro de la propiedad se practicará en virtud de los siguientes documentos:
a) Certificación (…) administrativa (…)
b) Escritura pública ó INSTANCIA PRIVADA suscrita por el titular registral de la finca, con la firma legitimada notarialmente o ratificada ante el registrador. (…)”

“Artículo 54. Nota marginal de finalización de la obra declarada en construcción.

1. (…) Dicha nota se practicará en virtud de INSTANCIA suscrita por cualquiera de los legitimados, con la firma legitimada notarialmente o ratificada ante el registrador. (…)”

En los próximos días expresaré mis impresiones personales sobre aquellos aspectos que mayor incidencia puedan tener en el “negocio” inmobiliario.

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Trece años más tarde se anuncia la revisión del Plan General de Ordenación Urbana de Madrid, que nació con pretensión de ser el último y definitivo 1.049

Posted by pepebarta en 27/09/2010

 José Barta; 27-09-2010

El alcalde de Madrid, Alberto Ruiz-Gallardón, anunció el pasado viernes, día 24,  que centrará la próxima legislatura en la elaboración de un nuevo Plan General para la capital en el que participen arquitectos, urbanistas, sociólogos y vecinos y que genere un “amplio debate público”.

“Creo que durante la próxima legislatura probablemente, más que grandes obras como la M-30 o las ampliaciones de Metro, lo que vamos a asistir es a un debate que yo quiero que sea no solamente político, sino profundamente social en el que participe toda la sociedad madrileña a través de ese instrumento jurídico urbanístico que es el Plan General, y en el que digamos cómo queremos hoy que sea el Madrid de nuestros hijos”, ha asegurado en declaraciones a Telemadrid.

El actual PGOU de Madrid se aprobó en 1997, bajo el mandato de Álvarez del Manzano. El Gerente de la Oficina Redactora del Plan General fue Luis Rodríguez Avial, hoy Gerente del Consorcio para la ampliación de la Castellana, y al día de hoy no se ha agotado en cuanto al desarrollo de nuevos proyectos.

La redacción fue larga en tiempo, y prolija en contenido, ya que tuvo vocación de instrumento definitivo. Para ello afectó a la totalidad del ámbito del territorio del municipio de Madrid. NO QUEDÓ UN SOLO METRO CUADRADO, en palabras de sus redactores, que no se estudiase y se calificase.

En lo sucesivo bastaría articular revisiones puntuales al Plan. Algo que se ha realizado con profusión en los últimos años.

Por un lado parece una temeridad acometer no solo un importante gasto, que es lo que supone este tipo de trabajos, para un municipio que es el más endeudado de España con gran diferencia frente a sus inmediatos seguidores (ocho veces más que Valencia, diez veces más que Barcelona, catorce veces más que Sevilla,…), también un periodo de indefinición que bloquea la toma de muchas decisiones empresariales, ante la incertidumbre futura, dadas las importantes modificaciones que se pueden producir en este tipo de procesos.

Por otro lado Ruiz Gallardón no posee muchas otras armas para generar ilusión entre los sufridos ciudadanos. Perdida la opción olímpica, e inmersos en la peor crisis económica de los últimos cincuenta años, pocos espectáculos ilusionantes se pueden sacar de la manga, al menos de la manga de un mago acostumbrado a las grandes escenografías.

Veremos en que acaba todo esto; si se articula suficientemente bien se podría evitar el perjuicio de las grandes paralizaciones de licencias de obra, que vienen obligadas en este tipo de procesos, al tiempo que se garanticen ingresos, imprescindibles para la supervivencia, en las exhaustas arcas municipales. Pero muy bien tendrá que hacerse, lo que no es fácil.

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La deuda del Ayuntamiento de Madrid supera al resto de Capitales españolas e incluso a la mayoría de Comunidades Autónomas 1.048

Posted by pepebarta en 20/09/2010

José Barta; 21-09-2010

   Según datos del Banco de España las corporaciones locales arrojaron una deuda de 36.085 millones de euros en el segundo trimestre en relación a igual periodo de 2009, el equivalente al 3,4% del PIB, lo que representa un aumento del 15% sobre el mismo periodo del ejercicio precedente.

   Del total de la deuda de las corporaciones locales, la mayor parte (29.660 millones) corresponde a los ayuntamientos, con un incremento del 15%, y de esta cifra, 15.235 millones pertenecen a capitales de provincia.

La deuda de los ayuntamientos de más de 500.000 habitantes (Barcelona, Madrid, Málaga, Sevilla, Valencia y Zaragoza) alcanzó los 10.915 millones de euros, lo que supone un incremento del 13%.

   La deuda del Ayuntamiento de Madrid (7.314 millones) no solo es la más elevada de todas las Corporaciones Locales, supone el 48% del total de las Capitales de Provincia,  también es superior al de la mayoría de las Comunidades Autónomas,  excepto Cataluña, Comunidad Valenciana, Madrid y Andalucía.

Referenciada con las mayores capitales españolas, la deuda de Madrid es diez veces superior a la de Barcelona, a la de Málaga y a la de Zaragoza; dieciséis veces superior a la de Sevilla y “solo” ocho veces superior a la de Valencia. Y a esta situación se ha llegado a pesar de subir todo tipo de tributos y gravámenes, como los “vados” de aparcamiento, los IBI, e incluso recuperando la extinta tasa de recogida de basuras, que se integró en su día en otros tributos.

Se presenta muy complicada la recuperación económica de la Capital de España, sin grave deterioro de los servicios de mantenimiento de viarios, jardines, etc., y sin un incremento desmesurado de multas y sanciones a los ciudadanos, que sospechamos será la estrategia que se adopte ante la persistente crisis inmobiliaria.

Para finalizar les ofrezco otro grafico que recoge la evolución de las capitales de provincia mayores de 500.000 habitantes, desde 1994 hasta el pasado año 2009. Podrán comprobar el efecto Gallardón en la deuda madrileña. Los datos están tomados de los boletines del Banco de España, el grafico lo ha elaborado Wonkapista.

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Imparable el crecimiento de la deuda de las CCAA 1.047

Posted by pepebarta en 19/09/2010

José Barta, 20-09-2010

El Banco de España, en su Boletín  Estadístico correspondiente a Julio-Agosto, ha publicado la deuda de las comunidades autónomas. Esta aumentó un 26,5% en el segundo trimestre del año, en comparación con igual periodo de 2009, hasta registrar 104.083 millones de euros (el 9,8% del PIB), la cifra más alta de toda la serie histórica.

Nuevamente Cataluña, con 28.769 millones de euros, fue la comunidad autónoma más endeudada. Esta cantidad representa el 27,6% del total..

Segunda fue la Comunidad Valenciana (16.280 millones de euros), por delante de Madrid, cuya deuda ascendió a 12.592 millones de euros. Estas tres comunidades acumulan el 55,3%.

A primera vista resulta espectacular el incremento del 186%, sobre la deuda del pasado año, que ha experimentado el País Vasco.

Pero para evaluar la importancia del endeudamiento para cada comunidad, el propio Banco de España, lo relaciona con los respectivos PIB. De esta relación comprobamos que la Comunidad Valenciana se situa a la cabeza de la deuda autonómica, con un ratio que alcanza el 16% de su PIB, seguida de Cataluña (14,7%), Baleares (14,5%), Castilla-La Mancha (13,7%), y Galicia (10,1%), todas ellas por encima de la media (9,8%).

Madrid, como se puede comprobar en el cuadro y los gráficos que adjunto se encuentra entre las mejor situadas, apreciándose la importante labor de control realizada por el Gobierno de Esperanza Aguirre, a pesar del ligero crecimiento del ratio de endeudamiento.

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El Instituto Nacional de Estadística ataca de nuevo con desinformación sobre el mercado de vivienda 1.046

Posted by pepebarta en 13/09/2010

José Barta, 13-09-2010

Oficialmente desde esta mañana, oficiosamente desde el pasado viernes (las “buenas noticias” con qué facilidad se filtran) sabemos que la compraventa de viviendas aumentó un 16,4% en julio respecto al mismo mes del año anterior a pesar de la subida del IVA, Así, se han registrado hasta un total de 43.838 operaciones, de las que el 51,5% se realizaron sobre viviendas nuevas y el 48,5% sobre inmuebles de segunda mano, informó hoy el Instituto Nacional de Estadística (INE).

En tasa interanual, las operaciones de compraventa de viviendas repuntaron en julio por séptimo mes consecutivo, de forma más intensa que en junio y mayo, cuando crecieron un 7% y un 11,9%, respectivamente. Tras dos años registrando caídas interanuales, el primer ascenso se produjo el pasado mes de enero, con una subida del 2,1%.

El pasado 14 de abril subí un nuevo post con el título “Las estadísticas del INE sobre el número de operaciones de compraventa de viviendas, también son engañosas”.

Entre otros comentarios, afirmaba que no menos del 30% de las operaciones de compraventa se debían atribuir a adjudicaciones a los bancos.

Hoy este porcentaje se ha visto incrementado con toda seguridad. La cuantía aproximada es difícil de estimar; deberemos esperar a las estadísticas del Banco de España, para este periodo, y valorar el número de nuevas hipotecas, así como las que han cambiado de titular. El cruce de estos datos nos dará una idea aproximada de la realidad. Resulta triste que debamos recurrir a este contraste, dado que estos datos figuran en Escrituras y en Registros, por lo que debieran figurar en estadísticas. ¡Que terror da la transparencia a este sector!

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Mercado Alquiler Oficinas Madrid, 2º Trimestre 2010. Comparativa informes distintos brokers 1045

Posted by pepebarta en 12/09/2010

José Barta, 12-09-2010

 A efecto de las consideraciones generales a tener en cuenta sobre la fiabilidad de estos informes, así como criterios básicos sobre las diferencias existentes entre los mismos, les recomiendo que repasen el post titulado “Mercado Alquiler Oficinas Madrid, 1er. Trimestre 2010. Comparativa informes distintos brokers”

 La actual tabla comparativa, ha sido elaborada por mí, con datos públicos de Jones Lang LaSalle, Savills, AGUIRRE NEWMAN  y Knight Frank .

En esta ocasión no he podido actualizar los datos de CBRE, por no estar disponibles.

Siguen las importantes discrepancias entre los brokers sobre la dimensión total del parque de oficinas en Madrid

Los M2 de oferta disponible, por el contrario, ofrece diferencias aceptables, lo cual dice mucho de la calidad del control, que sobre el mercado, realizan estos intermediarios. Se puede apreciar que sigue creciendo y, según las previsiones de la mayoría de estos brokers, seguirá aumentando a lo largo del presente año, a pesar del incremento de m2 alquilados.

Se puede decir lo mismo respecto al cómputo de cierre de operaciones de alquiler, las desviaciones son razonables.

Respecto a los precios y su evolución las discrepancias son mínimas, si bien todos coinciden en que sigue la caída y, los precios declarados, resultan engañosos, ya que no se reflejan los “dilatados periodos de carencia” (exentos de rentas) que se están concediendo, ni la inclusión de las plazas de garaje, ni el establecimiento de escalado de rentas, comenzando con pagos inferiores, ni el abono de parte de los gastos de implantación de las oficinas, etc.

Nuevamente debo reseñar que el dato ”objetivo” del precio por metro cuadrado también resulta engañoso, a efectos de comparación entre los distintos inmuebles, debido, principalmente, a que siempre se habla de precio por metro cuadrado construido, lo cual crea importantes distorsiones en el coste final para el usuario, ya que los edificios no suelen tener homogeneidad en los porcentajes correspondientes para obtener metros cuadrados útiles, teniendo unos más perdidas que otros, pudiendo ser las diferencias superiores al 10% de la superficie bruta.

CUADRO SOBRE MERCADO DE ALQUILER DE OFICINAS EN MADRID

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Sobre el último informe, publicado en la revista INVERSIÓN, sobre el mercado inmobiliario 1.044

Posted by pepebarta en 11/09/2010

José Barta. 11-09-2010

La Revista Inversión, que se dirige principalmente a pequeños ahorradores e inversores, se ha terminado convirtiendo en un referente para los profesionales de los sectores financiero e inmobiliario. Desde la prehistoria de la crisis que todavía sufrimos (2007), comenzó a dedicar especial atención a la evolución, a corto y medio plazo, de los distintos submercados que conforman el sector inmobiliario. Abstrayéndose de todo tipo de presiones e intereses ajenos a los de sus lectores, ha ido desarrollando, semana a semana, una colección de artículos de alta calidad, a los que el paso del tiempo no deja de revalorizar. Sin estar especializada en el sector inmobiliario para profesionales, ha llegado a ser la primera publicación, después de mi blog, que comentó la incidencia que tendrían los nuevos criterios, adoptados por el Banco de España, respecto a la valoración de los inmuebles garantes de préstamos financieros.

Cristina Vallejo, periodista que lidera la sección inmobiliaria de la revista Inversión, se ha acabado convirtiendo, por meritos propios, en la mejor periodista de investigación  sobre este mercado en España. Ha tomado el relevo de lo que en su día representó para el sector Ricardo Gómez, ya retirado del periodismo, desde su tribuna de Cinco Días, o, posteriormente, Inmaculada de La Vega, desde el inmobiliario de El País.

En el ejemplar de esta semana que comienza, bajo el titulo “Pisos: vienen más rebajas”  ha reunido a un importante número de profesionales, entre analistas (Julio Rodríguez, ex Presidente del Hipotecario y de Caja de Granada, Fernando Rodríguez Acuña, responsable del Anuario Estadístico del Mercado inmobiliario, y yo mismo), tasadores (Juan Fernández Aceituno, de Sociedad de Tasación) y comercializadores (Aguirre Newman, Jones Lang LaSalle, CB Richard Ellis y Knight Frank), y nos ha preguntado que va a suceder, durante los doce próximos meses, con el mercado de vivienda en España. Y lo que es más importante, ha cogido las respuestas, supongo que muchas de ellas redundantes, y las ha articulado en una redacción amena y rigurosa.

Realmente les recomiendo la lectura del mismo.

Solo tengo dos salvedades que hacer.

La primera es que Cristina, en su artículo, pone las fotos de todos los interpelados, salvo la mía. Si se tratara de un concurso de belleza entendería la censura, pero en este caso me parece llevar la exigencia estética al extremo.

La segunda es la expresión: “Los incentivos fiscales a la compra han adelantado decisiones de compras” que pueden inducir a error, ya que la posible incidencia fiscal, en el incremento de las ventas del primer semestre del año actual, es más como consecuencia de la subida del IVA y del ITP, así como de la retirada de las deducciones (a partir del próximo año), que de la incorporación de nuevos incentivos.

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¿A quién beneficia la actual contención en la caída de precios de la vivienda? 1.043

Posted by pepebarta en 02/09/2010

José Barta, 02-09-2010

Que los precios de las viviendas necesariamente deben caer ya lo hemos argumentado, sobradamente, en este blog.

La realidad de un mercado sobresaturado de oferta, sobrevalorado respecto a la capacidad adquisitiva de los posibles compradores, y con un horizonte de recuperación a muy largo plazo, terminará imponiéndose.

Hace unos días, el Presidente Zapatero, en Japón, manifestaba el paralelismo de las economías española y japonesa. ¡Esta es una sabia afirmación!

Con orígenes inmobiliarios, la crisis japonesa, que comenzó hace casi dos décadas, ha tenido su problema más grave en las entidades financieras zombis, es decir bancos que precisan grandes ingresos monetarios para subsistir, consumiéndolos endogámicamente, como consecuencia de la imposibilidad de realización de sus activos no financieros, en su mayoría inmobiliarios, siendo incapaces, por ello, de aportar dinero a los mercados, al menos en la proporción adecuada a la cantidad que reciben ¿Les suena esto?

Con esta referencia podríamos preguntarnos: ¿Qué sentido tiene y a quién beneficia el extraordinario control que se está ejerciendo – por parte de las entidades financieras, que actualmente son las principales inmobiliarias de España – sobre la caída de precios de la vivienda? ¿No sería más lógico agilizar los procesos de venta, permitiendo la caída de los precios hasta los niveles que se corresponden con la realidad económica de los compradores? ¿No es cierto que la realización de activos, aun con pérdidas, es preferible a la inmovilización indefinida de recursos financieros, ya que aquellas permiten el desarrollo de nuevos proyectos rentables, que logren recuperar las perdidas en el medio plazo?

Entonces, ¿a qué se debe el empecinamiento de las entidades financieras en mantener esta estrategia sobre el mercado de viviendas?

La respuesta se me antoja evidente, algunas están ganando tiempo, para generar beneficios, que les permita incrementar las “reservas” sobre estos activos, que aminoren el resultado contable que no tendrán más remedio que dar más pronto que tarde. Al tiempo, apuestan por una (im)posible recuperación del mercado durante este proceso.

Otras están luchando por evitar que, la caída de los precios a la realidad del mercado comprador, las lleve a una situación patrimonial gravísima, prácticamente insuperable con sus recursos propios.

¿Dará resultado esta estrategia de patada para adelante?

Ante el previsto alargamiento de la crisis, para nuestro país, esta estrategia no será suficiente para un importante número de entidades, principalmente Cajas, ya que resulta imposible garantizar, por parte del BCE, créditos al uno por ciento, por tiempo indefinido.

Solo las grandes entidades transnacionales españolas, y algunas medianas con bajos ratios de endeudamiento, tienen garantías de éxito con esta estrategia.

El resto deberá enfatizar el camino, ya emprendido, de adelgazamiento en sus gastos de estructura, vía regulaciones de empleo y cierre de oficinas comerciales, apoyándose en todo tipo de ayudas públicas – como el FROB – y, aun así, un número no pequeño, incapaz de captar recursos propios suficientes, sufrirá cambio de propiedad. En este grupo encontraremos, principalmente, Cajas de Ahorros.

Existe otro gran beneficiario, a corto plazo, de esta estrategia: el Gobierno español, que no deberá afrontar el desplome de la riqueza de las familias, que se derivaría de una fuerte caída de los precios de las viviendas.

Por otro lado, siempre podemos encontrar perjudicados en cualquier decisión estratégica, sea del tipo que sea. En este caso, estos no cuentan demasiado: Son los pequeños y medianos empresarios, y autónomos, que contemplan la quiebra de sus negocios como consecuencia de la falta de créditos para hacer frente al circulante. Son los nuevos emprendedores, muchos de ellos en campos de largo recorrido tecnológico, que se desesperan ante la ausencia de apoyo económico para sus proyectos, creadores de empleo y riqueza, hasta hacer que, muchos, terminen emigrando a otros países más receptivos. Son todos aquellos capaces de generar autentico progreso y riqueza para el país, pero que no encuentran los recursos financieros precisos para ello, porque estos (los recursos) se encuentran inmovilizados en las entidades financieras, permitiéndoles aguantar el precio de activos inmobiliarios, que podrían clasificarse entre difícilmente vendibles e imposibles de vender.

La perjudicada, en definitiva, es la sociedad española, pero ya sabemos que esta cuenta para poco.

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Riesgo de “muerte súbita” por “obesidad inmobiliaria mórbida” tras superar el “estrés test” 1.042

Posted by pepebarta en 25/07/2010

José Barta, 25-07-2010

 Estamos asistiendo a un nuevo periodo de euforia y entusiasmo, especialmente por parte de los máximos responsables del Gobierno de España, así como de la Autoridad reguladora (B. de E.) y de las entidades financieras de nuestra nación, sobrevenido esta vez, no por la victoria histórica de la Selección Española de Fútbol, sino por una, no menos “histórica”, demostración de solvencia de nuestras entidades financieras, a raíz de la reciente publicación de los resultados de las “pruebas de estrés” realizadas a las mismas.

La reacción del Gobierno, en lucha permanente por demostrar su “capacidad” para obtener “éxitos”, independientemente de la actividad de referencia, es comprensiva, “forma parte de su trabajo”. Así mismo es comprensiva la reacción de muchos de los máximos responsables de nuestras Cajas y Bancos, también “forma parte de su trabajo, cara a la captación de clientes y tranquilidad de accionistas. Lo que resulta menos comprensible es el “entusiasmo “del máximo responsable del Banco de España, a la vista de los valores reales establecidos para la determinación de los “escenarios adversos”, y que han servido para medir el posible comportamiento de nuestras entidades financieras, ya que, algunos de esos valores, supuestamente críticos y difícilmente alcanzables contradicen directamente algunas de las más recientes disposiciones del propio Banco de España, como podrá comprobar el lector si vuelve a leer mi post titulado “El Banco de España cuestiona el sentido de sociedades instrumentales tipo Aliancia y abre las puertas a una mayor bajada de precios de los inmuebles adjudicados” 

Podríamos encontrarnos con situaciones tan dramáticas, esta vez en el plano meramente societario, como las vividas recientemente con aquellos deportistas de elite que, tras pasar todo tipo de pruebas, incluidas las cardiovasculares de esfuerzo, fallecen repentinamente en pleno desarrollo de una competición.

Este es, desde mi punto de vista, el gran riesgo que se está gestando en nuestro sistema financiero. Pero vayamos por partes, al objeto de poderlo defender adecuadamente.

Según la propia Autoridad responsable de las Pruebas de Resistencia, estas tienen por objeto “evaluar hasta qué punto las entidades son capaces de afrontar un escenario macroeconómico muy adverso en un período de tiempo determinado. El escenario escogido, por su adversidad, no es una proyección o estimación de la evolución de la economía o de los resultados y de los recursos propios de las entidades. Se utiliza una hipótesis de muy baja probabilidad, pues el objetivo es asegurar que las entidades disponen de capital suficiente para afrontar un escenario adverso y altamente improbable. Esto garantiza que el sistema bancario es solvente incluso en circunstancias extremas.”

Es decir, que se busca un escenario imposible, por los extremado de sus parámetros, sobre el cual valorar el comportamiento financiero de nuestras Cajas y Bancos, en la certeza de que, si son capaces de demostrar – teóricamente – su resistencia al mismo, serán capaces de afrontar con éxito cualquier escenario “real” que se presente, dado que el mismo nunca será tan malo como el establecido para las pruebas.

Este planteamiento, en términos generales, es correcto y podría parecerse al de un simulador de vuelo, que nos permite descubrir errores y acometer soluciones. El problema, en el terreno práctico, se presenta en el momento en que debemos determinar que elementos económicos son realmente críticos para el comportamiento de las entidades, y cuales deben ser los valores que debemos dar a dichos elementos para que sean creíbles, al tiempo que inalcanzables.

Para los “estrés Test”, la Autoridad monetaria comunitaria ha considerado los siguientes elementos: el escenario macroeconómico de referencia y adverso, los deterioros hipotéticos en dicho escenario, los recursos de las entidades para absorber dichos deterioros hipotéticos, incluyendo, en su caso, las necesidades de capital adicionales, y finalmente una ratio de capital de referencia que deberían mantener las entidades en el escenario más adverso.

Debemos, consiguientemente, evaluar los criterios utilizados para la determinación de aquellos elementos que se consideran estratégicos en el escenario macroeconómico, ya que son los que medirán la validez o no de los actuales recursos de las entidades financieras.

Independientemente del marco macroeconómico general, para todos los países comunitarios, observamos que se modifican dos variables para determinar el “imposible” escenario adverso para España:

A)                Una caída del PIB acumulada en 2010-2011 de 2,6 puntos porcentuales, que se añade a la fuerte contracción de la economía española en 2009 (-3,6%).

B)               Unos deterioros hipotéticos, que son coherentes con caídas del precio desde el máximo del ciclo actual del precio de la vivienda terminada del 28%, de la vivienda en curso del 50% y del suelo del 61%.

Sobre la primera de estas variables, con los respetos debidos a las horas de trabajo que, con toda seguridad, han dedicado afamados analistas económicos, no puedo opinar más de lo que ya manifesté en mi post titulado: “La superstición del Producto Interior Bruto”

Respecto a la segunda de las variables, por el momento me limitaré a reflejar las propias estimaciones que, hace ahora dos meses, el Banco de España establecía al modificar el Anejo IX, de la Circular 4/2004, sobre normas de información financiera. En dicha modificación, atendiendo a la “realidad del mercado inmobiliario español”, se establece que los inmuebles que sirvan como garantía de créditos, así como los ya incorporados a la entidad financiera, como consecuencia de una dación en pago, o una adjudicación resultado de un embargo, deberán valorarse con descuentos concretos sobre el menor de los valores que pudieran corresponder bien a la escritura de compraventa,  bien a una tasación actualizada (la diferencia de precio con las “pruebas de resistencia” se acrecienta ya de partida, dado que estas establecen los porcentajes de caída del precio sobre el máximo que alcanzaron en el presente ciclo)

Dichos descuentos se concretan en:

20%   Para las viviendas ocupadas por el propio deudor (siempre que sea vivienda principal, dada la propensión que existe en nuestro país a no perder dicha vivienda por parte de los particulares)

30%   Para inmuebles con calificación de oficinas, industrial, local y suelos rústicos (aquí ya comenzamos a encontrarnos con el segundo de los grandes riesgos con que se enfrentan nuestras entidades financieras, las inmobiliarias patrimonialistas y los pequeños inversores) De esto ni se habla en las pruebas de resistencia, por lo que consideramos que se equipararán a alguno de los tres previstos.

40%   Para otras viviendas (no se refiere a las que se mencionan en las pruebas de resistencia como viviendas en curso. Estas viviendas son aquellas que se encuentran completamente acabadas, pero no son vivienda principal, o todavía no se han conseguido vender por parte del promotor o de la propia entidad financiera que la posee. Nos acabamos de encontrar con el principal riesgo de nuestras Cajas y Bancos, los créditos a promotores)

50%   Para solares y resto de activos (tales como plazas de garajes, viviendas en curso, etc)

Apreciamos diferencias que son importantes en los distintos epígrafes, ya que el mayor problema de nuestras entidades financieras actualmente se centra en los suelos y en las viviendas acabadas y en curso, en propiedad de promotores y de ellas mismas.

El Banco de España, con una experiencia que ha querido resaltar en la modificación de la circular citada, hace dos meses, entendía que los activos inmobiliarios relacionados, directa o indirectamente, con nuestras entidades financieras, valen apreciablemente menos que los valores mínimos, que configuran el peor de los escenarios macroeconómicos, para España, a efectos de la realización del “estrés test”.

Justifican sus decisiones, los responsables del eurosistema, “en las características estructurales del mercado hipotecario en España (que) hacen que sea un segmento de negocio en el que históricamente se registran las menores tasas de morosidad. Por ejemplo, su ratio de morosidad en 1993 fue del 4% frente al 8,5% del crédito total al sector privado residente.”

Desafortunadamente ignoran dos importantes premisas relacionadas con la vivienda en España, la primera es la importantísima presencia de segundas viviendas en nuestro país, que históricamente eran adquiridas minimizando riesgos, ya que nunca alcanzaron el relieve emocional de la vivienda principal, y que pueden ser abandonadas a su suerte (dación en pago al banco) si su riesgo hace peligrar la estabilidad de la vivienda principal. La segunda es que, a diferencia de la crisis de 1993 y de otras anteriores, existe un elevadísimo numero de viviendas en manos de promotores, que no logran venderlas, y este si que, a diferencia de los particulares, es un sector de elevada morosidad. Frente al 4% barajado como experiencia, con particulares, en la crisis de 1993, la morosidad de los préstamos a promotores concedidos por las entidades financieras para actividades inmobiliarias repuntó en el primer trimestre, del presente año, hasta el 10,85%, la cifra más elevada de la historia, y sigue subiendo.

Para las entidades financieras españolas, el riesgo más inmediato se encuentra perfectamente cuantificado, el pasado mes de abril el saldo de préstamos dudosos a promotores se situó en 35.050 millones de euros, mientras que los créditos totales alcanzaron los 322.874 millones. Pero queda una incertidumbre en el aire, difícil de valorar: con una tasa de paro como el que sufrimos en España, que no solo no se reduce sino que se espera un cierto incremento, debido entre otras cosas a la caída de la inversión en obra pública, las economías domesticas se encuentran cada vez más agobiadas, incrementándose el riesgo de morosidad, que podría incidir en los créditos hipotecarios en mayor medida que en la actualidad, lo cual no resulta indiferente ya que las cajas de ahorros, que son las que acumulan el mayor saldo de crédito hipotecario pendiente de liquidar a cierre de abril, tienen 603.146 millones de euros, seguidas de los bancos, con 402.946 millones de euros.

A la vista de todos estos datos no parecen demasiado fiables los “estrés test”, al menos en lo concerniente a España.

También a la vista de los mismos logramos entender el por qué, tras meses de  enfatizar las caídas sufridas en los precios de “mercado libre” de viviendas (el matiz “libre” trata de diferenciar las operaciones de mercados de las adjudicaciones por impago de deuda), por parte de altos representantes bancarios, ahora no se reconoce más que un 12% de caída, y asistimos a prisas por oir gritar “campana y se acabo”, como en el celebre programa Un, Dos, Tres.

Que es lo que puede suceder cuando las pruebas no son lo suficientemente rigurosas en la ejecución y en la interpretación, pues que de repente “fallece el deportista”, a poco que tenga alguna oculta lesión o propensión genética, y no son pocas las entidades que presentan “obesidad inmobiliaria mórbida”, y serán incapaces de aguantar el esfuerzo sostenido que requerirán los próximos años.

Por todo esto el B. de E. difícilmente puede bajar la guardia, teniendo que volver una y otra vez a la carga contra la “política”, adoptada por parte de la gran mayoría de las entidades financieras españolas, de mantener los inmuebles en cartera, forzando el sostenimiento artificial de los precios del mercado inmobiliario, ya que la misma no es valida para ser mantenida durante largos periodos de tiempo, y menos con dificultades de acceso a crédito. Esa actitud, además de gravemente insolidaria con la economía real, privando de crédito a un elevado numero de empresas y familias, impide a las propias entidades invertir en sectores y empresas realmente rentables, con los cuales recuperar las perdidas generadas con los inmuebles y las inmobiliarias, por lo que a medio largo plazo, la actual política, se muestra poco inteligente, e incluso suicida.

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La superstición de “Garzón luchador contra los crímenes franquistas” 1.041

Posted by pepebarta en 21/07/2010

José Barta, 21-0702919

 Entiendo que debo explicar primero el por qué de mi calificación de superstición a la idea, ampliamente extendida entre nuestros conciudadanos, sobre el juez Baltasar Garzón como paladín, y victima, de la lucha contra los crímenes del franquismo.

 El termino superstición tiene, en el Diccionario de la RAE el significado de “fe desmedida o valoración excesiva respecto a algo, o a alguien” .Ya esta definición me resultaría perfectamente válida, pero no acabaríamos de realzar la magnitud del fenómeno, que ha llegado incluso a traspasar nuestras fronteras, ocupando primeras paginas en muchos de aquellos periódicos que tanto molestan a nuestro Presidente de Gobierno (Financial Times, New York Times, etc.)

 Deambulando por otros diccionarios he encontrado la definición de superstición como “creencia que no tiene fundamento racional y que consiste en atribuir carácter mágico u oculto a determinados acontecimientos, objetos o personas.” Y esta recreación es la que me permite afirmar que este es el caso aplicable a nuestro encausado (no confundir con encauzado, aunque también le resulte aplicable respecto a su afán de notoriedad populista) magistrado.

 La superstición genera una opinión más o menos generalizada, a favor de nuestro protagonista, que da por bueno todo aquello que dice que hace, sin que se considere necesario el menor contraste con la realidad que produce. Es más, si se cuestiona la “creencia general” lo que se produce es el descrédito del osado cuestionador, aunque arguya datos objetivos a su favor. Ese es el riesgo que asumo, consciente de que una superstición, en su irracionalidad, es tan difícil de erradicar como la emotividad, y llega a asumir valor de principio existencial, como sustituta de la religión que es lo que pretende ser.

 La superstición, en el campo de la ciencia, del derecho y de la economía se suele denominar ideología, “un pensamiento desgajado de la realidad, que se desarrolla de modo abstracto a partir de sus propias pautas, sin relación alguna con el hecho real” (Gustave Thibon)

 Pero ciñámonos a los hechos; de la actividad judicial de don Baltasar Garzón Real se ha afirmado que suponía un proceso “histórico a los crímenes franquistas”.

 De aquí la defensa, que de su actividad se viene realizando, denunciando que su imputación por prevaricación no pasa de ser una añagaza de las fuerzas más conservadoras y reaccionarias, enquistadas en el sistema democrático, procedentes del franquismo, para ocultar sus propias responsabilidades.

 Según los supersticiosos defensores de la gran capacidad taumatúrgica de don Baltasar Garzón Real, esas fuerzas “fascistas” se muestran especialmente fuertes en el sistema judicial, al más alto nivel. Con ello, sin importarles un ardite las graves consecuencias, anteponen la credibilidad de don Baltasar Garzón a la de la institución a la que sirve, la Justicia española.

 Estos son hechos que han llevado a descalificar, o cuestionar gravemente, por parte de medios de comunicación nacionales y extranjeros, así como por parte de numerosos personajes públicos, entre los que se encuentran miembros del poder ejecutivo español, al propio Tribunal Supremo español.

 ¿Cuál es la premisa mayor de todo este proceso? Sin lugar a dudas “el pretendido proceso del Juez Garzón sobre crímenes franquistas.

 Sin entrar ni en la aplicabilidad de la Ley de amnistía de 1977, ni en la prescripción de delitos, ni en la irretroactividad de las leyes penales, ni en las reglas admisibles, o no, para el ejercicio de la llamada «jurisdicción universal» o de la «justicia penal internacional», con la ayuda de un guión de don Andrés de la Oliva Santos, Catedrático de Derecho Procesal, en la Universidad Complutense, realizaremos una sintética exposición de los hechos que apoyan o desmienten la lucha contra los crímenes franquistas del Juez Baltasar Garzón.

 Los expondré de forma cronológica:

 A)                  Diciembre de 2006, el Juez Garzón recibe unas denuncias de «desapariciones forzadas». Se trataría de delitos de detención ilegal sin dar razón del paradero del detenido (art. 166 del Código Penal).

 B)                Los días 28 de agosto y 25 de septiembre de 2008, Garzón solicita a innumerables entidades información sobre otras posibles desapariciones y sobre inhumaciones o enterramientos colectivos en toda España.  (Durante el tiempo transcurrido entre diciembre de 2006 y agosto de 2008, el Juez Garzón, no realiza investigación alguna sobre esas desapariciones que se podrían considerar, en verdad, probables «crímenes del franquismo».A partir de estas fechas continua sin investigar las desapariciones denunciadas)

 C)               Por Auto de 16 de octubre de 2008, Garzón introduce en el proceso iniciado en diciembre de 2006 un nuevo hecho, que es, según los términos de ese Auto, el «Alzamiento Nacional». Lo considera un delito contra los Altos Organismos de la Nación. En consecuencia, se declara competente.

 D)               Siempre en el mismo Auto, Garzón señala, con nombres y apellidos, a una treintena larga de personas como responsables de ese delito. Afirma, por dos veces, que es notorio que todas esas personas han fallecido y anuncia ya que, una vez reciba los certificados de defunción que pide declarará extinguida la responsabilidad de esas personas. (La ley establece que los hechos notorios no necesitan prueba, por lo que la medida de Garzón cuando menos resulta innecesaria, generando una dilación y un gasto difícilmente justificable).

 E)                Tras este Auto de 16 de octubre de 2008, Garzón hubiera podido intentar siquiera investigar hechos de apariencia delictiva conexos con el «Alzamiento Nacional» y posteriores a él. No sólo no lo hizo, sino que su planteamiento en ese Auto anunciaba el inmediato «carpetazo».

 F)                El 18 de noviembre de 2008, Garzón dicta otro Auto en el que, recibidos los certificados de defunción: 1º) Declara extinguidas las responsabilidades penales de los por él declarados protagonistas del «Alzamiento Nacional»; 2º) Se declara incompetente para seguir conociendo del proceso que él había iniciado. (Casi dos años después de las primeras denuncias de «desapariciones forzadas» reconoce Garzón que los delitos de detención ilegal no están entre los que resultan de su competencia según los arts. 88 y 65 de la Ley Orgánica del Poder Judicial, y durante todo este tiempo no ha realizado la menor investigación sobre los mismos).

 A la vista de todo lo anterior podemos concluir que:

 a)     Que las desapariciones forzadas, en general, han sido objeto de la actividad judicial del Juez Garzón durante algo más de dos meses (no dedicó un solo día a las desapariciones concretamente denunciadas).

b)     En agosto de 2008, Garzón solicita información sobre otras exhumaciones en marcha o planeadas, para controlarlas todas desde el Juzgado Central de Instrucción nº 5.

c)      La actividad judicial de Garzón respecto del «Alzamiento Nacional» dura un mes y dos días.

d)     En ningún momento se investigan por Garzón ni «crímenes del franquismo» en general ni algún crimen en particular en el curso del «Alzamiento Nacional, hecho distinto del franquismo» resultante, que, contando a partir de 1939, dura 36 años más.

 La lucha contra los crímenes del franquismo, por parte del Juez Garzón, lisa y llanamente, no existió. ¿Qué es lo que pretendió durante todo este tiempo? Resulta difícil saberlo, ya que supondría entrar dentro de su mente, y eso solo lo consiguen determinado tipo de “progres”. Lo que si podemos decir es lo que no consiguió y si obtuvo.

 No consiguió ayudar a aquellos que deseaban saber donde estaban enterrados sus seres queridos; no consiguió investigar ni uno solo de los posibles crímenes franquistas, dado que en ningún momento puso los medios para ello; no consiguió dar respuesta a ninguna de las esperanzas que, infundadamente, suscitó; finalmente, no consiguió ningún resultado, en casi dos años, por mínimo que fuera, que justificara los recursos económicos movilizados, ni los esfuerzos de gran numero de personas.

 Obtuvo un proceso plagado de irregularidades procesales y numerosas apariciones en medios de comunicación nacionales y extranjeros, así como notoriedad pública como supuesto defensor de libertades y perseguidor de crímenes contra la humanidad.

 Por esto califico el apoyo a Garzón, desde esta perspectiva, como superstición, ya que no se puede fundamentar en ninguna realidad concreta, dado que “nunca investigó judicialmente <los crímenes del franquismo>”.

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